Šiuolaikinėje verslo aplinkoje, ypač komercinio nekilnojamojo turto sektoriuje, nuomos sąlygos gali būti įvairios ir sudėtingos. Vienas iš populiariausių nuomos modelių, ypač tarp didelių įmonių ir investicinių fondų, yra vadinamoji „Triple Net“ (NNN) nuoma. Šiame straipsnyje išsamiai apžvelgsime, kas tai yra, kokie jos privalumai ir trūkumai, bei kaip ji taikoma Baltijos šalių rinkoje.
„Triple Net“ nuomos esmė
Turbūt įprasta manyti, kad patalpų nuomos biudžetas susideda iš nuomos kainos už kvadratinį metrą bei komunalinių paslaugų. Tačiau šiuo metu nėra vienareikšmiškai nusistovėjusios rinkos praktikos, kuri apibrėžtų visus papildomus mokesčius, krentančius ant nuomininko pečių. Triple net nuomos struktūra paprastai yra taikoma naujuose, moderniuose verslo centruose, kur verslo centro savininkai didžiąją dalį jiems tenkančių mokesčių perkelia ant nuomininko pečių.
Lietuvoje dažniausiai naudojamas komercinės nuomos standartas „Triple“ net numato, kad nuomininkas dengia su nuomojamu turtu susijusius tiesioginius (elektra, vanduo, šildymas), netiesioginius mokesčius (apsauga, administravimas, valymas), taip pat draudimo, nekilnojamojo turto bei žemės mokesčius. Toks modelis dažnai reiškia, kad ekologiškai svarbios iniciatyvos, kaip energijos naudojimas tik iš atsinaujinančių šaltinių ar dviračių stovų įrengimas, bus finansuojamos nuomininko lėšomis.
Visi šie mokesčiai dažniausiai yra paliekami derybų procesui, kur verslo centrų plėtotojai ir nuomininkai demonstruoja savo derybinę poziciją bei lankstumą. Be to, šie aspektai tiesiogiai priklauso ir nuo biurų rinkos pokyčių - pastaruoju metu itin aktyvus verslo centrų plėtojimas sukuria vis daugiau potencialių alternatyvų nuomininkams, o tai nutraukia ilgai trukusį NT plėtotojų dominavimą ir juos daro nuolaidesniais nuomininkams.
Šiuo atveju nuomininkai dengia ne tik tiesioginius ir netiesioginius mokesčius, tačiau jiems tenka ir proporcinga dalis už draudimą, NT mokestį bei bendrųjų erdvių naudojimą. Visgi dažniausiai rinkoje pasireiškia šių dviejų papildomų nuomos mokesčių sistemų samplaika, kur papildomi mokesčiai vėlgi priklauso nuo derybinės pozicijos. Pasitaiko ir tokių verslo centrų, kur nuomininkai moka tik už tiesioginius mokesčius ir yra atleidžiami nuo netiesioginių mokesčių, parkavimo vietų mokesčių bei kitų papildomų išlaidų (verslo centras Laisvės pr. 77B).
Pirkimo-pardavimo su atgaline nuoma schema
Stambios įmonės, kurioms reikia didelių komercinių plotų, dažnai nesirenka jau iki galo įrengtų patalpų, skirtų nuomai, o statosi savo pastatus nuo nulio. Tačiau tokį didelį turtą laikyti balanse daugeliui yra itin nenaudinga. Neretai tokiam pastatui galima rasti pirkėją ir pardavimo metu su būsimuoju savininku sudaryti nuomos sutartį keliems dešimtmečiams.
Tokiu būdu pirkimo-pardavimo su atgaline nuoma schema leidžia savininkui, o vėliau jau nuomininkui, panaudoti gautas lėšas esamam verslui plėtoti, skirti lėšų papildomiems verslams įsigyti arba, pavyzdžiui, banko įsipareigojimams padengti. Įprastai ilgalaikė nuomos kaina, už kurią buvęs savininkas nuomoja pastatą ar jame esančias patalpas, atitinka rinkos vidurkį. Jeigu yra poreikis ir abi šalys taip susitaria, ši praktika leidžia išlaikyti vėlesnio išpirkimo garantijos teisę.
Pirkėjams tokie sandoriai yra patrauklūs, nes jie suteikia stabilias pajamas. Pastatus pirkimo-pardavimo su atgaline nuoma principu gali įsigyti įvairūs investiciniai fondai, taip pat stambūs instituciniai investuotojai, formuojantys savo turto valdymo portfelį. Investiciniai fondai - dažniausiai būtent jie veikia kaip pirkėjas - gauna jau pastatytą ir pajamas generuojantį objektą. Taip sutaupoma laiko ir resursų, nes nereikia statyti patiems bei užsiimti nuomininkų paieška.
