Pastaruoju metu Lietuvoje vis dažniau diskutuojama apie valstybinio nekilnojamojo turto (NT) valdymą ir galimybes jį efektyviau panaudoti. Vienas iš pagrindinių šios diskusijos dalyvių yra Turto bankas, valstybės įmonė, atsakinga už didelės dalies valstybinio NT valdymą ir pardavimą. Straipsnyje aptariami Turto banko veiklos principai, pertvarkos planai ir galimybės optimizuoti valstybės išlaidas bei gauti papildomų pajamų parduodant nereikalingą NT.
„Šių pakeitimų tikslas - pertvarkyti Turto banką į akcinę bendrovę ir taip sudaryti galimybę panaudoti sukauptą gerąją patirtį ir tęsti centralizuoto valstybės nekilnojamojo turto valdymo principų įgyvendinimą sveikatos apsaugos, kultūros, švietimo ir sporto, socialinės apsaugos, teisingumo, vidaus reikalų srityse.
Pertvarkius Turto banką, jam būtų taikomi valstybės valdomoms bendrovėms taikytini valdymo, strateginio planavimo, dividendų mokėjimo, kolegialių organų veiklos principai, kurie leistų siekti aukštesnių bendrovės veiklos skaidrumo, efektyvumo ir gerosios valdysenos standartų.
Tiesa apie investavimą į mokesčių įkeitimą
Valstybinio nekilnojamojo turto portfelis ir jo valdymas
Šiuo metu Lietuvos valstybės valdomo NT objektų likutinė vertė viršija 3,3 mlrd. eurų. Tai ne tik administracinės paskirties pastatai, tarnybiniai butai, sandėliai, garažai, dirbtuvės, bet ir žinybiniai viešbučiai, net poilsiavietės ir kiti objektai.
Turto banko duomenimis, valstybė 2023 m. Lietuvoje valdė apie 25,6 tūkst. nekilnojamojo turto objektų - iš viso daugiau nei 9,11 mln. kvadratinių metrų. Likutinė jo vertė - 3,3 mlrd. eurų
Tik dalį šio NT valdo ir administruoja valstybės įmonė Turto bankas - apie 10 proc., o centralizuotai valdomas valstybės administracinis NT sudaro apie 733 tūkst. kv. m. Dalis valstybei priklausančių pastatų yra neprižiūrimi, morališkai pasenę ir neatitinka šiuolaikinių poreikių. Kiti - puikios būklės, tačiau jų išlaikymas kasmet suryja milijonus.
Valstybė kasmet patiria dideles išlaidas nekilnojamojo turto priežiūrai. Pardavus nereikalingus objektus, galima būtų ne tik gauti papildomų pajamų, bet ir sumažinti administracines išlaidas, kurios per metus kainuoja 337 mln. eurų. Be to, nemažai lėšų išleidžiama atnaujinant ir remontuojant valstybės naudojamas administracines patalpas. Tam šiemet planuojama skirti apie 48 mln. Eur. Iki 2028 m. valstybės NT turto atnaujinimui numatyta skirti 320 mln. eurų.
Ekonomikos ir verslo administravimo fakulteto dėstytoja, mokslininkė ekonomikos mokslų daktarė Živilė Simonaitytė Vasiliauskienė teigė, kad pardavus valstybės NT būtų gauta vienkartinių pajamų labai greitai.
„Lietuvoje yra 25,5 tūkst. valstybės nekilnojamojo turto objektų ir 46,1 tūkst. savivaldybėms nuosavybės teise priklausančių nekilnojamo turto objektų. Bendras šių objektų plotas - daugiau kaip 20 mln. kv. metrų. Per visą laiką rimčiau peržiūrėtas ir analizuotas buvo tik valstybės administracinės paskirties turtas, kuris sudaro mažąją dalį viso nekilnojamo turto. Todėl neaišku, ar mums vis dar reikia tiek pat švietimo, socialinės, kultūros ar kito turto. Mes paprasčiausiai nežinome, nes niekada to nevertinome. Prieš daugiau kaip 5 metus Finansų ministerija planavo parengti gaires dėl viso kito (ne administracinio) turto peržiūros, tačiau jos taip ir neatsirado.
