Turto Įkainojimo Metodų Lyginamoji Analizė

Tyrimo objektas - turto įkainojimo būdai finansinėje apskaitoje. Tyrimo tikslas - atlikti turto įkainojimo metodų lyginamąją analizę bei nustatyti, kaip turto įkainojimo būdai įtakoja įmonės finansinę būklę ir veiklos rezultatą.

Tyrimo Uždaviniai

• Išanalizuoti turto įkainojimo tikrąja verte ir savikaina metodus bei nustatyti jų privalumus ir trūkumus.
• Palyginti tarptautinių ir verslo apskaitos standartų nuostatas turto įkainojimo klausimais, nustatyti jų panašumus ir skirtumus bei atskleisti su standartų taikymu susijusias problemas.
• Atlikus empirinį tyrimą išsiaiškinti kokius turto įkainojimo būdus pasirenka Lietuvos įmonės bei nustatyti pasirinkimą sąlygojančias priežastis.
• Nustatyti savikainos ir perkainotos vertės įkainojimo būdų įtaką įmonės finansinei būklei bei veiklos rezultatui.

Tyrimo metodai: indukcijos, dedukcijos, analizės, sintezės, palyginimo, anketinės apklausos, grafinio vaizdavimo metodai.

Rezultatai: pirmojoje darbo dalyje išanalizuoti turto įkainojimo tikrąja verte ir savikaina metodai bei nustatyti jų privalumai ir trūkumai. Antroje darbo dalyje palygintos tarptautinių ir verslo apskaitos standartų nuostatos turto įkainojimo klausimais bei atliktas empirinis tyrimas, kurio metu nustatyti turto įkainojimo būdai dažniausiai naudojami Lietuvos įmonių praktikoje.

Trumpalaikis Turtas ir Jo Vertinimo Metodai

Reikia pažymėti, kad pateikta trumpalaikio turto sudėtis privaloma įmonėms, sudarančioms pilną balanso formą. Įmonės, sudarančios trumpą balanso formą, trumpalaikio turto sudėtį pateikia tik pagal grupes (J. Mackevičius, 2007, p. 326).

V. Aleknevičienė (2013) savo knygoje teigia, kad vertinant turto struktūrą tikslinga ją lyginti su giminingų įmonių duomenimis. Be to, įmonėje svarbu identifikuoti struktūros kitimo tendencijas, priežastis ir pasekmes. Taip pat reikia periodiškai skaičiuoti trumpalaikio turto dydį ir jo pasikeitimą per tam tikrą laikotarpį.

Analizuojant trumpalaikį turtą svarbu nustatyti, ar įmonė turi pakankamai turto. Taip yra todėl, kad dėl jo stygiaus netektų stabdyti procesų ir laiku nevykdyti įsipareigojimų pirkėjams arba, kad jo perteklius nemažintų veiklos pelningumo. Taip pat labai svarbu nustatyti optimalų įmonės trumpalaikio turto dydį, kadangi jis rodo įmonės vadovų gebėjimą ribotai investuojant gauti maksimalius rezultatus (L. Juozaitienė, 2007, p. 163).

Taigi akivaizdu, kad būtina nuolat analizuoti trumpalaikio turto struktūrą, kadangi gerai atlikta trumpalaikio turto struktūros analizė padeda nustatyti ne tik struktūros pokyčius ir skirtumus, bet ir išsiaiškinti jų priežastis.

Trumpalaikio turto atsargų grupę sudaro šie elementai:

• Žaliavos ir medžiagos
• Nebaigta gamyba
• Pagaminiai
• Pirktos prekės, skirtos perparduoti
• Ateinančių laikotarpių sąnaudos

Reikia pažymėti, kad atsargų reikšmė įmonės finansinei būklei ir veiklos rezultatams skirtingų autorių literatūroje įvardijama labai panašiai.

Pasak autorės L. Juozaitienės (2007), atsargos yra svarbi turto dalis ir jų dydis daro didelę įtaką įmonės veiklos mastams bei rezultatams.

Taigi, vienokios ar kitokios atsargų apimties užsakymai ir dažnumai sąlygos skirtingą jų dydį ir skirtingo pobūdžio naudą bei nuostolius. Todėl atsargų kiekio pasirinkimas - tai balansavimas tarp pelningumo ir likvidumo (V. Aleknevičienė, 2013, p. 359).

