Lietuvos miestų daugiabučiai namai sensta ne tik fiziškai, bet ir morališkai. Gyventojai dažnai neturi pakankamai lėšų jų tinkamai priežiūrai bei remontui, todėl daugelyje senesnių namų liftų techninė būklė yra nepatenkinama arba avarinė, balkonai ir jų stogeliai kelia grėsmę, stogai nebeatitinka privalomųjų reikalavimų. Privatizavus butus, daugelio namų savininkai per pastaruosius dešimtmečius beveik neinvestavo į pastatų atnaujinimą. Todėl būstas didesniuose miestuose ir miesteliuose pastebimai susidėvėjo, o kai kuriais atvejais pastatai jau kelia realų pavojų juose gyvenantiems žmonėms.
Šiame straipsnyje aptarsime daugiabučių namų techninės priežiūros organizavimo reikalavimus, galimus priežiūros būdus ir gyventojų teises, remiantis galiojančiais teisės aktais.
Teisiniai pagrindai ir reikalavimai
Pagal Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 4.82 straipsnio nuostatas, daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso namo bendro naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga. Butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose nustatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas. Butų ir kitų patalpų savininkai privalo reguliariai kaupti lėšas, kurios bus skiriamos namui (statiniui) atnaujinti pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus.
Pagal Civilinio kodekso 4.83 straipsnio 3 punktą, daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkai namo bendrojo naudojimo objektus (stogą, sienas, pamatus, laiptines, inžinierines sistemas ir kt.) privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti.
Statinių techninės priežiūros reikalavimai, kvalifikaciniai reikalavimai statinių techniniams prižiūrėtojams, šių statinių techninės priežiūros dokumentų formos, jų pildymo ir saugojimo tvarka, daugiabučių gyvenamųjų namų techninės priežiūros privalomieji reikalavimai ir jų įgyvendinimo tvarka nustatyti statybos techniniame reglamente STR 1.03.07:2017 „Statinių techninės ir naudojimo priežiūros tvarka.
Svarbu organizuoti:
- kasmetines statinio, atskirų jo konstrukcijų ir inžinerinės įrangos apžiūras, kurios atliekamos pasibaigus žiemos sezonui (atsižvelgiant į statinio naudojimo ypatumus ir prieš prasidedant žiemos sezonui), užregistruoti surašytus apžiūros aktus statinio techninės priežiūros žurnale (Reglamento 1 papunktis, 45 punktas);
- kitas papildomas apžiūras, kurias nustatė statinio savininkas ar kurios yra numatytos kituose teisės aktuose.
Apžiūrų metu atskleidus deformacijų, defektų ar grubių statinio naudojimo ir priežiūros taisyklių pažeidimų, dėl kurių kyla pavojus žmonių gyvybei, sveikatai ar aplinkai arba galimi dideli materialiniai nuostoliai, atsakingas už apžiūrą asmuo privalo nedelsdamas apie tai informuoti statinio savininką (bendraturčius) arba jį (juos) atstovaujančius asmenis. Vėliau apie tai pranešama raštu ir pridedamas apžiūros aktas. Asmuo, kuriam pranešta apie statinio, jo konstrukcijų ar inžinerinės įrangos kritinę būklę, turi nedelsdamas imtis veiksmų, apsaugančių žmones, aplinką ir statinį nuo galimų pasekmių. Pašalinus grėsmę, surašomas atliktų darbų aktas.
Statinio techninės priežiūros dokumentai saugomi per visą statinio naudojimo laikotarpį. Atiduodant statinio techninės priežiūros dokumentus saugoti arba keičiantis Naudotojui ar techniniam prižiūrėtojui, surašomas šių dokumentų perdavimo ̶ priėmimo aktas dviem egzemplioriais.
Daugiabučio namo valdymo būdai
Daugiabučio namo savininkai turi teisę ir prievolę laisva valia pasirinkti vieną iš Lietuvos Respublikos civiliniame kodekse numatytų daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų valdymo būdų:
- nustatyta tvarka įsteigti daugiabučio namo savininkų bendriją;
- sudaryti jungtinės veiklos sutartį ir paskirti atsakingą asmenį pagal jungtinę veiklos sutartį;
- kreiptis į savivaldybės administraciją su prašymu dėl administruojančios įmonės paskyrimo.
Bendrija
Savininkų bendrija - tai populiariausia daugiabučių valdymo forma, suteikianti gyventojams galimybę patiems spręsti dėl namo priežiūros ir tvarkymo. Bendrija yra ne pelno siekianti organizacija, vienijanti visus daugiabučio butų ir kitų patalpų savininkus, įgyvendinanti jų teises bei pareigas ir atstovaujanti bendriems interesams.
Norint įsteigti namo bendriją, reikia suburti iniciatyvinę grupę, kurią sudarytų 3-5 asmenys. Bendrijos steigimo iniciatoriai sušaukia namo gyventojų susirinkimą, kuriame nusimato ir pasitvirtina bendrijos įstatus, išrenka pirmininką, buhalterę arba buhalterines paslaugas teikiančią įmonę, valdybą (ne mažiau trijų asmenų) ir revizorių, kurie rūpinsis daugiabučiu namu.
