Nuomininkų Iškeldinimas: Teisinis Pavyzdys ir Procedūros Lietuvoje

Vis dažniau mūsų šalies gyventojai gyvenamosiomis patalpomis naudojasi nuomos, o ne nuosavybės teisės pagrindais. Nuomininkai neretai susiduria su įvairiais sunkumais, kurie jiems trukdo tinkamai vykdyti nuomos sutartimi prisiimtus įsipareigojimus. Iškeldinimo procesas nuomos sandorio šalims yra sudėtinga, varginanti ir kartais emociškai sunki procedūra. Tačiau dažnu atveju yra neišvengiama, siekiant atkurti teisingumą ir garantuoti nuomotojo teisę nevaržomai valdyti bei naudotis nuosavu turtu. Šiame straipsnyje aptarsime, kokiais atvejais nuomininkai gali būti iškeldinti iš gyvenamosios patalpos, kokia tvarka vyksta šis procesas, ir kokias teises turi tiek nuomotojai, tiek nuomininkai.

Būsto klausimas yra vienas svarbiausių kiekvienam žmogui, o valstybė siekia užtikrinti, kad kiekvienas gyventojas turėtų tinkamas gyvenimo sąlygas. Tačiau kartais nutinka taip, kad nuomininkai nevykdo savo įsipareigojimų, pavyzdžiui, nemoka nuomos mokesčio. Ką daryti tokiose situacijose ir kokia yra teisminė praktika dėl iškeldinimo iš socialinio būsto? Šiame straipsnyje aptarsime šiuos klausimus, remiantis Lietuvos Respublikos įstatymais ir teismų praktika.

Teisinis Reguliavimas

Priverstinio iškeldinimo iš gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų tvarką reglamentuoja Civilinio proceso kodekso 769 straipsnis. Visi pagrindai, kuriems esant fiziniai asmenys gali būti iškeldinami iš gyvenamųjų patalpų, yra išvardinti Civiliniame kodekse. Įstatymas gina kreditorių bei patalpų savininkų interesus ir leidžia taikyti priverstinio pobūdžio priemones prieš asmenis, kurie šiuos interesus pažeidžia.

Svarbu atkreipti dėmesį į keletą esminių aspektų:

• Antra, įstatyme yra numatytas imperatyvus reikalavimas, kad gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ir nuomininkai iškeldinti tik teismo tvarka.
• Specifiniu nuomos sutarties dalyku esanti gyvenamoji patalpa ir nuomininko gyvybiškai svarbūs interesai naudotis gyvenamąja patalpa lemia griežtesnes gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimo sąlygas.
• Trečia, nuomotojas, siekiantis vienašališkai nutraukti neterminuotą būsto nuomos sutartį (be priežasties), privalo raštu įspėti nuomininką prieš šešis mėnesius.

Pažymėtina, kad įstatymų leidėjas nenumatė jokios procedūros nutraukiant terminuotą nuomos sutartį, jeigu nėra esminio sutarties pažeidimo arba sutartyje nurodytų sutarties nutraukimo aplinkybių. Nuomotojas apie ketinimą nutraukti terminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį su nuomininku turi jį raštu informuoti per protingą terminą. Jis turėtų būti ne trumpesnis kaip 3 mėnesiai. Šio termino nuomotojas gali nepaisyti, kai nuomininkas nuolat (ne trumpiau kaip 3 mėnesius) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas, gadina nuomojamos patalpos kokybę, savo elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas gyventi kartu ar greta kitiems asmenims arba yra kiti nuomos sutartyje numatyti pagrindai. Įstatyme nurodytas baigtinis aplinkybių sąrašas. Laiko terminu apibrėžti nuomos teisiniai santykiai paprastai atitinka abiejų šalių interesus, nes juo užtikrinamas tų santykių stabilumas ir teisinės padėties apibrėžtumas.

Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti pripažinta negaliojančia, jei yra sandorių negaliojimo pagrindai.

Pagrindai Iškeldinti Nuomininkus

Pagal Civilinio kodekso 6.611 straipsnį nuomininkai gali būti iškeldinami iš gyvenamųjų patalpų nutraukus nuomos sutartį, jeigu nesilaiko jos sąlygų:

• Ne mažiau kaip tris mėnesius (jeigu nuomos sutartis nenustato ilgesnio termino) nemoka buto nuompinigių arba mokesčių už komunalines paslaugas.
• Ardo ir gadina gyvenamąją patalpą.
• Netinkamu elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas gyventi kitiems kartu su jais gyvenantiems arba greta jų gyvenantiems asmenims.

Įstatymas taip pat leidžia teismo tvarka iškeldinti asmenis, kurie savavališkai apsigyvena patalpose be savininko leidimo arba nevykdo nuomotojo reikalavimo išsikelti iš gyvenamosios patalpos. Patalpų nuomininkas ir su juo gyvenantys asmenys gali būti iškeldinami ir tada, kai nuomos sutartis pripažįstama negaliojančia.

Iš tarnybinių gyvenamųjų patalpų teismo tvarka gali būti iškeldinami asmenys, kurie neišsikelia iš jų pasibaigus darbo sutarčiai. Pagal Civilinio kodekso 3.71 straipsnį po santuokos nutraukimo teismas gali perkelti gyvenamųjų patalpų nuomininko teises sutuoktiniui, su kuriuo lieka gyventi nepilnamečiai vaikai arba kuris yra nedarbingas, o kitą sutuoktinį iškeldinti, jeigu jis yra įpareigotas gyventi skyrium.

Teismo sprendimu iš gyvenamųjų patalpų taip pat iškeldinami subnuomininkai bei asmenys, laikinai gyvenę kitų asmenų nuomojamose patalpose ir atsisakantys iš jų išsikelti, kai baigiasi su jais sudaryta nuomos sutartis.

Iškeldinimo Tvarka

Yra nustatyta teisinė tvarka, pagal kurią nuomininkas gali būti iškeldinamas. Be to, iškeldinimą vykdo tik antstoliai teisės aktų nustatyta tvarka. Nuomotojas, gavęs vykdomąjį raštą, kreipiasi į antstolį, o pastarasis turi numatytas taisykles, kaip privalo būti iškeldinami asmenys. Antstolis siunčia registruotu paštu laišką-pranešimą ne vėliau kaip prieš 5 dienas prieš iškeldinimo dieną.

Pagal Civilinio proceso kodekso 659 straipsnį priverstine tvarka iškeldinamam asmeniui antstolis nustato ne trumpesnį kaip trisdešimties dienų ir ne ilgesnį kaip keturiasdešimt penkių dienų terminą sprendimui įvykdyti. Iškeldinimas paprastai vykdomas esant iškeldinamajam. Tais atvejais, kai iškeldinamasis slepiasi arba nevykdo antstolio raginimo išsikelti iš patalpos, antstolis iškeldina jį priverstine tvarka, esant policijos ir turto saugotojo atstovui.

Tuo atveju, kai iškeldinamasis geruoju neišsikeldina ir piktybiškai trukdo iškeldinimo procesą pagal vykdomąjį raštą, yra kviečiami du kviestiniai, policija ir gali būti kviečiamas turto saugotojas, jeigu tuo atveju jis reikalingas. Antstolis surašo turto aprašą ir iškeldinimo protokolą. Turto apraše antstolis aprašo ir įkainoja iškeldinamo asmens patalpoje esantį turtą. Iškeldinamo asmens turtą saugo turto saugotojas. Juo gali būti ir pats antstolis.

Jeigu dėl skolų iškeldinamas asmuo ar jo šeimos narys suserga, antstolis, gavęs dokumentą iš gydymo įstaigos, kai liga nėra chroniška, gali visiškai ar iš dalies sustabdyti vykdomąją bylą arba atidėti vykdymo veiksmus.

