Nekilnojamojo turto registras atlieka svarbų vaidmenį registruojant ir viešinant teisinius duomenis apie nekilnojamuosius daiktus. Lietuvoje šią sritį reglamentuoja įvairūs įstatymai ir teisės aktai, nustatantys terminus ir tvarką. Šiame straipsnyje aptarsime nekilnojamojo turto registravimo terminus Lietuvoje, remiantis įstatyminiais aktais ir teismų praktika.
Svarbiausi Aspektai
Kasacinio teismo praktikoje dėl nuosavybės įgijimo pagrindo ir teisinės registracijos santykio išaiškinta, kad nuosavybės teisės atsiradimo ar pasibaigimo pagrindas yra ne registracijos faktas, o įstatyme nustatyta aplinkybė (sandoris, įvykis, aktas ar kt.), su kuria siejamas civilinių teisių ir pareigų atsiradimas ar pasibaigimas (CK 4.47 straipsnis). Nuosavybės teisės atsiradimo pagrindas yra įstatyme nustatyta aplinkybė, o ne registracijos faktas.
Pastato neįrengtos palėpės patalpos pagal savo teisinę prigimtį yra laikomos bendro naudojimo patalpomis, kurios pagal CK 4.82 straipsnio 1 dalį bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso name esančių patalpų savininkams. Neįregistruota palėpės dalis gali būti pripažinta bendru turtu, jei pastatas yra įregistruotas. Pastato neįrengtos palėpės patalpos laikomos bendro naudojimo patalpomis.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Praktika
Lietuvos Aukščiausiojo Teismo (LAT) Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija gruodžio 12 dieną priėmė nutartį dėl materialiosios teisės normų, reglamentuojančių atidalijimą iš bendrosios dalinės nuosavybės. Ši LAT nutartis pabrėžia, kad teismo sprendimas gali būti pagrindas registruoti nuosavybę, net jei turtas nėra įregistruotas Nekilnojamojo turto registre, ypač kai kalbama apie bendro naudojimo patalpas ir bendrąją dalinę nuosavybę.
LAT teisėjų kolegija pasisakė, kad aplinkybė, jog prašomos atidalyti palėpės dalis yra neįregistruota Nekilnojamojo turto registre, kai pastatai, virš kurių egzistuoja neįregistruotos palėpės, yra įregistruoti, nereiškia, kad ši neįregistruota dalis negali būti pripažinta bendru turtu daiktinės teisės prasme. Byloje nėra ginčo dėl aplinkybės, kad palėpė, taip pat ir neįregistruota jos dalis, šalims priklauso bendrosios dalinės nuosavybės teise. Šalių nuosavybės teisės į jas atsiradimo pagrindu buvę sandoriai byloje nėra ginčijami.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra pažymėjęs, kad nuosavybės teisės atsiradimo ar pasibaigimo pagrindas yra ne registracijos faktas, kaip toks, o įstatyme nustatyta aplinkybė (sandoris, įvykis, aktas ar kt.), su kuria siejamas civilinių teisių ir pareigų atsiradimas ar pasibaigimas (Civilinio kodekso 4 straipsnis). Teisinė registracija yra atsiradusios subjektinės teisės įregistravimo ar pasibaigusios tokios teisės išregistravimo pagrindas.
Nuosavybės Teisės Atsiradimo Momentas
Pagal 1964 m. Lietuvos Respublikos civilinį kodeksą (CK149 straipsnis), galiojusį tam tikru laikotarpiu, turto įgijėjui pagal sutartį nuosavybės teisė atsirasdavo nuo daikto perdavimo momento, jeigu ko kita nenumatė įstatymas arba sutartis. Jeigu sutartis, kuria perleidžiamas daiktas, turėjo būti įregistruojama, tai nuosavybės teisė atsirasdavo įregistravimo momentu.
