Šiame straipsnyje aptariama teismų praktika, susijusi su sodo namų statyba, kai nesilaikoma įstatymų reikalavimų. Dažnai pasitaikanti problema - pastato atstumo nuo gretimo sklypo ribos nesilaikymas, dėl ko gali kilti ginčų su kaimynais ir sunkumų registruojant pastatą.
Atstumas nuo gretimo sklypo ribos ir kaimynų sutikimas
Dažna situacija, kai namų valdos sklype pastatomas nesudėtingas statinys, nesilaikant 3 metrų atstumo nuo sklypo ribos. Norint įregistruoti tokį pastatą, Registrų centras reikalauja gretimo sklypo savininkų sutikimo. Tačiau, jei vienas iš kaimynų nesutinka, kyla klausimas, ar galima įregistruoti pastatą be jo sutikimo.
Pagal Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos išaiškinimą, jei statinys pastatytas seniau nei prieš metus ir kaimynai per tą laiką neginčijo statybos, papildomų sutikimų nereikia.
Teisiniai aspektai
Svarbu atkreipti dėmesį, kad teisės aktai reglamentuoja minimalius atstumus tarp statinių gretimuose sklypuose. Statybos techninio reglamento STR 2.02.09:2005 „Vienbučiai ir dvibučiai gyvenamieji namai“ 8 priede nustatyti statinių išdėstymo reikalavimai gretimų sklypų atžvilgiu, o 2 priede - mažiausi leistini sanitariniai atstumai tarp statinių, atsižvelgiant į jų paskirtį. Taip pat būtina laikytis priešgaisrinių atstumų tarp pastatų, nurodytų Gaisrinės saugos pagrindiniuose reikalavimuose.
- STR 2.02.09:2005: Statinių išdėstymo reikalavimai gretimų sklypų atžvilgiu.
- Gaisrinės saugos pagrindiniai reikalavimai: Priešgaisriniai atstumai tarp pastatų.
Pažeidinėti teisės aktų reikalavimų negalima. Tačiau, jei per vienerius metus nuo statybos pradžios nebuvo pateikta pretenzijų iš sutikimus turėjusių duoti asmenų, vadovaujantis Statybos įstatymu, statytojui arba statinio savininkui, laikoma, kad pretenzijų nėra.
Statybos darbų pradžia
Statybos techninio reglamento STR 1.08.02:2002 „Statybos darbai“ 27 punkte nustatyta, kada laikoma statybos darbų pradžia:
- Vykdant darbus rangos būdu - kai rangovas pradėjo vykdyti bet kuriuos statybos darbus po statybvietės priėmimo iš statytojo (užsakovo).
- Vykdant darbus ūkio būdu - kai statytojas (užsakovas) pradėjo vykdyti bet kuriuos statybos darbus.
Kai statomas nesudėtingas statinys ir neprivaloma pildyti statybos darbų žurnalo, statybos pradžia nustatoma pagal kitus dokumentais pagrįstus faktus, liudytojų parodymus ar statytojo teiginius, kurių neginčija suinteresuoti asmenys.
Sodo namų statybos ypatumai
Sodo sklype galima statyti ar rekonstruoti vieną vienbutį gyvenamąjį namą ir jo priklausinius arba vieną sodo namą ir jo priklausinius, nerengiant teritorijų planavimo dokumentų ar žemės valdos projektų, nekeičiant pagrindinės žemės naudojimo paskirties ir nepažeidžiant trečiųjų asmenų teisėtų interesų (pagal Sodininkų bendrijų įstatymo 6 straipsnio 6 dalį).
Sodininkų bendrijų įstatymo 6 straipsnio 7 dalyje nurodomi reikalavimai mėgėjų sodo sklype statomiems statiniams:
- Maksimalus sklypo užstatymo tankis ir statinių išdėstymas sklype turi atitikti Aplinkos ministerijos nustatytus reikalavimus vienbučiams gyvenamiesiems pastatams.
- Gyvenamojo pastato ar sodo namo didžiausias aukštis - 8,5 m.
- Priklausinio (pastato) didžiausias aukštis - 5 m.
Jeigu žemės ūkio paskirties mėgėjų sodo žemės sklype jau yra įregistruotas pagalbinio ūkio paskirties pastatas, nesudėtingos kategorijos sodo pastato statyba yra galima.
Nesudėtingasis statinys - tai paprastos konstrukcijos pastatas, kurio didžiausias aukštis yra 8,5 metro, visų aukštų, antstatų, pastogės patalpų ir naudojimo paskirtimi susietų priestatų plotų suma - ne didesnė kaip 80 kvadratinių metrų ir kurio rūsys (pusrūsis) yra ne didesnis kaip vieno aukšto; paprastų konstrukcijų inžinerinis statinys.
