Kaip Bendrasavininkui Įsigyti Turtą: Teisės, Pareigos Ir Nesutarimų Sprendimo Būdai

Atvejai, kai turtas priklauso keliems bendrasavininkams, dažniausiai būna po palikimo priėmimo arba po santuokos nutraukimo. Nekilnojamasis turtas, registruotas keliems bendrasavininkams atitinkamomis dalimis, ne retai sukelia problemų tokiu turtu disponuojant. Toks turtas asmenims priklauso bendros nuosavybės teise ir norint tokį turtą remontuoti (renovuoti), nuomoti ar parduoti, būtinas visų bendrasavininkų sutikimas. Tačiau, ką daryti, jeigu tokio sutarimo nėra? Nesutarimo priežasčių gali būti labai įvairių, o ginčus tarp bendrasavininkų gali išspręsti tik teismas.

Tam, kad nereikėtų kitų bendraturčių sutikimų dėl kokių nors veiksmų atlikimo (nuomos, dovanojimo, pardavimo ir pan.), turtas turi priklausyti vienam asmeniui. Tokiu atveju reikia bendrosios nuosavybės teisės pasibaigimo, o tą nustatyti gali tik teismas pagal vieno iš bendrasavininkų ieškinį. Taigi į teismą kreipiamės ne tam, kad gauti sutikimą kažką daryti (pvz.: priversti parduoti). Kaip minėta to padaryti negalima. Į teismą kreipiamės su ieškiniu, kad atidalinti bendrasavininko dalį iš bendrosios dalinės nuosavybės.

Galimi Būdai Užbaigti Bendrą Nuosavybę

Galimi du variantai užbaigti bendrą nuosavybę:

1. Atidalinti daiktą natūra be neproporcingos žalos jo paskirčiai (t. y. gauti du ar daugiau visiškai atskirus nekilnojamojo turto objektus).
2. Atidalinti turto dalį, ją priteisti vienam iš bendrasavininkų, o kitam - atitinkamą kompensaciją pinigais.

Antrasis variantas yra gerokai dažnesnis, nes atidalinti butą, namą ar žemės sklypą ne visada yra įmanoma nepakenkiant jo paskirčiai. Kartais atidalinti natūra yra tiesiog neįmanoma, nes butas/namas/sklypas yra tiesiog per mažas ar po atidalinimo neatitiks kitų įstatyme nustatytų reikalavimų. Todėl, kai nėra galimybės iš vieno objekto padaryti kelis objektus, tuomet prašome teismo atidalinti bendraturčio dalį, ją priteisti vienam iš bendrasavininkų, o kitam išmokant piniginę kompensaciją.

Apsisprendus kreiptis į teismą dėl bendro turto atidalinimo, reikia labai gerai įsivertinti, kurioje pusėje jūs norite atsidurti: ar turėti visą turtą ir išmokėti kitam bendrasavininkui kompensaciją (būtina įsivertinti ir įrodyti, kad esate finansiškai pajėgus išmokėti kompensaciją), ar perleisti turtą kitam bendrasavininkui ir iš jo gauti piniginę kompensaciją.

Vienu ir kitu atveju rezultatas tas pats - turtas atidalintas kaip vienas objektas ir jis priteisiamas tik vienam iš bendrasavininkų, o kitas bendrasavininkas gauna kompensaciją pinigais. Tokiu būdu pasibaigia bendroji dalinė nuosavybė, turtas atitenka viena asmeniui ir su turtu asmuo jau gali daryti ką nori.

Yra galimas variantas susitvarkyti bendrąją dalinę nuosavybę nemokant kompensacijos, jeigu su tuo pačiu bendrasavininku asmuo turi kelis nekilnojamojo turto objektus. Paprastai sakant „apsikeisti turimomis turto dalimis“. Jeigu tarp bendrasavininkų vėlgi nėra sutarimo dėl šio proceso, tokį ginčą sprendžia teismas.

