Kaistant nekilnojamojo turto rinkai, vis daugiau gyventojų susiduria su nekilnojamojo turto sandoriais ar imasi statybų veiklos, nepagalvodami, kokios mokestinės prievolės gali kilti. Pastaraisiais metais buvo priimta visa eilė sprendimų, kuriais buvo pripažinta, kad gyventojai turi mokėti PVM dėl vykdytų statybų ar nekilnojamojo turto pardavimo.
PVM nuo sandorių apskaičiuojamas nustačius, kad sandoriai susiję su nekilnojamuoju turtu nebuvo atsitiktiniai, tai buvo savarankiška, atlygintinė veikla (Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo (LVAT) 2022-01-26 nutartis adm. byloje Nr. eA-25-602/2022; 2020-02-26 nutartis adm. byloje Nr. A-269-442/2020).
Europos Sąjungos teisingumo teismas (ESTT) yra pripažinęs, kad sandorių atvejų skaičius, apimtis ar rezultatas savaime nėra esminiai pripažįstant gyventojo veiklą ekonomine veikla (sujungtos bylos C-180/10 ir C-181/10), tačiau ekonomine veikla gali būti pripažinti ir keli sandoriai, jei gyventojas veikia kaip verslininkas.
Svarbiomis aplinkybėmis vertinant ekonominę veiklą bylose buvo pripažinta tai, kad gyventojas veiklą nekilnojamojo turto srityje vykdė tęstinį laikotarpį, nekilnojamojo turto pardavimo pajamos buvo jo pagrindinės pajamos (LVAT 2020-05-13 nutartis adm. byloje Nr. eA-1789-575/2020). Pavyzdžiui, PVM buvo apskaičiuotas gyventojui, kuris įsigijo 2 žemės sklypus ir juose pastatė po vieną dviejų butų gyvenamąjį namą, o vėliau juos pardavė (LVAT 2020-07-01nutartis adm. byloje Nr.
Su žemės sklypų įsigijimu, paskirties keitimu, jų padalinimu, parengimo darbais susiję veiksmai taip pat gali būti pripažinti gyventojo vykdyta ekonomine veikla. Pavyzdžiui, gyventojams savo iniciatyva ir pastangomis pakeitus žemės sklypų naudojimo paskirtį į leidžiančią juose vykdyti statybas, šių sklypų pardavimo sandoriai buvo apmokestinami PVM (LVAT 2021-02-10 nutartis adm. byloje Nr. A-384-438/2021; 2021-02-10 nutartis adm. byloje Nr.
Kelių Nekilnojamojo Turto Objektų Pardavimas
Ginčų buvo kilę ir dėl to, ar parduodant kelis nekilnojamojo turto objektus (pavyzdžiui, sodybą, kurią sudaro sklypas, namas, lauko virtuvė, pirtis, ūkinis pastatas) vienam pirkėjui susidaro vienas PVM objektas ar keli. ESTT išaiškino, kad jei įvyksta tokio nekilnojamojo turto, kurį sudaro keli nekilnojamojo turto objektai, pardavimas tam pačiam pirkėjui viena pirkimo-pardavimo sutartimi, laikoma, kad parduotas vienas PVM objektas (byla C-265/18), ir kai viršijama PVM riba, apmokestinamasis asmuo turi sumokėti PVM nuo viso ginčo tiekimo vertės, net jei atsižvelgus į vieno iš šių objektų vertę minėta metinė riba nebūtų viršyta (LVAT 2021-06-23 nutartis adm. byloje Nr. A-1645-575/2021).
Skirtingai nei PVM atveju, apskaičiuojant gyventojų pajamų mokestį (GPM), kiekvieno parduoto statinio pelnas (apmokestinamos pajamos) ar nuostolis apskaičiuojamas atskirai, net jei keli objektai parduodami vienu sandoriu (LVAT 2022-02-02 nutartis adm. Nr. eA-169-602/2022). Svarbu žinoti, kad GPM tikslais pelningi ir nuostolingi nekilnojamojo turto pardavimo sandoriai nesumuojami ir negali būti skaičiuojami nuo bendro (galutinio) metinio rezultato, t. y.
