Šiame straipsnyje aptarsime teisinę buto sampratą Lietuvoje, remiantis įstatymais ir teisine praktika. Taip pat panagrinėsime su tuo susijusius aspektus, tokius kaip nekilnojamojo turto reglamentavimas ir daiktinės teisės.
Pagrindinės Sąvokos ir Apibrėžimai
Norint suprasti teisinę buto sampratą, būtina išnagrinėti keletą pagrindinių sąvokų, apibrėžtų Lietuvos Respublikos įstatymuose.
- Buto ir kitų patalpų savininkas - fizinis ar juridinis asmuo, kuriam butas ar kitos patalpos priklauso nuosavybės teise ir kuris turi bendrosios nuosavybės teisės objekto dalį bendrojoje dalinėje nuosavybėje.
- Daugiabutis namas - trijų ir daugiau butų gyvenamasis namas.
- Gyvenamasis namas - pastatas, kuriame ne mažiau kaip pusė naudingojo ploto yra gyvenamosios paskirties patalpos.
- Kitos patalpos - daugiabučiame name esančios negyvenamosios paskirties patalpos (administracinės, komercinės ir kitos), suformuotos ir Nekilnojamojo turto registre įregistruotos kaip atskiras nuosavybės teisės objektas, taip pat atskirame atitinkamos paskirties pastate esančios asmeninio naudojimo rekreacinės (poilsio), kūrybos (kūrybinės dirbtuvės) ar ūkinės (garažų ir kt.) paskirties patalpos, suformuotos ir Nekilnojamojo turto registre įregistruotos kaip atskiras nuosavybės teisės objektas.
- Bendrojo naudojimo žemės sklypas - bendrosios dalinės nuosavybės teise ar kitais įstatymų nustatytais pagrindais daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkų naudojamas ir (ar) valdomas žemės sklypas.
Svarbu paminėti, kad nekilnojamasis turtas pagal prigimtį yra žemė ir su ja susiję daiktai (pastatai, įrenginiai, sodiniai ir kita), kurių negalima perkelti iš vienos vietos į kitą nepakeitus jų naudojimo paskirties ir iš esmės nesumažinus jų ekonominės vertės. Įstatymai nekilnojamuoju pripažįsta kilnojamąjį turtą, kuriam nustatyta privaloma teisinė registracija, pavyzdžiui, laivus, orlaivius, kosminius laivus. Nekilnojamaisiais daiktais įstatymai gali pripažinti ir kitą turtą, pavyzdžiui, įmonę.
Nekilnojamojo turto vertė nustatoma taikant lyginamosios (pardavimo kainos analogų), atkuriamosios (išlaidų, būtinų atkurti nekilnojamąjį turtą, apskaičiavimas), naudojimo pajamų (vertė nustatoma kapitalizuojant iš nekilnojamojo turto gaunamas pajamas) ir ypatingosios (taikomas unikalioms meno ar istorijos vertybėms) vertės metodą.
Nekilnojamasis turtas dažniausiai vertinamas, kai jis parduodamas, perduodamas kaip nepiniginis įnašas, mainomas, dovanojamas, paveldimas, apdraudžiamas, apmokestinamas, įkeičiamas, išnuomojamas, pripažįstamas bešeimininkiu ir kita.
Nekilnojamojo Turto Reglamentavimas Lietuvoje
Lietuvoje nekilnojamojo turto teisinius santykius reglamentuoja įvairūs įstatymai ir teisės aktai. Svarbiausi iš jų:
- Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas (2005)
- Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas (1999, nauja redakcija įsigaliojo 2012)
- Nekilnojamojo turto registro įstatymas (1996, nauja redakcija 2001)
Pagal Nekilnojamojo turto registro įstatymą (1996, nauja redakcija 2001) nekilnojamojo turto registrą tvarko Registrų centras, pavaldus Teisingumo ministerijai. Registrų centras registruoja fizinių ir juridinių asmenų nekilnojamojo turto, nuosavybės ir ktitas daiktines teises į nekilnojamuosius daiktus, šių teisių suvaržymus, taip pat įstatymų nustatytus juridinius faktus, teikia oficialią informaciją apie registre sukauptus duomenis, organizuoja ir atlieka statinių kadastrinius matavimus, formuoja, tvarko, atnaujina nekilnojamojo turto kadastro ir registro duomenų banką, atlieka nekilnojamojo turto rinkos tyrimus ir turto vertinimą, registruoja juridinius asmenis, teikia duomenis apie juos valstybės institucijoms ir kitiems vartotojams, atlieka įvairius topografinius darbus ir geodezines kontrolines nuotraukas, registruoja gyvenamąsias vietoves ir gatves, tvarko žemės ir miško naudojimo registrą, rengia dokumentus, teikia konsultacijas nekilnojamojo turto klausimais ir kita.
