Nekilnojamojo turto nuoma yra populiari veikla Lietuvoje, tačiau ji reikalauja žinių ir atidumo. Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius aspektus, susijusius su nuomos sutartimis, mokesčiais, nuomotojo ir nuomininko teisėmis bei pareigomis.
Nuomos sutartis: bendrosios sąlygos
Nuoma - tai daikto perleidimas laikinai jį naudoti už atlygį (užmokestį). Perduodantysis asmuo yra nuomotojas, o naudos gavėjas - nuomininkas. Lietuvoje nuomos santykius reglamentuoja LR Civilinis kodeksas (XXVIII skyrius).
Norint sudaryti nuomos sutartį (nesvarbu, ar tai patalpų, ar daiktų nuoma), būtina žinoti visas nuostatas, kad išvengtume nereikalingų problemų.
Pagrindiniai nuomos sutarties punktai:
- Nuomotojas suteikia teisę nuomininkui laikinai atlygintinai naudotis konkrečiu daiktu ar daiktais.
- Nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomotojui nustatyto dydžio nuomos mokestį už nurodytą laikotarpį.
- Sutartyje turi būti nurodytos šalių teisės ir pareigos.
- Sutartyje turi būti numatytos sankcijos už sutarties nuostatų nesilaikymą.
Nuomotojo ir nuomininko teisės bei pareigos
Nuomotojas įsipareigoja:
- Leisti nuomininkui naudotis turtu pagal paskirtį ir sutarties sąlygas.
- Padengti nuomininko nuostolius, susidariusius dėl tyčinių ar neatsargių nuomotojo veiksmų.
- Nuomos laikotarpiu nesuteikti teisės naudotis turtu kitiems asmenims.
Nuomotojas turi teisę:
- Iš anksto įspėjęs nuomininką, patikrinti turto būklę.
- Prašyti nuomininko informacijos, susijusios su turtu.
Nuomininkas įsipareigoja:
- Saugiai ir rūpestingai eksploatuoti turtą bei savo sąskaita dengti turto eksploatavimo išlaidas.
- Savo sąskaita periodiškai atlikti turto techninę priežiūrą ir profilaktiką, keisti susidėvėjusias detales ir medžiagas.
Nuomininkas privalo mokėti delspinigius, jei:
- Nevykdo prievolės laiku mokėti nuomos mokestį pagal sutartį.
- Pažeidžia kitas sutarties nuostatas.
Mokesčiai už nuomą
Nuo gautų nuomos pajamų reikia sumokėti 15 proc. arba 20 proc. pajamų mokestį. Pajamos iš tokios nuomos per kalendorinius metus neturi viršyti 45 000 eurų sumos.
Galima pasirinkti, kokiu būdu mokėsite mokestį valstybei: verslo liudijimas arba deklaruojant pajamas mokėti 15 proc. mokestį.
Jei nuoma ilgalaikė (virš 2 mėn.) gyvenamųjų patalpų, tai neapmokestinama PVM. Jei nuomojama PVM mokėtojui, galima pasirinkti apmokestinti PVM.
Svarbu: Pasikonsultuokite su VMI dėl PVM klausimų, nes praktikoje gali būti niuansų.
Nuo 2015 metų viršijančiai nustatytą ribą sumai taikomas 0,5 proc. Jei norite įvertinti prastovą, tiesiog langelyje "mėnesio nuomos kaina" įrašykite ją su tam tikra nuolaida.
Verslo liudijimas nuomai
Verslo liudijimą būsto nuomai galima įsigyti (pratęsti), jeigu pajamos iš tokios nuomos per kalendorinius metus neviršija 45 000 eurų sumos.
Verslo liudijimo išdavimas trunka ne vėliau kaip per 4 darbo dienas nuo dokumentų pateikimo dienos. Jis gali būti išduodamas pageidaujamam laikotarpiui, bet ne ilgiau kaip iki kalendorinių metų pabaigos. Trumpiausias laikotarpis, kuriam gali būti išduodamas verslo liudijimas - 5 dienos (nebūtinai šios dienos turi eiti paeiliui).
Jeigu pasirenkama veiklos vykdymo vieta neribojant veiklos teritorijos, tai taikomas Šiaulių savivaldybės nustatytas fiksuoto dydžio pajamų mokestis. Veiklos vykdymo teritoriją pasirinkus Palangos miesto teritorijoje, taikomas Palangos savivaldybės nustatytas fiksuoto dydžio pajamų mokestis.