Jungtinė Veikla ir PVM
Pastaraisiais metais ginčuose dalyvavo ir gyventojai, kurie veiklą vykdo jungtinės veiklos pagrindu. Tokio pobūdžio bylose pirmiausia yra sprendžiama, ar veikla yra PVM apmokestinama (pvz., ekonomine veikla buvo pripažinta veikla, kai buvo pastatyti kaimo turizmo pastatai, kurie buvo parduoti kaip gyvenamieji namai), o antras svarbus klausimas - kuriam partneriui (-iams) atsiranda pareiga sumokėti mokesčius (LVAT 2019-02-27 nutartis adm. byloje Nr. A-363-442/2019, 2021-02-10 nutartis adm. byloje Nr. eA-526-602/2021).
Aiškiai nepasidalinus pareigų ir įsigijus nekilnojamąjį turtą vieno asmens vardu, o vėliau jo vardu pardavus, PVM gali būti apskaičiuojamas tik vienam iš partnerių, nors jungtinės veiklos sutartyje nurodyta, kad gyventojas santykiuose su trečiaisiais asmenimis veikia abiejų partnerių vardu (LVAT 2020-12-16 nutartis adm. byloje Nr.
Gyvenamosios Vietos Deklaravimas ir GPM Lengvatos
Nustatant galimybę taikyti pajamų mokesčio lengvatą, dėl gyvenamosios vietos nedeklaravimo fakto ir reikšmės formavosi skirtinga praktika. LVAT yra nurodęs, kad gyvenamosios vietos deklaravimo aplinkybė yra esminė ir tai, kad gyventojas faktiškai gyveno parduotame gyvenamajame būste, neturi reikšmės taikant GPMĮ 17 straipsnio 1 dalies 54 punkto lengvatą nuostatas (LVAT 2020-02-26 nutartis adm. byloje Nr. eA-307-442/2020, 2018-04-11 nutartis adm. byloje Nr. eA-614-556/2018).
Piktnaudžiavimas GPM Lengvatomis
Ne vienas ginčas vyko dėl gyventojų piktnaudžiavimo GPMĮ nustatytomis lengvatomis. Piktnaudžiavimu buvo pripažįstamos situacijos, kai gyventojas prieš parduodamas nekilnojamąjį turtą jį padovanoja artimam giminaičiui (mamai, vaikui), tokiu būdu įterpdamas dirbtinį sandorį, siekdamas padidinti įsigijimo kainą ir tuo pačiu nemokėti pajamų mokesčio.
Piktnaudžiavimu taip pat ne kartą buvo pripažintos situacijos, kai vienu sandoriu parduodant kelis objektus buvo dirbtinai skaidoma kaina: didesnę pardavimo kainą nustatant tam turtui, kurio pardavimo pajamos neapmokestinamos, tuo pačiu sumažinant apmokestinamo statinio ar žemės sklypo kainą.
Turto Įsigijimo Kainos Pagrindimas
Visa eilė ginčų kilo ir dėl turto įsigijimo kainos, kurią gyventojas gali atimti iš nekilnojamojo turto pardavimo pajamų. Ginčų praktika parodė, kad gyventojai turi pagrįsti aplinkybę, jog jie realiai patyrė nekilnojamojo turto įsigijimo bei statybos išlaidas. Šias išlaidas gyventojas turi pagrįsti juridinę galią turinčiais dokumentais (PVM sąskaitomis faktūromis, banko apmokėjimo dokumentais, kvitais, sutartimis ar kitais dokumentais, iš kurių galima nustatyti ūkinės operacijos turinį.
Nesant dokumentų, namo ar kito statinio pasistatymo kaina negali būti nustatoma remiantis ekonominio modeliavimo, turto vertintojo ar kitais netiesioginiais metodais (LVAT 2020-10-07 nutartis adm. byloje Nr. A-1494-438/2020, 2020-11-04 nutartis adm. byloje Nr.
Atkreipiame dėmesį, jog dokumentai svarbūs ne tik pagrindžiant turto įsigijimo, pasistatymo ir įsirengimo kainą, bet ir situacijose, kai mokesčių administratorius tikrina, ar gyventojo oficialios pajamos atitinka jo patiriamas išlaidas, pavyzdžiui, vertinant, ar gyventojas turėjo pakankamai lėšų pasistatyti gyvenamąjį namą.
