Dažnas atvejis, kai ūkininkai žemės sklypus valdo nuomos sutarties pagrindu, t. y. už sutartą atlyginimą naudojasi kitam asmeniui nuosavybės teise priklausančiu žemės sklypu. Akivaizdu, jog žemės sklypo, kurį nuomininkas naudos ūkininkavimui, nuomos terminas nėra ir negali būti apibrėžiamas mėnesiais - tokių nuomos sutarčių terminai pradedami skaičiuoti mažiausiai penkmečiais, o standartiškai šalys tariasi dėl 10-20 metų, t. y. sudaroma ilgalaikė nuomos sutartis. Pavyzdžiui, valstybinė žemės ūkio paskirties žemė gali būti išnuomojama 25 metams (tai maksimalus valstybinės žemės nuomos terminas). Tačiau asmenys, besiverčiantys žemės ūkio veikla, gali žemę nuomotis ne tik iš valstybės, bet ir iš privačių asmenų.
Šios dvi nuomos galimybės skiriasi iš esmės, t. y. valstybinės žemės ūkio paskirties žemės nuomos santykiai (sutarties sudarymas, pirmumo eilė, subjektai, terminas, nuomos mokestis, ženklinimas ir kt.) griežtai reglamentuoti teisės aktų tvarka.
Štai pavyzdys, kuris toliau bus nagrinėjamas teisiniu aspektu ir išsprendžiamas vadovaujantis Lietuvos Aukščiausiojo Teismo aktualia praktika.
Tarp asmenų A ir B sudaroma privačios žemės nuomos sutartis dėl 8 ha žemės sklypo nuomos, nuomos terminas 25 metai, sutartį šalys įregistruoja Nekilnojamojo turto registre. Nuomotojas ir nuomininkas susitaria, kad sutartis gali būti nutraukta nevykdant sutarties sąlygų ir kitais įstatyme nustatytais atvejais.
Tokiu atveju asmuo D, įsigijęs išnuomotą žemės sklypą, Civilinio kodekso 6.559 straipsnio pagrindu perėmė visas nuomotojo teises ir pareigas pagal nuomos sutartį, t. y. Naujasis žemės sklypo savininkas D, nesutikdamas su ankstesnio žemės savininko sudarytos nuomos sutarties sąlygomis dėl žemės nuomos mokesčio, jo dydžio, mokėjimo tvarkos ir nuomos termino, kreipiasi į asmenį A dėl nuomos sutarties sąlygų pakeitimo. Nuomininkas A nesutinka su siūlomais pakeitimais ir atsisako pasirašyti pakeistą nuomos sutartį.
Civiliniame kodekse įtvirtintas vienas esminių civilinių teisinių santykių principų - sutarties laisvės principas, kuris leidžia šalims laisvai sudaryti sutartis ir savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises bei pareigas, taip pat sudaryti ir šio kodekso nenustatytas sutartis, jeigu tai neprieštarauja įstatymams. Sudarytos sutartys turi būti vykdomos taip, kaip nustatyta sutartyje, tačiau gali būti pakeičiamos arba nutraukiamos. Kai viena šalis pažeidžia sutartį, kita šalis gali prarasti interesą tęsti sutartinius santykius, todėl gali pasinaudoti vienašališku sutarties nutraukimu kaip savigynos priemone (net jeigu tai ir nėra įtraukta į sutarties sąlygas).
Sutarties vykdymo svarba
Vadinasi, sudaryta žemės nuomos sutartis šalims turi įstatymo galią ir šalys besąlygiškai privalo ją vykdyti tinkamai. Tačiau praktikoje pasitaiko atvejų, kai dėl tam tikrų aplinkybių viena iš šalių sąžiningai ar nesąžiningai siekia nutraukti sudarytą terminuotą nuomos sutartį anksčiau termino (pvz., nuomotojas gauna geresnį pasiūlymą iš kito asmens ir šią žemę yra suinteresuotas išnuomoti už didesnę kainą), ar pakeisti jau pasirašytos terminuotos nuomos sutarties sąlygas, nesilaikydama sutarties pakeitimų atlikimų tvarkos (pvz., nuomotojas siekia padidinti nuomos mokestį, pakeisti nuomos terminą).
