Turto Pardavimas Varžytynėse Lietuvoje: Viskas, Ką Reikia Žinoti

Įvairių subjektų Lietuvoje organizuojamose varžytynėse per metus parduodamo turto vertė siekia dešimtis, net šimtus milijonų eurų. Varžytynėse įsigyjamas ne tik nekilnojamasis turtas, bet ir lėktuvai, gamyklos, baldai, muzikos instrumentai bei meno kūriniai. Tad ką verta žinoti apie šį procesą?

Šiame straipsnyje aptarsime nekilnojamojo turto pardavimo varžytynių būdu procesą Lietuvoje, įskaitant teisės aktus, dalyvavimo sąlygas, galimas rizikas ir patarimus, kaip sėkmingai įsigyti turtą.

Kas Yra Varžytynės?

Varžytynės Lietuvoje yra įprastas būdas realizuoti areštuotą turtą. Dažniausiai organizuoja antstolis. Varžytynės gali vykti tik skolininkui nesutikus vykdyti antstolio sprendimo. Antstolis skelbia varžytynes, kurios vyksta pagal aiškias taisykles, tačiau galutinę turto kainą nulemia pirkėjas.

Lietuvoje pagal Civilinio proceso kodeksą (2002, įsigaliojo 2003) varžytynės vyksta elektroniniu būdu interneto specialiame tinklalapyje.

Skolininkui priklausantis nekilnojamasis turtas ir kitas įstatymų nustatyta tvarka registruojamas turtas, kurio vertė viršija 2 030 eurų (varžytynės baigiamos po 20 dienų), t. p. kitas kilnojamasis turtas, kurio vieneto vertė viršija 30 000 eurų (varžytynės baigiamos po 30 dienų), realizuojamas parduodant iš varžytynių.

Pagrindiniai aspektai:

• Varžytynes organizuoja antstoliai.
• Jos vyksta specialiame portale www.evarzytynes.lt tik darbo dienomis.
• Iki varžytynių pabaigos bet kuris pageidaujantis asmuo gali „gyvai“ apžiūrėti parduodamą turtą.

Teisinis Reglamentavimas

Nekilnojamojo turto pardavimo varžytynių būdu procesą Lietuvoje reglamentuoja Civilinio proceso kodekso 713 straipsnis ir kiti teisės aktai:

• 2011 m. birželio 21 d. įstatymas Nr.
• 2012 m. gruodžio 20 d. įstatymas Nr. XII-72
• 2014 m. gegužės 15 d. įstatymas Nr.
• 2014 m. spalio 16 d. įstatymas Nr.
• 2014 m. gruodžio 16 d. įstatymas Nr.
• 2019 m. sausio 11 d. įstatymas Nr.
• 2023 m. gruodžio 12 d. įstatymas Nr.

INFOLEX PASTABA: 2014 05 15 įstatymo Nr. XII-889 nuostatos taikomos varžytynėms, paskelbtoms po įstatymo Nr.

Varžytynių Organizavimas ir Vykdymas

Varžytynes organizuoja antstoliai. Jos vyksta specialiame portale www.evarzytynes.lt tik darbo dienomis.

Varžytynės vyksta elektroniniu būdu specialiame interneto tinklalapyje, kurį administruoja Antstolių informacinės sistemos tvarkytojas. Už varžytynių paskelbimą ir vykdymą Antstolių informacinės sistemos tvarkytojui mokamas atlyginimas, kurio dydį nustato Antstolių informacinės sistemos valdytojas.

Varžytynės skelbiamos darbo dienomis nuo devintos valandos nulis minučių iki keturioliktos valandos nulis minučių. Varžytynių pradžia yra jų paskelbimo specialiame interneto tinklalapyje momentas.

Svarbu: Iki varžytynių pabaigos bet kuris pageidaujantis asmuo gali „gyvai“ apžiūrėti parduodamą turtą.

Dalyvavimas Varžytynėse

Varžytynėse dalyvauti gali visi. Išimtis taikoma antstoliui, kuris organizuoja varžytynes, toje pačioje kontoroje dirbantiems kitiems antstoliams ir personalui, o taip pat jų visų artimiems giminaičiams ir sutuoktiniams.