Priėmus 2000 m. CK, teisinis reguliavimas pasikeitė: nuosavybės teisė į nekilnojamuosius daiktus (turtą) atsiranda nuo turto perdavimo įgijėjui momento (išskyrus atvejus, kai ką kita nustato sutartis ar įstatymas), o ne nuo sandorio įregistravimo viešame registre momento. Taigi, naujuoju nuosavybės santykių reglamentavimu atsisakyta neproporcingai didelės viešojo administravimo veiksmų įtakos privatiniams nuosavybės teisiniams santykiams, tačiau 2000 m. CK taikytinas tik tiems civiliniams teisiniams santykiams, kurie atsirado jam įsigaliojus.
Civilinio kodekso patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymo 8 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad sandorio formai taikomi jo sudarymo metu galioję įstatymai. 2000 m. 3 dalyje nustatyta išimtis numato, kad jeigu pagal sandorio sudarymo momentu galiojusį įstatymą sandoriui buvo nustatyta privaloma teisinė registracija, bet jis per įstatymo nustatytą terminą nebuvo įregistruotas, tai toks sandoris negalioja, išskyrus atvejus, kai dėl svarbių priežasčių praleistą įregistravimo terminą atnaujina teismas. Ši teisės norma skirta būtent tokioms faktinėms situacijoms t.y. sutartims, kurioms pagal sudarymo metu galiojusį 1964 m.
Nuosavybės Registravimo Procesas
Nekilnojamojo turto registravimas yra svarbus procesas, užtikrinantis nuosavybės teisių apsaugą ir teisinį aiškumą.
Pagrindiniai Nuosavybės Registravimo Proceso Aspektai:
| Etapas | Aprašymas | Svarbūs Dokumentai |
|---|---|---|
| 1. Kreipimasis į teismą (jei reikia) | Jei kyla ginčų dėl nuosavybės, pirmiausia reikia kreiptis į teismą. | Ieškinys, įrodymai, teismo sprendimas |
| 2. Dokumentų Surinkimas | Surinkite visus reikiamus dokumentus, patvirtinančius nuosavybės teisę. | Pirkimo-pardavimo sutartis, dovanojimo sutartis, paveldėjimo liudijimas, teismo sprendimas |
| 3. Kreipimasis į Registrų Centrą | Pateikite dokumentus Registrų Centrui. | Prašymas, asmens tapatybės dokumentas, nuosavybę patvirtinantys dokumentai |
| 4. Registracija | Registrų Centras įregistruoja nuosavybę. | - |
Pagal Nekilnojamojo turto registro įstatymą, prašymai įregistruoti daiktines teises į nekilnojamąjį turtą nagrinėjami per skirtingus terminus, priklausomai nuo prašymo tipo ir skubumo:
- Prašymas įregistruoti nuosavybės teisę į nekilnojamąjį daiktą turi būti išnagrinėtas, sprendimas dėl jo priimtas ir duomenys į Nekilnojamojo turto registro duomenų bazę turi būti įrašyti ne vėliau kaip per dešimt darbo dienų po prašymo padavimo dienos. Asmens prašymu - skubos tvarka, per vieną darbo dieną.
Nekilnojamąjį turtą ir teises į jį registruoja Žemės ir kito nekilnojamojo turto kadastro ir registro valstybės įmonės teritoriniai padaliniai, pagal nekilnojamojo turto buvimo vietą. Apskrities viršininko administracijos valstybinės teritorijos planavimo ir statybos inspekcijos tarnyba išduoda dokumentus apie statinio priėmimą naudoti, statinio paskirties keitimą ir kt.
Įgyjant daiktą pagal sandorius nuosavybės teisė į nekilnojamąjį daiktą pirkėjui pereina nuo daikto perdavimo. Sudarius notariškai patvirtintą sutartį dėl nuosavybės teisių į nekilnojamąjį daiktą perleidimo, notaro pranešimo pagrindu Nekilnojamojo turto registre įregistruojama sudaryta nekilnojamojo turto perleidimo sutartis ir įrašoma žyma apie sudarytą sandorį.
