Суд обязал провести кадастровые измерения

Суть дела

4 июня 2024 года Вильнюсский окружной суд рассмотрел гражданское дело № e2A-1096-863/2024 по апелляционной жалобе Д. К. на решение Вильнюсского городского районного суда от 26 февраля 2024 года. Иск был подан против Вильнюсского городского самоуправления и муниципального предприятия (SĮ) "Vilniaus miesto būstas" об обязательстве совершить действия.

Изначально, 2 января 2023 года, Д. К. обратилась в суд с иском, в котором просила обязать Вильнюсское городское самоуправление заключить с ней договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу (данные не разглашаются), вместе с подвалом, продав ей указанное имущество за 58 536,03 евро, а также взыскать с ответчиков судебные издержки.

Вильнюсский городской районный суд 4 мая 2023 года частично удовлетворил иск и обязал Вильнюсское городское самоуправление заключить договор купли-продажи указанной квартиры за 67 202,54 евро. Однако это решение было отменено Апелляционным судом Паневежиса 22 ноября 2023 года, и дело было возвращено в суд первой инстанции для повторного рассмотрения.

15 декабря 2023 года истец подала ходатайство об оставлении без рассмотрения части искового требования и формулировании окончательных требований, прося оставить без рассмотрения требование о снижении цены продажи квартиры на 5 436,97 евро, прекратить производство по делу в части обязания Вильнюсского городского самоуправления продать ей подвал, и рассмотреть дело по требованию об обязании Вильнюсского городского самоуправления заключить договор купли-продажи квартиры за 64 000 евро, а также взыскать с ответчиков судебные издержки.

19 декабря 2023 года Д. К. обратилась в суд с просьбой обратиться в Главный административный суд Литвы для проверки соответствия пункта 22.2 Порядка продажи жилья, подсобных хозяйственных построек или помещений и инженерных сооружений Вильнюсского городского самоуправления, утвержденного решением Вильнюсского городского совета от 16 сентября 2019 года № 1-227, положениям части 2 статьи 25 Закона Литовской Республики о поддержке приобретения и аренды жилья.

Аргументы истца

Д. К. утверждала, что её семье на основании распоряжения Вильнюсского городского управления от 23 марта 1995 года № 763V был предоставлен двухкомнатный служебный квартира площадью 50,52 кв. м, расположенный по адресу (данные не разглашаются). Квартира была в плохом состоянии, и Д. К. пришлось за свой счет проводить ремонт.

В мае 1995 года главный инженер проекта дома В. З. выдал Д. К. разрешение на удаление ненесущей перегородки в жилой комнате, что было подтверждено подписью на плане 8-го этажа дома. После сноса стены была установлена зеркальная перегородка; эти строительные работы были зарегистрированы ответчиком в Регистре недвижимости 2 мая 2022 года.

Также Д. К. указала, что 10 апреля 2001 года заключила с Вильнюсским городским самоуправлением договор аренды № 37, которым на неё была возложена обязанность периодически проводить ремонт квартиры. Она подчеркнула, что такие ремонтные работы проводились на протяжении всего срока аренды - дважды были заменены входные двери, деревянные окна заменены на пластиковые, напольное покрытие заменено на ковровое, а затем на ламинированные доски, в туалете и ванной комнате изношенные плитки заменены на новые, стены ванной комнаты облицованы керамической плиткой, установлены пластиковые потолки с освещением; керамической плиткой выложен пол балкона, а стены покрыты пластиковыми панелями, балкон застеклен; установлен кондиционер, вытяжка на кухне, заменена электропроводка, стены переклеены новыми обоями, стены и потолок загрунтованы и покрашены, перекрашены внутренние двери квартиры, заменены ручки, дважды заменена электрическая плита, а также заменены: раковины в ванной и кухне, унитаз, из-за его износа установлен вкладыш.

Д. К. считала, что предоставление ей в аренду неотремонтированной квартиры в очень плохом состоянии с возложением на арендатора обязанности по её ремонту следует расценивать как согласие арендодателя на улучшение помещения. Кроме того, регистрация улучшений квартиры в VĮ Registrų centras по заявлению собственника квартиры 2 мая 2022 года также подтверждает согласие собственника на ремонт квартиры.

В декабре 2020 года Д. К. обратилась в SĮ "Vilniaus miesto būstas" с просьбой продать арендуемую квартиру, учитывая инвестиции арендатора, изменившие стоимость квартиры. Ответа на запрос не последовало. 6 января 2021 года Д. К. была проинформирована о необходимости внести первоначальный взнос в размере 150 евро за квартиру, которую она хотела приобрести; она внесла указанную сумму.

Д. К. утверждала, что оценка UAB "Apus turtas" от 27 мая 2022 года нарушает положения части 2 статьи 25 PBĮIĮ, поскольку имущество было оценено без учета инвестиций арендатора в квартиру. Кроме того, выбранные оценщиком сравнительные примеры не были оценены, то есть не было указано состояние проданных квартир, которые были указаны в качестве сравнительных примеров. В качестве критерия оценки использовались такие данные, как год постройки дома, площадь квартиры и этаж, на котором она находится, поэтому нет данных о том, были ли сравнительные примеры идентичны оцениваемой квартире по её состоянию.

