Terasos Įrengimas Virš Gyvenamųjų Patalpų: Reikalavimai Ir Aspektai Lietuvoje

Artėjant šiltajam sezonui, daugelis gyventojų svajoja apie jaukią terasą, kurioje galėtų mėgautis grynu oru ir maloniai leisti laiką. Terasos įrengimas ant daugiabučio namo stogo - patrauklus ir prabangus sprendimas, tačiau reikalaujantis išsamios informacijos ir atitinkamų leidimų. Šiame straipsnyje aptarsime terasos įrengimo virš gyvenamųjų patalpų reikalavimus, svarbius teisinius aspektus ir galimas rizikas, kurias verta įvertinti prieš pradedant darbus.

Terasos Ant Plokščiojo Stogo: Funkciniai Ir Teisiniai Aspektai

Vienas iš plokščiojo stogo eksploatavimo būdų - terasos įrengimas ant jo. Tokia pastato konstrukcija, kai terasa įrengiama ant plokščiojo stogo, turi dvejopą funkcinę paskirtį: ji tarnauja kaip stogas, t. y. pagrindinė namo konstrukcija, sauganti pastato vidų nuo atmosferos poveikio; be to, pastato savininkų ar jų dalies gali būti naudojama kaip terasa (atvira aikštelė) buitiniams, poilsio ir kitokiems poreikiams tenkinti.

Pasak teisininko, nepriklausomai nuo to, kad ant plokščiojo stogo (ar jo dalies) įrengta terasa, stogas išlieka namo bendrąja konstrukcija, t. y. objektu, kuris priskiriamas bendrajai dalinei visų daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų nuosavybei. Terasa, kaip atitinkamai įrengta aikštelė, gali būti tiek bendro naudojimo patalpa - tokiu atveju jos nuosavybė taip pat bus bendroji dalinė, tiek gali būti naudojama vieno buto savininkų.

Bendroji Nuosavybė Ir Atsakomybė

Svarbu suprasti, kad net jei terasa naudojama tik vieno buto savininko, o Nekilnojamojo turto registro duomenyse apie jam nuosavybės teise priklausantį butą nurodyta, jog tai butas su terasa, stogo konstrukcija, ant kurios terasa įrengta, ir kitos išorinės terasos konstrukcijos išlieka bendroji dalinė visų butų ar kitų patalpų savininkų nuosavybė. Tai reiškia, kad sprendimai dėl terasos valdymo ir naudojimo, taip pat dėl naujų bendrojo naudojimo objektų sukūrimo ir disponavimo jais klausimų, priimami butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma, jeigu įstatymuose nenustatyta kitaip.

Kyla klausimas, kas turės mokėti už terasos remontą - visi daugiabučio namo savininkai ar tik tos terasos naudotojai? Teisininkai pabrėžia, kad tai priklauso nuo faktinės situacijos daugiabutyje. Už terasos remontą turės mokėti tik tos terasos naudotojai, jeigu ant daugiabučio namo plokščiojo stogo įrengtos terasos konstrukcijos pagal namo projektą nėra plokščiojo stogo, saugančio pastato vidų nuo atmosferos poveikio, konstrukcijų dalis ir terasa nėra bendrojo naudojimo objektas.

Apibendrinus visumą, siekiant išsiaiškinti ar reikės mokėti už terasos remontą, reikia žiūrėti į namo projektinę dokumentaciją - ar terasa suprojektuota kaip stogo konstrukcijos dalis.

Leidimai Ir Projektai: Kada Jie Reikalingi?

Norint ant daugiabučio gyvenamojo namo įsirengti terasą, svarbu žinoti, tai, kad kai planuojami statybos darbai keičia pastato išvaizdą (nurodytą STR 1.05.01:2017 3 priedo 5 punkte), tuomet privaloma parengti projektą ir gauti SLD (pagal STR 1.05.01:2017 3 priedo 4.1 papunktį).

Pagal Statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Nebaigto statinio registravimas ir perleidimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“ 3 priedo 4.1 papunktį - be Statybos įstatymo 27 straipsnio 1 dalies 5 punkte nurodytų atvejų, leidimas atlikti statinio paprastąjį remontą privalomas atliekant ypatingojo ir neypatingojo daugiabučio namo ar viešojo pastato paprastąjį remontą mieste, konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinėje saugomoje teritorijoje, kultūros paveldo objekto teritorijoje, kultūros paveldo vietovėje, - kai keičiama pastato išvaizda, išskyrus atvejus, kai būtina skubiai atlikti statybos darbus, reikalingus avarijos grėsmei, jos ar stichinės nelaimės padariniams pašalinti.