Asmuo tampa varžytynių dalyviu, kai sumoka 10 proc. pradinės turto pardavimo kainos dydžio mokestį į specialią sąskaitą.

o Dalyvio atpažinimas.

Turto Įkainojimas ir Pradinė Kaina

Iki varžytynių turtas turi būti įkainojamas. Turto kainą antstolis nustato pagal jo nusidėvėjimą, rinkos kainą, taip pat atsižvelgdamas į skolininko ir išieškotojo nuomones. Paprastai turto kainą nustato turtą areštavęs antstolis, tačiau tai padaryti gali ir ekspertas.

Įstatymai numato, kad nustačius varžytynėse parduodamo turto rinkos kainą pirmosiose varžytynėse ji sumažinama 20 % rinkos kainos, antrosiose - 40 %.

Kainos Siūlymas ir Laimėjimas

Kainą didinti galima automatiniu arba neautomatiniu būdais. Automatiniu būdu nustatyta kaina padidėja iš karto po kito dalyvio pasiūlymo. Tai, kiek padidėja kaina (intervalą), dalyvis nustato iš anksto. Kaina didinama iki dalyvio iš anksto nustatytos didžiausios siūlomos kainos.

Siūloma nauja kaina gali būti tik didesnė už pradinę kainą. Kiekvienas kainos padidėjimas (intervalas) turi būti ne mažesnis negu 0.5, 0.3 arba 0.1 proc. - priklausomai nuo pradinės turto kainos. Kuo kaina didesnė, tuo intervalas mažesnis.

Varžytynių laimėtoju paskelbiamas didžiausią kainą pasiūlęs dalyvis. Varžytynes laimėjusio dalyvio pasiūlyta kaina kartu yra ir turto pardavimo kaina.

Kainos didinimo būdai:

• Neautomatinis: Varžytynių dalyvis siūlo kainą, kuri negali būti mažesnė už pradinę turto pardavimo kainą. Kiti dalyviai gali siūlyti tik didesnę kainą, o kiekvienas kainos padidėjimas turi būti ne mažesnis nei nustatytas procentas nuo pradinės kainos.
• Automatinis: Dalyvis nurodo siūlomą pradinę kainą, didžiausią siūlomą kainą ir kainos didinimo intervalą. Sistema automatiškai didina kainą nustatytu intervalu, kol kito dalyvio pasiūlyta kaina viršys nurodytą didžiausią kainą.

Jeigu iki šio straipsnio 5 dalyje nustatyto varžytynių pabaigos laiko yra gautas bent vienas kainos pasiūlymas, varžytynės pratęsiamos papildomas penkias minutes nulį sekundžių ir per šį pratęstą papildomą laiką varžytynių dalyviai gali siūlyti kainą už parduodamą turtą. Po kiekvieno per pratęstą papildomą penkių minučių nulio sekundžių laiką gauto kainos pasiūlymo varžytynės pakartotinai pratęsiamos penkias minutes nulį sekundžių; šis laikas pradedamas skaičiuoti nuo kainos pasiūlymo gavimo momento.

Pasibaigus varžytynėms, specialiame interneto tinklalapyje paskelbiama, už kokią kainą turtas parduotas. Varžytynes organizavusiam antstoliui ne vėliau kaip kitą darbo dieną elektroninių ryšių priemonėmis išsiunčiamas pranešimas, kuriame nurodomi šio Kodekso 710 straipsnio 1 dalies 2 ir 3 punktuose nustatyti varžytynes laimėjusio varžytynių dalyvio duomenys, ir į antstolio depozitinę sąskaitą pervedamas varžytynes laimėjusio varžytynių dalyvio sumokėtas varžytynių dalyvio mokestis. Varžytynes laimėjusiam varžytynių dalyviui šioje dalyje nustatyta tvarka išsiunčiamas Sprendimų vykdymo instrukcijoje nustatytos formos pranešimas apie laimėtas varžytynes.