Nepaisant to, jog valstybė iš esmės nesikiša į privačių asmenų sudaromus sandorius ir jų sąlygas (su tam tikromis išimtimis - jeigu sandoriai neprieštarauja imperatyvioms įstatymo normoms, gerai moralei ir visuomenės interesams, ar kitais būdais susitariama dėl sandorių, kurie Civilinio kodekso tvarka laikomi negaliojančiais), tačiau Civiliniame kodekse įtvirtintos tam tikros nuostatos, skirtos nuomininko apsaugai.
Tuomet teismas atlieka situacijos teisinį vertinimą ir nustato, ar sutarties pažeidimas (pažeidimas, kurį nuomotojas nurodo kaip pagrindą, dėl kurio nutraukiama nuomos sutartis) laikytinas esminiu sutarties pažeidimu ir ar toks tariamas pažeidimas iš tiesų buvo.
Teismų praktikoje išaiškinta, kad analizuojant, ar sutarties pažeidimas laikytinas esminiu, visų pirma, vertintini du prievolės vykdymai: pažadėtasis ir faktiškai atliktas. Antra, sprendžiant, ar pagal sutarties esmę griežtas prievolės sąlygų laikymasis turi esminę reikšmę, vertintina, ar konkrečios sutarties sąlygos neįvykdymas nulems kreditoriaus intereso prievolės praradimą. Trečia, sprendžiant, ar prievolė neįvykdyta tyčia ar dėl didelio neatsargumo, būtina analizuoti pažeidėjo kaltės formą pagal bendrąsias civilinės atsakomybės nuostatas ir nuspręsti, ar pažeidėjo kaltė didelė ir, jei didelė, ar tyčia. Ketvirta, sprendžiant, ar neįvykdymas duoda pagrindą nukentėjusiai šaliai nesitikėti, kad sutartis bus įvykdyta ateityje, būtina nustatyti, ar sutartį pažeidusi šalis elgiasi pasyviai dėl prisiimtų įsipareigojimų vykdymo, taip pat ar net ir su geriausiais ketinimais ji iš viso pajėgi sutartį įvykdyti.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2020 m. spalio 15 d. nutartimi, priimta civilinėje byloje Nr. e3K-3-260-684/2020, išnagrinėjo analogišką situaciją, kai buvo sudaryta ilgalaikė žemės nuomos sutartis, nuomos sutarties vykdymo laikotarpiu pasikeitė nekilnojamojo turto savininkas, kuris vienašališkai nutraukė nuomos sutartį, kadangi nuomininkas nesutiko su naujojo savininko pasiūlymu keisti sudarytos nuomos sutarties sąlygas. Be kita ko, teismas vertino, ar yra aplinkybių, kurios leistų pagrįstai manyti, kad nuomininkas ateityje tinkamai nevykdys nuomos sutarties.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas konstatavo, kad byloje nenustatyta jokių konkrečių nuomininko veiksmų, kurie leistų naujajam žemės savininkui nesitikėti, jog nuomininkas tinkamai įvykdys sutartį ateityje. Naujojo savininko nurodyta aplinkybė, kad nuomininkas galimai neatsiskaitė su juo už kito žemės sklypo nuomą, dėl ko jis buvo priverstas kreiptis į teismą, nesudaro pagrindo spręsti, kad nuomininkas pažeis ir šią nuomos sutartį. Aplinkybė, kad nuomininkas nepriėmė naujojo savininko pasiūlymo bei pakartotinio pasiūlymo keisti nuomos sutarties sąlygas taip pat neatitinka iš anksto numatomo esminio sutarties pažeidimo požymio.
Žemės nuomos sutartys, kaip minėta, dažniausiai būna ilgalaikės, todėl rekomenduotina joms skirti išskirtinį dėmesį dar iki sutartinių santykių pradžios ar sudarant sutartį.
Prieš pasirašydami dokumentus, atidžiai perskaitykite teksto turinį, su kuriuo sutiksite padėję savo parašą. Toks patarimas tinka kalbant apie bet kokio pobūdžio dokumentus - darbo, paskolos, nuomos sutartis bei įvairius kitus.
Tačiau nuomotojas pažymėjo, kad sutartyje nenumatytas vienašalis sutarties nutraukimas ne teismo tvarka ir pasiūlė man kreiptis į teismą dėl nuomos sutarties nutraukimo. Terminuota nuomos sutartis gali būti nutraukta prieš terminą, kai tokia galimybė yra numatyta sutartyje, o taip pat, kai yra sutarties esminiai pažeidimai.