To paties STR 1.05.01:2017 3 priedo 5 punkte nustatyta, kad pastato išvaizdos keitimu laikoma:

• Balkonų, lodžijų įstiklinimas;
• Fasado elementų keitimas (keičiant spalvą, matmenis, suskaidymą), naujų įrengimas;
• Esamų angų nuo 0,2 m2 ir didesnio ploto pastato fasade užtaisymas;
• Šlaitinio stogo dangos keitimas (keičiant spalvą ir (ar) dangos tipą), dažymas (keičiant spalvą), stoglangių įrengimas ant šlaitinio stogo, keitimas (keičiant spalvą, matmenis, suskaidymą);
• Fasadų dangos įrengimas, keitimas (keičiant spalvą ir (ar) dangos tipą), dažymas (keičiant spalvą);
• Didesnės kaip 0,01 m3 tūrio įvairios įrangos, inžinerinių sistemų ar konstrukcijų tvirtinimas ant pastato fasado ar šlaitinio stogo;
• Įvairios įrangos, inžinerinių sistemų ar konstrukcijų, iškylančių daugiau kaip 1 metrą virš pastato plokščiojo stogo parapeto, tvirtinimas ant pastato plokščiojo stogo;
• Kultūros vertybių registre nurodytų kultūros paveldo statinio vertingųjų savybių keitimas.

Jei planuojama įrengti pergolę (konstrukcijų tvirtinimas prie statinio priskiriamas paprastajam remontui) ant daugiabučio gyvenamojo namo pastato plokščiojo stogo, kuris yra vietovėje nurodytoje STR 1.05.01:2017 3 priedo 4.1 punkte (mieste) ir šios konstrukcijos iškyla daugiau kaip 1 metrą virš pastato plokščiojo stogo parapeto, tuomet, tai laikoma pastato išvaizdos keitimu.

Bendraturčių Sutikimas: Būtina Sąlyga

Bendrasavininkai bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektą valdo, juo naudojasi ir disponuoja tik tarpusavio sutarimu. Namo bendro naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrosios statinio inžinerinės sistemos gali būti pertvarkomos, remontuojamos ir kt. Todėl, prieš pradedant bet kokius terasos įrengimo darbus ant daugiabučio namo stogo, būtina gauti visų bendraturčių sutikimą.

Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo 2 straipsnio 15 dalyje nurodyta, kad pagrindinės pastato konstrukcijos, tarp jų - išorinės sienos, priskiriamos bendrosioms pastato konstrukcijoms - pastato bendrojo naudojimo objektams. Šio straipsnio 4 dalyje įtvirtinta, kad pastato bendrojo naudojimo patalpos, pagrindinės pastato konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė techninė ir kita įranga, taip pat kitas turtas, priklausantis daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise yra bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektai.

Naujų Daugiabučių Namų Statyba Ir Terasos Projektavimas

Statant naujus daugiabučius namus, į naujausias teismų praktikos tendencijas, turėtų atkreipti dėmesį ir tokių namų vystytojai, ar terasa yra suprojektuota kaip daugiabučio namo stogo dalis. Priešingu atveju, tai gali mažinti parduodamo būsto vertę dėl potencialiai didelių remonto išlaidų, kurios tektų tik tos terasos naudotojui.

Teisininkas pataria, kad analizuoti tokias aplinkybes turėtų ir būsto pirkėjai, siekiant įsivertinti, kas turės mokėti už terasų remontą. Kitu atveju, gali grėsti neplanuotos išlaidos už remonto darbus.

Terasos Individualiuose Namuose Ir Kotedžuose: Atstumai Ir Užstatymo Tankis

Nors straipsnis daugiausia dėmesio skiria terasos įrengimui ant daugiabučio namo stogo, verta paminėti ir kelis aspektus, susijusius su terasos įrengimu individualiuose namuose ir kotedžuose.