Atsiskaitymas už Įsigytą Turtą

Varžytynes laimėjęs dalyvis privalo į organizavusio antstolio depozitinę sąskaitą sumokėti įsigyto turtą kainą, iš jos atėmęs varžytynių dalyvio registracijos mokestį. Teisės aktai nustato tam tikrus terminus, per kuriuos ši suma turi pasiekti antstolį. Kuo turtas brangesnis, tuo šis terminas ilgesnis, pvz., daugiau nei 30 tūkst. eurų kainavusio turto kainą dalyvis turi sumokėti per 30 dienų nuo varžytynių pabaigos, o jei turtas kainavo iki 3 tūkst. eurų, kaina turi būti sumokėta per 10 dienų.

Varžytynių laimėtojas, kuris už varžytynėse parduotą nekilnojamąjį turtą pageidauja atsiskaityti skolintomis lėšomis, varžytynes organizavusiam antstoliui turi pateikti rašytinį prašymą išduoti Sprendimų vykdymo instrukcijoje nustatytos formos pažymą, patvirtinančią teisę pirkti šį areštuotą turtą.

Neįvykusios Varžytynės

Kartais varžytynės paskelbiamos neįvykusiomis. Taip gali nutikti, jei jose nedalyvauja nė vienas dalyvis. Tokiu atveju turtas gali būti perduodamas išieškotojui už pradinę turto pardavimo kainą.

Varžytynės skelbiamos neįvykusiomis ir jei laimėjęs dalyvis per nustatytą terminą nesumokėjo visos sumos arba jei paaiškėja, kad jis apskritai neturėjo teisės dalyvauti varžytynėse. Tokiais atvejais turtas gali būti perduodamas išieškotojui už kainą, už kurią turtas buvo perkamas neįvykusiomis paskelbtose varžytynėse.

Taip pat varžytynės gali būti skelbiamos neįvykusiomis tuo atveju, jei iki turto pardavimo iš varžytynių akto surašymo momento patenkinami išieškotojo reikalavimai ir apmokamos visos vykdymo išlaidos. Tuomet dalyvis turi teisę reikalauti, kad skolininkas atlygintų tiesioginius nuostolius, atsiradusius dėl dalyvavimo varžytynėse, pvz., bankui sumokėtus mokesčius už dalyvio mokesčio pervedimą ir grąžinimą.

Tačiau yra ir atvejų, kai neįvykusios varžytynės gali būti skelbiamos iš naujo. Taip nutinka, jei varžytynės paskelbiamoms neįvykusiomis dėl specialaus interneto portalo esminio veiklos sutrikimo. Šiuo atveju antstolis skelbia pirmąsias pakartotines varžytynes; jos vyksta tokiomis pačiomis sąlygomis, kaip neįvykusiomis paskelbtos varžytynės.

Jei išieškotojas atsisako paimti jam perduodamą turtą, per nustatytą terminą nepraneša antstoliui, kad turtą perims, arba neįmoka pradinės parduodamo turto kainos ir jo daliai tenkančių lėšų skirtumo, per mėnesį antstolis skelbia antrąsias varžytynes. Šios vyksta tokiomis pat sąlygomis ir tvarka kaip pirmosios, skiriasi tik pradinė kaina - antrosiose varžytynėse parduodamo turto kaina nustatoma mažesnė - 60 proc. nuo turto arešto metu nustatytos kainos (įkainojimo).

Neįvykti gali ir antrosios varžytynės, o priežastys būna panašios kaip ir pirmųjų: nėra dalyvių, išieškotojas atsisako paimti turtą arba varžytynes laimėjęs dalyvis nesumoka kainos ir pan. Tokiais atvejais turtas grąžinamas skolininkui, o pakartotinai pagal tuos pačius vykdomuosius dokumentus jį galima pardavinėti praėjus ne mažiau kaip vieneriems metams nuo turto grąžinimo. Išimtis taikoma tik hipoteka įkeistam turtui - jis gali būti pardavinėjamas ir anksčiau.

Rizikos ir Problemos

Ypač apdairiam reikia būti perkant gyvenamąjį būstą, nes drauge su juo gresia įgyti ir aibę problemų. Mažesnę būsto kainą galima laikyti savotiška nuolaida, simboliniu atlygiu už galimus nemalonumus, gaišatį, išlaidas ir nervinę įtampą.

