Žemės sklypo planas yra svarbus dokumentas, reikalingas įvairioms procedūroms, susijusioms su žemės valda. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip tvirtinamas žemės sklypo planas Lietuvoje, kokie reikalavimai jam keliami ir kokie yra galimi sprendimai, susiję su žemės sklypo dalies įsigijimu.
Sklypo padalijimas - paslauga, kurios metu sklypas padalijamas į kelis atkirus sklypus arba atidalijamas iš bendrosios nuosavybės.
Žemės sklypo padalijimas yra naudingas sprendimas, kai norite dalį savo turto atskirti ir parduoti, dovanoti ar kitaip panaudoti. Dažniausiai šis poreikis kyla paveldėjimo atveju arba kai planuojama statyba.
Šiame straipsnyje aptarsime žemės sklypo plano reikalavimus, sklypo dalių atidalinimą, naudojimosi tvarkos nustatymą ir kitus svarbius aspektus, susijusius su žemės sklypų valdymu ir pertvarkymu Lietuvoje.
Žemės sklypo padalijimo projekto kainą iš dalies lemia sklypo dydis (jame esančių naudmenų, komunikacijų, spec. sąlygų kiekis), sklypų skaičius, į kurį dalinamas sklypas. Dėl šių faktorių didėja projektavimo kaštai ir sudėtingėja derinimo procedūros.
Šiame straipsnyje aptarsime:
- Teisinį reglamentavimą
- Sklypo plano sudarymą
- Sklypo padalijimo procesą
- Minimalius sklypo ploto reikalavimus
- Sklypo plano mastelio reikalavimus
Teisinis Reglamentavimas
Žemės sandorių formą nustato Civilinis kodeksas ir Žemės įstatymas. Prie žemės sandorių privalo būti pridedamas žemės sklypo planas, o kai žemės sklypas nuomojamas arba perduodamas neatlygintinai naudotis iki 3 metų, - žemės sklypo planas arba žemės sklypo schema.
Vadovaujantis Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 „Dėl naudojamų valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai)“, ši Tvarka taikoma formuojant naudojamą žemės sklypą ne žemės ūkio paskirčiai (veiklai) pardavimui ar nuomai, taip pat formuojant esamos privačios namų valdos žemės sklypą ar kitais pastatais užstatytą žemės sklypą, kuris būtų perduodamas nuosavybėn neatlygintinai.
Nors šis pakeitimas įsigaliojo 2024 m. kovo 29 d., tačiau minėtų žemės sklypo planų rengimo tvarka buvo nustatyta praėjus 4 mėnesiams, kai 2024 m. rugpjūčio 1 d.
Iki naujos tvarkos įsigaliojimo parduodamų žemės sklypo dalių dydis buvo nustatomas pagal Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro nuostatų, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2002 m. balandžio 15 d. nutarimu Nr. 534, nustatyta tvarka parengtą parduodamo žemės sklypo planą, kuriame turėjo būti išskirtos kiekvienam savarankiškai funkcionuojančiam statiniui ar įrenginiui su priklausiniais eksploatuoti reikalingos žemės sklypo dalys ir nustatytas šių dalių plotas.
Kai pagal žemės valdos projektą keliems savarankiškai funkcionuojančiam statiniams ar įrenginiams su priklausiniais eksploatuoti formuojamas vienas valstybinės žemės sklypas, žemės valdos projekte turi būti išskirtos šio valstybinės žemės sklypo dalys, reikalingos kiekvienam savarankiškai funkcionuojančiam statiniui ar įrenginiui su priklausiniais eksploatuoti ir, jei reikia, - bendrojo naudojimo plotas.
Sklypo plano brėžiniams taikomi įvairūs teisiniai ir norminiai aktai. Žemiau pateikiami pagrindiniai standartai, susiję su statinio projektavimu ir techniniais brėžiniais:
- LST 1516 - Statinio projektavimas.
- LST EN ISO 128-20 - Techniniai brėžiniai. Bendrieji vaizdavimo principai. Linijos.
- LST EN ISO 128-21 - Techniniai brėžiniai. Bendrieji vaizdavimo principai.
- LST ISO 128-23 - Techniniai brėžiniai. Bendrieji vaizdavimo principai.
- LST ISO 5455 - Gaminio konstravimo dokumentai. Techniniai brėžiniai.
- LST EN ISO 5457 - Techniniai gaminio dokumentai.
Žemės Sklypo Plano Sudarymas
Žemės sklypo planas braižomas M 1:500, M 1:1000 arba M 1:2000 masteliu. Žemės sklypo plane užpildomos pagalbinės lentelės.