Iškeldinimo proceso trukmė priklauso nuo nuomininko aktyvumo byloje.

Ar galima išvengti iškeldinimo sumokėjus skolą?

Jeigu teismas savivaldybės prašymu nutraukė nuomos sutartį su įsiskolinusiu nuomininku, tai ir sumokėjus skolą sutartis lieka negaliojančia, o teismo sprendimas iškeldinti skolininkus galioja. Padėti išsaugoti turėtą būstą šiuo atveju galėtų tik nauja nuomos sutartis, todėl patartina kreiptis į savivaldybę ar kitą būsto nuomotoją, kad po skolos sumokėjimo būtų atnaujinti nuomos santykiai. Sudarius naują sutartį, nuomotojas galėtų atsiimti iš antstolio vykdomąjį raštą dėl iškeldinimo, nes ši procedūra nebetektų prasmės.

Suprantama, kad daug paprasčiau būtų panašias finansines problemas išspręsti be teisminių procesų: iš anksto derinant su savivaldybe ar komunalinių paslaugų tiekėjais skolų grąžinimo grafiką, persikeliant į mažesnio ploto būstą. Galbūt yra galimybė gauti socialinę pašalpą.

Iškeldinimas po nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo

Jeigu pasirašius nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį pardavėjai nevykdo savo įsipareigojimų ir nepavyksta su jais susitarti gražiuoju, pirkėjai savo teises apginti taip pat gali tik kreipdamiesi į teismą - pateikdami ieškinį ir prašydami iškeldinti tam tikrus asmenis iš jų nuosavybe tapusių patalpų. Antstoliai tik vykdo teismų sprendimus, kuriems nepaklūstama geranoriškai. Teismų sprendimuose būna aiškiai nurodyta, kokius asmenis ir jiems priklausantį turtą reikia iškeldinti iš patalpų.

Nuomininkų su nepilnamečiais vaikais iškeldinimas

Civilinis kodeksas nenustato išimčių, draudžiančių ar ribojančių nutraukti būsto nuomos sutartį su nuomininkais, turinčiais nepilnamečių vaikų, ar tokius iškraustyti, todėl dėl nuomos sutarties nutraukimo su nuomininku, turinčiu ar neturinčiu nepilnamečių vaikų, taip pat dėl nuomininko, turinčiu ar neturinčiu nepilnamečių vaikų, priverstinio iškraustymo reiktų kreiptis su ieškiniu būtinai tik į teismą.

Atkreiptinas dėmesys, kad sprendžiant ginčą dėl sutarties nutraukimo su nuomininkais, turinčiais nepilnamečių vaikų ar jų neturinčiais, teismai griežčiausiai taikomą teisinę priemonę - būsto netekimą - taiko individualiai ir tokiose bylose turi diskrecijos teisę taikyti šią priemonę ar netaikyti, būtinai įvertindamas tokios teisinės priemonės proporcingumą padarytam pažeidimui.

Tai reiškia, jog nepilnamečių vaikų buvimas tokiais atvejais bus tik papildomas kriterijus, svarstant būsto nuomos sutarties nutraukimą, o ne nuomininko teisės į būstą išsaugojimą, nes galioja principas, jog vaiko teisę į jo vystymuisi būtinas gyvenimo sąlygas visų pirma privalo užtikrinti vaiko tėvai.

Nagrinėjant ginčus dėl iškraustomų nuomininkų, turinčių nepilnamečių vaikų, vaikų turėjimas galėtų lemti tik teismo sprendimo iškraustyti įvykdymo terminą, bet ne pačią iškraustymo galimybę.

Kada Nuomininkas Turi Išsikraustyti?