Galimos problemos:

• Nekilnojamasis turtas su gyventojais, kuriuos reikės iškraustyti.
• Nebaigta statyba, reikalaujanti papildomos teisinės registracijos.
• Būsto įsigijimo faktas arba terminas gali tapti neprognozuojamu.
• Skolininkas gali nesutikti su turto pardavimu ir pateikti ieškinį dėl sandorio nuginčijimo.
• Skolininkas gali pareikšti, jog turtas iš varžytynių buvo parduotas nepagrįstai maža kaina.

Prieš perkant butą visais atvejais reikėtų pirmiausia nuvykti pas teismo antstolį susipažinti su jo turima pirmine informacija. Antstolis parodo turto vertinimo ataskaitą, suteikia kitos su areštuotu būstu susijusios informacijos: ar atlikta turto registracija, kokie taikomi apribojimai, ar sudarytos kokios nuomos sutartys, o gal objekte esama nebaigtų statybų. Jei bute tebegyvena žmonės - antstolis irgi informuoja.

Svarbu: Antstoliai gali nežinoti tokių faktų, kurių nėra viešuose registruose. Tarkime, asmuo, kurio butas areštuotas ir parduodamas iš varžytynių, yra leidęs tame bute gyventi kitiems asmenims, o susitarta su jais tik žodžiu, taigi informacijos, kad tuo turtu leista kažkam naudotis, nėra jokiuose viešuose registruose.

Štai kodėl antrasis būtinas žingsnis prieš apsisprendžiant, ar dalyvauti varžytynėse, yra nuvykti apžiūrėti paties išvaržomo buto. Jei bute gyvena žmonės, reikia pabendrauti su jais, pabandyti išsiaiškinti, kaip jie elgsis pardavus butą, ar ketina išsikelti. Tada gerokai lengviau apsispręsti, ar į tokį turtą apskritai verta investuoti.

Vienas kebliausių atvejų įsigijus butą iš varžytynių - kai buvę savininkai atsisako išsikelti. Jei šeima dar turi ir nepilnamečių vaikų, tai gali tapti tikru pirkėjo košmaru: greitai apsigyventi įsigytame būste gali ir nepavykti.

Jei yra mažų vaikų, priverstinis iškeldinimas iš išvaržyto būsto gali užtrukti, kol ieškoma palankių sąlygų jiems apgyvendinti - vis dėlto iškeldinimas vykdomas, nes laikoma, kad vaiko interesai negali būti svarbesni už kreditorių interesus.

„Nustačius, kad bute, į kurį nukreipiamas skolos išieškojimas, registruota mažamečių vaikų, įstatymas numato antstoliui pareigą informuoti vaikų teisių apsaugos tarnybą. Bet vaikai - ne kliūtis parduoti turtą. Informavus tarnybą, kad pardavus būstą vaikai gali likti be pastogės, įstatyme numatytos procedūros vykdomos toliau. Vyksta teismas, su sprendimu priverstinai iškeldinti pirkėjas kreipiasi į antstolį, o šis žmones iškeldina iš būsto“.

Lietuvos antstolių rūmų prezidiumo pirmininkas, antstolis Aleksandras Selezniovas žurnale „Investuok“ sako, kad įvykusių varžytynių pastebimai padaugėjo 2013 m. paskutinį pusmetį, pagyvėjimas tęsiasi ir šiemet. Sparčiau įsigyti išvaržomo turto padeda ir tai, kad varžytynės vykdomos internete, jose galima dalyvauti nuotoliniu būdu.

Kaip Vyksta Varžytynės?