Bendrijos valdymas.
Sprendimus bendrijoje priima bendrijos susirinkimas, valdyba arba pirmininkas. Visi klausimai sprendžiami balsų dauguma, o tvarka, kaip balsuojama ir priimami sprendimai, nustatoma įstatuose. Nors bendrijos steigimas reikalauja suderinti visų gyventojų interesus, šis modelis leidžia savininkams tiesiogiai spręsti dėl įmokų dydžio, darbų eiliškumo ir rangovų pasirinkimo.
Delegavimas administratoriui.
Įsteigta bendrija neprivalo pati atlikti visų techninių darbų. Ji gali sudaryti sutartį su administruojančia įmone, kuriai deleguojamos kasdienės priežiūros funkcijos: raštvedyba, buhalterija, šilumos mazgų priežiūra, elektros ar vandens sistemų remontai.
Jungtinės veiklos sutartis (JVS)
Jungtinės veiklos sutartis yra viena iš trijų įstatymų numatytų daugiabučio namo valdymo formų. Ji dažniausiai taikoma mažiems daugiabučiams - nuo 3 iki 10 butų.
Jungtinės veiklos sutartį (toliau - JVS) gali sudaryti, bet kurio daugiabučio namo gyventojai, norintys prižiūrėti namą savarankiškai. Šiai valdymo formai turi pritarti dauguma, 50 proc. + 1 butų ir kitų daugiabučio namo patalpų savininkų.
JVS sudarymui taip pat turi būti išrinktas vienas ar keli JVS įgaliotiniai, kurie taip pat yra ir daugiabučio namo buto ar kitos patalpos savininkai. JVS turi būti įregistruota VĮ Registrų centre.
Valdymo modeliai.
Jei reikalus gali tvarkyti tik visi partneriai kartu, kiekvienam sandoriui sudaryti reikia visų sutikimo.
Sutarties galiojimas.
Jungtinės veiklos sutartis nustoja galioti, kai pasikeičia bent vienas buto savininkas. Kadangi butai nuolat parduodami ar paveldimi, ši valdymo forma tampa nepatogi didesniems namams.
Privalumai ir trūkumai.
Ši forma yra paprasta, nereikalauja steigti juridinio asmens (kaip bendrijos atveju). Tačiau ji yra mažiau stabili - pakanka, kad vienas butas pasikeistų savininką, ir sutartis nebegalioja.
Administratorius
Administravimas - tai daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrojo naudojimo objektų priežiūra, kai administratorius atlieka visus veiksmus, būtinus šiems objektams išsaugoti ir tinkamai naudoti pagal jų paskirtį. Administratorius - kraštutinė priemonė. Jeigu daugiabučio namo savininkai neįsteigia bendrijos arba nesudaro jungtinės veiklos sutarties, savivaldybė privalo paskirti administratorių. Šis sprendimas užtikrina, kad bendrojo naudojimo objektai nebūtų palikti be priežiūros.
Jei savininkai neatlieka savo pareigos - patys nesirūpina savo daugiabučiu, t. y. nesteigia bendrijos ir neinicijuoja jungtinės veiklos sutarties, tada vadovaujantis įstatymais savivaldybė turi skirti administratorių. Savivaldybės skiriamas administratorius yra kraštutinė priemonė, ja siekiama garantuoti tinkamą daugiabučio namo priežiūrą tol, kol savininkai nesiims jos organizuoti patys susirinkime arba surengus apklausą, priimtas sprendimas bus pagrindas savivaldybei priimant sprendimus dėl administravimo skyrimo.
Administratorių gyventojai renkasi iš savivaldybės sudaryto ir viešai paskelbto sąrašo.
Išlaidų padengimas.
Už administravimą moka patalpų savininkai proporcingai jiems priklausančiam naudingojo ploto dydžiui.
Techninė priežiūra.
Administratoriai atlieka nuolatinius pastatų konstrukcijų ir inžinerinių sistemų stebėjimus, žymi pastebėtus defektus techninės priežiūros žurnaluose. Pasibaigus žiemai, paprastai sudaromos komisijos, kurios apžiūri namo būklę ir surašo aktus. Pagal juos planuojami privalomieji remonto darbai.
Gyventojų teisės.
Jei daugiau kaip pusė patalpų savininkų yra nepatenkinti administratoriaus veikla ir pateikia pagrįstus argumentus, jie gali inicijuoti administratoriaus pakeitimą. Alternatyvos yra bendrijos steigimas arba jungtinės veiklos sutartis.
Perdavimo procedūra.
Pasibaigus administravimui (pvz., įsteigus bendriją ar sudarius jungtinės veiklos sutartį), administratorius privalo pagal priėmimo-perdavimo aktą perduoti bendrojo naudojimo objektus, dokumentus ir nepanaudotas kaupiamąsias lėšas naujam valdytojui.
Administratorius kaip verslo subjektas.
Daugelis administratorių šiandien yra uždarosios akcinės bendrovės (UAB), veikiančios kaip pelno siekiančios įmonės. Pagrindinės jų pajamos - gyventojų mokami administravimo mokesčiai, techninės priežiūros bei profilaktinių darbų organizavimas.