Gamybinių įmonių atsargos skirstomos į tris grupes (V. Aleknevičienė, 2013, p. 359):

• Žaliavos ir medžiagos
• Nebaigta gamyba
• Gatava produkcija

Atsargų išsekimo išlaidos atsiranda tada, kai nesant atsargų sandėlyje, įmonė negali patenkinti pirkėjų paklausos. Atsargų išsekimo išlaidas sudaro prarastų pardavimų vertė ir atidėtų pardavimų vertė.

FIFO - „pirmas įėjo, pirmas išėjo“, t.y. atsargos įvertinamos pagal jų pirmos partijos įsigijimo kainą.

Įmonės finansinei būklei didelę įtaką daro per vienus metus gautinų sumų dalies padidėjimas arba sumažėjimas. Autoriai J. Mackevičius ir R. Valkauskas (2014) savo straipsnyje teigia, kad staigus gautinų sumų padidėjimas gali reikšti įmonės neapdairią kredito politiką pirkėjų atžvilgiu, pardavimų apimties padidėjimą, laikiną pirkėjų nemokumą, o taip pat kai kurių pirkėjų bankrotą. Jeigu gautinos sumos sumažėja dėl išsiųstos produkcijos sumažėjimo, tai reiškia, kad sumažėjo įmonės veiklos aktyvumas.

1 lentelė. Trumpalaikio turto sudėtis

Lyginamoji analizė (palyginamosios vertės metodas) - palyginti paprastai ir greitai pritaikomas metodas, ir būtent dėl to pats populiariausias pagal naudojimo dažnumą.

Diskontuotų pinigų srautų metodas - tai pat labai plačiai taikomas vertinimo metodas. Šis metodas paprastai naudojamas oficialiems dokumentams bei akcijų vertei nustatyti, kuomet vertinimą atlieka profesionalūs investuotojai.

Atstatomosios vertės metodas - kiek rečiau taikomas metodas, ir reikalingas tuomet, jei dėl tam tikrų priežasčių pirmieji du nėra įmanomi. Nepaisant to, kad gali būti naudojami ir kiti metodai, paprastai jie yra kilę iš šių trijų.

O vertinimo metodika atrodo patikimai tik tuomet, kuomet ji yra visuotinai pripažinta ir plačiai naudojama. Vis tik, šie trys yra teoriniai, ir dažniausiai taikomi oficialiuose vertinimuose.

Verslo vertinimas yra ypatingai daug žinių bei finansinės patirties reikalaujantis darbas, ir tik aukščiausio lygio profesionalai gali tai atlikti su atitinkamu jautrumu bei tikslumu.

Verslui vertinti naudojami tie patys metodai, kaip ir išvardinti aukščiau. Šie metodai savo pritaikymo esme yra ganėtinai universalūs, vis tik, kiekvieno iš metodų pritaikomumas kiekvienu atveju priklauso nuo aplinkybių, ir ne visuomet visi metodai pritaikomi praktikoje.

Nekilnojamasis turtas yra ne tik asmeninės egzistencijos pagrindas, bet ir ekonominės veiklos pagrindas įmonėms bei organizacijoms.

Nekilnojamasis turtas yra pagrindinė diskusijų tema per valstybės ir savivaldybių turto privatizavimą, nuomojant negyvenamąsias patalpas, perkant ir parduodant gyvenamąsias patalpas.

Tik žinios apie esamą teisinę sistemą šioje srityje leidžia priimti teisiškai pagrįstus ir ekonomiškai kompetentingus sprendimus. Štai kodėl nekilnojamojo turto lyginamoji analizė yra tokia svarbi.

Nekilnojamojo Turto Samprata Ir Teisiniai Aspektai

Pagal Civilinio kodekso 130 straipsnį, nekilnojamasis turtas apima:

• Žemės sklypus
• Žemės gelmes
• Atskirius vandens telkinius
• Viską, kas tvirtai sujungta su žeme (įskaitant miškus, daugiamečius augalus, pastatus ir statinius)

Taip pat, atsižvelgiant į valstybinę registraciją, nekilnojamuoju turtu laikomi orlaiviai ir jūrų laivai, vidaus vandenų keliai ir kosminiai objektai.

Civilinio kodekso 131 straipsnis nustato atvirą, viešą valstybinės nekilnojamojo turto registracijos aktą. Tai reiškia, kad viešoji įstaiga, atsakinga už valstybės nekilnojamojo turto įregistravimą, privalo teikti informaciją apie registraciją ir registruotų nuosavybės teisių perdavimą bet kuriam asmeniui.