Tokiu atveju vis tiek vyksta turto atidalijimo procesas: visų pirma turimo bendraturčių dalys yra atidalinamos iš bendrosios nuosavybės, tuomet įvertinamos, o tuomet priteisiamos - vienam bendrasavininkui vieno turto, kitam bendrasavininkui kito turto dalys. Tokiu būdu abu buvę bendrasavininkai tampa atskirų turto objektų savininkais.

Jeigu turimos dalys yra ne vienodos vertės, šiame procese įmanoma ir priemoka, t. y. priteisiama ir turto dalis, ir vertės skirtumas bendrasavininkui, kuris gavo mažesnės vertės turto dalis. Tokiu būdu pasibaigia bendroji dalinė nuosavybė iš karto keliose nekilnojamojo turto objektuose, asmuo su savo asmenine nuosavybe gali elgtis laisvai.

Žinoma įstatymas nedraudžia parduoti savo turimo turto dalies, jeigu esate bendrasavininkas. Tą daryti galima, tik reikia laikytis atitinkamos procedūros, t. y. visų pirma pasiūlyti nupirkti turimą dalį bendrasavininkui (tą padaryti būtina per notarą) už norimą kainą, nes bendrasavininkas turi pirmumo teisę.

Jeigu bendrasavininkui per vieną mėnesį neįgyvendina savo pirmumo teisės, tuomet jau bendrasavininkas gali savo dalį parduoti bet kuriam kitam asmeniui, tačiau už tą pačią kainą, kokią siūlė bendrasavininkui. Dažniausiai tokiu atveju pardavimo procesas nėra lengvas, o ir pardavimo kaina gerokai mažesnė už rinkos kainą.

Verta paminėti ir tai, kad tokio pobūdžio bylos dažnai baigiasi taikos sutartimi, t. y. jau vykstant teismo procesui šalys (bendrasavininkai) vis dėl to susitaria dėl bendro turto atidalinimo būdo ir kompensacijos dydžio, nes supranta, kad valdyti nuosavybę bendrai yra ir bus sudėtinga, kai su bendrasavininku yra nesutarimai ir teisminiai ginčai.

Bendroji Nuosavybė Ir Jos Formos

Visų pirma tam, kad bendrasavininkai žinotų visas savo teises bei atsakomybes reikia tikslai apibrėžti, kas yra bendroji nuosavybė. Pažymėtina, kad bendrąja nuosavybe yra laikomas turtas, kuris priklauso dviem arba keliems savininkams. Svarbus akcentas, jog bendrasavininkais gali būti keli fiziniai ar juridiniai asmenys, valstybė, savivaldybės. Taip pat akcentuojamos dažniausios bendrosios nuosavybės formos - kai keli asmenys kartu perka turtą, kai turtą paveldi ar gauna dovanų.

Atkreipiamas dėmesys į tai, kad skiriama bendroji dalinė nuosavybė ir bendroji jungtinė nuosavybė.

Bendroji Dalinė Nuosavybė

Svarbu žinoti, kad bendrojoje dalinėje nuosavybėje aiškiai nustatytos kiekvieno savininko turto dalys. Tai reiškia, jog bendroji dalinė nuosavybė valdoma, naudojama ir ja disponuojama visų jos dalyvių sutikimu. Esant nesutarimui, valdymo, naudojimo ir disponavimo tvarką nustato teismas bet kuriam bendrasavininkui pateikus ieškinį.

Bendroji Jungtinė Nuosavybė

Bendrojoje jungtinėje nuosavybėje kiekvieno savininko turto dalys nėra nustatytos ir griežtai įvardytos. Reikia žinoti, kad bendrosios jungtinės nuosavybės teisės gali atsirasti tik įstatymo nustatytais atvejais. Vienas geriausių pavyzdžių - sutuoktinių turtas yra laikomas bendrąja jungtine nuosavybe.