Bene dažniausiai pasirenkamas terasos įrengimo būdas prie individualaus namo ar kotedžo - terasa be stogo ir sienų arba su stogu, prilaikomu stulpais (su galinėmis sienomis arba be jų). Žvelgiant iš statybų teisės pusės tai tuo pačiu ir paprasčiausias pasirinkimas. Tačiau įsirengiant tokio tipo terasas vertėtų nepamiršti, kad terasa be stogo ir sienų turėtų būti atitraukta bent 1 metrą nuo kaimyninio sklypo ribos (jeigu norima statyti arčiau nei 1 metro atstumu iki sklypo ribos - bus reikalingas rašytinis kaimyninio žemės sklypo savininko ar valdytojo sutikimas).

Bene sudėtingiausias terasos įrengimo būdas - terasa, turinti visas keturias sienas, su stogu. Šios terasos atveju taip pat bus būtina išlaikyti atstumus iki kaimyninių žemės sklypų arba gauti rašytinius kaimyninių žemės sklypų savininkų sutikimus. Terasa su stogu ir sienomis taip pat pakliūna į sąrašą objektų, kurie skaičiuojami nustatant sklypo užstatymo tankį.

Statybą Leidžiantys Dokumentai Terasoms Ir Ūkiniams Pastatams

Statant terasą be stogo (plokščią inžinerinį statinį), kurios plotas iki 10 kv. m, rengti statinio projekto ir gauti SLD nereikia. Tačiau, jei tokios terasos plotas būtų 10 kv. m ir daugiau, iki 100 kv. m, tai toks plokščias inžinerinis statinys būtų priskiriamas I grupės nesudėtingiesiems statiniams. Taip pat būtų prievolė parengti supaprastintą statybos projektą bei gauti SLD, jei toks statinys būtų statomas kultūros paveldo objekto teritorijoje, kultūros paveldo objekto apsaugos zonoje, kultūros paveldo vietovėje, kurortuose, Kuršių nerijoje, magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijose, esančiose 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies.

„Tuo atveju, kai I grupės nesudėtingoji terasa nepatenka į nurodytas vietas, gauti SLD nereikia, o supaprastintas projektas gali būti rengiamas tik statytojui (užsakovui) pageidaujant“, - komentavo R.Kėkštienė.

Pagalbinio ūkio paskirties pastatai be gyvenamųjų patalpų (vartų, daržinės, sandėlių, garažų, vasaros virtuvės, dirbtuvių, pirčių, kietojo kuro sandėlių (malkinės) ir pan., kurie tarnauja pagrindiniam daiktui), kurių didžiausias plotas iki 50 kv. m, o aukštis iki 5 m, priskiriami I grupės nesudėtingiesiems pastatams, o pagalbinio ūkio paskirties pastatai, kurių didžiausias plotas iki 80 kv. m, o aukštis iki 8,5 m, priskiriami II grupės nesudėtingiesiems pastatams.

Privaloma parengti supaprastintą statybos projektą ir gauti SLD:

• I grupės nesudėtingojo pagalbinio ūkio paskirties pastato statybai, jei šis statinys būtų statomas kultūros paveldo objekto teritorijoje, kultūros paveldo objekto apsaugos zonoje, kultūros paveldo vietovėje, kurortuose, Kuršių nerijoje, Europos ekologinio tinklo „Natura 2000“ teritorijoje (jeigu pastatas statomas ne sodyboje), magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijose, esančiose 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies;
• II grupės nesudėtingojo pagalbinio ūkio paskirties pastato statybai, jei šis statinys būtų statomas mieste, konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinėje saugomoje teritorijoje, kultūros paveldo objekto teritorijoje, kultūros paveldo objekto apsaugos zonoje, kultūros paveldo vietovėje, gamtos paveldo objekto, valstybinio parko, valstybinio rezervato, draustinio ar biosferos rezervato buferinės apsaugos zonoje (jei pagal Saugomų teritorijų įstatymą šioje teritorijoje statyba galima), Europos ekologinio tinklo „Natura 2000“ teritorijoje (jeigu statoma ne sodyboje), magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijose, esančiose 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies.

„Tuo atveju, kai nesudėtingieji pagalbinio ūkio paskirties pastatai be gyvenamųjų patalpų nepatenka į nurodytas teritorijas, SLD gauti nereikia, o supaprastintas statybos projektas gali būti rengiamas statytojui (užsakovui) pageidaujant“, - sakė R.Kėkštienė.