Tiek terminuotos, tiek neterminuotos sutarties nutraukimą esant pažeidimui reglamentuoja CK 6.497 (sutarties nutraukimas prieš terminą Nuomotojo reikalavimu) ir CK 6.498 (sutarties nutraukimas prieš terminą Nuomininko reikalavimu) straipsniai.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismas yra išreiškęs poziciją, kad reikalavimas nutraukti kitų rūšių terminuotas nuomos sutartis, kurių nutraukimą reglamentuoja CK 6.497 ir 6.498 straipsniai (transporto priemonių, negyvenamųjų patalpų, pastatų ir įrenginių, įmonės nuomos) tik teismo tvarka, būtų nelogiškas, prieštarautų privačių santykių dispozityviškumo, sutarties laisvės, teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principams, todėl pripažįsta, kad šių normų nuostatos dėl teisės pareikšti reikalavimą nutraukti nuomos sutartį teisme nėra imperatyviosios, jose nustatyta galima, tačiau ne privaloma sutarties nutraukimo tvarka (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2011 m. kovo 10 d. nutartis civilinėje byloje UAB“ Kotesa“ v. UAB „Autoera“, Nr.
Pažymėtina, kad terminu apibrėžti nuomos teisiniai santykiai paprastai atitinka abiejų šalių interesus, nes juo užtikrinamas tų santykių stabilumas, teisinės padėties apibrėžtumas, todėl terminuotos sutarties atveju šalies teisė vienašališkai nutraukti sutartį yra ribojama. Taigi, tiek Nuomininkas, tiek Nuomotojas turi teisę vienašališkai (nesikreipiant į teismą) nutraukti sutartį, tačiau tai daryti turi vadovaudamiesi CK 6.217 str.
Sutarties nutraukimo pagrindai
Šalims pasirašius sutartį, sutarties vykdymo metu gali atsirasti aplinkybių, dėl kurių viena iš sutarties šalių praranda interesą toliau tęsti sutartinius santykius, todėl gali būti inicijuotas sutarties nutraukimas. Pavyzdžiui, jei pažeidžiamos sutarties sąlygos arba sutartį dėl kažkokių priežasčių vienai šaliai vykdyti tampa sudėtinga. Sutarties vienašališkas nutraukimas nesant pagrindo arba nesilaikant sutarties nutraukimo tvarkos yra neteisėtas.
Vienašališkas sutarties nutraukimas galimas, kai tokia galimybė nurodyta pačioje sutartyje. Konkretūs sutarties vienašališko nutraukimo atvejai yra numatyti ir atskiras sutarčių rūšis reglamentuojančiose Lietuvos Respublikos civilinio kodekso normose. Pavyzdžiui, galimybė pirkėjui nutraukti pirkimo-pardavimo sutartį dėl netinkamos kokybės daikto (6.334 str. 1 d.
Sutartį galima nutraukti vienašališkai tuomet, kai sutartis neįvykdoma per papildomai nustatytą terminą. Papildomas terminas gali būti nustatomas tada, kai kita sutarties šalis praleidžia sutarties vykdymo terminą, arba kitais sutarties pažeidimo atvejais, nesusijusiais su termino praleidimu. „Tokiu atveju nukentėjusi šalis turėtų įteikti kitai šaliai pranešimą su papildomai nustatytu terminu bei nurodyti, kad, sutarties neįvykdžius per papildomą terminą, sutartis bus vienašališkai nutraukta“.
Nenugalimos jėgos (force majeure) aplinkybės - tai įvykiai, kurių šalis negalėjo išvengti ir kurių nebuvo bei nebuvo galima numatyti pasirašant sutartį. Šios sąvokos aktualumas ypatingai išryškėjo Covid-19 pandemijos metu, kai daugelis verslų buvo priversti nutraukti arba apriboti veiklą dėl taikytų pandemijos valdymo priemonių.
Dar vienas pagrindas vienašališkai nutraukti sutartį yra esminis sutarties pažeidimas.