Geodezinis planas, pagal daugumos žmonių užklausas, dažniausiai yra žemės kadastrinių matavimų planas. Žemės sklypo kadastriniai matavimai - tikslieji žemės matavimai liaudyje ne visai tiksliai vadinami geodeziniais matavimais. Geodeziniai matavimai iš esmės yra visi tikslieji matavimai, kuriuose naudojami ypatingai tikslūs - geodeziniai prietaisai.
Topografinė nuotrauka, tai detalus 2,5 D vietovės planas, rengiamas masteliu 1:500, kartais sutrumpinai vadinamas toponuotrauka.
Apskritai, sklypo planas susideda iš:
- Aiškinamojo rašto
- Žemės sklypų ribų brėžinio (-ių)
- Procedūrų dokumentų
Sklypo plane turi būti pateikti:
- Patalpų pavadinimai ir numeracija.
- Pagrindiniai patalpų matmenys ir plotai.
- Aikštelės, antresolės ir kitos konstrukcijos, kurios yra aukščiau vaizduojamos plokštumos, bet tame pačiame aukšte.
- Sanitariniai mazgai ir kita įranga, kuri nurodoma specifikacijose.
Žemės sklypų ribų specialieji planai (toliau - specialieji planai) rengiami žemės sklypų grupėms. Formuojant vieno ar dviejų naudojamų žemės sklypo ribas, rengiamas žemės sklypo planas (-ai). Žemės sklypų grupė - trys ir daugiau naudojamų žemės sklypų. Žemės sklypo planai rengiami pagal patvirtintą tvarką bei pavyzdį.
Žemės Sklypo Padalijimo Procesas
Sklypo padalijimas yra viena svarbiausių žemės formavimo procedūrų, atliekama tuomet, kai iš vieno žemės sklypo norima sukurti kelis savarankiškus sklypus. Nors procesas gali atrodyti paprastas, jis turi aiškius teisės aktų reikalavimus, techninius apribojimus ir suderinimo procedūras.
Norint pradėti žemės sklypo padalijimo ar atidalijimo eigą, reikia atlikti šiuos veiksmus:
- Vienas iš žemės sklypo savininkų, arba jo įgaliotas asmuo ar rengėjas, kreipiasi su prašymu į savivaldybės administracijos direktorių dėl galimybės pradėti rengti žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektą arba detalųjį planą.
- Prašymas yra rašomas pagal žemės sklypo lokaciją priklausančioje savivaldybėje, arba pateikiamas užpildant atitinkamą formą elektroninėje žemėtvarkos planavimo dokumentų rengimo informacinėje sistemoje (ŽPDRIS) arba Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo dokumentų rengimo ir teritorijų planavimo proceso valstybinės priežiūros informacinės sistemos (TPDRIS).
- Pateiktame prašyme nurodomas projekto rengimo tikslas - žemės sklypo padalijimas ar atidalijimas.
- Kartu su prašymu yra pateikiami ir papildomi dokumentai: žemės sklypo planas, žemės sklypo nekilnojamo turto registro išrašas ir kitus aktualius dokumentus.
- Gavus leidimą rengti projektą, asmuo kreipiasi į projekto rengėjus dėl tolimesnius veiksmų vykdymo.
- Po to projektas teikiamas patikrinimui.
- Su savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymu Jums dar reikia kreiptis į matininką, kad kiekvienam pagal projektą naujai suformuotam žemės sklypui būtų atlikti kadastriniai matavimai, kuriuos atlieka kvalifikuotas matininkas.
Pagrindiniai žingsniai:
- Leidimas vykdyti sklypo padalijimo projektą (formavimo ir pertvarkymo projektą): žpdris sistemoje pildomas prašymas dėl formavimo pertvarkymo projekto rengimo. Reikės prisijungti el. parašu arba su el. bankininkyste.
- Geodezinių matavimų planas: reikalingi kadastriniai matavimai LKS-94 sistemoje. Sklypo ribos ir plotas turi būti tikslūs.
- Topografinis planas: Urbanizuotoje teritorijoje daugeliu atveju reikės topografinio plano.
Jei yra planuojamas sklypo padalijimas pirmiausia reiktų teikti prašymą per ŽPDRIS (www.zpdris.lt) sistemą. Kad galėtumėte užpildyti prašymą Jums bus reikalingas El. parašas arba galimybė naudotis el. bankininkyste. Užpildžius prašymą ir sulaukus leidimo vykdyti sklypo padalijimą, bei gavus projektavimo reikalavimus galite kreiptis į tokias paslaugas atliekančius projektuotojus dėl žemės sklypo padalijimo projekto rengimo. Šie sklypo padalijimo projektai techniškai vadinami formavimo ir pertvarkymo projektais.
Planuojant sklypo padalijimą, būtina įvertinti techninius, teisės ir praktinius aspektus: paskirtį, privažiavimą, infrastruktūrą, ribų tikslumą ir savivaldybės reikalavimus.