Lietuvos Respublikos audito, apskaitos ir turto vertinimo institutas:
- Atlieka nekilnojamojo turto vertintojų ir nekilnojamąjį turtą vertinančių įmonių veiklos valstybinę priežiūrą.
- Išduoda turto vertinimo kvalifikacijos pažymėjimus (kvalifikacijos atestatus).
Registrų centras:
- Tvarko nekilnojamojo turto registrą.
- Registruoja teises į nekilnojamąjį turtą ir jų suvaržymus.
- Teikia informaciją apie registre sukauptus duomenis.
- Atlieka kadastrinius matavimus.
Daiktinės Teisės Samprata
Daiktai (objektai) priešpastatomi asmenims (subjektams). Romėnų teisininkai nesuformulavo bendrosios daikto sąvokos. Apie juos požiūrį į daiktus, kaip daiktinės teisės objektus, galima spręsti tik pagal jų teisės šaltinuose minimus daiktų pavadinimus ir jų klasifikacijas.
Subjektinė daiktinė teisė - tai absoliuti teisė, pasireiškianti teisės turėtojo galimybe įgyvendinti valdymo, naudojimo ir disponavimo teises ar tik kai kurias iš šių teisių. Absoliutus - (lot. 6.305 straipsnis. Tokia įstatymų leidėjo nuostata liudija apie daiktinės ir prievolės teisės susiliejimo tendenciją bei bendrosios teisės integravimosi į kontinentinę civilinę teisę požymius.
Daiktai ir turtas, kuris gali būti civilinės teisės objektai... (Civ.kod 1.97 str. Pvz., 1.110 str. Įmonė yra laikoma nekilnojamuoju daiktu. Yra laikomas kilnojamuoju daiktu (4.1 straipsnis. 1. Šis sistemoje), saugomas kompiuteriuose laikmenose. 5 straipsnis. Žemės dangos, sankasos, įkasos, pylimai, geležinkelio pabėgiai ir bėgiai, riboženkliai, melioracijos ir kiti įrenginiai, kurių funkcijos yra tiesiogiai susijusios su žemės sklypu ar statiniu, kaip atskiru nekilnojamuoju daiktu.
Valdymas atsiranda fiziškai užvaldant daiktą, kai tik užvaldęs daiktą asmuo gali paveikti daiktą pagal savo valią. Valdymas gali būti pažeistas paimant ar bandant paimti daiktą ar jo dalį, taip pat teises į jį, arba trukdant valdyti daiktą.
Sąžiningumo prezumpcija. (Valdymas laikomas atsiradęs sąžiningai, kol neįrodyta priešingai. Valdymo pažeidimu nelaikomi veiksmai, formaliai atitinkantys šio straipsnio 1 dalyje nurodytus požymius, jeigu asmuo, kuris nurodytas kaip valdymo pažeidėjas, įrodo, kad būtent jis ir neteisėtai atsirado pareiškėjo valdymas.
Nuosavybės teisės įgijimo pagal įgyjamąją senatį faktas nustatomas teismo tvarka. Nuosavybės teisė į nekilnojamąjį daiktą, kai yra įgyjamoji senatis, nustatoma pagal daikto buvimo vietos valstybės teisę. Kilus abejonės dėl nuosavybės teisės apribojimo, visais atvejais laikoma, kad nuosavybės teisė neapribota. Pavyzdžiui, Buto ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti.
Preziumuojama, kad pastatas, statinys, įrenginys ar kitokia konstrukcija savininkas (valdytojas) yra asmuo, viešame registre nurodytas kaip jos savininkas (valdytojas). Jeigu visuomenei didelę istorinę, meninę ar kitokią vertę, tai valstybės institucija, į kurios uždavinius įeina tokios rūšies daiktų apsauga, įspėja savininką, kad jis nustotų netinkamai laikyti daiktus. Jeigu savininkas šio reikalavimo nevykdo, tai pagal atitinkamos institucijos ieškinį teismas gali šiuos daiktus iš savininko paimti. Paimti daiktai pereina valstybės nuosavybėn.