Nuomos sutarties praradimo rizika minimizuojama nustatant objekto pardavimo ir nuomos sandorio sąlygas. Sandorio šalys paprastai susitaria dėl abipusės nuolaidos - objekto pardavimo ir nuomos kainai. Reikia paminėti, kad sandoriai su atgaline nuoma efektyvūs tik tuomet, kai pardavėjai yra finansiškai stabilūs, nes jie privalės užtikrinti nuomos įmokas ir kartu - pinigų grąžą savo investuotojams. Dėl šių priežasčių bankai, suteikiantys paskolas tokiems sandoriams, taip pat atidžiai vertina būsimųjų nuomininkų patikimumą bei sugebėjimą laikytis nuomos sutartyje numatytų įsipareigojimų.
Kaip jau buvo minėta anksčiau, sėkmingai įmonių veiklai yra reikalingi pinigų srautai. Kapitalo trūkumas yra vienas bene dažniausių verslo sprendžiamų iššūkių. Sparčiai augančios palūkanų normos daugeliui įmonių tapo rimta problema. Ypač toms, kurių finansai visą praėjusį dešimtmetį buvo paremti beveik nemokamomis paskolomis.
Pirkimo-pardavimo su atgaline nuoma struktūra gali tapti efektyviu, nors ir nepelnytai daugelio pamirštu įrankiu valdant bei optimizuojant finansinius srautus. Jos taikymas gali pagerinti įmonės balansą, nes ilgalaikis pardavėjo įsipareigojimas būsimai nuomai gali būti neapskaitomas ir kartu padidinti deklaruojamas pajamas. Dėl to galima lengviau gauti finansavimą savo pagrindinei veiklai ir pasirodyti patrauklesniam potencialiems investuotojams.
Taip pat, tapus nuomininku, nebereikia rūpintis pastato kapitaliniu remontu - tai tampa naujo savininko atsakomybe. Prasidėjus ekonominio lėtėjimo periodui, vėl tapo aktualus posakis „Cash is the king“ („Grynieji karaliauja“ - red.). Rinkoje atsiras daugiau patrauklių galimybių įsigijimams, tad laisvos lėšos šiuo metu tampa ypač svarbios. Taigi, esant papildomo kapitalo poreikiui, pirkimo-pardavimo su atgaline nuoma sandoriai yra puiki alternatyva kitiems plačiai paplitusiems finansavimo šaltiniams.
Trumpai priminsime apie juos:
- Obligacijos - būdas gauti lėšų išleidžiant skolos vertybinius popierius. Investuotojai skolina pinigus obligacijas išleidusiai įmonei, o mainais gauna reguliarius palūkanų mokėjimus per visą obligacijos gyvavimo laikotarpį, termino pabaigoje išmokant jų nominaliąją vertę. Beje, pasibaigus kelerius metus trukusiam lengvų pinigų vakarėliui, šis finansavimo būdas smarkiai brangsta.
- Sutelktinis rėmimas (angl. crowdfunding) - kai pinigai surenkami iš internetinės platformos lankytojų konkrečiai nurodytam nekilnojamojo turto projektui. Tarp Lietuvoje siūlančių tokį finansavimo į nekilnojamąjį turtą principą galima paminėti „Profitus“, „Rontgen“, „Nordstreet“ ar „RealEstateGuru“. Tačiau tokiu būdu renkamos pinigų sumos paprastai neviršija kelių milijonų eurų.
- Visiems puikiai žinomas bankinis finansavimas. Tačiau tokiu metu kaip dabar, kylant palūkanų normoms, kyla ir paskolų kaina. Siekdami sumažinti dėl geopolitinės ir ekonominės situacijos padidėjusias rizikas, bankai plečia bei griežtina savo finansavimo kriterijų sąrašą.
Baltijos šalių patirtis
Veiklos restruktūrizavimas pasitelkiant pirkimo-pardavimo su atgaline nuoma sandorius galimas skirtinguose veiklos sektoriuose. Baltijos šalyse 2020-2021 m. tuo jau pasinaudojo stambios ir žinomos įmonės. Pateikiame keletą pavyzdžių:
- SBA Industrinių inovacijų slėnyje šalia Klaipėdos išvystyto logistikos centro bei baldų komponentų gamyklos nekilnojamasis turtas perleistas Estijos fondų valdymo įmonei „EfTEN“. Pastatai bus 15 metų išnuomoti bendrovei „Innovo logistika“, kuri priklauso didžiausiai baldų eksportuotojai Baltijos šalyse - „SBA Furniture Group“.