ŽPDRIS sistema
Minimalus Sklypo Plotas
Minimalus sklypo plotas priklauso nuo vietos savivaldybės nustatytų reikalavimų. Pavyzdžiui, Vilniaus rajone, vadovaujantis savivaldybės bendruoju planu, dalyti sklypą galima į min. 10 arų ploto. Taip pat yra išimtis, jei sklype stovi gyv. namas, o sklypas priklauso bendrasavininkams, tuo pačiu giminėms, tada yra teorinė galimybė dalyti sklypą į mažesnius nei 10 arų sklypus. Vilniaus m. sav. šiuo metu galima formuoti min. 4 arų gyv. paskirties sklypus, bet patvirtinus naująjį bendrąjį planą gali būti patvirtinti ir kitokie reglamentai.
Būtina išsiaiškinti konkrečias vietos savivaldybės taisykles ir reikalavimus, nes jie gali skirtis priklausomai nuo regiono. Apribojimas bus tik minimalūs sklypų dydžiai po padalijimo ir padalijimo būdas (formavimo ir pertvarkymo projektu arba detaliuoju planu). Šie apribojimai yra nustatomi pagal savivaldybės bendrąjį planą.
Sklypo Padalijimo Kaina
Žemės sklypo padalijimo ar atidalijimo kaina priklauso nuo keleto pagrindinių aspektų, tokių kaip:
- Koks teritorijų planavimo dokumentas tam bus pasirinktas.
- Koks numatomas planuojamos teritorijos plotas.
- Kiek sklypų dalyvauja padalijime ar atidalijime.
- Kiek naujų žemės sklypų pagal projektą bus suformuota.
Detaliojo plano kaina gali siekti apie 2500 Lt. Padalijimo projektas gali kainuoti apie 1500 Lt. Tačiau šios kainos yra orientacinės ir gali skirtis priklausomai nuo konkrečios situacijos ir įmonės, atliekančios darbus.
Žemės sklypo padalijimo projekto kainą iš dalies lemia sklypo dydis (jame esančių naudmenų, komunikacijų, spec. sąlygų kiekis), sklypų skaičius, į kurį dalinamas sklypas. Dėl šių faktorių didėja projektavimo kaštai ir sudėtingėja derinimo procedūros.
Sklypo padalijimas formavimo ir pertvarkymo projektu žymiai pigesnis ir greitesnis procesas, bet galimas tik tada kai tą leidžia savivaldybės bendrasis planas. Tuo tarpu padalijimas bendruoju planu žymiai brangesnis ir ilgesnis procesas, tačiau jei savivaldybės bendrajame plane numatyta, kad dalinti galima tik detaliuoju planu kitokio pasirinkimo neturėsite.
Visada rekomenduojama kreiptis į specialistus ir sužinoti tikslią kainą įvertinant Jūsų turimą sklypą ir pertvarkymo tikslus.
Paslaugų kainos:
| Paslauga | Aprašymas |
|---|---|
| Topografinė nuotrauka | Detalus 2,5 D vietovės planas rengiamas masteliu 1:500, kartais sutrumpinai vadinamas toponuotrauka. |
| Žemės sklypo kadastriniai matavimai | Tikslieji žemės matavimai liaudyje ne visai tiksliai vadinami geodeziniais matavimais. Geodeziniai matavimai iš esmės yra visi tikslieji matavimai kuriuose naudojami ypatingai tikslūs - geodeziniai prietaisai. |
| Geodezinis planas | Pagal daugumos žmonių užklausas dažniausiai yra žemės kadastrinių matavimų planas. |
Sklypo Plano Mastelio Reikalavimai
Brėžinių, žiniaraščių, tekstų ir skaičiavimų lapų formatai turi atitikti LST EN ISO 5457 reikalavimus. Masteliai turi atitikti LST ISO 5455 reikalavimus.
Rekomenduojamas specialiojo plano mastelis - 1:500. Specialieji planai gali būti rengiami ir masteliu M 1:2000 arba M 1:1000, tačiau tokiu atveju specialiojo plano sprendiniai turi būti lengvai įskaitomi.
Specialiojo plano mastelis pasirenkamas įvertinus galimybę nustatyti ir pažymėti sprendinius.
Brėžinių, žiniaraščių, tekstų ir skaičiavimų lapų formatai turi atitikti LST EN ISO 5457 reikalavimus. Masteliai turi atitikti LST ISO 5455 reikalavimus.
Rekomenduojamas specialiojo plano mastelis - 1:500. Specialieji planai gali būti rengiami ir masteliu M 1:2000 arba M 1:1000, tačiau tokiu atveju specialiojo plano sprendiniai turi būti lengvai įskaitomi.
Specialiojo plano mastelis pasirenkamas įvertinus galimybę nustatyti ir pažymėti sprendinius.