Suprantama, kad turto pardavimas - tai vienkartinis pinigų gavimas, tačiau šiais laikais, kai jų itin reikia, galbūt galime atsisakyti nereikalingo turto. Juk ir šeimoje, jei itin ekstra trūktų pinigų, visų pirma galėtume peržiūrėti senus, bet dar veikiančius daiktus, ar nebenešiojamus rūbus ir juos parduoti. Tuo labiau, kad neparduotas nereikalingas nekilnojamas turtas dar ir reikalauja papildomų lėšų išlaikymui (šildymui, administravimui, kt.)“
Tačiau mokyklų, muziejų ir bibliotekų pastatų niekas parduoti net nesvarsto. Kalbama tik apie valstybės funkcijoms nereikalingus objektus - nenaudojamas patalpas, poilsiavietes, tarnybinius butus ir kt. Pavyzdžiui, Vidaus reikalų ministerija turi poilsio namus „Pušynas“ Palangoje, o Nacionalinė teismų administracija - apgyvendinimo paslaugas teikiantį mokymo centrą Labanoro regioniniame parke Molėtų rajone ant Želvos ežero kranto. Tokių „mokymo“ ar „kvalifikacijos kėlimo“ centrų įvairiose rekreaciniu požiūriu patraukliose vietose turi ne viena valstybės įstaiga.
Be to, pardavus valstybės valdomą NT gautos pajamos nebūtų „pravalgytos“, o panaudotos konkrečioms investicijoms - pavyzdžiui, karinei infrastruktūrai, trūkstamos ginkluotės sistemoms ar mobilizacijos sistemai stiprinti.
Seimo narys Kazys Starkevičius pasiūlė „įveiklinti“ nenaudojamos valstybinės žemės fondą, siekiant padidinti valstybės pajamas. Jo teigimu, Lietuvoje tebėra šimtai tūkstančių hektarų nenaudojamos valstybinės žemės, kurią būtų galima parduoti arba išnuomoti.
„Yra kita likusi žemė, 104 tūkst. hektarų, kuri yra visiškai neįregistruota, nesuforminta ir neišnuomota. Ir dar yra 631 tūkst. valstybinės niekieno žemės, apimančios nesuformuotus kelius, miškus, kuri yra neregistruota“, - aiškino jis.
Taip pasigirdo pasiūlymų gyventojams leisti išsipirkti tuos nedidelius valstybinės žemės rėželius, kurie ribojasi su privačiais sklypais, juos gyventojai de facto prižiūri ir jais rūpinasi, tačiau de jure šie plotai priklauso valstybei.
Vilniaus miesto savivaldybės meras Valdas Benkunskas taip pat pasisakė šiuo klausimus ir pareiškė, kad vien sostinėje nenaudojamo valstybinio turto pardavimas galėtų sugeneruoti iki 1 mlrd. eurų pajamų.
K. Starkevičiaus manymu, bendrai iš šių šaltinių valstybė galėtų surinkti apie 2 mlrd. eurų. Tačiau Finansų ministras Rimantas Šadžius yra sakęs, kad vienintelis tvarus šaltinis valstybės reikmėms finansuoti yra mokesčių įmokų sistema.
Valstybinio NT pardavimo aukcionai
Turto bankas informavo, kad visas centralizuotai valdomas administracinis valstybės nekilnojamasis turtas suskirstytas į valdytiną (apie 70 proc. portfelio) ir parduotiną (apie 30 proc. portfelio). Parduotinam priskirtas turtas, kurio netikslinga atnaujinti ir kurio pardavimo lėšomis būtų kuriama arba palaikoma valdytino portfelio vertė.
Valstybei nebereikalingas, paveldėtas ar bešeimininkis nekilnojamasis turtas yra parduodamas viešų aukcionų metu, kuriuose gali dalyvauti visi pageidaujantys. Už parduotą turtą gautos pajamos keliauja į valstybės biudžetą arba skiriamos valstybės turto atnaujinimui.
2023 m. Turto bankas NT viešuose aukcionuose pardavė 668 valstybės nekilnojamojo turto objektus už beveik 60 mln. eurų - daugiausia per visą įmonės veiklos istoriją. Didžiausią įtaką rekordiniams 2023 m. pardavimų rezultatams padarė 24 didelių objektų, kurių kiekvieno vertė viršijo 250 tūkst. eurų, sėkmingi aukcionai: bendra parduoto turto vertė siekė 42 mln. eurų.
Iš viso 2023 m. Turto bankas aukcionuose pardavė 668 įvairius valstybei nereikalingus NT objektus. Brangiausiai 2023 m. parduota buvusi oro gynybos bazė Kalnėnuose, Rukainių g., Vilniuje: minėto sandorio vertė siekė 15 mln. eurų.