Trylika žurnalo „Ivestuok“ akcentuojamų momentų:

• Šiuo metu varžytynės vykdomos internete, jose galima dalyvauti nuotoliniu būdu.
• Gali dalyvauti asmenys, kurie naudojasi Lietuvoje veikiančiomis elektroninės bankininkystės sistemomis arba turi Lietuvoje išduotą elektroninį parašą.
• Galima registruotis ir dalyvauti jau prasidėjusiose varžytynėse. Be to, galima dalyvauti keleriose pasirinktose varžytynėse tuo pačiu metu.
• Varžytynės vyksta viešai, tačiau elektroninis procesas užtikrina dalyvių konfidencialumą.
• Kiekvienam užsiregistravusiam dalyviui sistema rodo tik jo paties pasiūlytą kainą ir didžiausią pasiūlytą kainą. Tik varžytynėms pasibaigus antstoliui tampa žinoma informacija apie pirkėją, kuris pasiūlė didžiausią kainą.
• Iš varžytynių gali būti parduodamas skolininkui priklausantis nekilnojamasis turtas arba kitas registruojamas turtas, kurio vertė viršija 7 tūkst. litų, taip pat kitas kilnojamasis turtas, kurio vieneto vertė viršija 100 tūkst. litų.
• Skolininkas turi teisę pasiūlyti savo pirkėją; jei į antstolio depozitinę sąskaitą iki varžytynių pradžios sumokama reikiama pinigų suma, varžytynės atšaukiamos.
• Pirmosiose varžytynėse pradinė turto kaina sudaro 80 % rinkos kainos, antrosiose varžytynėse - 60 % rinkos kainos.
• Varžytynių dalyvio mokestis sudaro 10 % pradinės parduodamo turto kainos. Jeigu asmuo varžytynėse įsigyja turtą, dalyvio įmoka įskaičiuojama į galutinę pirkinio kainą. Turto neįsigijusiems asmenims dalyvio mokestis grąžinamas per tris dienas.
• Varžytynės laikomos įvykusiomis, jeigu jose dalyvauja bent vienas pirkėjas.
• Informacija apie visą iš varžytynių parduodamą turtą skelbiama specialiame interneto portale „E-varžytynės“.
• Varžytynės trunka ne trumpiau kaip 7 paras.
• Atsižvelgiant į parduodamo turto vertę, pirmasis kainos padidinimas varžytynėse turi sudaryti ne mažiau kaip 5 %, 4 % arba 3 % pradinės pardavimo kainos. Paskui kiekvienas varžytynių dalyvis gali didinti kainą neribotą skaičių kartų.
• Varžytynėms pasibaigus sistema automatiškai išrenka dalyvį, kuris pasiūlė didžiausią kainą.
• Per 3 darbo dienas sumokėjus visą turto kainą antstolis surašo iš varžytynių parduoto turto pardavimo aktą. Kai pirkėjas šį aktą pasirašo, jam pereina nuosavybės teisė į iš varžytynių parduotą turtą. Akto pasirašymas yra vienintelė procedūra, dėl kurios turtą įgijęs asmuo ar jo atstovas turi atvykti į antstolio kontorą.

Tai straipsnis publikuotas žurnale „INVESTUOK“. Daugiau informacijos : www.investuok.eu

Vykdymo proceso problemos Lietuvoje mažai tyrinėtos. Tačiau, kuriant naują Civilinio proceso kodeksą, būtina išspręsti senas teorines ir praktines problemas.

Varžytynės - pagrindinė skolininko turto realizavimo forma vykdymo procese. Jų metu gaunamos lėšos neretai būna vienintelis kreditoriaus finansinio reikalavimo patenkinimo šaltinis. Šio instituto trūkumai turi neigiamos įtakos viso vykdymo proceso rezultatams. Todėl varžytinių procesas tobulintinas: būtina ištaisyti išryškėjusias klaidas atsižvelgiant į pasikeitusius socialinius-ekonominius santykius.

Reikia pažymėti, kad, vykdant teismų sprendimus, turto pardavimas iš varžytynių (ypač nekilnojamojo turto), yra pagrindinis turto realizavimo būdas daugelyje užsienio valstybių.

Šiame straipsnyje paliestos, be abejo, ne visos su turto realizavimu varžytynėse susijusios problemos.

Žemiau pateikiama lentelė, apibendrinanti pagrindinius varžytynių etapus:

tags: #turto #aprasymas #nedalyvaujant #skolininkui