По заказу Д. К. была составлена индивидуальная оценка имущества, в которой был сделан вывод о том, что рыночная стоимость квартиры на дату оценки (19 октября 2022 года) составляет 86 000 евро; изменение рыночной стоимости, возникшее в результате инвестиций арендатора, составляет 22 000 евро. Таким образом, рыночная стоимость имущества с учетом того, что оцениваемая квартира на дату оценки находится в состоянии на 23 марта 1995 года, с учетом естественного износа, установлена в размере 64 000 евро.

Кроме того, оценщик UAB "Krivita", делая вывод о рыночной стоимости оцениваемой квартиры с учетом инвестиций арендатора, учел тот факт, что, согласно данным VĮ Registrų centras, у оцениваемой квартиры нет подвала, поэтому уменьшил соответствующей поправкой (0,98) цену 1 кв. м продаваемой квартиры, а в отчете об оценке UAB "Apus turtas" не была оценена та обстоятельство, что у квартиры не зарегистрирован подвал, и рыночная стоимость квартиры была установлена как квартиры, продаваемой с подвалом.

Д. К. акцентировала внимание на том, что, согласно судебной практике, необходимыми подлежащими возмещению затратами на улучшение имущества признаются такие, которые увеличили стоимость объекта собственности, то есть возмещается не сумма понесенных затрат, а её часть, соответствующая увеличению стоимости имущества. Стоимость вложенных средств изменилась из-за увеличения цен на рынке недвижимости в стране; инвестиции в квартиру осуществлялись в течение всего срока аренды с марта 1995 года по настоящее время, поэтому суммы оплаты за материалы и работы не соответствуют той части стоимости имущества, на которую оно увеличилось в результате инвестиций.

По мнению Д. К., запрет на возмещение арендатору улучшений, появившийся в Законе Литовской Республики об управлении, использовании и распоряжении государственным и муниципальным имуществом в 2002 году, не применим к ней, поскольку она приобрела право на возмещение затрат на улучшение до указанной даты, поскольку договор аренды был заключен в 2001 году, поэтому в данном случае не имеет значения, когда были проведены ремонтные работы.

Позиция ответчика

Вильнюсское городское самоуправление не согласилось с иском и просило его отклонить. Ответчик указал, что в гражданско-правовых отношениях он участвует на равных основаниях с другими лицами (в данном случае - с истцом) и на него распространяется принцип свободы договора, поэтому, учитывая формулировку пункта 2 части 5 статьи 25 PBĮIĮ, ответчик, несомненно, имел предоставленное законом право, а не обязанность продать Д. К. арендуемую квартиру. По мнению ответчика, применение нормы части 2 статьи 25 PBĮIĮ связано только с продолжительностью проживания арендатора в арендуемом жилье, именно поэтому самоуправлению предоставлено дискреционное право принимать решение о (не)продаже арендуемого жилья.

Ответчик подчеркнул, что никакое право Д. К. на приватизацию жилья не было и не могло быть признано решением комиссии SĮ "Vilniaus miesto būstas" по рассмотрению правовых отношений аренды от 3 марта 2022 года № NTS-22/8, поскольку этим решением комиссии было только выражено предложение купить квартиру по цене, установленной собственником имущества, с которой Д. К. не согласилась и поэтому отказалась приобрести квартиру, то есть отклонила оферту (предложение) ответчика.

Самоуправление также отметило, что в постановлении Верховного суда Литвы от 29 июля 2020 года, принятом по гражданскому делу № e3K-3-224-969/2020, разъяснено, что за работы по улучшению жилья, принадлежащего самоуправлению, которые были выполнены арендатором до 19 июня 2002 года (до вступления в силу нормы части 5 статьи 14 Закона Литовской Республики об управлении, использовании и распоряжении государственным и муниципальным имуществом, которой был введен запрет на компенсацию затрат на улучшение имущества), должно быть компенсировано за счет средств самоуправления, но только в том случае, если стороны не договорились в договоре аренды о безвозмездности (некомпенсации) таких затрат. За работы по улучшению жилья самоуправления, которые были выполнены после 19 июня 2002 года, арендатор не имеет права на возмещение затрат, независимо от того, был ли заключен договор аренды до этой даты.

Аналогичные случаи

В статье на DELFI описывается похожий случай, когда гражданин Т. Н. столкнулся с претензиями Государственной строительной инспекции (Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija) из-за якобы захваченного участка государственной земли площадью 15 кв. м. Судебные разбирательства длились с 2011 по 2018 год, и в итоге суд признал захват участка площадью всего 0,347 кв. м. Несмотря на это, инспекция продолжала обжаловать решения суда. Этот случай демонстрирует, как споры из-за небольших участков земли могут приводить к длительным и дорогостоящим судебным разбирательствам.

Выводы

Рассмотренное дело Д. К. и случай Т. Н. показывают, что вопросы кадастровых измерений и прав на недвижимость могут быть сложными и вызывать споры. Важно тщательно проверять все документы и при необходимости обращаться к специалистам для защиты своих прав.

Действие	Д. К.	Т. Н.
Первоначальное требование	Обязать заключить договор купли-продажи квартиры с подвалом за 58 536,03 евро	Признать захват участка земли площадью 15 кв. м
Фактический результат	Дело передано на новое рассмотрение	Признан захват участка земли площадью 0,347 кв. м
Продолжительность разбирательства	Более 1 года	7 лет

tags: #teismas #ipareigoti #kadastrinius #matavimus