Situacija Lietuvos būsto rinkoje ir toliau išlieka gana karšta, pastebi „Swedbank“ ekonomistai. „Swedbank“ rengtoje konferencijoje išsamia rinkos apžvalga ir prognozėmis pasidalijo banko vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis ir vyresnysis ekonomistas Vytenis Šimkus.
Būsto įperkamumas didžiuosiuose miestuose
Tačiau nepaisant sparčiai kilusių nekilnojamojo turto kainų, gyventojų galimybės įpirkti būstą didžiuosiuose šalies miestuose išlieka stabilios. Remiantis „Swedbank“ duomenimis, šalies sostinėje Vilniuje būsto įperkamumas per metus praktiškai nepasikeitė.
Vilniuje „Swedbank“ skaičiuojamas būsto įperkamumo indeksas trečią šių metų ketvirtį nukrito iki 86 punktų ir tebėra žemiausiame lygyje nuo 2009-2010 metų. Vilniečiai vidutiniškai galėjo įsigyti 47 kv. m. būstą, tai yra net 19 kv. m. mažiau nei prieš metus. Pagrindiniai veiksniai, neigiamai veikę būsto įperkamumo indeksą, buvo didelis pastarųjų metų kainų šuolis bei rekordiškai didėjusios Europos Centrinio Banko (ECB) bazinės palūkanų normos, pristatyme kalbėjo jis.
Sumąžėjus būsto įperkamumui, naujos statybos butų dydis sumažėjo apie 10 kv. metrų, paprastai tariant - renkasi vienu kambariu mažesnius butus. „Per pandemiją buvo išaugęs didesnio būsto poreikis, o būsto įperkamumas buvo aukštumose, todėl gyventojai rinkosi didesnius butus. Pakilus būsto kainoms ir palūkanoms, sparčiai pasikeitė gyventojų galimybės ir prioritetai.
Nuo 2021 metų vidutinis perkamų butų dydis sumažėjo 6 kv. m. iki 50 kv. m. Naujos statybos segmente pokytis dar ryškesnis - butų dydis susitraukė maždaug 10 kv. m. Fundamentalus poreikis būstui niekur nedingo ir net išaugo didėjant Vilniaus gyventojų skaičiui, tačiau pirkėjai priversti ieškoti pigesnių alternatyvų“, - komentavo banko vyresnysis ekonomistas.
„Šių metų trečiąjį ketvirtį kauniečiai galėjo įpirkti vidutiniškai 115 kv.m. ploto būstą vietoje 121 kv.m. Kaune vidutinės būsto kainos didėjo 20 proc., ir nors atlyginimai augo sparčiausiai iš didžiųjų šalies miestų, būstas šio miesto gyventojams vis tik tapo sunkiau įperkamas“, − komentuoja V.
Kaip pastebi ekonomistas, Klaipėdoje buvo stebimas švelnesnis 10 proc. siekiantis būsto brangimas. „Bendras būsto įperkamumas uostamiestyje per metus beveik nesikeitė ir išliko aukščiausias iš trijų stebimų Lietuvos didmiesčių. Klaipėdiečiai galėjo vidutiniškai įpirkti net 120 kv.m.
Pastebima, kad Kaune ir Klaipėdoje būsto įperkamumo indeksas krito daugiau nei Vilniuje, tačiau dėl santykinai neaukštų kainų išlieka aukštame lygyje. Šių miestų gyventojai galėjo įpirkti maždaug 70 kv. m. dydžio butus.
„Pastarąjį dešimtmetį Kaune būstas buvo labiausiai įperkamas iš didžiųjų miestų, tačiau per porą metų vidutinei būsto kainai didėjus daugiau nei 50 proc., būsto įperkamumas blogėjo sparčiau nei Vilniuje ar Klaipėdoje. Klaipėdoje būsto įperkamumas per ketvirtį nežymiai mažėjo, bet vis tiek buvo aukščiausiais tarp didžiųjų miestų“, - komentuoja Vytenis Šimkus.
Būsto rinkos aktyvumas ir kainų tendencijos
Ekonomistas atkreipia dėmesį, kad pastebimas ir ženklus būsto rinkos aktyvumo kritimas, ypatingai naujo būsto segmente. Trečiąjį šių metų ketvirtį įregistruota beveik 50 proc. „Pirminės rinkos aktyvumas pastaraisiais mėnesiais yra kiek žemesniame lygyje nei 2019 m. Tuo metu senos statybos segmento aktyvumas, nors ir šiek tiek sumažėjęs, vis dar viršija prieš pandemiją buvusį lygį“, − komentuoja V.
