Investuojant į nekilnojamąjį turtą, svarbu įvertinti jo pelningumą. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip tai padaryti, atsižvelgiant į mokesčius, pelningumo rodiklius ir kitus svarbius aspektus.
Mokesčiai, susiję su nekilnojamuoju turtu
Prieš pradedant skaičiuoti pelningumą, būtina atsižvelgti į mokesčius, kuriuos reikės mokėti valstybei:
- Pajamos iš nuomos: Galite pasirinkti, kaip mokėti mokestį nuo pajamų:
- Verslo liudijimas (patentas), kurio metinis mokestis kasmet didėja (pvz., 2016 m. Vilniuje - 585 EUR).
- Deklaruojant pajamas ir mokant 15% mokestį.
- Nekilnojamojo turto mokestis: 2016 metais šis mokestis buvo taikomas fiziniams asmenims, kurių nekilnojamojo turto vertė viršijo 220 tūkst. EUR. Viršijančiai sumai buvo taikomas 0,5% mokestis.
Taip pat svarbu atskirti einamąjį remontą nuo kapitalinio turto nusidėvėjimo:
- Einamasis remontas: Apima įprasto nusidėvėjimo remontą (sienos, grindys, lubos, smulkioji įranga, sanitariniai mazgai).
- Kapitalinis remontas: Apima laikančiųjų konstrukcijų tvirtinimą, inžinerinių sistemų atnaujinimą, izoliacinių savybių gerinimą ir pan. Daugiabučiams kapitalinis remontas mažai tikėtinas.
Kiekvienas pastatas turi savo tarnavimo trukmę, ir kapitalinis turto nusidėvėjimas ją atspindi. Realistiška kapitalinį turto nusidėvėjimą vertinti 1,0-2,5%.
Svarbu įvertinti ir galimą nuomos prastovą arba ne visų nuompinigių atgavimą iš nuomininkų, kas gali sumažinti turto pajamingumą. Norint įvertinti prastovą, tiesiog langelyje "mėnesio nuomos kaina" įrašykite ją su tam tikra nuolaida.
Pelningumo Rodikliai
Pelningumo rodikliai (Profitability Ratios) gausi finansinių rodiklių grupė. Vieni populiariausių yra pardavimų, turto ir nuosavybės pelningumo rodikliai. Turto ir nuosavybės pelningumo rodikliai dažnai dar vadinami grąžos rodikliais.
Turto Pelningumo Rodiklis (ROA)
Turto pelningumo rodiklis (ROA, Return On Assets) yra populiarus ir kartu lengvai suprantamas rodiklis, kuris parodo kiek įmonės turtas efektyviai valdomas, t.y. kiek kiekvienam įmonės turto eurui tenka grynojo pelno, kuris yra vienas iš populiariausių įmonės vertinimo dydžių.
ROA rodiklis yra vienas iš dažniausiai naudojamų rodiklių vertinant kiek naudingai panaudojamas įmonės turtas, o kartu tai ir vienas iš bendrų rodiklių, kurie leidžia vertinti įmonės vadovybės veiklos efektyvumą. Šis faktas įdomus tiek įmonės savininkams, tiek investuotojams, tiek kreditoriams.
Žinoma vien tik ROA, sprendžiant apie įmonės veiklos efektyvumą, apsiriboti nereikia. Naudinga paskaičiuoti ir kitus finansinius rodiklius.
Vertinant ROA reikšmes vyrauja nuomonė, kad žemesnis nei 5% ar 8% turto pelningumas nėra tinkamas, o virš 15 yra geras. Tačiau reikia žinoti, kad tam tikrose veiklos šakose (ypač susijusiose su ženkliu kapitalo poreikiu) šis rodiklis gali siekti 1.5% ir toks gali būti laikomas priimtinu.
Nenustebkite surade, kad tam tikrais atvejais skaičiuojant turto pelningumą, vietoje grynojo pelno dydžio imamas EBIT arba veiklos pelno dydis. Todėl lyginant įmonių pateiktą informaciją dera pasidomėti, kaip ji skaičiuoja vieną ar kitą rodiklį.
Įmonė, kurios turto dydis 5399200 eurai, grynasis pelnas 446400 eurai, ROA (turto pelningumas) dydis 8.3%. Skaičiuojant koeficientą taip pat gali būti imama ir vidutinė periodo turto vertė (bet ne vertė ataskaitinio periodo pabaigai).
Kiti pelningumo rodikliai
Be ROA, yra ir kitų svarbių pelningumo rodiklių:
- Bendrasis pelningumas
- Veiklos pelningumas
- Pelningumas prieš palūkanas, mokesčius ir nusidėvėjimą (amortizaciją)
- Grynasis pelningumas
- Nuosavo kapitalo pelningumas (ROE)
Šie rodikliai padeda įvertinti įvairius įmonės veiklos aspektus ir priimti pagrįstus investicinius sprendimus.
Pelningumo analizės metodai
Pelningumo analizei naudojami įvairūs metodai:
- Kito objekto faktinių rodiklių lyginimas.
