Hipoteka yra svarbus finansinis instrumentas, leidžiantis užtikrinti įsipareigojimų įvykdymą nekilnojamuoju turtu. Lietuvoje hipotekos sąlygas reglamentuoja Civilinis kodeksas ir kiti teisės aktai. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindines leidimo įkeisti turtą hipoteka sąlygas, savininkų teises ir apribojimus, hipotekos objektus ir kitus svarbius aspektus.
Hipotekos Objektai
Hipotekos objektu gali būti atskiri viešame registre registruojami, iš civilinės apyvartos neišimti nekilnojamieji daiktai, kurie gali būti pateikti parduoti viešose varžytynėse. Įkeičiant žemę, kaip priklausiniai įkeičiami ir ant jos esantys statiniai, jei hipotekos sutartyje nenustatyta kitaip.
Jeigu įkeičiant žemę statiniai neįkeičiami, pardavus įkeistą žemę varžytynėse, statinių savininkas įgyja teisę į žemės servitutą. Kai įkeičiamas nekilnojamasis daiktas, kuriam naudoti pagal paskirtį reikalingi kilnojamieji daiktai, laikoma, kad hipotekos objektu tampa ir tokiam daiktui naudoti pagal paskirtį reikalingi kilnojamieji daiktai, įskaitant ir tuos, kurie taps įkaito davėjo nuosavybe ateityje, jeigu kitaip dėl kilnojamųjų daiktų įkeitimo (neįkeitimo) nebuvo nustatyta hipotekos sutartyje ar įkeičiamo nekilnojamojo daikto savininko vienašaliame pareiškime įkeisti daiktą.
Savininko Teisės ir Apribojimai
Hipoteka neatima iš daikto savininko teisės valdyti, naudoti įkeistą daiktą bei juo disponuoti atsižvelgiant į hipotekos kreditoriaus teises. Daikto įkeitimas netrukdo perleisti jo kito asmens nuosavybėn. Tačiau įkeisto daikto savininkas neturi teisės sunaikinti, sužaloti daiktą ar kitaip sumažinti jo vertę, išskyrus daikto normalų nusidėvėjimą ar vertės sumažėjimą naudojant jį būtinojo reikalingumo atveju.
Bendrosios Nuosavybės Įkeitimas
Daiktas, priklausantis bendrosios nuosavybės teise, gali būti įkeistas tik visų bendraturčių sutikimu. Įkeičiant bendrosios dalinės nuosavybės dalį, kitų bendraturčių sutikimas nereikalingas, tačiau įkeičiamoji dalis turi būti tiksliai nustatyta bendraturčių sudaryta ir notaro patvirtinta naudojimosi daiktu tvarkos nustatymo sutartimi.
Hipotekos Rūšys ir Įsigaliojimas
Gali būti registruojama priverstinė ir sutartinė hipoteka. Taip pat egzistuoja:
- Maksimalioji hipoteka: nekilnojamojo daikto įkeitimas, kai susitariama tik dėl maksimalios įsipareigojimų apsaugojimo įkeičiamu daiktu sumos ir dėl paskolos naudojimo srities.
- Sąlyginė hipoteka: daikto įkeitimas, norint apsaugoti skolinio įsipareigojimo įvykdymą, jeigu susitariama, kad hipoteka įsigalios nuo sutartyje numatytos sąlygos įvykdymo momento arba kad hipoteka galios tik iki to momento, kol bus vykdoma sutartyje numatyta sąlyga.
Hipoteka įsigalioja nuo jos įregistravimo hipotekos registre momento, kai viešame registre įrašomi atitinkami įrašai.
Hipoteka ir Reikalavimų Įvykdymas
Hipoteka užtikrinamas pagrindinio reikalavimo įvykdymas, iš šio reikalavimo atsirandančių palūkanų, netesybų bei teismo išlaidų, susijusių su hipotekos vykdymu, išieškojimas.