Dažniausiai, pasak pašnekovės, problema kyla tada, kai turtą naudoja tik vienas bendrasavininkas. „Jeigu kalbame apie dviejų kambarių butą su virtuve, vonia ir koridoriumi, tai faktiškai tokiame bute būtų sunku gyventi dviem nepažįstamiems asmenims. Tokiu atveju iškyla klausimas, ką daryti kitam bendrasavininkui, kuris nesinaudoja turtu? Kaip gauti pajamų iš savo dalies ir ar prisidėti prie bendrų išlaidų?“

Jos teigimu, tokiu atveju teisė numato labai paprastą, lakonišką taisyklę: išlaidos, pvz., už būsto išlaikymą, turi būti dengiamos proporcingai turimai daliai, nepaisant to, kad kažkuris turtu nesinaudoja. „Jeigu savininkas nerealizuoja galimybės naudotis savo turtu, tai jo neatleidžia nuo, pvz., komunalinių buto išlaidų“, - tvirtina teisininkė. Taip pat - ir remonto darbų: elektros, lifto, stogo remonto ir pan.

Savo nuosavybės dalį galima parduoti, tačiau pirmiausia ją nupirkti reikia pasiūlyti kitam bendrasavininkui. „Šis pasiūlymas būtinai turi būti pateiktas per notarą, kad turėtume įrodymą, jog pasiūlymas buvo pateiktas“, - tvirtina V. Petrylaitė. Pasiūlyme turi būti nurodyta konkreti kaina, už kurią siūloma nupirkti dalį. Jeigu bendrasavininkas nesutinka pirkti, jam turto dalies nereikia, įgyjama teisė parduoti bet kam, tačiau už tą pačią jam siūlytą kainą.

Turto atidalijimas, pasak jos, yra geriausias būdas tada, kai bendrasavininkai nesusitaria dėl turto valdymo ir jo parduoti nepavyksta. Bet kuris iš bendrasavininkų, jeigu nesusitariama gražiuoju, gali kreiptis į teismą ir reikalauti atidalinti turtą. Pirmenybė, anot pašnekovės, visada atiduodama faktiniam atidalijimui.

„Teismas pirmiausia įvertins galimybę faktiškai atidalinti. Pvz., jei yra dviejų aukštų namas, pirmas aukštas - vienam savininkui, antras - antram. Tokiu atveju vienam bendrasavininkui atitenka visas turtas, bet jis turi sumokėti kompensaciją kitam. Kompensacija nustatoma pagal rinkos kainą arba pasitelkiant turto vertintojus.

„Tačiau vienu ar kitu būdu teismas turtą vis tiek atidalins, nes tai yra absoliuti teisė. Jeigu neturėtume šios garantijos, niekada negalėtume išspręsti šio konflikto tarp dviejų nesusitariančių bendrasavininkų“.

Bendrasavininkų Nesutarimai - Pagrindinės Priežastys

Kodėl bendrasavininkai gali nesutarti? Verta pastebėti, kad dažniausiai nesutarimai kyla tuomet, kai turtą reikia pasidalinti. Pavyzdžiui, vienas namas du savininkai, turintys skirtingus lūkesčius. Kaip sąžiningai pasidalinti bendrą turtą? Pažymėtina, kad bendrosios nuosavybės atveju visi NT valdymo, naudojimo ir disponavimo juo klausimai priklauso nuo visų bendrasavininkų. Tad galima teigti, kad vieno bendrasavininko teisės yra apribojamos kito bendrasavininko. Tokie apribojimai, išsiskyrusios bendrasavininkų nuomonės bei skirtingi interesai labai dažnu atveju tampa pagrindine nesutarimų priežastimi.