- „Eften Capital“ fondas iš inžinerinio verslo įmones valdančios UAB „Arginta Group“ įsigijo pramonės, logistikos ir administracinės paskirties pastatus Vilniuje. Juos pardavėjas toliau nuomosis „master lease“ principu - išlikdamas pirminiu bei pagrindiniu patalpų nuomininku, dalį patalpų pernuomodamas subnuomininkams - čia įsikūrusioms medicinos priemonių ir farmacinių preparatų platintojai „Armila“ bei aukštųjų technologijų laboratorijai „Brolis Semiconductors“.
- Su UAB „Investicijų valdymas Prosperus“ susijusi bendrovė nupirko ką tik pastatytą vienos didžiausių kosmetikos gamybos įmonių Lietuvoje „Biok laboratorija“ gamyklą Vilniaus rajone. Gamintoja toliau nuomosis daugiau nei 4800 kv. m ploto sandėliavimo paskirties pastatą su gamybos ir administracinėmis patalpomis.
- Fondų valdymo įmonės UAB „Eika Asset Management“ valdomas nekilnojamojo turto fondas įsigijo „Audi“ ir „Volkswagen“ atstovybių pastatus Vilniuje iš „Moller Real Estate Baltic AS“. Patalpas ir toliau naudos jų ilgalaikiai nuomininkai UAB „Moller Auto Keturi žiedai“ ir UAB „Moller Auto“.
- „Loginvest OÜ“, patronuojamoji „JNG Investment“ įmonė Estijoje, pardavė 33 tūkst. kv. m ploto logistikos centrą Taline nekilnojamojo turto fondui „East Capital Real Estate IV“. Pirmaujanti Baltijos šalių logistikos ir didmeninės prekybos įmonė pratęs ilgalaikę nuomą.
Pirkimo-pardavimo su atgaline nuoma praktika plačiai taikoma ir mažmeninės prekybos sektoriuje. Dar 2007 m. mažmeninės prekybos tinklas „Norfa“ išsinuomojo parduotuves iš jų patalpas įsigijusio investuotojo pagal ilgalaikės nuomos sutartis. „Rimi“ pardavė ir išsinuomavo savo logistikos centrą, centrinės būstinės patalpas bei nemažą kiekį prekybinių patalpų Estijoje.
JAV kompanija „W. P. Carey“ perėmė „Kesko Senukai“ mažmeninės prekybos bei logistikos centrus Baltijos šalyse su tinklu pasirašydama 15 metų nuomos sutartį su galimybe ją pratęsti. O tarptautinė nekilnojamojo turto investicijų bendrovė „Corum“ įsigijo tris Latvijos apdailos, statybinių medžiagų ir sodo prekių prekybos tinklo „Depo“ parduotuves Lietuvoje: vieną Kaune ir dvi - Vilniuje.
Įdomus ir 2007 m. įvykdytas sandoris finansų rinkoje. Kanados nekilnojamojo turto ir investicijų bendrovė „Homburg Invest“ pagal pirkimo-pardavimo su atgaline nuoma sutartį įsigijo SEB banko nekilnojamojo turto portfelį. Turtą sudarė 47 nekilnojamojo turto objektai, kuriuose SEB toliau išnuomavo patalpas ilgam laikotarpiui, bei 16 objektų, kurie pirmiausia buvo nuomojami kitiems nuomininkams arba kuriuos SEB ketino išnuomoti tik ribotam laikui. Portfelį sudarė didesni nekilnojamojo turto objektai, turintys plėtros potencialą patraukliose vietose.
Sandorio akcentai
Apibendrinant, į ką svarbu atkreipti dėmesį:
- Sandorio paruošimo trukmė: 4-6 mėn (nuo pirminės idėjos iki sandorio įvykdymo).
- Sandorio vertė: priklauso nuo objekto dydžio (nuomojamo ploto), sutartos nuomos kainos ir kapitalizacijos normos (angl. yield).
- Nuomos kaina: atitinka vidutinę rinkos nuomos kainą ir rekomenduotina, kad neviršytų 30 proc. įmonės pelningumo prieš palūkanas ir mokesčius (angl. EBIT) per metus.
- Objekto patrauklumas: įdomus instituciniams žaidėjams, jei plotas viršija 5 tūkst. kv. m.
- Nuomos trukmė: ilgalaikė, dažniausiai nuo 10 iki 20 metų, priklausomai nuo šalių susitarimo. Kuo ilgesnė nuomos sutartis, tuo geresnį nuomos pelningumą gali pasiūlyti objekto pirkėjas.