Gavus pajamų už būsto nuomą, neįsigijus verslo liudijimo, nustatytos formos dokumentų išrašyti nereikia. Nuomininkui paprašius, išrašomas dokumentas, kuriam taikomi reikalavimai nustatyti Lietuvos Respublikos finansinės apskaitos įstatymo 7 straipsnyje.
Nuomos pajamų apskaitą galima vesti savo pasirinktu būdu, pvz., gautas pajamas registruoti laisva forma. Pasirinktas apskaitos būdas turi būti aiškus ir suprantamas, kad duomenys vedamoje nuomos pajamų apskaitoje būtų tinkami Metinės pajamų deklaracijos užpildymui.
Remontas ir nusidėvėjimas
Einamasis remontas apima įprasto nusidėvėjimo remontą: sienos, grindys, lubos, smulkioji įranga, sanitariniai mazgai ar kitas pagal poreikį atliekamas remontas.
Kapitalinio remonto metu yra tvirtinamos laikančiosios konstrukcijos, atnaujinamos visos pastato bei prieigų inžinerinės sistemos, gerinamos izoliacinės savybės ir pan.
Kiekvienas pastatas turi savo tarnavimo trukmę, ir kapitalinis turto nusidėvėjimas ją atspindi. Priklausomai nuo pastato tipo, realistiška kapitalinį turto nusidėvėjimą vertinti 1,0-2,5 proc.
Valstybės ir savivaldybės turto nuoma
Valstybės valdžios ir valdymo ar savivaldos institucijos, valstybės ar savivaldybės įmonės, įstaigos ir organizacijos turi teisę perleisti viena kitai joms patikėjimo teise priklausantį lygiavertį (iki 10 proc. vertės besiskiriantį) ilgalaikį ir trumpalaikį materialųjį turtą, jeigu šie mainai reikalingi valstybės valdžios ir valdymo ar savivaldybės funkcijoms įgyvendinti.
Mainomas ilgalaikis ir trumpalaikis materialusis turtas įvertinamas taikant bet kokį Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatyme nustatytą turto vertinimo metodą.
Sprendimą perduoti valstybės ar savivaldybės turtą panaudos subjektams, siekiant užtikrinti visuomenės interesus, priima Vyriausybė ar savivaldybės taryba.
Teisiniai aspektai
Civilinis kodeksas reglamentuoja nekilnojamojo turto statybos sandorius, taip pat ir sutartis tarp statytojų ir užsakovų. Statybos darbų sutartys privalo atitikti kodekse nustatytus reikalavimus, įskaitant įrangos sutartis.
Statyti skirtą nekilnojamąjį turtą (pvz., gyvenamuosius namus ar komercinius pastatus) galima naudoti verslo veiklai (nuomai), o sutartis, susijusias su šia veikla, reguliuoja Civilinis kodeksas.
Statybos verslo įmonės, vykdydamos namų ar kitų pastatų statybas, turi laikytis šio įstatymo reikalavimų.
Pagal viešosios teisės principus draudžiama viskas, kas tiesiogiai neleista, t.y. vietinės valdžios ir valdymo institucijos gali veikti tik savo kompetencijos ribose pagal norminius aktus.
Patarimai nuomojant turtą
- Įvertinkite investicijos efektyvumą. Paprastai neužtenka vieno rodiklio, norint įvertinti investicijos efektyvumą.
- Apskaičiuokite grąžą konkrečiam atvejui. Norint investuoti į kažkokį nekilnojamą turtą, reikėtų grąžą skaičiuoti konkrečiam atvejui, pagal jo nuomos pajamas bei pardavimo kainą.
- Atsižvelkite į galimas prastovas. Taip pat skaičiuoklėje nevertinama tai, jog galima nuomos prastova, arba ne visų nuompinigių atgavimas iš nuomininkų, kas realybėje smarkiai tikėtina, ir sumažintų turto pajamingumą.
Svarbu žinoti
Nematerialusis turtas, ilgalaikis ir trumpalaikis materialusis turtas gali būti pripažintas nereikalingu arba netinkamu (negalimu) naudoti, kai jį atnaujinti ekonomiškai netikslinga.
Likusį turtą, taip pat turtą, kurio išardymo išlaidos viršija laukiamų liekamųjų medžiagų vertę, galima likviduoti pašalinus kenksmingumą, jei reikia.