Norite parduoti nekilnojamąjį turtą, esantį ant valstybinio žemės sklypo? Ar būtinas Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) sutikimas? Gana dažnai pasitaikanti situacija, kai fiziniams ar juridiniams asmenims priklausantis nekilnojamasis daiktas yra pastatytas ant valstybinio žemės sklypo, - teigia Advokatų profesinės bendrijos „NEWTON LAW“ advokatė Sandra Akelaitienė.
Šiame straipsnyje aptarsime esmines procedūras ir teisinius aspektus, susijusius su valstybinės žemės sklypų pirkimo-pardavimo sutartimis Lietuvoje.
Esminės Pirkimo-Pardavimo Sutarties Sąlygos
Kai nekilnojamojo turto savininkas nusprendžia parduoti ant valstybės išnuomoto žemės sklypo esančius nekilnojamuosius daiktus, įstatymas numato esminę pirkimo-pardavimo sutarties sąlygą, t.y. kartu aptarti ir užstatyto valstybinės žemės sklypo (ar jo dalies) nuomos teisės perleidimą. Taigi, parduodant nekilnojamuosius daiktus, naujajam jų įgijėjui kartu perduodama ir teisė naudotis valstybiniu žemės sklypu ar jo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip ir iki šiol naudojosi nekilnojamojo turto pardavėjas.
Advokatė pažymi, kad esant valstybinio žemės sklypo nuomos sutarčiai, atskiras žemės sklypo savininko sutikimas (jei tai neprieštarauja įstatymų ir (ar) sutarties nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms), nereikalingas. Teismų praktikoje ne kartą išaiškinta, jog tai yra imperatyvaus pobūdžio sąlyga, todėl perleisdamas nuosavybės teisę į statinius, jų savininkas negali pasirinkti kitokio elgesio varianto ir privalo pirkėjui perleisti teisę naudotis žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis, kokias pats turėjo (Žr. pvz.: Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. gegužės 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr.
Taip kaip negali būti perleidžiami nekilnojamieji daiktai be teisės į valstybės žemės sklypą (jo dalį), reikalingą perleidžiamam statiniui naudoti, atskirai negali būti perleidžiama ir nuomos teisė į valstybės žemės sklypą (ar jo dalį), be jame esančių statinių, - nurodo advokatė Sandra Akelaitienė.
Žemės Nuomos Teisės Perleidimas
Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ nustatyta, jog žemės nuomos teisė į žemės sklypą ar jo dalį gali būti perleidžiama kitiems asmenims tik tais atvejais, kai perleidžiami išnuomotame žemės sklype esantys statiniai ar įrenginiai (jų dalys), ir tik kai valstybinės žemės sklypo nuomininkas tinkamai vykdo pagal nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus.
Taigi siekiant parduoti nekilnojamąjį daiktą, esantį ant išnuomoto valstybės žemės sklypo, pirkimo-pardavimo sutartyje iš esmės užtenka tinkamai įforminti nuomos teisės perdavimą naujajam įgijėjui bei aiškiai apibrėžti nuomojamą žemės sklypą (ar jo dalį). Advokatė pažymi, kad atskiras žemės sklypo savininko ar jo patikėtinio sutikimas nereikalingas.
NŽT Sutikimas ir Teisinis Pagrindas
Pagal LR Civilinio kodekso nuostatas, perleidžiant nekilnojamuosius daiktus, kartu pardavėjas privalo perleisti ir žemės sklypą, ar teisę naudoti šį žemės sklypą (ar jo dalį) būtiną parduodamiems daiktams naudoti pagal paskirtį. Taigi jeigu nekilnojamojo turto pardavėjas, valdo žemės sklypą be teisinio pagrindo, jis, visų pirma, turi gauti valstybinio žemės sklypo savininko, įprastai tai jo patikėtinio - Nacionalinės žemės tarnybos (toliau - NŽT) sutikimą.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, jog pagal teisinį reguliavimą parduodant statinius, esančius valstybinės žemės sklype, kai statinių savininko naudojimosi tuo žemės sklypu teisinis pagrindas neaiškus (nenustatytas), perleidimo atitikties sutarties sąlygoms neįmanoma patikrinti, tačiau NŽT privalo įvertinti tokio planuojamo statinių perleidimo atitiktį įstatymų nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2021 m. lapkričio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-283-943/2021).
Toks vertinimas turi būti atliekamas NŽT pagal savo kompetencijos ribas patikrinant, ar pagal esamus duomenis galima nustatyti, kokiu valstybinės žemės sklypu (ar jo dalimi) yra faktiškai naudojamasi, ar toks sklypas yra reikalingas statiniams eksploatuoti ir kt. Atlikus tokį vertinimą galima nustatyti, ar yra įvykdyta LR Civilinio kodekso 6.394 straipsnio 3 dalyje įtvirtinta sąlyga - nekilnojamojo daikto pardavimas neprieštarauja įstatymu nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms ir pirkėjas įgyja teisę naudotis atitinkama žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip nekilnojamojo daikto pardavėjas.