Privalumai sandorio dalyviams:
- Pardavėjas gauna papildomų lėšų, nereikia investuoti į turto išlaikymą ir remontą, turi lankstumą spręsdamas, ar išsikelti kitur, ar pratęsti nuomos sutartį.
- Pirkėjas įsigyja jau pastatytą objektą su 100 proc. užimtumu ir ilgalaike nuomos sutartimi.
Galimi iššūkiai (kaštai):
- Pardavėjas, o dabar jau nuomininkas, prisiima įsipareigojimus „triple net“ principu (be nuomos mokesčio nuomininkas dengia nekilnojamojo turto, žemės mokesčius, draudimą ir turto valdymą), jo nuomos kaina dažniausiai bendru sutarimu indeksuojama pagal infliaciją, o sutartis bent jau 3 mėnesius turi būti apsaugota depozitu arba bankine garantija.
- Pirkėjas turi papildomai įvertinti nuomininko finansinį patikimumą bei riziką jo mokumui pokyčių rinkoje atveju, objekto vietos patrauklumą bei prisiimti atsakomybę už investicijas į ilgalaikį turtą (angl. CAPEX).
Taigi, šiuo metu įmonių ir finansų vadovams, ko gero, pats tinkamiausias laikas įvertinti visus finansavimo šaltinius, įskaitant ir mūsų jau apžvelgtą „sale’n’lease back“. Jis suteikia įmonėms galimybę gauti lėšų neprisiimant papildomų skolų, o investuotojams užtikrina stabilų pajamų srautą, kuriam kylančios palūkanų normos neturi didelės įtakos.
Žaliosios sąlygos nuomos sutartyse
ESG (aplinkos apsauga, socialinė atsakomybė ir valdysena; angl. Environmental, Social, Governance) - trijų esminių tvarumo principų derinys, vis dažniau tampantis komercinių nuomos sutarčių dalimi. Žalioji nuoma (angl. green lease) - nuomos sutartis, kurios pagrindinis tikslas yra užtikrinti, kad nuomojamos patalpos būtų naudojamos laikantis tvarumo principų.
Sudarant nuomos sutartis ir įtraukiant žaliąsias sąlygas, svarbu aiškiai nustatyti, kas finansuos sutartyje numatytas aplinkosaugos iniciatyvas. Kita vertus, žaliosios sąlygos gali numatyti įsipareigojimus ne tik nuomotojui, bet ir nuomininkui, pavyzdžiui, įrengti elektromobilių įkrovimo vietas. Taip pat gali būti įtraukta nuomininko teisė inicijuoti naujų aplinkosaugos priemonių įgyvendinimą, o nuomotojas turėtų įsipareigoti tokias iniciatyvas apsvarstyti ir tinkamai įvertinti.
„Atsižvelgiant į didėjančią tvarumo svarbą, žaliosios sąlygos nuomos sutartyse taps vis patrauklesnės tiek nuomotojams, tiek nuomininkams. Žaliosios sąlygos nuomos sutartyse - ne tik mada, bet ir būtinybė, atitinkanti šiuolaikinės verslo aplinkos reikalavimus.
Praktiniai patarimai nuomininkams
Ieškodamas naujo biuro, nuomininkas turi sau atsakyti į šiuos klausimus:
- Kada planuojame išsikelti?
- Kiek darbuotojų bus biure ir kiek planuojama jų turėti kelių metų perspektyvoje?
- Kokia vieta mieste yra tinkama naujam biurui?
- Koks biudžetas gali būti skirtas biuro nuomai įvertinant visas su nuoma susijusias išlaidas?
Iš senų biurų į modernius verslo centrus po daugelio metų kraustytis nusprendusios įmonės arba biurų nuomos rinkos naujokai susiduria su šiame sektoriuje jau kurį laiką taikomu modeliu, kuris yra gerokai išsamesnis nei „kvadratinio metro kaina plius komunaliniai mokesčiai“. Būdami daug geriau susipažinę su pagrindiniais butų nuomos principais, gyventojai ir net verslo atstovai panašų lūkestį projektuoja ir biurams.
Viešai dažniausiai deklaruojama tik ,,plika” kvadratinio metro nuomos kaina, kuri Vilniaus A klasės verslo centruose šiais metais yra nusistovėjusi ties 16-20 Eur/kv. m ir, tikėtina, tokia išliks iki kitų metų, o B klasės - 10-15.50 Eur/kv. m. Visgi su šiuolaikiniais verslo centrais ir juose taikomomis praktikomis dar nesusidūrę nuomininkai šiandien turėtų nesistebėti, kad prie minėtų sumų įvairūs mokesčiai kas mėnesį prideda dar po 4-6 Eur/kv. m.
