Dauguma verslininkų, atsižvelgiant į susiklosčiusią ekonominę padėtį, mažina patiriamas išlaidas. Šiame straipsnyje aptarsime ginčus dėl nuomos sutarčių, kai administracinės patalpos nuomojamos vietoje gyvenamųjų patalpų, bei nuomininkų teises ir galimybes nutraukti sutartis.
Terminuotos ir neterminuotos sutartys
Priešingai nei neterminuotos sutartys, kurias galima nutraukti nenurodžius nutraukimo pagrindo ir įspėjus bent prieš tris mėnesius (jeigu nuomojamas nekilnojamas daiktas), terminuotą sutartį nuomininkas gali nutraukti tik CK 6.498 str.
Nuomininkas, pageidaujantis nutraukti terminuotą nuomos sutartį, turėtų įvertinti ir sutartyje numatytas galimybes. Kartais šalys susitaria dėl nuostatų, leidžiančių sutartį nutraukti ir nesant kitos šalies kaltės ar numatančių kitokius sutarties nutraukimo pagrindus, nei numatyti CK.
Pabrėžtina, kad nuomininkui nederėtų neprotingai plačiai interpretuoti įstatyme ar sutartyje numatytų pagrindų sutarčiai anksčiau termino nutraukti. Pasitaiko atvejų, kai konkrečius nuomotojo veiksmus bandoma „pakišti” po sutarties pažeidimu ir reikalauti sutartį nutraukti prieš terminą. Tokiam ginčui pasiekus teismą, nuomininkas turėtų įrodyti ne tik pažeidimo, numatyto įstatyme ar sutartyje, faktą, bet ir tai, jog pažeidimo būta esminio.
Jeigu nėra CK ir/ar sutartyje numatytų pagrindų nuomos sutarčiai nutraukti, nuomininkui belieka kreiptis į nuomotoją su pasiūlymu dėl nuomos sutarties nutraukimo ir derėtis dėl kompromisinių sutarties nutraukimo sąlygų.
Nuomininkui nepavykus susitarti su nuomotoju dėl nuomos sutarties nutraukimo anksčiau termino, svarstytina galimybė kreiptis į jį dėl sutarties pakeitimo. Tokią teisę numato CK 6.204 str., reglamentuojantis sutarčių vykdymą tais atvejais, kai vienai šaliai įvykdyti sutartį tampa sudėtingiau negu kitai šaliai.
Lenkijos pamoka ir Lietuvos pasirinkimas| Poligonų pramonė - Lietuvai ar siaurai interesų grupei?
Pagal nurodytą normą, sutarties vykdymo suvaržymu laikomos aplinkybės, atitinkančios CK numatytus kriterijus, kurios iš esmės pakeičia sutartinių prievolių pusiausvyrą, t.y. arba iš esmės padidėja įvykdymo kaina, arba iš esmės sumažėja gaunamas įvykdymas.
Formaliai atrodytų, kad nuomininkas, mokantis didesnį mokestį už nuomą nei vyraujančios nuomos kainos, neturi pagrindo prašyti nuomotoją nuomos mokestį pakeisti. Viena vertus, nuomininkas terminuotą nuomos sutartį sudarė veikdamas savo rizika ir savo interesų naudai.
Užsitikrindamas, kad už nuomojamas patalpas ilgą laiką bus mokamas fiksuoto dydžio nuomos mokestis, jis galėjo įvertinti riziką, kad nuomos kainos gali kristi. Kita vertus, viso pasaulio ekonomiką supurtęs šokas yra toks veiksnys, kurio niekas nenumatė ir į kurį negalima neatsižvelgti. O reikalavimas nuomininką ir toliau mokėti nepagrįstai didelį nuomos mokestį prieštarautų teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principams.
Lizingo sutartys
Transporto srityje dirbančioms įmonėms ne ką mažiau svarbūs yra ir lizingo sutartimis prisiimti įsipareigojimai, kadangi didžioji dalis naujo autoūkio yra lizinguojama. Deja, su finansiniais sunkumais susiduriantiems transportininkams CK nustatytas lizingo sutarties teisinis reglamentavimas taip pat nėra palankus.
Iškart atkreiptinas dėmesys, kad lizingo gavėjui įstatymas nustato vienintelį atvejį, kada jis gali vienašališkai nesikreipdamas į teismą nutraukti sutartį - kai daiktas nėra perduotas lizingo gavėjui dėl lizingo bendrovės kaltės. Dėl tos pačios priežasties lizingo gavėjas gali sustabdyti ir lizingo įmokų mokėjimą, tačiau tokie atvejai yra ypatingai reti.
Bendra taisyklė yra ta, kad lizingo bendrovė neatsako ir už perduoto lizingo gavėjui daikto trūkumus, nebent daikto pardavėją pasirenka pati lizingo bendrovė. Taigi transporto įmonė negali sustabdyti lizingo įmokų mokėjimo dėl įgytų nekilnojamojo turto ar transporto priemonių trūkumų.