Teismo Leidimas ir Jo Gavimo Sąlygos
Visais atvejais yra reikalingas išankstinis teismo leidimas, jeigu globėjas nori parduoti, dovanoti ar kitokiu būdu perleisti globotinio nekilnojamąjį daiktą ar daiktines teises, jį išnuomoti, perduoti neatlygintinai naudotis, įkeisti ar kitokiu būdu suvaržyti teises į nekilnojamąjį daiktą ar daiktines teises, taip pat sudaryti bet kokį kitą sandorį, jeigu dėl šio sandorio globotinio turtas sumažėtų ar būtų perleistos ar suvaržytos globotinio daiktinės teisės.
Paprastai teismo leidimai yra reikalingi tuo atveju, kai asmenys, turintys nepilnamečių vaikų, nori parduoti ar įkeisti nekilnojamąjį turtą bankui ar kitaip suvaržyti teises į nekilnojamąjį turtą. Prašymus dėl tokių leidimų išdavimo teismai nagrinėja dažniausiai.
Prašymai dėl teismo leidimo išdavimo, kaip ir visi kiti teismui teikiami procesiniai dokumentai, gali būti pateikiami raštu (atvykus į teismą ar siunčiant paštu) arba elektroniniu būdu per elektroninių paslaugų portalą e.teismas.lt. Įstatymas numato, kad prašymai dėl teismo leidimų nagrinėjami supaprastinto proceso tvarka, todėl klausimai sprendžiami greitai - prašymai turi būti išnagrinėjami nė vėliau kaip per penkias dienas nuo jų priėmimo dienos, be to, jie yra nagrinėjami rašytinio proceso tvarka, t. y. pareiškėjui nereikia vykti į teismo posėdį. Retais atvejais, atsižvelgiant į bylos aplinkybes, teismas turi galimybę nuspręsti prašymą nagrinėti pareiškėjui dalyvaujant teismo posėdyje.
Svarbu pažymėti, kad jei trūksta reikalingų dokumentų klausimui išspręsti, teismas prašymo nesvarsto. Tokiu atveju, pareiškėjas, patikslinęs prašymą ir pridėjęs visus reikalingus dokumentus, dėl teismo leidimo išdavimo turi kreiptis į teismą pakartotinai.
Dokumentai, Reikalingi Teismo Leidimui Gauti
Pareiškėjai teismui pateikia ir prašymus, ir dokumentus. Prašymai nagrinėjami rašytinio proceso tvarka, t. y. nekviečiant pareiškėjų į teismo posėdį. Esant būtinybei, atsižvelgdamas į bylos aplinkybes, teismas gali nuspręsti nagrinėti prašymus žodinio proceso tvarka.
Pateikiami dokumentai:
- Prašymas išduoti teismo leidimą parduoti ar įkeisti nekilnojamąjį turtą. Pareiškėjai prie šio prašymo turėtų teismui pateikti nepilnamečių vaikų gimimo liudijimus, santuokos liudijimą, nuosavybės teisę patvirtinančius dokumentus (išrašus iš Registrų centro), vaiko teisių apsaugos skyriaus pažymą.
- Taip pat būtina pateikti įrodymus apie būsimo sandorio sąlygas. Tai gali būti preliminari nekilnojamojo turto įsigijimo sutartis, kuri paprastai sudaroma įsigyjant kitą gyvenamąją patalpą. Šie įrodymai padeda teismui įvertinti, ar nepilnamečiams vaikams bus sudarytos tinkamos gyvenimo ir mokymosi sąlygos.
- Jeigu pareiškėjai nėra sudarę preliminarios sutarties, prie prašymų dėl būsto pardavimo gali būti pateikiami kiti įrodymai, užtikrinantys nepilnamečiams vaikams galimybę gyventi kitoje gyvenamojoje patalpoje.
- Siekiant gauti teismo leidimą turto įkeitimui, pareiškėjai papildomai turi pateikti įrodymus apie suteikiamą kreditą, jo dydį ir kitas sąlygas (tai gali būti būsto kredito sutartis, banko sprendimas suteikti pareiškėjams paskolą konkrečiam daiktui įsigyti).
