Parduodant nekilnojamąjį turtą, kyla klausimas - ar reikės mokėti mokesčius, o jeigu reikės, tai kokius ir kokio dydžio? Ar yra galimybių sumažinti privalomus mokėti mokesčius? Lietuvos Respublikos gyventojų pajamų mokesčio įstatymas numato atvejus, kai gyventojo pajamos parduodant nekilnojamąjį turtą nėra apmokestinamos 15 proc. mokesčio tarifu.
Pirma, neapmokestinamos nekilnojamojo turto pardavimo pajamos, jeigu toks daiktas įsigytas anksčiau nei prieš 5 metus iki jo pardavimo. Lengvata taikoma, jei nekilnojamas turtas yra įgytas 2011 m. sausio 1 d. ar vėliau. Antra, neapmokestinamos nekilnojamojo turto pardavimo pajamos, jeigu toks daiktas yra išlaikytas ne mažiau kaip 3 metus iki jo pardavimo. Ši lengvata taikoma, jei nekilnojamas turtas yra įgytas iki 2010 m. gruodžio 31 d.
Jei šios sąlygos nėra tenkinamos, vadovaujantis GPM įstatymu, nekilnojamojo turto pardavimas apmokestinamas 15 proc. pajamų mokesčiu. GPM tarifas šiuo metu yra 15% - 20% nuo įsigijimo ir pardavimo kainų skirtumo.
Nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje išlieka aktyvi - per pirmuosius tris šių metų ketvirčius Registro centro duomenimis buvo įregistruoti 81,9 tūkst. pirkimo-pardavimo sandorių.
Atkreipiamas dėmesys, kad pajamos, gautos už parduotą ar kitaip perleistą nuosavybėn ne individualios veiklos kilnojamąjį daiktą, kuriam pagal Lietuvos Respublikos teisės aktus privaloma teisinė registracija ir šis daiktas yra (ar privalo būti) įregistruotas Lietuvoje, jeigu toks daiktas buvo išlaikytas nuosavybėje ne mažiau kaip 3 metus iki jo pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn, neapmokestinamos gyventojų pajamų mokesčiu. Šios nuostatos taip pat taikomos kilnojamajam pagal prigimtį daiktui, kuris nekilnojamuoju daiktu pripažįstamas pagal įstatymus (pvz., orlaiviai, laivai).
Lengvatos taikomos parduodant nekilnojamąjį turtą
Lietuvoje galioja keletas reikšmingų lengvatų, kurios leidžia teisėtai sumažinti mokesčių naštą. Nekilnojamojo turto, pavyzdžiui, buto, namo ar žemės sklypo pardavimo pajamos nėra apmokestinamos gyventojų pajamų mokesčiu, jeigu turtas buvo jūsų nuosavybėje ne mažiau kaip 10 metų. Šis laikotarpis skaičiuojamas nuo turto įsigijimo ar paveldėjimo dienos iki pardavimo sutarties sudarymo. Atkreiptinas dėmesys, kad ši lengvata taikoma tik tuo atveju, jei turtas buvo nuosavybėje už visą nurodytą 10 metų laikotarpį.
Jei per šį laiką turto teisinė padėtis buvo pakeista (pvz., turtas buvo perrašytas kito asmens vardu), laikotarpis pradedamas skaičiuoti nuo naujos nuosavybės įgijimo dienos.
Papildoma lengvata yra taikoma, jei gyventojas parduoda savo gyvenamąjį būstą. Gyventojų pajamų mokesčiu neapmokestinamos pajamos, gautos pardavus gyvenamąjį būstą, jeigu jame pastaruosius 2 metus iki pardavimo buvo deklaruojama (registruota) gyventojo gyvenamoji vieta. Pažymėtina, kad ši lengvata taikoma, jeigu parduodamas ar kitaip perleidžiamas nuosavybėn tik gyvenamasis būstas (individualus namas, sodo namas, butas gyvenamajame ir negyvenamajame pastate, atskiras kambarys su bendro naudojimo patalpomis ir pan.) įskaitant gyvenamajam būstui priskirtą žemę.