Jeigu patikėtinis sudaro sandorį viršydamas jam suteiktus įgaliojimus arba pažeisdamas sutartyje nustatytus apribojimus, tai pagal tokį sandorį jis atsako pats. Jeigu tretieji asmenys nežinojo ir negalėjo žinoti apie įgaliojimų viršijimą ar apribojimų pažeidimą, atsiranda šio straipsnio 4 dalyje nustatytos teisinės pasekmės. Skolos pagal prievoles, atsiradusios turtą patikėjimo teise valdant, naudojant ar juo disponuojant, apmokamos iš patikėto turto. Turtas, perduotas patikėtiniui patikėjimo teise, turi būti atskirtas nuo patikėtojo ir patikėtinio turto. Išieškoti pagal patikėtojo kreditorių ieškinius iš turto, perduoto patikėjimo teise, draudžiama, išskyrus atvejus, kai patikėtojui iškeliama bankroto byla ar jis tampa nemokus. Administravimas nustatomas teismo nutartimi, įstatymu arba sandoriu. Nekilnojamojo daikto administravimo faktas registruojamas viešame registre ir nurodomas jo administratorius. Administratorius, sudarydamas sandorius, privalo nurodyti, kad jis veikia kaip administratorius. Šiame akte, išskyrus atvejus, kai pagal įstatymus administravimas yra nemokamas. Administratoriui draudžiama panaudoti savo funkcijas asmeniniams interesams. Administratorius neturi teisės perleisti administruojamo turto neatlygintinai kitiems asmenims, taip pat negali atsisakyti teisių, kurias naudos gavėjas turi į administruojamą turtą.
Naudojimosi daiktu teisės. Dėl servituto nustatymo atsiradę nuostoliai atlyginami įstatymų nustatyta tvarka. Gali būti nustatomi servitutai, suteikiantys teisę tiesti požemines ir antžemines komunikacijas, aptarnauti jas bei jomis naudotis, taip pat kiti servitutai. Šiuo atveju nustatant uzufruktą. Pasikeitus žemės, statinio ar sodinio savininkui, užstatymo teisė išlieka. Ilgalaikė nuoma gali būti terminuota ar neterminuota. Jeigu ilgalaikę nuomą nustatantis aktas nenustato kitaip, tai nuomininkas naudojasi išnuomotu nekilnojamuoju daiktu kaip savininkas, tik iš esmės nedidina jo vertės, taip pat neturi teisės keisti jo tikslinės paskirties be savininko sutikimo. Šiame akte gali būti nurodyta, kad nuomininkas be nuomotojo sutikimo savo teisių negali perleisti kitam asmeniui arba padalyti ilgalaikės nuomos teisės. Šiame akte nenumatyta kitaip, nuomininkas turi teisę subnuomoti. Subnuomininkas neturi daugiau teisių už nuomininką. Viešbutis be specialaus susitarimo su viešbutyje apsigyvenusiu asmeniu atsako kaip saugotojas už šio asmens daiktų praradimą, trūkumą ar sugadinimą.
Nekilnojamojo turto teisė - tai sritis, kurioje, atsižvelgdami į kliento poreikius, teikiame profesionalias ir patikimas teisines paslaugas bei rengiame nekilnojamojo turto ir kitų investicinių NT projektų analizę. Mūsų nekilnojamojo turto advokatas konsultuoja NT pirkimo - pardavimo, investicijų ir statybų teisės klausimais. Rengiame nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo, išperkamosios nuomos sutartis ir kitus juridinę galią turinčius dokumentus.
Sėkmingai atstovavome buto pirkėjui ginče su buto pardavėju dėl atsisakymo sudaryti pagrindinę buto pirkimo - pardavimo sutartį ir sumokėto avanso grąžinimo, pardavėjui pastačius kitokį butą nei buvo numatyta preliminarioje sutartyje. Sėkmingai atstovavome klientui dėl trijų žemės sklypų su namu pirkimo - pardavimo sutarties pripažinimo negaliojančia. Sėkmingai atstovavome iš bankrutuojančios įmonės debitorinį reikalavimą įgijusiam klientui teisminiame procese prieš Lietuvoje veikiantį skandinaviško kapitalo banką, neatsiskaičiusį su bankrutuojančia įmone už atliktus banko filialo pastato statybos darbus. Ginčo suma - apie 0,3 mln.
Ši informacija yra skirta tik informaciniams tikslams ir neturėtų būti laikoma teisine konsultacija. Dėl konkrečių teisinių klausimų visada kreipkitės į kvalifikuotą teisininką.