Gyventojui neturint statybos išlaidų dokumentų, šias išlaidas (turto pasistatymo kainą) nustato mokesčių administratorius, remdamasis VĮ „Registrų centras“ duomenimis bei UAB „Sistela“ sudarytais kainynais (LVAT 2021-01-27 sprendimas adm. byloje Nr. eA-435-602/2021), turto vertinimo ataskaitomis ar net teismo eksperto nustatyta kaina (LVAT 2021-03-17 nutartis adm. byloje Nr. eA-620-556/2021) bei kitais duomenimis.
Pavyzdžiui, vienoje iš bylų teismo ekspertas atsižvelgęs į tai, kad nėra tikslių objektyvių duomenų apie tai, kokie namo statybos darbai buvo atliekami rangos būdu, o kokie - ūkio būdu, laikė, kad namo statybos darbai buvo atliekami 50 proc. rangos būdu ir 50 proc.
Neatskaitomas PVM: Pagrindiniai Atvejai
Yra tam tikrų atvejų, kai pirkimo (importo) PVM negali būti atskaitomas. Štai keletas iš jų:
- Kai asmuo yra įsiregistravęs PVM mokėtoju, taikančiu smulkiojo verslo schemą (SVS) Lietuvoje.
- Kai nevykdantys ekonominės veiklos asmenys yra įsiregistravę PVM mokėtojais tik įsigijimams iš ES arba tik elektroninėms paslaugoms teikti ES teritorijoje.
- Kai įsigytos prekės (paslaugos) yra skirtos neapmokestinamų prekių tiekimui (paslaugų teikimui).
- Kai įsigytos prekės (paslaugos) yra skirtos ne ekonominei, o kitai veiklai vykdyti.
- Kai įsigytos prekės (paslaugos) skirtos už Lietuvos teritorijos ribų tokioms prekėms tiekti (paslaugoms teikti), kurios, jeigu būtų patiektos (suteiktos) Lietuvoje, būtų neapmokestinamos PVM.
- Kai įsigytos prekės (paslaugos) skirtos veiklai vykdyti kitų valstybių narių teritorijoje pagal smulkiojo verslo schemas (SVS) kitose valstybėse narėse.
- Kai PVM mokėtojas negali pagrįsti, kad jo įsigytos prekės (paslaugos) yra skirtos jo ekonominei veiklai, suteikiančiai teisę į PVM atskaitą, vykdyti.
- Kai įsigytos prekės (paslaugos) yra skirtos pramogoms ir reprezentacijai.
- Kai importo arba pirkimo PVM sumokėtas už kitą asmenį PVMĮ 15 str. 7 d. 2 punkte nurodytais atvejais.
- Kai PVM mokėtojas įsigyja lengvąjį automobilį.
- Kai PVM mokėtojas įsigyja keleivių vežimo lengvaisiais automobiliais paslaugas ir kaip neatsiskleidęs tarpininkas jis nedalyvauja šios paslaugos teikimo sandoryje.
- Apmokestinamieji asmenys, kurių parduodamoms prekėms (teikiamoms paslaugoms) taikomos specialios apmokestinimo PVM schemos neturi teisės į PVM atskaitą įtraukti šių įsigytų prekių bei paslaugų (kurioms taikomos specialios apmokestinimo PVM schemos) pirkimo (importo) PVM.
Kada nemokame mokesčių pardavę savo nekilnojimą turtą?
Kiti Svarbūs Aspektai
- Įsigijo 85 proc. baigtumo NT, atliko remontą ir praėjus 24 mėn.
- Nupirktas nekilnojamasis turtas apskaitoje registruojamas pagal numatomą jo paskirtį.
- PVM įstatymas nesieja PVM prievolių su pastato paskirties pakeitimu.
- Pasirašius preliminariąją sutartį pardavimo pajamos nėra pripažįstamos.
- PVMĮ 32 str.
- Įmonė gali po 5 metų parduoti butą be PVM, net jeigu jis buvo pirktas su PVM.
- Pagal rezervacijos sutartį sumokėtas mokestis PVM aspektu laikomas užstatu ir nėra apmokestinamas PVM.
- PVM apskaičiavimo tikslais prieš 5 m. pasistatytas pastatas laikomas senu ir nėra apmokestinamas PVM.