Jei gyvenamasis būstas, kuriame deklaruota gyvenamoji vieta, išlaikytas ne trumpiau kaip dvejus metus iki pardavimo, tuomet pajamos iš šio gyvenamojo būsto pardavimo neapmokestinamos gyventojų pajamų mokesčiu. Jeigu gyvenamoji vieta parduodamame gyvenamajame būste buvo deklaruota trumpiau nei 2 metus, tačiau už pardavimą gautos lėšos per vienerius metus yra investuojamos į kito gyvenamojo būsto įsigijimą, kuriame taip pat deklaruojama gyvenamoji vieta, pajamos neapmokestinamos GPM. Tai suteikia galimybę keisti gyvenamąją vietą be papildomų mokesčių naštos, jei laikomasi nustatytų sąlygų.
Nekilnojamojo turto, pavyzdžiui, buto, namo ar žemės sklypo pardavimo pajamos nėra apmokestinamos gyventojų pajamų mokesčiu, jeigu turtas buvo jūsų nuosavybėje ne mažiau kaip 10 metų.
Parduodamas gyvenamasis būstas (įskaitant priskirtą žemę), kuriame buvo deklaruota gyvenamoji vieta, ir:
- parduodant butą ar gyvenamą namą pastaruosius 2 metus buvo deklaruota gyvenamoji vieta (GPMĮ 17 str. 1 d. 53 punktas), arba
- parduodamame bute ar name gyventojas deklaravo savo gyvenamąją vietą trumpiau nei 2 metus, tačiau per vienerius metus nuo šio būsto pardavimo įsigijo (pvz., nusispirko, pasistatė) ir deklaravo savo gyvenamąją vietą tame kitame būste (GPMĮ 17 str. 1 d. 54 punktas).
Ar reikia deklaruoti pajamas, jei dirbi tik pagal darbo sutartį? | Teisinėkonsultacija.lt
Turto išlaikymo terminas
Terminas nuo turto įsigijimo iki jo pardavimo kitam asmeniui nuosavybėn skaičiuojamas metais, mėnesiais ir dienomis. Apskaičiuojant turto išlaikymo terminą, būtina nustatyti:
- kada parduodamą ar kitaip perleidžiamą turtą gyventojas įsigijo (pradėjo valdyti nuosavybės teise);
- ar gyventojas šį turtą parduoda ar kitaip perleidžia nuosavybėn;
- kada gyventojas šį turtą parduoda ar kitaip perleidžia nuosavybėn.
Kilnojamojo teisiškai įregistruoto Lietuvoje turto ir nekilnojamojo turto, esančio Lietuvoje, įsigijimo data nustatoma pagal gyventojo pateiktą įsigijimą pagrindžiantį dokumentą, pvz., pirkimo - pardavimo sutartį, pirkimo pažymą, kvitą, sąskaitą, dovanojimo sutartį ir pan. Turto įsigijimo datą turi įrodyti pats gyventojas. Paveldėto turto įsigijimo data laikomas palikimo atsiradimo laikas kaip jis suprantamas pagal Civilinio kodekso 5.3 str., t. y. palikėjo mirties momentas.
Turto įsigijimo atvejai ir datos:
| Turto įsigijimo atvejis | Turto įsigijimo data ir pagrindžiantis dokumentas |
|---|---|
| Įsigytas turtas | Nuosavybės teisės atsiradimo diena pagal pirkimo - pardavimo sutartį, pirkimo pažymą, kvitą, sąskaitą, dovanojimo sutartį, mainų sutartį ar kt. įsigijimo dokumentą |
| Pasistatytas (pasigamintas) turtas | Nuosavybės teisės atsiradimo diena pagal kompetentingų institucijų (valstybės pareigūnų) sprendimus (teismo nutarties, akto, ir pan.), kadastrinių matavimų bylas, VMI pateiktas deklaracijas, kuriose toks turtas buvo deklaruotas, turto draudimo ir kitas sutartis, turto eksploatavimo išlaidų apmokėjimo dokumentus ir pan. |
| Įsigytas nepilnai pagamintas turtas ir šio daikto pagaminimas užbaigiamas arba užbaigtumas padidinamas | Nuosavybės teisės atsiradimo diena pagal nepilnai pagaminto daikto įsigijimą pagrindžiantį dokumentą |
| Turtas įsigytas išsimokėtinai arba lizingo būdu | Daikto priėmimo-perdavimo akto diena, neatsižvelgiant į tai, kada įgyjamos nuosavybės teises į turtą |