Terminas, per kurį sandoris turi būti įregistruotas Žemės ir kito nekilnojamojo turto ir kadastro įmonėje nėra nustatytas, tačiau, jeigu sandoris nebuvo įregistruotas kadastro įmonėje, savininkas negali įrodinėti savo teisių į daiktą remdamasis kitais įrodymais, o ne pažymėjimu (pažyma) iš kadastro įstaigos. Todėl nekilnojamojo daikto perleidimo sandorį siūloma įgijėjui būtinai registruoti kadastro įstaigoje.
Jau yra priimtas nekilnojamojo turto registro tvarkytojo sprendimas atsisakyti (sprendimo priėmimą atidėti) įregistruoti tas pačias daiktines teises į nekilnojamąjį daiktą šių teisių suvaržymus, juridinius faktus tų pačių dokumentų pagrindu. Teritorinių registratorių (filialų) sprendimai skundžiami Centriniam registratoriui, t.y. Žemės ir kito nekilnojamojo turto kadastro ir registro valstybės įmonei (Kudirkos 18, Vilnius, Lt - 2600). Skundas įmonei turi būti paduodamas per vieną mėnesį nuo filialo sprendimo priėmimo dienos. Jeigu asmuo šį terminą praleido dėl priežasčių , kurias įmonė pripažįsta svarbiomis, jis gali būti atnaujintas.
Asmuo, norintis įregistruoti nekilnojamąjį turtą ir teises į jį, Nekilnojamojo turto registro tvarkytojui pagal turto buvimo vietą įmonės filiale arba gyventojų aptarnavimo biure paduoda prašymą. Savivaldybės taryba ar meras arba jų įgalioti asmenys, registruojant savivaldybei nuosavybės teise priklausantį nekilnojamąjį turtą ir teises į jį, o tais atvejais, kai savivaldybės turtą patikėjimo teise valdo savivaldybės įmonė, įstaiga ar organizacija - šios įmonės, įstaigos ar organizacijos vadovas arba jo įgaliotas asmuo. Kiti įstatymų nustatyti dokumentai.
Dokumentai, kurių pagrindu Nekilnojamojo turto registre yra registruojamos daiktinės teisės ir juridiniai faktai, turi būti pateikti dviem egzemplioriais, vienas iš jų turi būti dokumento originalas arba įstatymų nustatyta tvarka patvirtintas jo nuorašas. Notariškai patvirtinta nuosavybės teisių į nekilnojamąjį daiktą perleidimo (pirkimo-pardavimo, dovanojimo, mainų ir kt.) sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, apskrities viršininko įsakymas ar kiti nuosavybės teisę patvirtinantys dokumentai.
Žemės sklypo planas (registruojant nuosavybės teises į žemės sklypą). Asmens tapatybę liudijantis dokumentas. Įmonės įstatus (esant reikalui). Prašymas. Žemės sklypo naudojimo arba nuosavybės teises įrodantys dokumentai. Statinio pripažinimo tinkamu naudoti aktas. Statinio kadastrinių matavimų byla. Asmens tapatybę liudijantis dokumentas. Įmonės įstatus (esant reikalui).
Statinio pripažinimo tinkamu naudoti aktas. Statinio kadastrinių matavimų byla. Asmens tapatybę liudijantis dokumentas. Įmonės įstatus (esant reikalui). Buto (garažo, patalpų) statybos rangos ar lėšų panaudojimo sutartis. Bendrijos pažyma, patvirtinanti asmens nuosavybės teises į nekilnojamąjį daiktą. Buto (garažo, patalpų) kadastrinių matavimų byla. Asmens tapatybę liudijantis dokumentas.
Fiziniai asmenys papildomai pateikia pajamų deklaravimo pažymą (jeigu nekilnojamojo daikto vertė viršija Komisijos privalomam registruoti turtui įvertinti prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos patvirtintą sumą). Įmonės įstatus (esant reikalui). Nekilnojamojo daikto nuomos ar panaudos sutartis. Asmens tapatybę liudijantis dokumentas. Įmonės registravimo pažymėjimą.