LAWCORPUS advokatė išskiria, kad nuspręsti, ar pažeidimas buvo esminis, galima pagal tokius pagrindinius esminio sutarties pažeidimo kriterijus:- Nukentėjusi šalis negavo to, ko tikėjosi iš sutarties;
- Griežtas prievolės sąlygų laikymasis turėjo esminės reikšmės;
- Pažeidimas buvo padarytas tyčia arba dėl didelio neatsargumo;
- Dėl pažeidimo buvo prarastas pasitikėjimas kita šalimi;
Sutartis gali būti vienašališkai nutraukiama tik esant pagrindui ir tinkamai pranešus kitai šaliai apie savo ketinimus.
Siekiant išvengti ginčų dėl to, ar sutarties pažeidimas laikytinas esminiu, rekomenduotina sutartyje iš anksto numatyti, kokie sutarties pažeidimai bus laikomi esminiais sutarties pažeidimais, leidžiančiais nutraukti sutartį vienašališkai. Sutarties nutraukimas sukelia teisines pasekmes.
Priešingai nei neterminuotos sutartys, kurias galima nutraukti nenurodžius nutraukimo pagrindo ir įspėjus bent prieš tris mėnesius (jeigu nuomojamas nekilnojamas daiktas), terminuotą sutartį nuomininkas gali nutraukti tik CK 6.498 str.
Nuomininkas, pageidaujantis nutraukti terminuotą nuomos sutartį, turėtų įvertinti ir sutartyje numatytas galimybes. Kartais šalys susitaria dėl nuostatų, leidžiančių sutartį nutraukti ir nesant kitos šalies kaltės ar numatančių kitokius sutarties nutraukimo pagrindus, nei numatyti CK.
Pabrėžtina, kad nuomininkui nederėtų neprotingai plačiai interpretuoti įstatyme ar sutartyje numatytų pagrindų sutarčiai anksčiau termino nutraukti. Pasitaiko atvejų, kai konkrečius nuomotojo veiksmus bandoma „pakišti” po sutarties pažeidimu ir reikalauti sutartį nutraukti prieš terminą. Tokiam ginčui pasiekus teismą, nuomininkas turėtų įrodyti ne tik pažeidimo, numatyto įstatyme ar sutartyje, faktą, bet ir tai, jog pažeidimo būta esminio.
Jeigu nėra CK ir/ar sutartyje numatytų pagrindų nuomos sutarčiai nutraukti, nuomininkui belieka kreiptis į nuomotoją su pasiūlymu dėl nuomos sutarties nutraukimo ir derėtis dėl kompromisinių sutarties nutraukimo sąlygų. Nuomininkui nepavykus susitarti su nuomotoju dėl nuomos sutarties nutraukimo anksčiau termino, svarstytina galimybė kreiptis į jį dėl sutarties pakeitimo.
Tokią teisę numato CK 6.204 str., reglamentuojantis sutarčių vykdymą tais atvejais, kai vienai šaliai įvykdyti sutartį tampa sudėtingiau negu kitai šaliai. Pagal nurodytą normą, sutarties vykdymo suvaržymu laikomos aplinkybės, atitinkančios CK numatytus kriterijus, kurios iš esmės pakeičia sutartinių prievolių pusiausvyrą, t.y. arba iš esmės padidėja įvykdymo kaina, arba iš esmės sumažėja gaunamas įvykdymas.
Formaliai atrodytų, kad nuomininkas, mokantis didesnį mokestį už nuomą nei vyraujančios nuomos kainos, neturi pagrindo prašyti nuomotoją nuomos mokestį pakeisti. Viena vertus, nuomininkas terminuotą nuomos sutartį sudarė veikdamas savo rizika ir savo interesų naudai. Užsitikrindamas, kad už nuomojamas patalpas ilgą laiką bus mokamas fiksuoto dydžio nuomos mokestis, jis galėjo įvertinti riziką, kad nuomos kainos gali kristi. Kita vertus, viso pasaulio ekonomiką supurtęs šokas yra toks veiksnys, kurio niekas nenumatė ir į kurį negalima neatsižvelgti. O reikalavimas nuomininką ir toliau mokėti nepagrįstai didelį nuomos mokestį prieštarautų teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principams.
Kadangi lizingo bendrovė neatsako už sutarties dalyko kokybę, lizingo gavėjas tuo pagrindu negali vienašališkai nutraukti lizingo sutarties. Nutraukus lizingo sutartį, sumokėtos lizingo įmokos lizingo gavėjui negrąžinamos, o lizinguotas turtas atitenka lizingo bendrovei. Tokias teisines pasekmes lemia tai, kad lizingo sutartis savo prigimtimi yra nuomos sutartis, pagal kurią lizingo bendrovė suteikia lizingo gavėjui daiktą (patalpas, transporto priemones ar kt.) valdyti ir naudotis verslo tikslais už užmokestį.