| Turtas grąžinamas pagal Piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymą | Prašymą atkurti nuosavybės teises išnagrinėjusios institucijos (valstybės pareigūno) sprendimo atkurti nuosavybės teises priėmimo diena |
| Pasidalijamas bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise turimas daiktas | Nuosavybės teisės atsiradimo diena pagal daikto įsigijimo (bet ne pasidalijimo) dokumentą |
| Paveldėtas turtas (įskaitant atvejį, kai turtą, kuris mirusiam sutuoktiniui priklausė asmeninės nuosavybės teise, paveldi pergyvenęs sutuoktinis) | Turto įsigijimo data - palikėjo mirties diena, turto įsigijimą pagrindžiantis dokumentas - paveldėjimo teisės liudijimas |
| Turtą, kuris priklausė sutuoktiniams bendrosios jungtinės nuosavybės teise, paveldi pergyvenęs sutuoktinis | Nuosavybės teisės atsiradimo diena pagal daikto įsigijimo dokumentą (t.y. data, kada sutuoktiniai įsigijo turtą bendrosios jungtinės nuosavybės teise) |
Formalaus gyvenamosios vietos deklaravimo svarba
Iš besiformuojančios mokestinių ginčų praktikos matyti, kad norint pasinaudoti minėtomis GPM lengvatomis vien formalaus gyvenamosios vietos deklaravimo fakto gali nepakakti. Lietuvos vyriausiojo administracinio teismo praktika rodo, kad tuo atveju, kai gyvenamosios vietos deklaravimas buvo tik formalus veiksmas, o realiai gyventojas neturėjo tikslų gyventi tame būste, mokesčių administratorius gali atmesti lengvatos taikymą. Teismas pripažįsta, kad jei gyvenamasis būstas buvo įsigytas su tikslu greitai jį perparduoti, o ne gyventi, gyvenamosios vietos deklaravimas negali pagrįsti mokesčių lengvatos.
Susiklosto įvairių gyvenimiškų situacijų, kai asmuo dėl tam tikrų priežasčių deklaruoja savo gyvenamąją vietą visai kitame būste nei iš tiesų gyvena. Toks asmuo, nors formaliai lengvatos sąlygų ir neatitinka, turi teisę ginti savo interesus, pasinaudodamas turinio viršenybės prieš formą principu. Faktinį gyvenimą būste galima siekti įrodyti abejonių nekeliančių įrodymų visuma, tačiau toks procesas gali tapti sudėtingu ir reikalaujančiu nemenkų pastangų įtikinti mokesčių administratorių ar net teismą.
Gyventojas, gavęs nekilnojamojo turto pardavimo pajamų, iki gegužės 1 d. turi pateikti pajamų deklaraciją GPM308 ir užpildyti deklaracijos GPM308T priedo I skyrių. Jeigu gyventojas nekilnojamojo turto pardavimo pajamas gavo už bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise priklausiusį turtą, tai laikoma, kad tokios pajamos yra gautos abiejų sutuoktinių lygiomis dalimis (jeigu vedybų sutartimi nenustatyta kitaip).
Svarbu įvertinti sąlygas ir pasirūpinti dokumentais
Tad, jei planuojate parduoti nekilnojamąjį turtą, svarbu iš anksto įvertinti, ar atitinkate GPM lengvatų sąlygas, ir pasirūpinti reikiamais dokumentais. Tai padės išvengti galimų nesusipratimų su mokesčių administratoriumi. Tikslus planavimas ir teisingas lengvatų taikymas gali ženkliai padidinti pardavimo naudą.
Pavyzdžiui, ūkininkas 2009 m. įsigijo 5 ha žemės už 10 000 Eur, o 2016 m. šią žemę pardavė už 15 000 Eur. Kadangi nuo įsigijimo iki pardavimo nepraėjo 10 metų, tai nuo gautų žemės pardavimo pajamų turi būti apskaičiuotas ir sumokėtas pajamų mokestis. Skirtumas tarp gautų pajamų ir žemės įsigijimo kainos - 5 000 Eur. Iš šios sumos dar galima atimti išlaidas, skirtas šiam turtui įsigyti (pvz., perkant žemę notarui buvo sumokėta 100 Eur, Registrų centrui už įregistravimą - 20 Eur). Šiuo atveju, pardavus žemę, GPM bus apskaičiuojamas taip: 15 000 - 10 000 - 100 - 20 = 4 880 x 15 proc.