Prašymą įregistruoti juridinį faktą gali paduoti suinteresuotas asmuo. Asmuo, užsakantis pažymą apie mirusiojo asmens turėtą turtą nekilnojamojo daikto paveldėjimui įforminti, papildomai pateikia dokumentus, patvirtinančius, kad jis kreipėsi į notarų biurą dėl palikimo priėmimo įforminimo. Asmuo, atstovaujantis juridiniam asmeniui, papildomai pateikia jo atstovavimo teisę įrodantį dokumentą (įgaliojimą). Pageidautina pateikti pažymėjimą apie Nekilnojamojo turto registre įregistruotą statinį (butą, patalpas) ar žemės sklypą ir teises į jį.
Prašymas. Apskrities viršininko įsakymas, patvirtinantis žemės sklypo kadastro duomenų pakeitimą. Žemės sklypo planas. Asmens tapatybę liudijantis dokumentas. Įmonės registravimo pažymėjimą. Įmonės įstatus (esant reikalui). Pageidautina pateikti pažymėjimą apie Nekilnojamojo turto registre įregistruotą žemės sklypą ir teises į jį.
Statinių, kaip atskirų nekilnojamojo turto objektų, kadastriniai matavimai (statinių matavimas, kadastro duomenų surinkimas ir nustatyto turinio kadastrinių matavimų bylos parengimas) atliekami statiniams, kuriems Statybos įstatymo nustatyta tvarka reikalingas leidimas statyti, rekonstruoti, remontuoti ar kitaip statinius pertvarkyti, taip pat statiniams, kuriems minėto leidimo nereikia, tačiau jie statybos valstybinę priežiūrą atliekančios institucijos turi būti pripažinti tinkamais naudoti.
Kai formuojamas nekilnojamojo turto daiktinių teisių objektas (visiems naujai pastatytiems statiniams). Dalijant Nekilnojamojo turto registre įregistruotą nekilnojamojo turto objektą į atskirus naujus nekilnojamojo turto objektus. Atidalijant Nekilnojamojo turto registre įregistruoto nekilnojamojo turto objekto dalį, kuri formuojama kaip atskiras nekilnojamojo turto objektas. Sujungiant kelis Nekilnojamojo turto registre įregistruotus nekilnojamojo turto objektus į vieną nekilnojamojo turto objektą. Atliekant nekilnojamojo turto objektų amalgamaciją.
Statinių kadastriniai matavimai turi būti atlikti, iki statybos valstybinę priežiūrą atliekančios institucijos pripažins statinius tinkamais naudoti, o tais atvejais, kai statinys nebaigtas statyti - iki pažymos, kad statinys statomas, iš esmės nenukrypstant nuo projekto, išdavimo.
Statinių kadastriniai matavimai atliekami vadovaujantis Statinių kadastro matavimų ir apskaitos metodika. Visiems naujai pastatytiems statiniams, iki apskrities viršininko administracijos Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos tarnybai priimant juos naudoti, turi būti atlikti kadastriniai matavimai (inventorizacija).
Registruojant naujai pastatytą statinį, kuriam statyti buvo reikalingas leidimas, turi būti pateiktas statinio priėmimo naudoti aktas, išduotas apskrities viršininko administracijos Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos tarnybos. Registruojant naujai pastatytą statinį, kuriam statyti nereikalingas nei leidimas, nei projektas, turi būti pateikta statybos inspektoriaus pažyma, kad statinys atitinka suderintą sklypo planą ir normatyvinių statybos dokumentų reikalavimus. Visus kitus atvejus apibrėžia naujai pastatytų (nebaigtų statyti) statinių registravimo Nekilnojamojo turto registre tvarka (žr. Žemės ir kito nekilnojamojo turto kadastro ir registro įmonės 1999 m. birželio 15 d. įsakymą Nr 80 "Dėl naujai pastatytų (nebaigtų statyti) statinių registravimo Nekilnojamojo turto registre tvarkos patvirtinimo" ir 1999 m. gruodžio 30 d. įsakymą Nr. 128 "Dėl 1999 06 15 įsakymo Nr.
Įėjimo į Lietuvos rinką strategija | Verslo steigimas Lietuvoje | „Enterslice“
tags: #teismo #nutarties #pateikimas #nekilnojamojo #turto #registrui