„Stipriai pablogėjęs būsto įperkamumas slopina rinkos aktyvumą - butų pardavimai yra apie 10 proc. mažesni nei 2019 metais ir net trečdaliu mažesni nei 2021 metų piko metu. Nepaisant to, kainos sostinėje išlieka aukštos - vidutinė būsto kaina vis dar šiek tiek didėjo dėl aukštesnių naujo būsto kainų. Kita vertus, kainos antrinėje Vilniaus rinkoje piką pasiekė gegužę ir nuo to laiko šiek tiek pasikoregavo žemyn,“ - rinkos tendencijų pristatyme teigė V.Šimkus.
Pasak „Swedbank“ atstovo, būsto rinkos sulėtėjimui įtakos galėjo turėti keletas veiksnių. „Taip pat svarbu pastebėti, kad būsto pasiūla šalies sostinėje yra nukritusi į žemą lygį, todėl dalis gyventojų tiesiog neranda įsigijimui tinkamo būsto. Neatmestina ir tai, kad spartus būsto kainų augimas dalį gyventojų atbaidė nuo būsto įsigijimo, nes jiems kaina nebeatrodo priimtina“, − sako V.
„Išaugus preliminarių sutarčių skaičiui pirminėje rinkoje, naujo būsto kainų statistika veikiau atspindi ne šių, o praėjusių metų tendencijas. Kadangi šiais metais statistikoje stebimi seni sandoriai ir jų užbaigimas, kitais metais pasimatys tikroji padėtis ECB rinkoje.
Nors patys NT vystytojai skelbia, kad būsto kainos nesikeitė, tačiau taikomos netiesioginės nuolaidos, kurios sumažina realią kainą gyventojams - nuolaida automobilio stovėjimui, dovanojama buitinė technika ir pan. Tačiau dėl rinkos sulėtėjimo, per artimiausius 9 mėnesius rinkoje kainų korekcijų būti neturėtų, prognozuoja ekonomistas.
Nuomos pajamingumas ir palūkanų normos
„Swedbank“ skaičiuojamas būsto nuomos pajamingumo indeksas, kuris rodo, kokią dalį būsto kainos per metus sumoka jo nuomininkas, pastarąjį pusmetį buvo pastovus. „Pastarąjį penkmetį nuomos pajamingumas didžiuosiuose Lietuvos miestuose mažėjo, kitaip sakant, būstas brango sparčiau nei jo nuoma. Dėl to būsto nuomos alternatyva tapo šiek tiek patrauklesnė - vidutinio būsto mėnesinė nuoma kainuoja panašiai, kaip būsto paskolos aptarnavimas“, − skaičiuoja N.
Į žemiausią lygį nuo 2011 m. nukrito nuomos grąžos rodiklis. Skaičiuojamas nuomos grąžos rodiklis šių metų pabaigoje dar sumažėjo ir išlieka žemiausiame lygyje nuo 2011 metų. Šis rodiklis parodo, kokią dalį būsto kainos sudaro jo metinės nuomos pajamos.
Tad kaip investicinis pirkinys, būstas šiuo metu nėra patrauklus, dėstė N.Mačiulis. Palyginta ir tai, kaip atrodo, jei mokama būsto paskola ir jei mokama nuoma - yra labai mažas skirtumas, mažiausias istorijoje. Taip atsitiko dėl augusių kainų, o ECB politika neturėjo neigiamos įtakos tiems, kurie gyveno nuomojamame būste.
Vidutinė nuomos grąža dabar Vilniuje siekia 5 proc., Vilniaus senamiestyje - 4,2 proc., o Kaune - 5,6 procento. Tai yra maždaug procentiniu punktu mažiau nei jos ilgalaikis istorinis vidurkis.
„Vienas iš būdų nustatyti tikrąją būsto vertę yra palyginti jo nuomos grąžą su ilgalaikiu istoriniu vidurkiu - istorinio vidurkio nebesiekianti grąža rodo, kad būsto kainos atitrūko nuo nuomos kainų, o būstas yra galimai pervertintas. Tam, kad nuomos grąža pakiltų iki istorinio vidurkio, būstas Vilniuje turėtų atpigti apie 15 proc. arba tiek pat turėtų padidėti nuomos kainos. Toks būsto kainų kritimas mažai tikėtinas, tačiau šis atotrūkis iliustruoja, jog būsto kaip investicijos patrauklumas šiuo metu yra labai sumažėjęs“, - skaičiuoja N. Mačiulis.
„Būsto paskolos įmokos ir identiško būsto nuomos kainos santykis yra rekordiškai aukštas - nuomos alternatyva pastaraisiais metais tapo vis patrauklesnė. Taip atsitiko dėl to, kad būsto pardavimo kainos didėjo daug sparčiau nei jo nuomos kainos, be to, nuomininkų neprislėgė ir padidėjusios palūkanos. Derybinė galia išlieka pirkėjų rankose, daugelis renkasi nuomą ir laukia palankesnių rinkos sąlygų“, - komentuoja N. Mačiulis.