Jeigu daugiau kaip pusė gyventojų nepatenkinti administratoriaus darbu, jie gali inicijuoti jo pakeitimą - balsuojant susirinkime arba raštu.
Administratorius privalo atskirai kaupti informaciją apie kiekvienam namui skirtas kaupiamąsias lėšas. Pasibaigus metams, jis privalo pateikti gyventojams finansinę ataskaitą, pagrįsti darbų sąmatas ir faktiškai atliktus darbus.
Daugiabučių renovacijos programos
Kvartalinė daugiabučių renovacijos programa yra kompleksinė priemonė, siekianti modernizuoti daugiabučius namus ir pagerinti gyventojų gyvenimo sąlygas. Kvartalinės renovacijos programa įsigaliojo nuo 2024 m.
Jeigu norite pilnai renovuoti namą, galite pateikti prašymą (daugumos daugiabučio butų ir kitų patalpų savininkų pasirašytą) Vilniaus rajono savivaldybės administracijai dėl daugiabučio įtraukimo į Daugiabučių renovacijos programą bei investicijų plano su energinio naudingumo sertifikatu parengimo.
Jeigu norite atnaujinti tik tam tikrą namo bendrojo naudojimo objektą (stogą, sienas, šildymo sistemą ir pan.) siūlome pasinaudoti nuo 2017 m. teikiamą Vilniaus rajono savivaldybės paramą. Savivaldybė apmoka iki 70 procentų remonto išlaidų. Remonto darbus organizuoja daugiabučio namo valdytojas: administratorius, bendrijos pirmininkas arba jungtinės veiklos įgaliotas asmuo.
Nustatyta maksimaliai leistina finansavimo suma visų atliktų remontų vienam daugiabučiam namui pagal namo naudingą plotą: iki 1000 kv. m. - 20 000 Eur, nuo 1000 iki 2000 kv. m. - 30 000 Eur, virš 2000 kv. m. - 40 000 Eur.
Aktualijos 2025 m.
Nuo 2025 m. daugiabučių administravimą keičia keli svarbūs pokyčiai. Vienas jų - padidintos kaupiamosios įmokos. Nuo liepos mėnesio minimalūs įnašai namo atnaujinimui padidinti: didesniems nei 3000 m² daugiabučiams nustatyta ne mažiau kaip 9 centai už 1 m² per mėnesį, mažesniems - ne mažiau kaip 11,5 cento.
Dar vienas reikšmingas pokytis - Pastatų duomenų banko sukūrimas. Nuo 2025 m. lapkričio visi daugiabučių techninės būklės duomenys, nustatyti defektai ir priežiūros veiksmai bus kaupiami centralizuotoje informacinėje sistemoje.
Svarbi ir skaitmenizacijos kryptis. Daugelis administratorių pereina prie elektroninių sistemų, kur gyventojai gali matyti sąskaitas, balsuoti dėl sprendimų ar sekti planuojamus darbus.
Gyventojų teisės ir pareigos
Visi daugiabučio namo bendro naudojimo objektai (laiptinės, stogas, vamzdynai, šildymo sistemos ir pan.) butų ir kitų patalpų savininkams priklauso bendrosios dalinės nuosavybės teise. Kiekvienam savininkui priklausanti dalis yra proporcinga jo turimų patalpų naudingojo ploto santykiui su viso namo plotu.
Gyventojai, pažeidę naudojimosi taisykles, atsako pagal Administracinių nusižengimų kodeksą (ANK). Pavyzdžiui, už viešosios rimties trikdymą (triukšmą nakties metu), už savavališką statybą ar už bendrojo naudojimo objektų sugadinimą gali būti taikomos baudos.
Gyvūnų laikymas daugiabučiuose reglamentuojamas Gyvūnų gerovės ir apsaugos įstatymu bei savivaldybių patvirtintomis Gyvūnų laikymo taisyklėmis.
Taip pat svarbu prisiminti, kad triukšmauti galima tik nuo 6 val. iki 22 val.
Pagrindiniai teisės aktai
- Butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administravimo nuostatai (nuo 2015-08-13)
- Daugiabučių namų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administratoriaus atrinkimo, skyrimo ir keitimo tvarkos aprašas
- Statybos techninis reglamentas STR 1.07.03:2017 „Statinių techninės ir naudojimo priežiūros tvarka"
- Statybos techninis reglamentas STR 1.03.07:2017 „Statinių techninės ir naudojimo priežiūros tvarka"
- Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatai, patvirtinti Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2001 m. gegužės 23 d. nutarimu Nr. 603 (nauja redakcija 2015 m. rugpjūčio 5 d. Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimas Nr.
- Lietuvos Respublikos statybos įstatymas
- Lietuvos Respublikos Civilinis kodeksas
Daugiau informacijos apie daugiabučių namų priežiūrą galite rasti savivaldybių interneto svetainėse.
Teisės pamoka „Nepilnamečių darbas: viskas, ką reikia žinoti“ | Darbuotojų kategorijos
tags: #technines #prieziuros #organizavimas #daugiabuciuose #namuose