Rinkos Vertinimo Metodai

Rinkos vertinimo metodai padeda pelningiausiai disponuoti nekilnojamuoju turtu. Šis vertinimas tampa būtinas, kai žemės ir turto savininkai nori nustatyti juos gauti kreditą.

Vertinimas yra būtinas ir antrinis klausimas akcijų privatizuotose įmonėse, siekiantiems padidinti savo įstatinį kapitalą suma, užtikrinta nekilnojamuoju materialinių išteklių. Tai reali problema prospektas leis investuotojams išvengti klaidų nustatant akcijų kainą.

Pagrindinis vertinimo metodas - palyginami pardavimo būdas. Šis metodas yra taikomas tais atvejais, kai kyla žemės ir nekilnojamojo turto rinka, yra realus pardavimas, kai ji yra rinkos kaina, o vertintojų užduotis yra analizuoti rinką, palyginti panašius pardavimus ir taip gauti apskaičiuotą vertę objektas. Metodas yra pastatytas ant palyginti siūlomi parduoti, kuriems taikomas rinkos kolegomis. Labiausiai jis yra plačiai naudojamas Vakaruose (90 procentų atvejų).

Metodas vertinant kainuoja žemės beveik netaikomas. Gali būti naudojamas tik išskirtiniais atvejais, žemės vertinimo neatskiriamai padarytų patobulinimų apie jį. Manoma, kad žemė yra pastovus, o ne panaudota, ir sąnaudų metodas yra naudojamas įvertinti dirbtinius objektus, sukurtus žmogus. Apskritai, žemės vertė nustatoma, kiek pajamų galite gauti iš jo naudojimą.

Vertinimas taip pat reikalingas regioninei mokesčių politikai. Pasaulyje pagrindas vietinis mokestis yra nekilnojamojo turto mokesčio, dėl šio mokesčio gaunamų apie 70 procentų vietinio biudžeto.

Žinoma, su rinkos plėtra, su tikrosios vertės atėjimas perėjimo į tokią apmokestinimo sistemą, kuri paskatino nekilnojamojo turto rinkos plėtrą ir sudarytų sąlygas tuo pačiu papildyti savivaldybių biudžetų.

Paslaugų kaina profesinėje nuomonės labai skiriasi priklausomai nuo vertinamų objektų, darbų sudėtingumo tipo ir, žinoma, apie tai, ką tiksliai specialistai dalyvavo atliekant vertinimą.

Nusidėvėjimo Įtaka Nekilnojamojo Turto Vertei

Nusidėvėjimas yra būdinga atsižvelgiant į turto naudingumo mažėjimo, jos vartotojų skundas, kalbant apie potencialaus investuotojo ir išreiškiamas mažinant įvairių veiksnių sąnaudas per tam tikrą laiką.

Kadangi įrenginio eksploatacijos palaipsniui blogėja parametrus, apibūdinančius struktūrinį patikimumą pastatų ir statinių, taip pat jų funkcinė tinka dabartinis, o ypač ateityje naudojimas susijęs su žmogaus veikla.

Dėvėti (I) paprastai matuojamas procentais ir vertine išraiška nusidėvėjimas Nusidėvėjimo (D).

Už kiekvieną drabužiai tipo būdingas jo vieneto: nuimamas drabužiai vadinamas drabužiai, kurių pašalinimas yra fiziškai įmanoma ir ekonomiškai įmanoma. Taigi ekonominis yra pagamintas, kad iš tam tikros rūšies susidėvėjimo pašalinimo išlaidų, turėtų būti sustiprintas objektą kaip visuma vertę. Nustatant visus aptarimas rūšių apie bendrą pablogėjimo sukauptą nusidėvėjimą turto.

Fizinis gyvenimas pastato (VF) - nustatoma eksploatavimo laikotarpį pastato, kurio metu iš pažymėtų struktūrinių elementų pastato būklė atitinka tam tikrus kriterijus (struktūriniai patikimumą, ilgaamžiškumą ir fizinis, ir tt).

Ekonominį gyvenimą (PE) - yra nustatomas pagal operacijos, kurios metu objektas generuoja pajamų. Per šį laikotarpį, taip prisidedant prie patobulinimų į kainą. Ekonominis gyvenimas objekto baigiasi, kai iš įrenginio veikimas negali generuoti pajamas, paskirta atitinkama norma panašiomis objektų šiame nekilnojamojo turto rinkos segmente.