Aukštų planuose pažymimos fragmentų ir detalių vietos, nurodomi tikslūs matmenys.
Papildomi Reikalavimai:
- Sklypo plane turi būti pateikti: Patalpų pavadinimai ir numeracija.
- Pagrindiniai patalpų matmenys ir plotai.
- Aikštelės, antresolės ir kitos konstrukcijos, kurios yra aukščiau vaizduojamos plokštumos, bet tame pačiame aukšte.
- Sanitariniai mazgai ir kita įranga, kuri nurodoma specifikacijose.
Žemės sklypų ribų specialieji planai (toliau - specialieji planai) rengiami žemės sklypų grupėms. Formuojant vieno ar dviejų naudojamų žemės sklypo ribas, rengiamas žemės sklypo planas (-ai). Žemės sklypų grupė - trys ir daugiau naudojamų žemės sklypų. Žemės sklypo planai rengiami pagal patvirtintą tvarką bei pavyzdį.
Rengiant specialiuosius planus, gali būti suformuojami ir nauji žemės sklypai. Naujam žemės sklypui specialiajame plane nustatomas tik jo naudojimo būdas. Visas šio sklypo teritorijos tvarkymo režimas nustatomas tik parengus detalųjį planą.
Naujas žemės sklypas gali būti suformuotas tik savivaldybės organizuoto specialiojo planavimo metu.
Specialiųjų planų organizatoriai yra savivaldybių valdybos (merai) ir fiziniai bei juridiniai asmenys.
Žemės sklypo dalys jame esantiems savarankiškai funkcionuojančiams statiniams ir įrenginiams eksploatuoti nustatomos, vadovaujantis Lietuvos Respublikos įstatymais ir Vyriausybės nutarimais.
Žemės sklypo dalių plane yra pažymimas kiekvienam savarankiškai funkcionuojančiam statiniui eksploatuoti reikalingas minimalus žemės sklypo plotas, o plano specifikacijos lentelėje nurodomi indeksais pažymėtų žemės sklypo dalių plotai.
Mažiausias valstybinės žemės sklypo dydis, reikalingas statiniams eksploatuoti, išskyrus kultūros paveldo objektus, įrašytus į Lietuvos Respublikos nekilnojamųjų kultūros vertybių registrą, nustatomas pagal formulę:
Smin = Astat + Spriež
- Smin - mažiausias valstybinės žemės sklypo dydis, kurį sudaro statinio užimamas plotas ir statiniui prižiūrėti (prie jo privažiuoti, prieiti) reikalingas plotas.
- Astat - statinio užimamas plotas, kuris atitinka statinio konstrukcijų (taip pat ir išsikišusių konsolinių konstrukcijų, stogo konstrukcijų, balkonų ir kt.) projekciją į žemės paviršių.
- Spriež - statiniui prižiūrėti reikalingas plotas (kvadratiniais metrais).
Taigi, apskaičiuojamas minimalus žemės sklypo plotas, reikalingas pastatui eksploatuoti, kuris yra pažymimas žemės sklypo plane.
Jei žemės sklypo, įsiterpusio tarp privačių žemės sklypų ar (ir) išnuomotų valstybinės žemės sklypų, taip pat privačių arba išnuomotų valstybinės žemės sklypų ir kelių (gatvių) ar miškų sklypų (plotų), plotis neviršija 10 metrų, laikoma, kad įsiterpusį žemės sklypą sudaro siaura juosta.
Jeigu žemės sklypo nuo viršutinės šlaito briaunos iki jo papėdės nuolydis yra ne mažesnis kaip 20 laipsnių, laikoma, kad įsiterpusį žemės sklypą sudaro šlaitas.
Privati miško valda arba privačiame ne miškų ūkio paskirties žemės sklype esanti miško žemė į dalis neskaidoma, jeigu privati miško valda arba privačiame ne miškų ūkio paskirties žemės sklype esančios miško žemės plotas yra arba tampa mažesnis kaip 5 ha, išskyrus atvejus, kai:
- atidalijama bendraturčių valdoma privati miško valda arba privačiame ne miškų ūkio paskirties žemės sklype esanti miško žemė, jeigu šie sklypai buvo suformuoti atkuriant nuosavybės teises asmenims bendrosios nuosavybės teise pagal įstatymus, reglamentuojančius piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimą. Šiuo atveju privati miško valda arba privačiame ne miškų ūkio paskirties žemės sklype esanti miško žemė gali būti padalyta į ne daugiau dalių, negu sprendime nurodytas bendraturčių skaičius dėl nuosavybės teisių atkūrimo šiame sklype;
- atidalijama privati miško valda, kurioje yra žemės ūkio naudmenos, atidalijant šias žemės ūkio naudmenas.