Siekiant išvengti galimų nesutarimų visi bendrasavininkai turi gerai žinoti savo teises:

• Teisė gauti pajamas. Kiekvienas iš bendrasavininkų proporcingai savo daliai turi teisę į bendro turto duodamas pajamas. Tai reiškia, jog jei iš bendro turto naudojimo, valdymo, disponavimo yra gaunamos pajamos, kiekvienas bendrasavininkas turi teisę į gaunamas pajamas, bet tik į tokią pajamų dalį, kuri yra proporcinga jo valdomam, naudojamam ir disponuojamam turtui.
• Teisė disponuoti savo dalimi. Kiekvienas bendrasavininkas turi teisę valdyti, naudoti ir disponuoti savo turima turto dalimi kaip savininkas. Svarbu tai, kad jeigu dalis bendrosios nuosavybės parduodama pašaliniam asmeniui, tai kiti bendrosios dalinės nuosavybės teisės dalyviai turi pirmenybę pirkti parduodamą dalį ta kaina, kuria ji parduodama.
• Teisė atsidalinti. Kiekvienas bendrasavininkas turi teisę reikalauti atidalyti jį iš bendro turto. Reikia žinoti, kad atidalijant pasikeičia turto teisinis statusas - suformuojami atskiri nuosavybės teisės objektai, kurie valdomi ir naudojami bei jais disponuojama individualios nuosavybės teise, o bendrosios dalinės nuosavybės teisė pasibaigia.

Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad bendrasavininkų pareigos yra ne ką mažiau reikšmingos nei teisės:

• Finansinė atsakomybė. Kiekvienas bendrasavininkas atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru turtu, taip pat privalo dalyvauti išlaidose, daromose jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitiems mokėjimams.
• Atsakomybė prieš kitus bendrasavininkus. Kiekvienas bendrasavininkas privalo raštu pranešti kitiems bendrosios dalinės nuosavybės teisės dalyviams apie ketinimą parduoti savo dalį pašaliniam asmeniui ir kartu nurodyti kainą bei kitas sąlygas, kuriomis ją parduoda.

Ką Daryti Bendrasavininkų Nesutarimo Atveju?

Vis dėlto kartais nutinka taip, kad nesutarimai tarp bendrasavininkų - neišvengiami. Įvyksta gyvenimas, išsiskiria nuomonės, poreikiai, planai. Dažniausiai sprendžiant nesutarimus, susijusius su bendru turtu, rekomenduojama kreiptis į profesionalus, kurie gali padėti rasti geriausią problemos sprendimą. Nekilnojamasis turtas, kuriuo dalijasi keli asmenys, dažnai tampa teisinių nesutarimų objektu. Vienas dažniausių ginčų kyla, kai bendrasavininkai nesutaria dėl turto pardavimo. Ši situacija gali kilti, jei nekilnojamasis turtas priklauso keliems asmenims, tačiau vienas iš jų nenori parduoti savo dalies arba nesiūlo parduoti viso turto.

Pagal Lietuvos Civilinį kodeksą (CK), yra aiškiai nustatyta, kaip turi būti elgiamasi tokiais atvejais. Norint išspręsti nesutarimus ir išvengti ilgalaikių konfliktų, svarbu žinoti, kokios teisės ir pareigos tenka bendrasavininkams bei kokios galimybės yra, kai vienas iš bendrasavininkų nesutinka parduoti turto.

Bendrasavininkų Teisės Ir Pareigos Pagal Civilinį Kodeksą

Pagal Civilinio kodekso 4.79 straipsnį, bendrasavininkai turi pirmumo teisę įsigyti kitų bendrasavininkų turtą, kai jis yra parduodamas. Tai reiškia, kad, jei vienas bendrasavininkas nori parduoti savo dalį, jis privalo pirmiausia pasiūlyti ją kitiems bendrasavininkams.

Tai yra, prieš parduodamas savo dalį trečiajam asmeniui, jis turi pranešti kitiems bendrasavininkams apie pardavimo ketinimą ir pasiūlyti pirkti tą dalį pagal tokią pačią kainą ir sąlygas.

Jei Bendrasavininkas Nesutinka Parduoti Turto

Jei bendrasavininkas nesutinka parduoti turto arba jo dalies, o kiti bendrasavininkai nori parduoti, yra numatyti teisėti veiksmai, kuriais galima tęsti pardavimo procesą.