Vadinasi, siekiant parduoti nekilnojamąjį daiktą esantį ant valstybinio žemės sklypo, kuris naudojamas be jokio teisinio pagrindo, NŽT leidimo (sutikimo) perleisti kartu ir teises į naudojamą žemės sklypą (ar jo dalį) naujajam įgijėjui neišduos, kol nebus išspręstas valstybės žemės sklypo (ar jo dalies) naudojimo pagrindas.
Preliminariosios Sutartys ir Pirkėjo Gynyba
Augant nekilnojamojo turto kainoms daugėja pardavėjo iniciatyva nutraukiamų preliminariųjų pirkimo ir pardavimo sutarčių. Ką tokiu atveju daryti pirkėjui, kuris pasirašė sutartį, sumokėjo avansą, užpildė paraišką būsto paskolai gauti ir mintimis jau persikraustė į savo naujus namus? Žlugęs planuotas sandoris neretai atneša neplanuotų išlaidų, mat rasti alternatyvą gali būti ir sudėtingiau, ir brangiau.
Įsigyjant būstą pasirašomų dokumentų pavadinimai gali skirtis (rezervacijos sutartis, avansinis susitarimas, preliminarioji sutartis), teisiniu požiūriu pavadinimas nėra svarbus, svarbu yra jo turinys. Tačiau preliminariosios sutarties sudarymas nėra garantas, kad pagrindinė sutartis bus sudaryta. Kokiais gynybos būdais galės pasinaudoti pirkėjas priklausys nuo to, ką jis galės įrodyti dokumentais ir faktinėmis aplinkybėmis.
Dažniausias kelias - pareikalauti to, kas aiškiai numatyta sutartyje: avanso grąžinimo ir netesybų. Visų pirma, pirkėjas gali papildomai reikalauti, kad jam būtų atlyginamos išlaidos, patirtos rengiantis sudaryti sutartį (pvz. tuo pačiu metu jis sudarė sutartis su trečiaisiais asmenimis dėl būsto remonto ar įrengimo ir dabar teks jas nutraukti sumokant netesybas). Teismas vertina, ar pirkėjas tikrai patyrė realius kaštus dėl to, kad sandoris neįvyko.
Netiesioginės ar pernelyg nutolusios išlaidos (pvz. Pirkėjas taip pat gali reikalauti atlyginti kainų skirtumą (vadinamoji prarasta galimybė), kai dėl pardavėjo nesąžiningo derybų nutraukimo pirkėjas neteko galimybės sudaryti sutartį su kitu pardavėju, anksčiau pateikusiu konkretų kainos pasiūlymą, bet kuris per protingą terminą vėliau sudarė kitą, pakeičiantį sandorį. Tokiais atvejais prarastos galimybės piniginė vertė apskaičiuojama lyginant šių sandorių kainas, t. y. palyginant trečiojo asmens, su kuriuo pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta dėl pardavėjo nesąžiningo derybų nutraukimo, siūlytą sandorio kainą ir kainą, už kurią per vėliau pirkėjas (per protingą terminą) sudarė pagrindinę sutartį.
Dar vienas gynybos būdas - nustačius, kad pardavėjas būstą už didesnę kainą pardavė trečiajam asmeniui, gali būti reikalaujama priteisti pardavėjo gautą naudą. Civiliniame kodekse yra atskirai reglamentuota būsimo gyvenamojo namo ar buto pirkimo ir pardavimo sutartis, kuomet fizinis asmuo (vartotojas) iš verslininko įsigyja dar statomą būstą.
Nepastatytą būstą įsigyjantis pirkėjas turi žinoti, kad preliminariosios nepastatyto gyvenamojo namo ar buto pirkimo-pardavimo sutarties išskirtinumas yra tas, kad be kitų civilinių teisių gynimo būdų pirkėjas gali reikalauti, kad pardavėjas prievolę įvykdytų natūra. Tačiau ir ši gynybos priemonė nėra absoliuti. Ji gali būti neveiksminga tais atvejais, kai, pvz., turtas jau yra perleistas trečiajam asmeniui.
Jeigu vystytojas ar pardavėjas nutraukia preliminariąją sutartį, pirmiausia nereikėtų skubėti pasirašyti dokumentų, kuriais pirkėjas atsisako pretenzijų ar prisiima kaltę mainais į pinigų grąžinimą. Paprašykite nutraukimo priežastį nurodyti raštu (prašymą irgi pateikite raštu) ir rinkite visus įrodymus, kurių gali prireikti gynybai teisme - išsaugokite susirašinėjimą, banko sprendimus dėl finansavimo, mokėjimų dokumentus. Teismams svarbūs yra įrodymai apie realią žalą, patirtą dėl nesąžiningo pardavėjo. Svarbu pagrįsti ir nuostolių dydį, ir jų tiesioginį ryšį dėl pardavėjo kaltės nutrūkusio sandorio.