Pasak advokato A. Bertulio tam, kad būsto savininkas galėtų iškraustyti nuomininkus, nuomos sutartis turėtų arba pasibaigti (pvz., suėjus terminui ar kitai šalių sutartai ir sutartyje nurodytai sąlygai), arba nuomos sutartį nutraukus Civilinio kodekso numatytais atvejais (pvz. nuomininkui tyčia ar dėl neatsargumo bloginant daikto būklę arba nuomininkui nemokant nuomos mokesčio) ar šalių sutartais papildomais ir kodekse nenumatytais atvejais (pvz., nuomininkas nedraudžia būsto ar savo civilinės atsakomybės), taip pat nuomos sutartį Civilinio kodekso numatytais atvejais pripažinus negaliojančia.

Be abejo, reikšmės turi ir tai, kokią - terminuotą ar neterminuotą - būsto nuomos sutartį nuomininkas ir būsto savininkas sudarė.

Kadangi sudarytą terminuotą būsto nuomos sutartį abi šalys turi teisę bet kada nutraukti įspėjusios apie tai viena kitą prieš prieš tris mėnesius iki nutraukimo, tad terminuotos būsto nuomos sutarties sudarymo atveju joje gali būti aptarti ir nurodyti ilgesni įspėjimo terminai. Tuo tarpu sudarant neterminuotą nuomos sutartį svarbu aptarti ir nurodyti tik tuos būsto nuomos sutarties pasibaigimo ar nutraukimo atvejus, kurie nėra nurodyti Civilinio kodekso 6.497 ar 6.498 straipsniuose.

Be to, A. Bertulio teigimu, nuomotojas (būsto savininkas) turi žinoti, kad nutraukti terminuotą nuomos sutartį prieš terminą jis gali tik po to, kai jis nusiuntė nuomininkui rašytinį įspėjimą apie būtinumą įvykdyti prievolę ar pašalinti pažeidimus per protingą terminą, tačiau nuomininkas, gavęs tokį įspėjimą, per protingą terminą prievolės neįvykdė ar pažeidimų nepašalino.

Taip pat pašnekovas akcentuoja, kad būsto savininkas negali savavališkai imtis iškeldinimo veiksmų, jeigu nuomininkas nesutinka išsikelti iš nuomojamo būsto. Savavališki numotojo veiksmai iškraustant nuomininką gali užraukti būsto savininkui administracinę ar retesniais atvejais, jei būtų padaryta didelė žala, ne ir baudžiamąją atsakomybę.

Ginčų sprendimas draugišku būdu

Būsto savininko ir nuomininkų santykiai ne visada būna geri. Neretai kyla konfliktų, nesutarimų, viena ar kita pusė pažeidžia sutarties sąlygas.

Pasak NT agentūros „Vilniaus turtas“ NT agentės Jolantos Petrauskaitės, nuomojant butus, skundų būna ir iš butų savininkų, ir iš nuomininkų. Tačiau NT brokerė pabrėžia, kad geriausia visus nesutarimus spręsti draugiškai ir ramiai.

Be to, pasak NT agentės, tiems butų savininkams, kuriems labai svarbu, kad butas būtų grąžintas švarus, pasiūloma į nuomos sutartį įtraukti atskirą punktą. Konkrečiai sutartyje nurodyta, kad turi būti butas grąžinamas švarus, toks buvo priimtas. Todėl į sutartį dažniausiai įtraukiame valymo mokestį, jeigu nutiktų taip, kad nuomininkas pats nesutvarko buto.

NT agentė tęsia, kad dar vienas ginčų objektas yra sugadinti baldai. Pasak J. Petrauskaitės, savininkas yra atsakingas už buitinę techniką, esančią bute, natūralų baldų nusidėvėjimą, tačiau jeigu baldai sulaužomi tyčia, sudaužomi stiklai, veidrodžiai, tokiais atvejais atsakomybę turėtų prisiimti nuomininkai, savininkai netgi turi teisę nutraukti nuomos sutartį dėl jos nevykdymo.