Jei vienas bendrasavininkas atsisako parduoti savo dalį arba nesutinka su pardavimo sąlygomis, galimi keli veiksmai:

• Pirmenybė kitiems bendrasavininkams: Pirmiausia, reikia įsitikinti, kad bendrasavininkai buvo tinkamai informuoti apie ketinimą parduoti ir buvo pasiūlyta jų pirkti turtą. Jei jie atsisako pirkti ar nesiūlo sąžiningos kainos, gali būti pereinama prie kitų veiksmų.
• Teisė į pardavimą per teismą: Jei bendrasavininkas nesutinka su pardavimu, kitų bendrasavininkų grupė turi teisę kreiptis į teismą dėl turto pardavimo priverstinumo. Tai yra sudėtingas ir dažnai ilgas procesas, kurio metu teismas nusprendžia, ar yra pagrindas priverstinai parduoti turtą, kad būtų užtikrinta visų šalių interesų apsauga.

Teismas gali pripažinti, kad bendrasavininko nesutikimas yra neteisingas, jei jis nėra pagrįstas svariais argumentais arba jeigu jis trukdo kitiems bendrasavininkams realizuoti savo teisę disponuoti turtu. Teismas taip pat gali nurodyti parduoti turtą per viešąją prekybą, kad užtikrintų tinkamą jo vertės realizavimą.

• Galimybė išpirkti kitą bendrasavininką: Jei nesutariama dėl pardavimo, galima susitarti dėl išpirkimo sąlygų. Tai reiškia, kad bendrasavininkas, kuris nori parduoti, gali pasiūlyti savo dalį kitam bendrasavininkui už sutartą kainą. Jei susitarimas dėl išpirkimo neįvyksta, šis procesas gali būti užbaigtas teismu.

Parduodant Turtą Be Bendrasavininko Sutikimo

Jei bendrasavininkas atsisako sutikti su pardavimu, tačiau kiti bendrasavininkai nori tęsti pardavimo procesą, jie gali siekti parduoti turtą per teismą. Teismas, atsižvelgdamas į situaciją ir įvertinęs bendrasavininkų interesus, gali priimti sprendimą dėl turto pardavimo.

Tačiau ši galimybė yra susijusi su tam tikrais iššūkiais:

• Laiko ir išlaidų sąnaudos: Teismo procesas dėl turto pardavimo priverstinio būdu gali užtrukti ilgą laiką ir pareikalauti papildomų išlaidų advokatams bei teismų mokesčiams.
• Teisinės komplikacijos: Teismų sprendimas gali būti palankus ne visada. Jei nesutarimas yra dėl turto vertės arba kitų svarbių aspektų, gali kilti papildomų ginčų ir teisiniai nesutarimai, kurie užtrunka.

Jei Nesutinkama Dėl Pardavimo Kainos

Kita dažna problema, kylanti tarp bendrasavininkų, yra nesutarimas dėl pardavimo kainos. Jei vienas bendrasavininkas nori parduoti už aukštesnę kainą, o kiti nesutinka, gali kilti konfliktas dėl sąlygų.

Tokiu atveju gali būti atlikti šie veiksmai:

• Derybos ir susitarimai: Jei kiti bendrasavininkai nenori parduoti už pasiūlytą kainą, verta pradėti derybas. Derybos gali padėti rasti kompromisą, kuris patenkintų visus bendrasavininkus. Tai gali apimti kainos peržiūrą arba papildomų sąlygų įtraukimą.
• Vertinimas: Norint objektyviai įvertinti turtą, gali būti pasitelkiami nepriklausomi vertintojai. Tokiu būdu galima užtikrinti, kad kaina atitinka rinkos vertę ir išvengti nesutarimų dėl per didelės ar per mažos kainos.

Nekilnojamojo turto sandorio etapai

Prevencija: Kaip Išvengti Nesutarimų Dėl Bendros Nuosavybės?