Tačiau tiek teoriškai, tiek praktiškai yra įmanomos situacijos, kai grąžinto daikto likutinė vertė yra daug didesnė nei pagal mokėjimo grafiką nesumokėtos likusio įmokos (įskaitant palūkanas), o CK 6.574 str. numato, jog lizingo davėjas po daikto grąžinimo iš lizingo gavėjo turi teisę reikalauti atlyginti tokio dydžio nuostolius, kad jie lizingo bendrovę grąžintų į tokią padėtį, kokia būtų buvusi, jeigu lizingo gavėjas būtų tinkamai įvykdęs sutartį.
Pavyzdžiui, lizingo sutartį nutraukus, kai lizingo gavėjas lizingo bendrovei jau yra sumokėjęs didžiąją dalį įmokų, dažniausiai grąžinamas daiktas yra daug vertingesnis nei likusios kelių mėnesių įmokos, todėl manytina, jog tokiu atveju šalių grąžinimas į tokią padėtį, kokia būtų buvusi tinkamai įvykdžius sutartį, galėtų vykti ir atvirkštine tvarka, t.y. lizingo gavėjas galėtų reikalauti iš lizingo bendrovės grąžinti papildomą naudą, gautą atgavus lizinguotą daiktą.
Šių sutarčių vienašalis nutraukimas yra kur kas paprastesnis, o nutraukimo pasekmės mažiau skaudžios. CK nustato, jog tiek vykdant, tiek ir nutraukiant tokias sutartis, būtina vadovautis kliento interesų prioriteto principu. Atlygintinų paslaugų sutarties vienašališką nutraukimą reglamentuoja specialioji teisės norma (CK 6.721 str. 1 d.), pagal kurią klientas turi teisę vienašališkai nutraukti sutartį, nepasydamas to, kad paslaugų teikėjas jau pradėjo ją vykdyti.
Kliento teisė atsisakyti bet kuriuo momentu nuo teikiamų paslaugų aiškinama tuo, kad paslaugos gali būti teikiamos tik esant kliento sutikimui. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas savo jurisprudencijoje yra ne kartą pažymėjęs, jog paslaugos gavėjo teisė vienašališkai nutraukti paslaugų sutartį yra viena iš paslaugos gavėjo interesų apsaugos garantijų.
Minėta specialioji įstatymo norma viso labo numato kliento pareigą, vienašališkai nutraukus atlygintinų paslaugų sutartį, sumokėti paslaugų kainos dalį, proporcingą suteiktoms paslaugoms, t.y. už tas paslaugas, kurios yra faktiškai suteiktos, ir atlyginti protingas išlaidas, kurias turėjo paslaugų teikėjas, norėdamas įvykdyti sutartį, t.y.
Dažnai pasitaiko, kad sudarant sutartį paslaugų teikėjas suteikia nuolaidas paslaugoms ar įrangai, kurios pagalba vėliau bus teikiamos paslaugos.
Pažymėtina ir tai, kad paslaugų teikėjai sutartyse nustato netesybas už vienašališką sutarčių nutraukimą. Tačiau pernelyg didelės netesybos tiesiog neatitinka kliento interesų prioriteto principo. Nedidelės netesybos už sutarties vienašališką nutraukimą galėtų būti priteisiamos, jeigu jos neviršytų paslaugų teikėjo nuostolių dėl sutarties nutraukimo - išlaidų, kuriaspaslaugų teikėjas padarė norėdamas įvykdyti sutartį iki pranešimo apie sutarties nutraukimą gavimo.
Nuomos sutarčių nutraukimas | Žemės įstatymas
Svarbiausi patarimai
- Skaityti sutarties sąlygas.
- Įsitikinti, kad egzistuoja pagrindas sutarčiai vienašališkai nutraukti.
- Pranešti apie sutarties nutraukimą iš anksto.
- Įvertinti papildomo termino suteikimą.
- Konsultuotis su teisininku.
Žemės nuomos sutarčių nutraukimas gali būti sudėtingas procesas, todėl svarbu būti informuotiems ir pasikonsultuoti su teisininkais.