Efektyvus amžius (EW) - remiasi chronologine amžiaus pastate, atsižvelgiant į jo techninę būklę ir įvertinus ekonominius veiksnius, turinčius įtakos jų apskaičiuotos objekto vertę datos esama. Priklausomai nuo konkretaus naudojamo pastato veiksmingo amžiaus, gali skirtis nuo chronologiškai amžiaus aukštyn arba žemyn.

Fizinis pablogėjimas laipsniškas nuostolių pradžių įdėti į techninių ir eksploatacinių savybių objektui statyti pagal klimato veiksnių ir žmogaus veiklos įtaka.

Normatyvinis metodas apima fizinio nusidėvėjimo įvairių reguliavimo instrukcijos tarpšakinių ar žinybinio lygio naudojimą.

Savikainos metodas nustatyti fizinį susidėvėjimą. Fizinis nepablogėjimo įvertinimo metu yra išreikšta vertė objektyviai būtinos priežiūros priemonės, pašalinti žalą konstrukcijų, sistemų ar pastato, kaip visumos, ir jų pakeitimo išlaidas.

Šiuo atveju fizinio nusidėvėjimo galima apskaičiuoti atskirų pastato elementų ir sudedant apskaičiuotą nusidėvėjimą, ir visai pastate.

Kaip minėta anksčiau, fizinis nusidėvėjimas yra padalintas į disponuojamų ir neišvengiamą nusidėvėjimą.

Vienkartiniai fizinio nusidėvėjimo trumpaamžių elementų. Už jos atsiradimo priežastis yra natūralus susidėvėjimas pastato elementų per tam tikrą laiką, o taip pat neatsargus operacija.

Ženklai funkcinės pablogėjimo vertinamo pastato yra nesvarbus jo erdvės planavimo ir / ar konstruktyvūs sprendimai šiuolaikinius standartus, įskaitant ir įrangos, reikalingos normaliam objekto pagal jos esamą ar numatomą naudojimo įvairovė. Priklausomai nuo fizinio galimybe ir pagrįstumo pašalinti funkcinės būklės blogėjimo priežastis, ji yra padalyta į išvengiamas ir neišvengiamas.

Išorinis (ekonomikos) dėvėti, nes neigiamas, atsižvelgiant į poveikio aplinkai vertinimo subjekto iš objekto nusidėvėjimą: rinkos sąlygos, pasikeitimai į aplinkos apsaugos infrastruktūrą, teisės sprendimai mokesčių srityje, ir tt Išorinis drabužiai objekto, priklausomai nuo to, jo priežasties, daugeliu atvejų, yra neišvengiamas dėl to, kad į vietą nekintamumo, tačiau kai kuriais atvejais gali „plauti savo rankas“, nes teigiamų pokyčių supančios rinkos aplinkoje.

Suporuotų pardavimo, remiantis turimų kainų informacijos apie neseniai parduotų panašių objektų (poriniai pardavimo) analizės metodas. Metodas leidžia apskaičiuoti mirtinų išorinio drabužiai gyvenimą remiantis drastiškai sumažinti likusių ekonominio gyvenimo pastato, nes jos neišvengiamos griovimo.

Pavyzdys: vertinamas pastatas, anksčiau kilęs iš būsto ir pritaikytas administraciniams tikslams. Fizinio nusidėvėjimo pastatai vertinami pagal PTI į vertinimo metu yra 40%. Tačiau, atsižvelgiant į pertvarkymo Dėl pirmiau nurodytų priežasčių pastato planą turi būti nugriautas po dviejų metų terminui nuo vertinimo dienos. Apskaičiuoti šiuo atveju sukaupta nusidėvėjimo daugiausia 93% dėl to, kad išorinių veiksnių poveikio.

2 lentelė. Nusidėvėjimo tipai ir jų poveikis vertei

Nekilnojamojo Turto Rinkos Pokyčiai

Nekilnojamojo turto rinka yra labai jautri vykstančių pokyčių šalyje. 1992 - 1994 m. investicijos į biurą ir gyvenamųjų patalpų sąlygomis buvo vienas iš efektyviausių būdų, siekiant apsaugoti sostinę nuo infliacijos.

Neigiami procesai nekilnojamojo turto rinkoje į pirmąją vietą dėl politinio nestabilumo. Svarbiausia tai turi įtakos įmonių, dirbančių su negyvenamųjų patalpų, žemės ir brangaus būsto.

Ekonominė politika vykdoma tiek vietinės ir federalinės valdžios institucijų, nesukuria realias prielaidas didinti pajamas, plačiai įgyvendinti veiksmingas kredito mechanizmus, įskaitant hipotekos.

tags: #turto #lyginamoji #analize