Šiandien easy -5 val! 🫡 #592 !dovatonas 💚| !skinswap
Valstybinės Žemės Sklypų Pardavimo ir Nuomos Aukcionai
Valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos aukcionų organizavimo taisyklės reglamentuoja valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos aukcionų organizavimo ir vykdymo tvarką, kai valstybinės žemės sklypai parduodami ar išnuomojami aukcione vadovaujantis Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimais.
Aukcionus vykdo Nacionalinė žemės tarnyba prie Aplinkos ministerijos (toliau - aukciono organizatorius). Aukcionas vykdomas informacinių technologijų priemonėmis, naudojantis valstybės informacine sistema ar kita informacine sistema, kurią aukciono organizatorius parenka Lietuvos Respublikos viešųjų pirkimų įstatymo nustatyta tvarka.
Aukcionų Tipai
- Atvirieji aukcionai: vykdomi, kai dalyvauja visi suinteresuoti ir teisę pirkti parduodamą ar išsinuomoti nuomojamą valstybinės žemės sklypą turintys asmenys.
- Uždarieji aukcionai: vykdomi, kai pirmumo teisė pirkti ar išsinuomoti suteikiama Žemės reformos įstatymo 8 straipsnio 7 dalyje ir Žemės įstatymo 9 straipsnio 9 dalyje nurodytiems asmenims.
Informacija apie Aukcioną
Apie valstybinės žemės sklypo pardavimą arba nuomą aukcione aukciono organizatorius paskelbia savo interneto svetainėje ir informacinės sistemos, kurioje vykdomas aukcionas, interneto svetainėje. Informacija paskelbiama ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo aukciono sąlygų patvirtinimo.
Aukciono dalyvių registracijos pradžia skelbiama ne anksčiau kaip 20 darbo dienų nuo aukciono sąlygų patvirtinimo dienos ir ne vėliau kaip prieš 2 mėnesius iki aukciono pradžios. Aukcionas organizuojamas ne anksčiau kaip po 7 darbo dienų nuo aukciono dalyvių registracijos pabaigos.
Jeigu valstybinės žemės sklypas parduodamas ar išnuomojamas uždarajame aukcione, aukciono organizatorius per 5 darbo dienas nuo informacijos apie valstybinės žemės sklypo pardavimą arba nuomą aukcione dienos paskelbimo savo ir specialiojoje interneto svetainėje, papildomai išsiunčia pranešimą asmenims, turintiems teisę dalyvauti šiame aukcione, arba sodininkų bendrijos valdymo organams, kai parduodamas ar išnuomojamas mėgėjų sodo teritorijoje esantis valstybinės žemės sklypas.
Dalyvavimas Aukcione
Aukciono dalyvis turi būti užsiregistravęs aukciono skelbime nurodytu registravimo laiku ir patvirtinęs savo tapatybę specialiojoje interneto svetainėje siūlomais asmens tapatybės nustatymo būdais, taip pat sumokėjęs į aukciono skelbime nurodytą aukciono organizatoriaus banko sąskaitą registravimo mokestį, garantinį įnašą - 5 procentus norimo pirkti valstybinės žemės sklypo pradinės pardavimo kainos arba vienų metų pradinio žemės nuomos mokesčio sumą.
Aukciono dalyvis, pasiūlęs didžiausią valstybinės žemės sklypo pardavimo kainą arba žemės nuomos mokesčio dydį metams arba mėnesiui, laikomas aukciono laimėtoju. Nustačius aukciono laimėtoją, aukcionas laikomas įvykusiu.
Aukciono Nutraukimas
Aukcionas nutraukiamas aukciono organizatoriaus sprendimu, kai paaiškėja, kad valstybinės žemės sklypui bus atliekama paėmimo visuomenės poreikiams procedūra, kad jis bus reikalingas krašto apsaugos tikslams įgyvendinti, kai bus keičiamas valstybinės žemės patikėtinis.
Valstybinės žemės sklypo pardavėjas ar nuomotojas motyvuotu sprendimu gali nuspręsti neparduoti ar neišnuomoti valstybinės žemės sklypo, kurį nuspręsta parduoti ar išnuomoti aukcione, tačiau privalo apie šį sprendimą informuoti aukciono organizatorių ne vėliau kaip likus vienai darbo dienai iki aukciono paskelbimo momento.
Svarbiausi Aspektai
Štai svarbiausi aspektai, kuriuos reikia žinoti norint parduoti nekilnojamąjį turtą, esantį ant valstybinio žemės sklypo:
- Jei yra nuomos sutartis, atskiras NŽT sutikimas nereikalingas.
- Jei teisinio pagrindo nėra, reikalingas NŽT sutikimas.
- Preliminariosios sutartys ne visada garantuoja pagrindinės sutarties sudarymą.
- Aukcionai vykdomi atviruoju arba uždaruoju būdu.