Norint išvengti nesutarimų dėl nekilnojamojo turto pardavimo ateityje, svarbu tinkamai apsvarstyti kelis aspektus:

• Aiškus susitarimas nuo pradžių: Jei perki turtą su kitais asmenimis, svarbu iš karto susitarti dėl galimų ateities veiksmų. Tai apima ir pardavimo procedūras, taip pat ir būdus, kaip spręsti nesutarimus dėl kainos.
• Teisiniai dokumentai: Pasirašant sutartis su bendrasavininkais, būtina užtikrinti, kad būtų aiškiai apibrėžtos visos sąlygos ir procedūros dėl pardavimo ar išpirkimo.

Kaip Parduoti Priklausančią Namo Dalį?

Namo dalies pardavimas - vienas sudėtingiausių nekilnojamo turto sandorių. Parduodamos namo dalies bendraturčiai turi pirmenybės teisę pirkti parduodamą turtą. Jiems turi būti pasiūlyta ta kaina ir tos sąlygos, kuriomis namo dalis parduodama. Pasiūlymas gali būti žodinis arba notaro patvirtintas pranešimas raštu. Jei po žodinio pasiūlymo pirkti nei vienas iš bendraturčių nepareiškė noro pirkti, tuomet norimą parduoti dalį galima siūlyti tretiesiems asmenims.

Prieš pirkimo-pardavimo sandorį bendraturčiai privalo nuvykti pas notarą ir parašyti atsisakymą pirkti jiems pasiūlytą dalį už tam tikrą kainą arba už bet kokią pasiūlytą kainą. Bendraturčių atsisakyme pirkti nurodyta kaina negali būti mažesnė nei pirkimo-pardavimo sutartyje įvardinta kaina. Bendraturčiai atsisakymą pirkti taip pat gali parašyti ir sandorio metu.

Jei bendraturčiai reikalauja raštiško notaro patvirtinto pranešimo apie parduodamą dalį - tuomet reikia registruotu laišku siųsti pranešimą apie ketinimus parduoti turtą už tam tikrą kainą.

Jei bendraturčiai atsisako pasinaudoti savo pirmenybės teise pirkti arba šios teisės neįgyvendina per vieną mėnesį po pranešimo gavimo, pardavėjas gali parduoti savo dalį bet kuriam asmeniui už tą pačią kainą, kuri buvo pasiūlyta bendraturčiams, arba brangiau.

Sandoriui Reikalingi Dokumentai:

• Galiojantis asmens tapatybės dokumentas;
• Turto įgijimo dokumentas, kurio pagrindu Jūs įgijote turtą (pirkimo-pardavimo sutartis; paveldėjimo teisės liudijimas; dovanojimo sutartis, teismo sprendimas ir pan.);
• Namo kadastrinių matavimų byla, kurioje yra namo planas ir kiti namo techniniai duomenys;
• Žemės sklypo planas;
• Namo ir žemės sklypo Registrų centro išrašai;
• Jei turite nepilnamečių vaikų ir parduodamas turtas yra vienintelis šeimos nekilnojamasis turtas - notaro leidimas parduoti;
• Jei turtas yra įkeistas kredito įstaigai - kreditoriaus leidimas parduoti;
• Jei turtas priklauso keliems bendraturčiams - bus reikalingas jų raštiškas, notaro patvirtintas atsisakymas pirkti namo dalį arba notaro patvirtintas pranešimas apie ketinimus parduoti turtą, po kurio įteikimo praėjo 1 mėnuo;
• Jei esate išsituokęs - ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo. Jei tokio sprendimo nebuvo - buvusio sutuoktinio sutikimo parduoti. Jei esate susituokęs - sutuoktinio sutikimas parduoti.
• Energetinio naudingumo sertifikatas.

Jei nesate tikri, kad patys galėsite susidoroti su tokia užduotimi - kreipkitės į profesionalų NT brokerį. Toks žmogus kiekvieną dieną sprendžia nekilnojamo turto pardavimo klausimus ir tikrai išmano teisinius klausimus.

tags: #teise #isigyti #turta #bedrasavininkui