Bendrojo Naudojimo Objektai Daugiabučiuose Namuose

Daugiabučių namų gyventojams dažnai kyla klausimų dėl bendrojo naudojimo objektų, jų priežiūros ir administravimo. Bendrojo naudojimo objektai yra apibrėžti Bendrijų įstatymo 2 straipsnyje. Pastato savininkų bendrojo naudojimo objektai turi būti surašyti bendrojo naudojimo objektų apraše, kuriame, be kita ko, nurodoma, ar konkretus objektas priskiriamas visiems savininkams, ar tik jų daliai, gali būti.

Bendrojo Naudojimo Objektų Pavyzdžiai:

• Pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, laikančiosios sienos, kolonos)
• Išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo butų
• Perdangos, stogas, fasado architektūros detalės
• Balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos
• Pastato bendrojo naudojimo inžinerinės sistemos (mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos įranga)
• Laiptinės

Taip pat, svarbu paminėti, kad žemė yra bendroje nuosavybėje, neatidalinta.

Bendrijos Teisės ir Pareigos

Bendrija steigiama valdyti, naudoti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus. Bendriją steigia pastato savininkai, to pastato savininkų bendrija rūpinasi to pastato savininkų bendraisiais interesais.

Bendrijos Administravimas ir Priežiūra

Klausimas, ar bendrija turi kokias teises administruoti ar prižiūrėti kiemo sklypą?

Sandėliukai ir Bendrojo Naudojimo Patalpos

Ar sandėliukai, neturintys unikalaus numerio, yra bendrojo naudojimo patalpos? Ar turi teisę kitas buto savininkas pretenduoti į kaimyno naudojamą sandėliuką, nes kaimynas turi sandėliuką didesnį, nors jo butas yra mažesnis?

Jeigu asmeniškai naudojami sandėliukai priskiriami bendrajai dalinei nuosavybei, tai suprasčiau, kad kaimynas teisėtai reikalauja didesnio ploto sandėliuko, ar aš teisus ?

Savininkai gali nustatyti naudojimosi bendrojo naudojimo objektu tvarką, proporcingumas yra svarbus argumentas, bet galbūt ne vienintelis, savininkai gali nuspręsti ir kitaip.

Kol nustatyta tvarka visiems tinka, viskas gerai, bet jeigu kyla nepasitenkinimo dėl galiojančios tvarkos, galima pasiūlyti nustatyti naują tvarką, o nepavykus susitarti galima kreiptis į teismą ir teismas priims sprendimą, kurį bus privaloma vykdyti.

Konfliktinės Situacijos ir Jų Sprendimas

Gyvenant daugiabutyje, neišvengiamai kyla įvairių konfliktinių situacijų. Štai keletas pavyzdžių ir galimų sprendimo būdų:

Balkono Remontas

Mūsų 4 a. namas su kitu namu yra sujungtas siena su įrengtais balkonais, po kuria yra praėjimas pėstiesiems. Išėjimas į tuos balkonus yra iš mūsų namo butų balkonų.

Problema tame, kad balkono, kuriuo aš galiu naudotis, pagrindo (jei teisingai suprantu, tai laikanti konstrukcija) išorinis kraštas pradėjo trupėti ir kristi gabalais, kas kelia pavojų praeiviams.

Bendrijos pirmininkui nereaguojant į problemą, kreipiausi raštu. Gavau žodinį atsakymą, kad balkono remontas yra buto savininko, kuris naudojasi tuo balkonu, rūpestis.

1) bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios...

Ar teisėtas būtų bendrijos narių susirinkimo sprendimas, jog remontuoti turi pats naudotojas?

Siena Su Stikliniais Blokeliais

Sveiki, gyvename bute, kuris turi lodžiją, kaimynas skundžiasi, kad lyjant lietui nuo mūsų lyja į apačią pas jį. Siena statyta iš stiklinių blokelių, viduje iškalta medinėmis lentelėmis. Mano manymų, ta siena yra namo fasado dalis, bet kaimynas aiškina, kad ją mes turim tvarkyt ir daryti iš naujo savo lėšomis, nors net nesam tikri, ar nuo mūsų jam bėga, nes pas mus viduje viskas sausa.

Būčiau dėkinga už išsamesnį paaiškinimą, ar iš bendrijos lėšų tvarkoma tokia siena ar iš asmeninių lėšų.