- Teismo leidimas parduoti globotinio, kuris buvo pripažintas neveiksniu tam tikrose srityse ir jam skirta globa, taip pat nepilnamečio turtą. Prie šio prašymo turi būti pridėti ir įrodymai, kokiu būdu bus naudojamos gautos lėšos už parduotą ar kitaip perleistą turtą.
Dažnai asmenims kyla klausimų, į kokį teismą kreiptis - prašymas išduoti teismo leidimą, patvirtinti pareiškimą ar faktą bei kiti prašymai (pareiškimai) paduodami pareiškėjo gyvenamosios vietos ar buveinės apylinkės teismui. Prašymai dėl paveldėjimo procedūrų taikymo paduodami palikimo atsiradimo vietos.
Taip pat svarbu žinoti, jog prašymai dėl teismo leidimų išdavimo žyminiu mokesčiu neapmokestinami. Kai sprendžiamas klausimas, susijęs su vaiko ar globojamo asmens teisėmis, leidimo išdavimo klausimą teismas sprendžia atsižvelgdamas išimtinai į šių asmenų interesus.
Jei teismas manys, kad būsimas sandoris, kuriam sudaryti prašomas teismo leidimas, pažeis nepilnamečio ar neveiksnaus asmens interesus, teismo leidimo gali ir neišduoti. Todėl itin svarbu iš karto teismui pateikti visus reikalingus su sandoriu susijusius dokumentus.
Pasitaiko nemažai atvejų, kai pareiškėjai kreipiasi į teismą dėl teismo leidimo išdavimo, nors pagal įstatymus teismo leidimas nėra reikalingas. Tokiu atveju teismai atsisako jį išduoti ir nutartyje pažymi, kad teismo leidimas tokiam sandoriui sudaryti nėra reikalingas.
Galima išskirti dažnus atvejus, kai pareiškėjai, turintys nuosavybės teise priklausančius kelis būstus, kreipiasi dėl teismo leidimo išdavimo vieną iš jų parduoti ar įkeisti. Atkreiptinas dėmesys, jog teismo leidimas reikalingas tik perleidžiant ar kitaip suvaržant nuosavybės teises į šeimos turtą (šeimos turtu laikomas turtas, nuosavybės teise priklausantis vienam arba abiem sutuoktiniams, kuriame šeima gyvena, t. y. šeimos gyvenamoji patalpa).
Leidimo išdavimo klausimą teismas sprendžia atsižvelgdamas išimtinai į vaiko interesus. Teismo leidimai reikalingi ir tada, kai nepilnamečiai įgyja paveldėjimo teisę.
Pavyzdžiai iš Gyvenimo
Gyventojams, norintiems parduoti ar įkeisti nekilnojamąjį turtą ir turintiems nepilnamečių vaikų, tenka kreiptis į teismą leidimo. Tuo atveju teismai atsisako jį išduoti ir nutartyje pažymi, kad teismo leidimas tokiam sandoriui sudaryti nėra reikalingas.
Pavyzdys 1
Su žmona turime naujagimį ir butą su paskola. Esame pirkimo procese įsigyti antrą butą (taip pat su paskola iš banko). Klausimas ar pirmas butas, kuris yra įkeistas bankui yra šeimos turtas ir ar tokiu atveju nereikia teismo leidimo įsigyjant antrą butą?
Pavyzdys 2
Turime namą, kurį įsigijome su banko paskola. Banko paskola vis dar nėra išmokėta pilnai, tik jos dalis. Norime pasiteirauti ar galime imti paskolą kitam būstui ir vietoje pradinio įnašo įkeisti namą, kurį dabar turime ir už jį vis dar mokame paskolą? Pajamos leidžia imti paskolą, tik pradinio įnašo neturime, todėl norime tokį variantą.
Tokiu atveju tai įmanoma, tačiau tik su dabartinio banko sutikimu. Kadangi turtas jau įkeistas, antras bankas negali jo naudoti kaip užstato be pirmojo banko leidimo. Dažniausiai tokiais atvejais siūloma refinansuoti esamą paskolą ir kartu gauti papildomą sumą naujam būstui.