Primintina, kad nuomos sutartis ilgesniam kaip vienerių metų terminui turi būti rašytinė. Nepaisant trumpo sutarties galiojimo termino, rekomenduojama nuomojant gyvenamąjį būstą sudaryti rašytinę nuomos sutartį ir į ją įtraukti sąlygas dėl būsto terminuotos sutarties nutraukimo.

Socialinio Būsto Nuomos Sutartis

Socialinis būstas yra svarbi paramos forma žmonėms, turintiems mažas pajamas ir atitinkantiems tam tikrus kriterijus. Socialinio būsto nuomos sutartis yra oficialus dokumentas, reglamentuojantis nuomininko ir savivaldybės (ar kito socialinio būsto teikėjo) teises ir pareigas.

Teisinis Pagrindas

Socialinio būsto nuomos santykius Lietuvoje reglamentuoja įvairūs teisės aktai, įskaitant:

• Prašymų įrašyti į šeimų ir asmenų, turinčių teisę išsinuomoti socialinį būstą ar pagerinti jo sąlygas, sąrašus registravimo, sąrašų sudarymo ir patikslinimo tvarkos aprašas.
• Savivaldybės socialinio būsto suteikimo tvarkos aprašas.
• Savivaldybei nuosavybės teise priklausančių gyvenamųjų patalpų bendrabučiuose suteikimo tvarkos aprašas.
• Socialinio būsto nuomos sutarčių formų patvirtinimas.

Pavyzdžiui, Panevėžio miesto tarybos sprendimas Nr. buvo priimtas 2003 m. balandžio 3 d., vėliau keistas ir papildytas. Šis sprendimas reglamentavo socialinio būsto nuomos klausimus Panevėžio mieste. Jis įsigaliojo 2009-04-30 ir nustojo galioti 2015-04-02.

Panevėžio miesto savivaldybės žemėlapis

Pagrindiniai Socialinio Būsto Nuomos Sutarties Elementai

Socialinio būsto nuomos sutartyje paprastai nurodoma:

• Šalys (nuomininkas ir nuomotojas - savivaldybė ar kita institucija).
• Nuomojamo būsto adresas, plotas ir kita svarbi informacija.
• Nuomos terminas.
• Nuomos mokestis ir mokėjimo tvarka.
• Šalių teisės ir pareigos.
• Sutarties nutraukimo sąlygos.
• Kitos svarbios sąlygos (pvz., dėl remonto, gyvūnų laikymo ir pan.).

Šalių Teisės ir Pareigos

Nuomininko teisės:

• Gyventi nuomojamame būste sutarties galiojimo laikotarpiu.
• Naudotis bendro naudojimo patalpomis (jei tokios yra).
• Reikalauti, kad nuomotojas atliktų būsto remonto darbus, jei jie būtini dėl nuomotojo kaltės.

Nuomininko pareigos:

• Laiku mokėti nuomos mokestį.
• Tinkamai prižiūrėti nuomojamą būstą.
• Laikytis viešosios tvarkos ir kaimynų teisių.
• Informuoti nuomotoją apie būsto gedimus.

Nuomotojo teisės:

• Gauti nuomos mokestį laiku.
• Tikrinti būsto būklę (iš anksto susitarus su nuomininku).
• Nutraukti sutartį, jei nuomininkas pažeidžia sutarties sąlygas.

Nuomotojo pareigos:

• Užtikrinti, kad būstas atitiktų sanitarinius ir higienos reikalavimus.
• Atlikti būsto remonto darbus, jei jie būtini dėl nuomotojo kaltės.

Nuomos Mokesčio Apskaičiavimas

Nuomos mokestis už socialinį būstą paprastai yra mažesnis nei rinkos kaina. Jis apskaičiuojamas atsižvelgiant į:

• Būsto plotą.
• Būsto vertę.
• Nuomininko pajamas.
• Kitus faktorius, nustatytus savivaldybės tarybos.