15. 1) bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios...

Lifto Įrengimas ir Mokesčiai

Daugiabutyje planuoja keisti liftą, kaip galima išvengti mokėti už lifto pirkimą, jei gyvename pirmame aukšte. Manome, kad niekaip neišvengsite.

Pirmo aukšto savininkai, jeigu nustatoma, kad jie nesinaudoja liftu, gali nemokėti naudojimosi liftu išlaidų (už lifto elektrą, už lifto valymą ar pan.), bet liftas yra bendras pastato inžinerinis objektas, prie kurio išlaikymo ir techninės priežiūros turi prisidėti visi savininkai.

Panašiai, pavyzdžiui, ir dėl namo stogo - juk nelipate ant stogo, nesinaudojate juo (nebent terasa būtų įrengta), bet vis tiek turite prisidėti prie jo...

Atsakomybė už Bendrojo Naudojimo Objektų Priežiūrą ir Remontą

Štai lentelė, iliustruojanti, kas atsakingas už įvairių bendrojo naudojimo objektų priežiūrą ir remontą:

Kiti Svarbūs Klausimai

Įkrovos Stotelės

Ar gali Bendrijos susirinkimuose būti keliamas klausimas dėl Bendrijos narių finansavimo įkrovos stotelių sistemos įrengimui? Jei taip, ar tai legalu, kad net ir tie Bendrijos nariai, kurie neturi parkavimo vietų, turi mokėti už įkrovos stotelių diegimą.

Jeigu sprendžiamas klausimas dėl naujo bendrojo naudojimo objekto sukūrimo (pavyzdžiui, įkrovos stotelių, kuriomis galės naudotis visi savininkai), sprendimą turėtų patvirtinti ne bendrijos nariai, bet dauguma visų butų ir kitų patalpų savininkų.

Klausimas, ar aš turiu elektromobilį, šiuo atveju gal nėra esminis, nes šiandien neturiu, o rytoj gal turiu, o gal mano nuomininkas turės. Svarbus klausimas šiuo atveju - ar visi turės teisę tuo obkjektu naudotis. Jeigu...

Nuotekų Sistemos Remontas

Gyveni bendrabutyje, pirmame aukšte, įėjimas į butą atskiras, nuotekų sistema sumontuota atskirai nuo bendrabučio sistemos, nes tas butas kadaise buvo svečių kambarys.

Tai 2024 m. mūsų bendrabutyje keitė dalį nuotekų vamzdį. Mes esame su žmona senjorai.

Tai gavome sąskaitą kad PER 18 MĖNESIŲ TURĖSIME SUMOKĖTI apie 640 eurų. Ar tai yra teisingas sprendimas. Niekas neaiškina kokie darbai ir kiek buvo pakeista vamzdynų, o sąskaitas pateikia.

Jei buvo keičiami visų butų ir kitų patalpų savininkams priskirti bendrojo naudojimo nuotekų vamzdynai, proporcingai prie jų atnaujinimo turi prisidėti visi butų ir kitų patalpų savininkai.

Informaciją apie tai, kodėl, kas kada, kaip, už kiek buvo remontuojama, jums turi pateikti jūsų namo bendrojo naudojimo objektų valdytojas: arba bendrijos pirmininkas, arba paskirtas administratorius, arba jungtinės veiklos sutartimi įgaliotas asmuo. Jeigu jūsų vamzdynas atskiras (ar...

Terasos Įrengimas Ant Stogo

Laba diena, noriu paklausti, kokiu būdu daugiabučio namo gyventojas turi gauti kitų butų savininkų pritarimą, norėdamas ant namo stogo, kuris yra bendro naudojimo objektas, įsirengti terasą. Ar gyventojas pats gali eiti į butus ir rinkti parašus, kad jam kiti namo gyventojai leistų ant stogo įsirengti terasą. (šiuo atveju yra tikimybė, kad parašai bus sufalsifikuoti, arba gyventojams bus netinkamai paaiškintas parašų rinkimo tikslas). Ar šis butų savininkų sprendimas dėl stogo panaudojimo sprendžiamas susirinkimo metu ar balsuojant raštu. Koks teisės aktas tai reglamentuoja. Civilinio kodekso 4.85 straipsnis.

Terasos įrengimas ant stogo vieno savininko asmeninėms re...

tags: #terasa #virs #gyvenamuju #patalpu