- Pasirinkimas skaičiuoti PVM galioja tuomet, kai pirkėjas yra PVM mokėtojas.
- Pardavė 1975 m.
- Atvirkštinio PVM mechanizmas nėra taikomas parduodant NT.
- Komentare pateikiama ES Teisingumo teismo bylos analizė.
- Kasmet gyventojų GPM deklaravimo laikotarpiu VMI skelbia išaiškinimus dėl jų pajamų apmokestinimo.
- Jeigu gyventojas surašytų kreditinį apskaitos dokumentą, kuriame patikslintų 2020 m.
- Žemės statyboms pardavimas yra apmokestinamas PVM.
- Gyventojas, PVM mokėtojas, stato keletą NT objektų.
- Dalis objektų bus parduota.
- NT mainų sandoris savo esme laikomas pirkimo - pardavimo sandoriais.
- NT sandoriai paprastai yra didelės vertės ir tai sąlygoja reikšmingas PVM sumas.
- Kai įmonė parduoda žemės sklypą, kuris skirtas gyvenamųjų namų statybai, t. y.
- Kada taikoma ir kada netaikoma GPM lengvata pajamoms iš buto pardavimo?
- Kapitaliai suremontuotas pastatas paprastai laikomas iš esmės pagerintu ir 24 mėn.
- Įmonė negali neturėti registracijos adreso.
- Papildytas PVMĮ 9 str.
- Papildytas PVMĮ 9 str. 1 dalies, kuri reglamentuoja veiklos kaip komplekso perleidimą, komentaras.
- Įmonė, turėdama laisvų lėšų, įsigyja gyvenamosios paskirties NT.
- Jeigu pirkėjas pageidauja perkamo turto - žemės ir namo - kainas atskirti, tai padaryti nėra draudžiama.
- Parduodant NT praėjus 24 mėn.
- Jeigu NT turtas nebuvo naudojamas įmonės veikloje, bus laikoma, kad tiekiama prekė, o ne ilgalaikis turtas.
- Pertvarko gamybinį pastatą į butus ir po 24 mėn.
- Kol pastato dalis bus rekonstruojama, NTM už tą pastato dalį mokėti nereikės.
- Turtas apskaitoje ir pagal PMĮ registruojamas įsigijimo savikaina.
- Įmonė parduoda seną NT, kuris buvo naudotas jos veikloje.
- Parduodamas NT be PVM.
- Pagal PVMĮ nekilnojamojo turto pardavimas nėra apmokestinamas PVM, išskyrus kelias išimtis.
- Prieš 12 mėn.
- Vienu sandoriu parduodami keli NT objektai.
- ES Teisingumo teismo bylos C-265/18 analizė.
- Likutinė vertė - tai apskaitos dydis, kuris neturi nieko bendra su patalpų kainomis rinkoje ar turto verte.
- Padalijus patalpas, reikėtų padalyti ir jų įsigijimo vertę, perkainotą dalį bei nusidėvėjimą.
- Norint parduoti pastatą, nebūtina jo perkainoti ar registruoti apskaitoje tikrąja verte.
- Parduoti namą su PVM galima ir neįsiregistravus kaip PVM mokėtojui.
- Gyvenamojo namo pardavimui ir nuomai taikomos skirtingos PVM taisyklės.
- Pirkti pastatą ar kitokią prekę gali du ar daugiau pirkėjų.
- Senų pastatų pardavimas PVM neapmokestinamas.
- Tai, kad žemės sklypas įsigytas be PVM, jokios įtakos jo pardavimo apmokestinimui neturės.
- Nekilnojamųjų daiktų pardavimas visuomet įforminamas notarine tvarka.
- Kapitalinio remonto darbai neišvengiamai pagerina pastato naudingąsias savybes.
- PVM sąskaitos faktūros gali būti nerašomos tik LRV nutarime nustatytais atvejais.
Rekomendacija gyventojams: jei gyventojas ketina imtis statybos ir/ar turto pardavimo veiklos, kuri atitinka ekonominės veiklos požymius ir numato, kad pajamos iš jos viršys 45 tūkst. eurų ribą, gyventojui registruotis PVM mokėtoju rekomenduojama iš karto, prieš pradedant veiklą.