Kadangi lizingo bendrovė neatsako už sutarties dalyko kokybę, lizingo gavėjas tuo pagrindu negali vienašališkai nutraukti lizingo sutarties. Nutraukus lizingo sutartį, sumokėtos lizingo įmokos lizingo gavėjui negrąžinamos, o lizinguotas turtas atitenka lizingo bendrovei.
Tokias teisines pasekmes lemia tai, kad lizingo sutartis savo prigimtimi yra nuomos sutartis, pagal kurią lizingo bendrovė suteikia lizingo gavėjui daiktą (patalpas, transporto priemones ar kt.) valdyti ir naudotis verslo tikslais už užmokestį. Sąlyga, kad sumokėjus visą lizingo sutartyje numatytą kainą daiktas pereis lizingo gavėjui nuosavybės teise, yra papildoma nuomos sutarties sąlyga, skirianti finansinę nuomą nuo kitų nuomos rūšių.
Todėl teismų praktikoje pripažįstama, jog lizingo gavėjo pareiga sumokėti nustatyto dydžio periodines įmokas bei kitus priklausančius mokėjimus (delspinigius, baudas) ir pareiga grąžinti lizingo objektą yra visiškai skirtingos prievolės, kurių neįvykdymas sukelia skirtingus teisinius padarinius.
Tačiau tiek teoriškai, tiek praktiškai yra įmanomos situacijos, kai grąžinto daikto likutinė vertė yra daug didesnė nei pagal mokėjimo grafiką nesumokėtos likusio įmokos (įskaitant palūkanas), o CK 6.574 str. numato, jog lizingo davėjas po daikto grąžinimo iš lizingo gavėjo turi teisę reikalauti atlyginti tokio dydžio nuostolius, kad jie lizingo bendrovę grąžintų į tokią padėtį, kokia būtų buvusi, jeigu lizingo gavėjas būtų tinkamai įvykdęs sutartį.
Pavyzdžiui, lizingo sutartį nutraukus, kai lizingo gavėjas lizingo bendrovei jau yra sumokėjęs didžiąją dalį įmokų, dažniausiai grąžinamas daiktas yra daug vertingesnis nei likusios kelių mėnesių įmokos, todėl manytina, jog tokiu atveju šalių grąžinimas į tokią padėtį, kokia būtų buvusi tinkamai įvykdžius sutartį, galėtų vykti ir atvirkštine tvarka, t.y. lizingo gavėjas galėtų reikalauti iš lizingo bendrovės grąžinti papildomą naudą, gautą atgavus lizinguotą daiktą.
Atlygintinų paslaugų sutartys
Šių sutarčių vienašalis nutraukimas yra kur kas paprastesnis, o nutraukimo pasekmės mažiau skaudžios. CK nustato, jog tiek vykdant, tiek ir nutraukiant tokias sutartis, būtina vadovautis kliento interesų prioriteto principu.
Atlygintinų paslaugų sutarties vienašališką nutraukimą reglamentuoja specialioji teisės norma (CK 6.721 str. 1 d.), pagal kurią klientas turi teisę vienašališkai nutraukti sutartį, nepasydamas to, kad paslaugų teikėjas jau pradėjo ją vykdyti. Kliento teisė atsisakyti bet kuriuo momentu nuo teikiamų paslaugų aiškinama tuo, kad paslaugos gali būti teikiamos tik esant kliento sutikimui.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas savo jurisprudencijoje yra ne kartą pažymėjęs, jog paslaugos gavėjo teisė vienašališkai nutraukti paslaugų sutartį yra viena iš paslaugos gavėjo interesų apsaugos garantijų.
Minėta specialioji įstatymo norma viso labo numato kliento pareigą, vienašališkai nutraukus atlygintinų paslaugų sutartį, sumokėti paslaugų kainos dalį, proporcingą suteiktoms paslaugoms, t.y. už tas paslaugas, kurios yra faktiškai suteiktos, ir atlyginti protingas išlaidas, kurias turėjo paslaugų teikėjas, norėdamas įvykdyti sutartį, t.y. Dažnai pasitaiko, kad sudarant sutartį paslaugų teikėjas suteikia nuolaidas paslaugoms ar įrangai, kurios pagalba vėliau bus teikiamos paslaugos.
Pažymėtina ir tai, kad paslaugų teikėjai sutartyse nustato netesybas už vienašališką sutarčių nutraukimą. Tačiau pernelyg didelės netesybos tiesiog neatitinka kliento interesų prioriteto principo.
Nedidelės netesybos už sutarties vienašališką nutraukimą galėtų būti priteisiamos, jeigu jos neviršytų paslaugų teikėjo nuostolių dėl sutarties nutraukimo - išlaidų, kuriaspaslaugų teikėjas padarė norėdamas įvykdyti sutartį iki pranešimo apie sutarties nutraukimą gavimo.