2024 m. Turto banko aukcionuose parduota mažiau - 521 objektas. Įplaukos iš praėjusiais metais parduotų objektų siekė 37 mln. Eur. 2024 m. daugiausiai pajamų gauta aukcione pardavus administracines patalpas A. Juozapavičiaus g. 11 Vilniuje - 4,39 mln. eurų, už administracines patalpas Pamėnkalnio g. 21 Vilniuje gauta 2,96 mln. eurų, už administracinį pastatą Laisvės al. 24 Kaune - 1,70 mln. eurų.
Šiais metais Turto bankas ketina rinkai pasiūlyti ne mažiau 500 NT objektų. Ant aukcionų prekystalio šiemet atsidurs daug patraukliose ir įvairiose Lietuvos vietose esančių administracinės ir gyvenamosios paskirties objektų. Turto bankas prognozuoja, kad bendra parduodamo turto vertė sudarys apie 30,6 mln. eurų. Iš jų bent 33 objektų kaina bus didesnė nei 250 tūkst. eurų. Visos iš aukcionų surinktos lėšos reikšmingai prisidės atnaujinant valstybinio NT erdves.
Akivaizdu, kad tokios palyginti, nedidelės sumos nepatenkins milžiniško poreikio gynybos projektams finansuoti.
Klaipėdos miesto savivaldybės duomenimis, uostamiestyje yra išnuomota apie 350 ha valstybinės žemės, kurioje laikinai vykdoma žemės ūkio veikla. Parengus šių teritorijų detaliuosius planus ir suformavus žemės sklypus, skaičiuojama, kad juos pardavus būtų gauta apie 350 mln. Eur.
Artimiausiu metu Turto bankas surengs kelių NT objektų aukcionus Klaipėdoje. Keli iš jų - centrinėje miesto dalyje. Administracinės paskirties pastato su žemės sklypu Herkaus Manto g. netoli Lietuvininkų aikštės pradinė kaina - 442 tūkst. eurų. Šiame pastate gyveno Vienas Klaipėdos sukilimo organizatorių Jonas Budrys - Polovinskas bei iškiliam tarpukario laikų Klaipėdos krašto politikui Viliui Gaigalaičiui. Netoliese bus parduotas kitas administracinės paskirties pastato su žemės sklypu Herkaus Manto g., kurio pradinė kaina šiuo metu nustatoma. Taip pat parduodami išskirtiniai buvusios Mėmelio apskrities administracijos pastatai, kuriuose po karo buvo įkurta medicinos mokykla. Tai išties puikiose vietose esantys neblogos būklės pastatai, tačiau investuotojams jie gali būti nepatrauklūs dėl itin griežtų paveldosauginių reikalavimų.
Pagrindiniai valstybinio NT pardavimo principai:
- VNT parduodamas tik viešuose aukcionuose.
- VNT gali būti parduodamas kartu su jam priskirtu valstybinės žemės sklypu, jei tai leidžia įstatymai.
- Kokį VNT parduoti, sprendžia Vyriausybė, tvirtindama parduodamo VNT sąrašą.
Valstybinės žemės sandorius pagal įstatymus visais minėtais atvejais sudaro Turto bankas, gautas lėšas už VNT pardavimą pervesdamas į valstybės biudžetą, o lėšoms už parduotą valstybinę žemę taikomas 50/50 principas, t. y. pusę sumos į valstybės biudžetą, kitą pusę - į savivaldybės, kurios teritorijoje yra valstybinė žemė.
Kadangi pardavimo VNT ir dalies žemės pardavimo pajamos yra valstybės biudžeto pajamos, jos yra planuojamos rengiant valstybės biudžeto rodiklių projektą.
Administracinio nekilnojamojo turto (AVNT) - AVNT portfelio, kurį valdo Turto bankas, atnaujinimo pagrindinis tikslas yra ne naujų statyba, o esamo turto atnaujinimas, kuris turi 2 strateginius tikslus - optimizuoti AVNT apimtis ir pasilikti tik tiek valdomo AVNT, kiek jo reikia valstybės funkcijoms, bei pasiekti, kad 85 proc. įstaigų naudojamo AVNT būtų geros kokybės. Beveik 50 proc. AVNT portfelio yra Vilniuje, taigi galimybių optimizuoti/mažinti AVNT apimtis daigiausia yra būtent sostinėje.