Savivaldybės gali taikyti įvairias nuomos mokesčio lengvatas tam tikroms gyventojų grupėms (pvz., neįgaliesiems, daugiavaikėms šeimoms).

Sutarties Nutraukimas

Socialinio būsto nuomos sutartis gali būti nutraukta:

• Abiejų šalių susitarimu.
• Nuomotojo iniciatyva, jei nuomininkas pažeidžia sutarties sąlygas (pvz., nemoka nuomos mokesčio, gadina būstą, pažeidžia viešąją tvarką).
• Nuomininko iniciatyva, jei nuomotojas nevykdo savo įsipareigojimų.
• Teismo sprendimu.

Svarbu pažymėti, kad nuomotojas turi teisę nutraukti sutartį tik įstatymų nustatyta tvarka, įspėjęs nuomininką iš anksto ir suteikęs jam galimybę ištaisyti pažeidimus.

Pavyzdinė Socialinio Būsto Nuomos Sutarties Struktūra

Nors konkretūs socialinio būsto nuomos sutarčių pavyzdžiai gali skirtis priklausomai nuo savivaldybės, bendra struktūra išlieka panaši. Štai pavyzdinė struktūra:

Pavyzdinėje socialinio būsto nuomos sutartyje įtvirtinama nuomotojo pareiga už mokestį suteikti nuomininkui valdyti ir naudoti laisvą socialinį būstą. Kita vertus, nuomininkas, mokėdamas nuomos mokestį, privalo būstu naudotis pagal paskirtį. Ši sutartis yra rašytinis susitarimas, kuris užtikrina abiejų šalių teises ir pareigas.

Socialinio Būsto Perdavimo-Priėmimo Aktas

Su pavyzdine socialinio būsto nuomos sutartimi patvirtinta ir socialinio būsto perdavimo-priėmimo akto pavyzdinė forma. Šiame akte apibūdinama socialinio būsto būklė perdavimo nuomininkui metu. Aktas yra svarbus dokumentas, nes jame užfiksuojami visi esminiai būsto defektai ir trūkumai, kurie gali turėti įtakos nuomininko atsakomybei vėliau.

Socialinis būstas Amsterdame

Svarbiausi Aspektai, Į Kuriuos Reikia Atkreipti Dėmesį

• Nuomos mokestis: Sutartyje turi būti aiškiai nurodytas nuomos mokestis ir jo mokėjimo tvarka.
• Būsto būklė: Perdavimo-priėmimo akte turi būti detaliai aprašyta būsto būklė.
• Naudojimo paskirtis: Nuomininkas privalo naudotis būstu pagal paskirtį, nurodytą sutartyje.

Valstybės Parama Būstui

Kiekvienas žinome, kad pagrindinė parama yra įvairios socialinės paslaugos, kurios gali būti piniginės ir nepiniginės formos: pašalpos, kompensacijos, parama drabužiais ir maistu, labdaros fondai ir t. t.

Valstybės parama būstui išsinuomoti yra viena iš daugelio teikiamų valstybės paramų mažas pajamas gaunantiems asmenims. Deja, socialiniam būstui skiriama per mažai dėmesio. Ši paramos forma nėra nuodugniai nagrinėjama, kaip, pvz., socialinės paslaugos.

Nuomos Sutarties Pavyzdys

Žemiau pateikta lentelė iliustruoja pagrindinius punktus, kuriuos reikėtų įtraukti į nuomos sutartį:

Primintina, kad nuomos sutartis ilgesniam kaip vienerių metų terminui turi būti rašytinė. Nepaisant trumpo sutarties galiojimo termino, rekomenduojama nuomojant gyvenamąjį būstą sudaryti rašytinę nuomos sutartį ir į ją įtraukti sąlygas dėl būsto terminuotos sutarties nutraukimo.

tags: #sutartis #nuomininku #iskraustymui