- To paties objekto skirtingų laikotarpių rodiklių lyginimas.
- Tendencijų analizė.
Tačiau, atliekant analizę, svarbu atsižvelgti į galimas problemas:
- Rodiklių palyginimas su srities vidurkiais gali būti klaidinantis, nes vidurkis nebūtinai yra geras rezultatas.
- Apskaitos praktika gali iškreipti palyginimų rezultatus.
- Sezoniniai veiksniai gali iškreipti palyginimus.
- Reikšmingi dydžių pokyčiai lyginamuoju laikotarpiu gali turėti įtakos rezultatams.
Pelningumo rodiklių skirtumai pagal veiklos sritis
Pardavimo pelningumo rodiklių skirtumai 2017 metais rodo, kad bendrasis pelningumas svyruoja nuo 13,4 proc. (administracinė ir aptarnavimo veikla) iki 61,5 proc. (švietimo veikla). Nuosavo kapitalo pelningumas nėra mažesnis negu 43 proc. pramoginėje ir poilsio organizavimo veikloje. Mažiausias nuosavo kapitalo pelningumas miškininkystėje ir žuvininkystėje - 3,3 proc.
Turto pelningumas svyruoja nuo 2,5 proc. (miškininkystėje ir žuvininkystėje) iki 12,7 proc. (informacijos ir ryšių veikloje). Mažiausias ROA užfiksuotas žemės ūkyje (6,3 proc.) bei didmeninėje ir mažmeninėje prekyboje (6,6 proc.).
Šie duomenys rodo, kad pelningumo rodikliai labai priklauso nuo veiklos srities, todėl vertinant įmonės rezultatus, būtina atsižvelgti į šį faktorių.
Pagrindiniai pelningumo rodikliai ir jų formulės
Šaltinis: Vikipedija
| Rodiklis | Formulė | Aprašymas |
|---|---|---|
| Turto pelningumas (ROA) | Grynasis pelnas / Vidutinis turtas | Parodo, kiek pelno įmonė uždirba, lyginant su jos turtu. |
| Nuosavo kapitalo pelningumas (ROE) | Grynasis pelnas / Vidutinis nuosavas kapitalas | Parodo, kiek pelno įmonė uždirba, lyginant su jos nuosavu kapitalu. |
| Grynasis pelningumas | Grynasis pelnas / Pardavimo pajamos | Parodo, kiek grynojo pelno tenka vienam pardavimų eurui. |
Skolos ir nuosavybės analizė
Svarbu atkreipti dėmesį į keletą ypač reikšmingų rodiklių, kurie tiesiogiai susiję su nuosavybės ir skolos santykiu:
Skolos ir turto santykis
Skolos ir turto santykis (D/A rodiklis) - tai finansinis rodiklis, lyginantis įmonės (finansines) skolas su jos visu turtu. Šis koeficientas parodo, kokia įmonės turto dalis yra finansuota iš skolintų lėšų.
Kuo šis rodiklis aukštesnis, tuo įmonė naudoja daugiau skolinto kapitalo. Normalu, jei vidutinei įmonei šis rodiklis svyruoja tarp 0,2 ir 0,5. Tačiau niekuomet neturėtų viršyti 1, nes tokiu atveju reikštų, kad įmonė turi daugiau įsipareigojimų negu turto, ir turėtų būti bankrutavusi.
Nuosavybės ir turto santykis
Nuosavybės ir turto santykis (nuosavybės koeficientas) - tai finansinis rodiklis, lyginantis įmonės nuosavą kapitalą su jos turtu. Šis rodiklis rodo, kokią dalį kapitalo struktūroje sudaro nuosavas kapitalas.
Jei įmonė visiškai neturėtų skolų, tuomet jos nuosavas kapitalas būtų lygus visam turtui, o šis rodiklis būtų lygus 1, kas rodytų žemą rizikos lygį. Teoriškai šis rodiklis gali būti tarp 0 ir 1, o dažniausiai jis būna tarp 0,4 ir 0,7.
Skolos - nuosavybės rodiklis
Skolos - nuosavybės rodiklis (debt-to-equity ratio), kitur gali būti vadinamas finansinės priklausomybės koeficientu, parodo, kiek 1-nam nuosavo kapitalo eurui tenka skolų bei atskleidžia įmonės kapitalo struktūrą. Tai įvyksta lyginant įmonės skolas su įmonės nuosavu kapitalu.
Laikomasi nuomonės, jeigu rodiklio reikšmė nedaug skiriasi nuo vieneto, tai įmonės būklė mokumo atžvilgiu laikoma normalia, reikšmė ties 0.5 gera. Būtina pastebėti, kad šio rodiklio reikšmės interpretacija labai priklauso nuo ūkio šakos, kurioje veikia įmonė.
Apibendrinant, nuosavybės ir skolos santykio analizė yra svarbi įmonės finansinės būklės vertinimo dalis.
tags: #turto #grazos #koeficientas