Tačiau su įstaigų aprūpinimu tinkamu AVNT likusioje Lietuvos teritorijoje yra kiek kitaip, kai kur yra jo trūkumas, o tai reiškia, kad komercinė nuoma gali būti viena iš galimybių aprūpinti įstaigas NT, reikalingu jų veiklai vykdyti. Kiekvienu atveju sprendžiant, kokį atnaujinimo būdą (statant, perkant, rekonstruojant ar išsinuomojant rinkoje) pasirinkti, atliekama alternatyvų kaštų ir naudos analizė, kuri ir parodo, kuri alternatyva efektyviausia.
Valstybinio NT pardavimai 2023-2024 m.
| Metai | Parduotų objektų skaičius | Gautos pajamos (mln. eurų) |
|---|---|---|
| 2023 | 668 | 60 |
| 2024 | 521 | 37 |
Tai, kad valstybės valdomo NT paklausa yra nemenka, tvirtina ir NT plėtotojai. Pasak Mindaugo Statulevičiaus, Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos vadovo, verslas vertina Turto banko įdirbį formuojant NT pasiūlą plėtrai, nes tinkamų sklypų įgyvendinti NT projektus rinkoje trūksta.
„Juolab kad Turto banko objektai rinką pasiekia visiškai paruošti įgyvendinimui ir verslui nereikia strigti ilguose planavimo, derinimo procedūrose, paveldo klausimų sprendimuose ir pan. Be to, pasiūloje esantys valstybiniai NT objektai jau turi rizikų įverčius, kas sumažina ar nuima rizikų naštą nuo verslo pečių. Už tai rinkos dalyviai yra pasiruošęs sumokėti didesnę sumą, kuri svariai papildo valstybės biudžetą“
Anot asociacijos vadovo, likvidūs ir įdomūs projektai yra didmiesčiuose, kur didžiausias plėtros potencialas. Taip pat dėmesio sulaukia ir kurortinėse teritorijose, prie įvairių vandens telkinių, esantys NT objektai, kurių aukcionų pradinė kaina pakyla net kelis kartus.
„Šiemet ypač laukiamas Seimo garažo, esančio prie Neries, Kalvarijų g. ir Upės g. sankirtoje, aukcionas. Šios vietovės atrakinimas tikrai turės poveikį miestui, nors tai ir yra ilgesnės distancijos projektas. Vertinant bendrai, valstybė turi įdomių ir likvidžių projektų, kurių nekantriai laukia rinka bei už kuriuos yra nusiteikusi sumokėti gerą kainą. Asociacijos nariai yra vieni pagrindinių Turto banko organizuojamų aukcionų dalyvių. Ypač tuose, kuriuose objektų kainos startuoja nuo kelių milijonų eurų ir aukštyn. Palaikome ir skatiname tokios apimties pasiūlą. Ir Turto banko įgyvendinamas turto valdymo modelis yra labiau tinkamas, nei netinkamas“
Nepaisant to, kad valstybės palaipsniui atsikrato pavienių NT objektų, gal vertėtų visą NT patikėti administruoti verslui. Juolab Vyriausybė jau vykdo valstybės administracinių patalpų optimizavimo programą.
Pagal Lietuvos Respublikos Valstybės ir savivaldybių turto privatizavimo įstatymą nuo 1995 m. privatizuoti 8538 privatizavimo objektai, iš kurių 4366 valstybei nuosavybės teise priklausantys privatizavimo objektai (2544 - nekilnojamojo turto objektai ir 1822 - įmonių akcijų paketai). Pagal šį įstatymą valstybės turto privatizuota už 1 671 244 tūkst. Šiuo metu privatizavimo procesą reglamentuoja Lietuvos Respublikos Valstybei ir savivaldybėms priklausančių akcijų privatizavimo įstatymas bei Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2015 m. spalio d. nutarimas Nr.
Turto bankas, vadovaudamasis Lietuvos Respublikos Privatizavimo valstybei ir savivaldybėms priklausančių akcijų privatizavimo įstatymo pakeitimo įstatymo nuostatomis, įsigaliojusiomis 2022 birželio 10 d., bei 2014 m. spalio 15 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybės d. nutarimo Nr. 1131 „Dėl Privatizavimo procedūrų vykdymo tvarkos aprašo patvirtinimo“ 2022 m. lapkričio 16 d.