Gyvenamųjų patalpų nuoma
Norėtumėte verstis gyvenamųjų patalpų nuoma? o gal ja jau verčiatės? Paprasčiausia, jeigu nuomojate visą butą ar namą. Galima nuomoti ir atskirus kambarius (pvz. studentams), tačiau čia yra apribojimų. Negalima nuomoti tik pagalbinių patalpų (tualeto, virtuvės, sandėliuko ir pan.) - jomis dalinsis visi žmonės, kuriems bus išnuomoti kambariai.
Tačiau šiuos draudimus galima apeiti, jei nuomojate butą ar namą keliems žmonėms pasirašydamas vieną nuomos sutartį. Pavyzdžiui, galite išnuomoti vieną kambarį dviems draugams, kurie kartu ir susitars su jumis dėl sąlygų.
Jeigu susitariama dėl to, kada sutartis baigsis (pvz. “Nuoma vieneriems metams”), tai privaloma sutartį surašyti raštu. Tačiau jei dėl trukmės nesitariama, galima susitarti ir žodžiu (nieko nepasirašant).
Nuomos sutartyje turi būti nurodyti bent šie dalykai:
- adresas
- kambarių/patalpų skaičius
- plotas
- inžinerinė/techninė įranga
- naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygos
- nuomos mokestis ir mokėjimo terminai
- atsiskaitymų už komunalines paslaugas tvarka
Atsižvelgiant į tai, kad Lietuvos teisė neproporcingai gina nuomininkus, dažnai jokios nuomos sutartys nepasirašomos. Tokiu atveju ir nuomotojui, ir nuomininkui bus sunku įrodyti, kad nuomos sutartis sudaryta.
Nuomotojas šiuo atveju galės paprasčiau neteisėtai “išprašyti” nuomininką (kaip antai - pakeisdamas spyną), bet ir nuomininkas galės pabėgti neteisėtai nesusimokėjęs ar ką nors sugadinęs.
Nuomotojas, norėdamas verstis gyvenamųjų patalpų nuoma Lietuvoje, privalo atitinkamiems mokestiniams metams įsigyti verslo liudijimą, kuriame būtų nurodyta verslo rūšis - gyvenamosios paskirties patalpų nuoma neteikiant apgyvendinimo paslaugų (kaimo turizmo paslaugos arba nakvynės ir pusryčių paslaugos). Šiame verslo liudijime bus išvardyti visi butai, kurių nuoma bus verčiamasi, veiklos vykdymo laikotarpiai.
Jei verčiatės tik gyvenamųjų patalpų nuoma ir neturite kitokiai veiklai reikiamų verslo liudijimų, o privalomuoju sveikatos draudimu esate draudžiamas valstybės lėšomis ir/ar gaunate darbo užmokestį, už atitinkamą vertimąsi nuoma papildomų privalomojo sveikatos draudimo įmokų mokėti nereikia. Tačiau jei privalomuoju sveikatos draudimu nesate draudžiamas ir negaunate darbo ar kito jam prilyginto užmokesčio, kas mėnesį privalote valstybei mokėti 9 proc. nuo minimalios mėnesinės algos (MMA) dydžio įmokas, kas šiuo metu, MMA esant 300 EUR, sudaro 27 EUR.
Be šeimininko sutikimo nuomininkas negali pasikviesti ten gyventi kitų žmonių (tarkime, draugų). Įstatymai gina nuomininkus, todėl juos “išprašyti” ar pakelti nuomos kainą labai sunku.
Nors nuomos sutartis gali pasibaigti suėjus numatytam laikui, ji nesibaigia automatiškai! Neturite teisės “išprašyti” esamo nuomininko vien tam, kad susirastumėte naują, kuris nemokės daugiau, nei būtų mokėjęs senasis nuomininkas.
Tuo tarpu jeigu nuomininkas norės išsikraustyti, jis tik privalės pranešti jums prieš 1 mėnesį. Nesvarbu, kad buvo numatyta, kad sutartis galios 1 metus - vis tiek galės išsikraustyti po mėnesio ir nuo tada nebemokėti nuomos.
Jeigu nuomininkas elgiasi netinkamai, galite nustoti jam nuomoti butą, be to, nebeprivalote pratęsti sutarties, net jei nuomininkas norėtų likti jūsų bute.
Jei kažką pagerino, nuomininkas gali pagerinimus pasiimti sau, bet tik jeigu juos įmanoma pasiimti nieko nesugadinant; kitu atveju pagerinimai atitenka nuomotojui. Pavyzdžiui, jei nuomininkas pakabino naują šviestuvą, gali jį nusiimti ir išsivežti (ir vėl užkabinti seną šviestuvą), bet jei uždažė atsilupusią sieną tai, aišku, dažų neatsiims.
tags: #sutarties #gincijimas #isigijus #administracines #patalpas #vietoje