„Vis dar mažai tikėtina, kad per artimiausius dvejus metus ECB pakels bazines palūkanas aukščiau nulio, tačiau horizonte jau matoma itin žemų palūkanų normų eros pabaiga. Tai galėtų šiek tiek sumažinti būsto įperkamumą, ir prislopinti norą pirkti bet kokį bustą ir už bet kokią prašomą kainą“, − apibendrina N.
Prognozės ir ateities perspektyvos
Augant gyventojų pajamoms, mažėjant palūkanoms ir nekylant nekilnojamojo turto (NT) kainoms šių metų pabaigoje būstą turėtų įpirkti daugelis vidutines pajamas gaunančių gyventojų, sako „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas. „Prie labai tikėtino scenarijaus, kad ir toliau maždaug 8,5 proc. auga vidutinis darbo užmokestis ir nedidėja nekilnojamojo turo kainos, šių metų pabaigoje būstas vėl bus įperkamas daugeliui vidutines pajamas gaunančių gyventojų“, - ketvirtadienį pristatydamas naujausią makroekonomikos apžvalgą sakė Nerijus Mačiulis.
„Augant gyventojų pajamoms, mažėjant palūkanų normoms, nedidėjant nekilnojamojo turto kainai, atsigaus būsto įperkamumas ir tai turėtų paskatinti didesnes gyventojų investicijas į būstą“, - kalbėjo ekonomistas. „Swedbank“ prognozuoja, kad dabar žemiausias per pastarąjį dešimtmetį būsto įperkamumo indeksas šių metų pabaigoje turėtų padidėti iki 111 punktų (2023 metų pabaigoje Vilniuje jis siekė 86 punktus).
„Swedbank“ prognozuoja, kad atlyginimų augimas šiemet ir kitais metais turėtų siekti atitinkamai 8,5 ir 6,5 proc.
Sumažėjęs įperkamumas atsispindėjo ne tik sandorių skaičiuose, bet taip pat ir turėjo įtakos kainų korekcijai. Tačiau prognozuojama, kad būsto kaina neturėtų augti.
Tikinama, kad ECB bazinių palūkanų normas pradės mažinti jau 2024 metų balandį, o per kitus metus jos sumažės net 1,5 procentinio punkto. Manoma, kad jos mažės ir 2025 metais. „Infliacija euro zonoje mažėja sparčiau nei tikėjosi ECB ir, tikėtina, per artimiausius mėnesius nukris iki 2 proc. kartelės. Tai leis ECB pripažinti pergalę prieš infliaciją ir pradėti mažinti palūkanų normas. Kai kuriose euro zonos šalyse jau matome defliaciją, o daugelis ekonomikų nebeauga arba patiria nuosmukį. Prie tokių aplinkybių netvarus kainų augimas mažai tikėtinas, priešingai, didėja nemokumo ir nedarbo augimo rizika“, - prognozuoja „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis.
„Swedbank“ ekonomistai prognozuoja, kad nekylant būsto kainoms, mažėjant palūkanų normoms ir toliau augant atlyginimams būsto įperkamumas kitais metais pagerės, tačiau nesitiki spartaus rinkos atsigavimo.
Ekonomisto manymu, jei kitąmet būsto kainos nepasikeis, atlyginimai augs 8 procentais, o palūkanų normos sumažės 1,5 procentinio punkto, tuomet vidutines pajamas gaunantys vilniečių įperkamo būsto plotas padidės 12 kv. m.
„Vis tik net ir prie tokių teigiamų tendencijų įperkamumas vis dar išliks dešimtmečio žemumose, todėl sandorių skaičius turėtų išlikti šių metų lygyje“, - mano N. Mačiulis.
Gera žinia, kad atlyginimai miestuose sparčiai auga, tačiau atotrūkis, išryškėjęs prieš kelerius metus, pablogino būsto įperkamumą. Yra dar viena žinia - ko gero, palūkanų normos palaipsniui leisis, o tarpbankinės palūkanos EURIBOR - jau pasiekė piką.
Baltijos šalyse būsto rinkos tendencijos labai panašios, kaip ir Lietuvoje. Tačiau iš trijų Baltijos šalių sostinių, Vilnius demonstruoja prasčiausius būsto įperkamumo skaičius.
Investuotojų bendruomenės renginys #1 2024 M. | NT rinkos apžvalga ir tendencijos
tags: #nerijus #maciulis #nekilnojamas #turtas