Rinkos naujokus gali stebinti ir tai, kad darbuotojams ar svečiams patrauklios ir funkcionalios bendrosios pastato erdvės yra proporcingai priskiriamos prie nuomojamo ploto. U. Liaudanskienės teigimu, daug paprastesnis, butų rinką primenantis biurų nuomos kainos skaičiavimas Lietuvoje buvo įprastas prieš keliolika metų, iki atsirandant moderniems verslo centrams. Nesudėtingi metodai išliko ir iki šių dienų pavieniuose verslo centruose bei nuomojant atskiras administracines patalpas.
Turbūt akivaizdžiausia galutinių biuro nuomos išlaidų dedamoji yra kvadratinio metro kaina. Turto valdytojai to neslepia ir nesiekia klientų suklaidinti, tačiau nuomininkams vertėtų išsiaiškinti: ar grindų plotas skaičiuojamas iki išorinių sienų vidinės pusės, ar į nuomojamą plotą įskaičiuojamas plotas, esantis po sienomis, kolonomis, pertvaromis, laikančiomis ir kitomis konstrukcijomis, taip pat ar įskaičiuojamas liftų šachtų, laiptinių, balkonų užimamas plotas? Taip pat, net jei įmonei reikia 100 kv.
Kita į modernius verslo centrus pirmąkart besikraustančius nuomininkus pasitinkanti naujiena būna susijusi su viso pastato (nebe konkretaus biuro aukšto) bendro naudojimo patalpų priskiriamu plotu, paskirstomu visiems pastato biurams proporcingai naudojamam plotui, vadinamuoju „add on“. Tai gali apimti bendrąsias pirmo aukšto erdves, atokvėpio ar palaukimo zonas, sporto sales (jei jos yra), bendruosius tualetus ar dušus, dviračių saugojimo kambarius ir kt. Nauji verslo centrai vis dažniau kalba apie darbuotojų gerovę ir ją iš tikrųjų išpildo, tačiau nuomininkams visa tai kainuoja proporcingai biuro plotui kaip atskira išlaidų „eilutė“, paprastai pridedanti dar 3-10 proc.
Akivaizdžiausia iš jų yra komunaliniai mokesčiai pagal faktinį sunaudojimą, skaitiklių rodmenis - vanduo, elektra ir šildymas. Be jau minėtų bendrųjų aukšto ar pastato erdvių, biuro nuomininkams gali tekti atskirai mokėti ir už šio ploto eksploatacines (komunalines) išlaidas. Šie mokesčiai Vilniuje šiuo metu kas mėnesį svyruoja nuo 2,5 iki 4,5 Eur/kv. m. „Ober-Haus“ duomenimis, komunalinių ir bendrųjų išlaidų dydis verslo centruose per paskutinius 5 metus paaugo apie 2 Eur/kv. m.
Be aptartų niuansų, nuomininkams prie išlaidų dažniausiai reikės pridėti ir vietas automobilių statymui ar išlaidas išorės reklamai. Dalis verslo centrų apmokestina iškabų ant fasado nuomą, kas kainuoja nuo kelių šimtų iki pusantro tūkstančio eurų per mėnesį.
Papildomų niuansų, bet neretai ir galimybių efektyvumui, sukuria ir biuro įrengimo ar baldų situacijos. Čia įmanomi įvairiausi fakto ir apmokėjimo scenarijai: nuo atėjimo į anksčiau jau naudotą, įrengtą ir pakeitimų nereikalaujantį biurą iki įsikūrimo ką tik pastatytoje „dalinėje apdailoje“. Į infrastruktūrą savo lėšas labiau investuojantis nuomininkas gali tikėtis tam tikrų nuolaidų ir lengvatų, pvz., nemokamos nuomos remonto darbų metu. Kita vertus, šias išlaidas tam tikrais atvejais gali prisiimti ir verslo centras, tačiau tuomet nuomininkas gali būti suvaržytas ilgesnėmis ar mažiau lanksčiomis nuomos sąlygomis. Visus šiuos aspektus verslo centrų valdytojai aiškiai deklaruoja nuomos sutartyse ir tam tikrais klausimais suteikia erdvės deryboms.
Laikai, kuomet iš principo pakako sumokėti tik už „grindis po kojomis“, moderniuose verslo centruose senokai pasibaigė, tačiau pati rinka susiformavo pagal gerąsias Vakarų Europos praktikas. „Kabliukai“ Lietuvos biurų rinkoje nėra slepiami ar tyčiniai, o nuodugni analizė dažniau padės priimti teisingą sprendimą.