Pagal Sodininkų bendrijų įstatymo nuostatas, sodo pastatas yra nesudėtingos kategorijos statinys, todėl pagal Statybos įstatymo 2 straipsnio 30 dalį, pastato bendrasis plotas negali viršyti 80 m2. Nustatant statinio kategoriją pagal plotą, įskaičiuojamas sodo pastato antžeminės dalies patalpų plotas, rūsio (pusrūsio) plotas neįskaičiuojamas.
Statybą leidžiantys dokumentai
Statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Nebaigto statinio registravimas ir perleidimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“ 3 priedo 1 punkte nurodyti atvejai, kada privaloma gauti SLD I grupės nesudėtingojo statinio statybai.
Projektas rengiamas Statybos įstatymo 24 straipsnio 3 dalyje nurodytais atvejais, t. y., kai privalomas SLD.
Svarbūs pakeitimai nuo 2024 m. lapkričio 1 d.
Nuo 2024 m. lapkričio 1 d. įsigalios Statybos įstatymo pakeitimai, kurie keis aukščio ir ploto reglamentavimą. Todėl svarbu atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:
- Iki 2024 m. lapkričio 1 d. pradėjus sodo namo, kurio bendras plotas iki 80 m2 statybą ar rekonstravimą, statybos leidimo privalomumas nustatomas pagal statybos pradžios teisės aktus.
- Iki 2024 m. lapkričio 1 d. pradėta statinio statyba, kai nereikia gauti statybą leidžiančio dokumento, užbaigiama, kadastro duomenų byla parengiama ir užregistruojama Nekilnojamojo turto registre pagal 2024 m. spalio 31 d. galiojančius reikalavimus.
Teismų praktika
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2024 m. sausio 11 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje Nr. e3K-3-62-701/2024, nurodyta, kad sprendžiant statybos ir statybą leidžiančio dokumento teisėtumo klausimus, taikytinas grįžimo į buvusią padėtį modelis, reiškiantis, kad turi būti tiriama ir vertinama ta faktinė situacija, kuri buvo statybos pradžios ar statybą leidžiančio dokumento išdavimo momentais, taikomi tie teisės aktai, kurie galiojo būtent pirmiau įvardytais momentais.
Atsižvelgiant į teismų suformuotą praktiką, statinio statybos teisėtumas nustatomas pagal statybos pradžios laikotarpiu galiojusius teisės aktus.
Pavyzdys iš teismų praktikos
Nagrinėjant konkrečią situaciją, kai namų valdos sklype pastatytas nesudėtingas statinys, nesilaikant 3 metrų atstumo nuo sklypo ribos, o Registrų centras reikalauja gretimo sklypo savininkų sutikimo, vienas iš kaimynų nepasirašė sutikimo. Tokiu atveju galima kreiptis į teismą dėl leidimo registruoti pastatą be to vienintelio parašo arba bandyti susitarti su kaimynu.
Jei kaimynas atsisako pasirašyti sutikimą iš principo, galima mėginti kreiptis į teismą dėl leidimo registruoti statinį be jo sutikimo. Teismas įvertins visas aplinkybes ir priims sprendimą.
Statybos leidimas sodo namo stogo dangos keitimui
Jei keičiama tik sodo namo senos stogo danga, o ne konstrukcijos, tokie darbai priskiriami paprastojo arba kapitalinio remonto darbams. Statybos leidimas reikalingas, jei statinys yra konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinėje saugomoje teritorijoje, kultūros paveldo objekto teritorijoje ar kultūros paveldo vietovėje, kai atliekamas esminis statinio išvaizdos keitimas.
Bendraturčių sutikimas dėl atidalijimo
Pagal teismų praktiką, bendraturčio sutikimas dėl atidalijimo reiškia konkretų sutikimą, t. y. sutikimas duodamas ne bendrai teisei į statybą įgyvendinti, bet konkretiems statybos darbams atlikti. Tinkamu bendraturčio - galimo statytojo - būsimos rekonstrukcijos planų atskleidimu kitiems bendraturčiams teismų praktikoje pripažįstamas tinkamo projektinio pasiūlymo pateikimas.
Ginant ginčijamą teisės į statybą įgyvendinimo būdą ir sąlygas, būtina nurodyti konkrečius statybos darbus, statybos paskirtį ir netgi jos atlikimo orientacinį laikotarpį.