Nekilnojamojo Turto Pardavimas Lietuvoje: Viskas, Ką Turite Žinoti

Nusprendus parduoti nekilnojamąjį turtą, labai svarbu pasiruošti pardavimo procesui. Pirmiausia, susipažinkime su pagrindiniais aspektais, kurie padės jums sėkmingai parduoti savo turtą.

Mokesčiai Parduodant Nekilnojamąjį Turtą

Pirmiausiai pakalbėkime apie atvejus, kada nekilnojamojo turto pardavimo pajamos nėra apmokestinamos: 10 metų turto nuosavybės terminas. Jeigu nekilnojamąjį turtą nuosavybėje išlaikėte daugiau kaip 10 metų GPM (gyventojų pajamų mokestis) mokėti nereikia. Atkreipkite dėmesį į tikslią datą, kuomet įsigijote turtą, nes šis terminas skaičiuojamas nuo tikslios įsigijimo dienos.

Skelbimų Portalai

Dažnai iš klientų išgirstu klausimą, kur talpinti parduodamo turto skelbimą, kad šis geriausiai pasiektų potencialius pirkėjus. Jeigu kalbant apie specializuotus nekilnojamojo turto skelbimų portalus, jų turime keturis:

• Domoplius.lt
• Kampas.lt
• Ntzemelapis.lt
• Aruodas.lt

Remiantis GoogleTrends statistika, pagal paieškų skaičių aruodas.lt kitus portalus lenkia pora kartų. Kodėl kalbu tik apie specializuotas svetaines?

Preliminarioji Sutartis

Letuvos Respublikos civilinio kodekso 6.165 straipsnį, preliminariąja sutartimi laikoma šalių sutartis, pagal kurią jos susitaria ateityje sudaryti pagrindinę sutartį joje nustatytomis sąlygomis. Todėl preliminariosios sutarties tikslas - sujungti žodinius susitarimus, kad pasirašant notarinį dokumentą nekiltų painiavos.

Dokumentai, Reikalingi Parduodant Butą

Pirmas žingsnis - dokumentai, reikalingi turto pardavimui. Tinkamai paruošti dokumentai padės išvengti pardavimo proceso trikdžių ir papildomų rūpesčių. Pagrindiniai dokumentai reikalingi parduodant butą:

1. Pirmas dokumentas, be kurio pardavimo procesas negali prasidėti - pirkėjų ir pardavėjų galiojantys asmens dokumentai.
2. Pirmasis reikalingas dokumentas yra nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išrašas. Jį galima gauti internetu, prisijungus prie Registrų centro savitarnos . Šiame išraše pateikiama informacija apie objektą, nuosavybės teisę, taip pat pažymėti galimi apribojimai. Ties 7 punktu „juridiniai faktai“ pažymima jeigu butas yra įkeistas, suvaržyta disponavimo teisė, areštuotas ar kita.
3. Sekantis žingsnis yra nuosavybės teises į turtą įrodantis dokumentas. Kokio dokumento reikės, galima matyti Registrų centro išrašo 4 punkto dalyje „įregistravimo pagrindas“.
4. Kitas reikalingas dokumentas yra nekilnojamojo daikto kadastrinė matavimų byla. Ji perduodama keičiantis savininkams. Tačiau jei jos neturite, galite kreiptis į Registrų centrą ir gauti dublikatą. Jeigu patalpose buvo daryti išplanavimo pakeitimai, tokie kaip sienų griovimas ar pastatymas, bus reikalinga nauja kadastrinė byla ir galbūt projektas.

Tai yra pagrindiniai dokumentai, reikalingi norint parduoti nekilnojamąjį turtą.

Pardavimas Gyvenant Užsienyje

Nekilnojamojo turto pardavimo procesas, kaip pastebi nekilnojamojo turto brokeriai, gali užtrukti iki 6 mėnesių. Praėjo pusė metų, tačiau vis dar nepavyko rasti pirkėjo? O galbūt norite pagreitinti pardavimo procesą? Net jei gyvenate Australijoje ar JAV, parduoti savo turtą negrįžtant į Lietuvą galima kur kas paprasčiau nei įsivaizduojate. Vienintelis dalykas, kurį turite padaryti - pasirinkti patikimą ir profesionalų žmogų šiam darbui atlikti. Jeigu pasirinksite draugą ar giminaitį padėti šioje situacijoje, būtinai iš anksto susitarkite visas detales: nuo turto kainos, derybų iki atsilyginimo už darbą.

Nekilnojamojo Turto Brokeris

Kai brokerių Lietuvoje yra tokia gausybė, išsirinkti su kuo dirbti būna išties sunku. Dažnai tai priklauso ne tik nuo brokerio rezultatų, bet ir nuo to, kaip jums sekasi su šiuo žmogumi bendrauti. Ne paslaptis, kad visų mūsų bendravimas yra skirtingas ir ne su visais sekasi sutarti.

Žemės Ūkio Paskirties Žemės Pardavimas

Norint parduoti žemės ūkio paskirties sklypą, nuo 2018 m. priimto įstatymo, jūs pirmiausiai privalote apie tai informuoti Nacionalinę žemės ūkio tarnybą, kad gautumėte jų leidimą parduoti. Tarnybai turite pateikti prašymą, kuriame nurodysite savo parduodamo sklypo kainą. Kaina yra nurodoma tam, kad būtų išvengiama spekuliacijos. Tuomet NŽT pasiūlys jūsų sklypą pirkti asmenims, turintiems pirmumo teisę pirkti.

Naujos Statybos Būsto Pasirinkimas

Kai renkatės būstą tokioje aktyvioje nekilnojamojo turto rinkoje labai svarbu išsirinkti tinkamą projektą, kad vėliau nereikėtų sukti galvos dėl nepriduoti pastato, netvarkingų dokumentų ar nuostolio. Svarbiausi kriterijai renkantis naujos statybos butą. Dalinuosi kriterijais, kurie mano nuomone yra svarbiausi renkantis naujos statybos butą:

• Projekto lokacija. Įvertinkite susisiekimą, infrastruktūrą, aplink esančius namus bei sklypus, apšvietimą.

Teismo Leidimas Parduodant/Perkant Turtą

Jei turite mažamečių vaikų ir planuojate pirkti arba parduoti nekilnojamąjį turtą, be įvairiausių kitų dokumentų, jums greičiausiai prireiks ir tesimo leidimo. Tai nėra pats lengviausias procesas, nes neteisingai užpildytas prašymas arba nepateikti visi reikalingi dokumentai, gali užtęsti jūsų sandorį ilgam laikui.

Nekilnojamojo Turto Vertinimas

Nekilnojamajam turtui taikoma specialaus vertinimo procedūra - nekilnojamasis turtas gali būti vertinamas rinkos vertės pagrindu siekiant sužinoti rinkos kainą, už kurią nekilnojamasis turtas galėtų būti parduodamas vertinimo dieną, taip pat gali būti vertinamas remiantis žinybiniais instituciniais (ne rinkos) metodais, pavyzdžiui, vertė nustatinėjama atliekant buhalterinę apskaitą, kadastrinį vertinimą, deklaruojant ar apmokestinant turtą ir kita.

Nekilnojamojo turto vertė nustatoma taikant šiuos metodus:

• Lyginamosios (pardavimo kainos analogų)
• Atkuriamosios (išlaidų, būtinų atkurti nekilnojamąjį turtą, apskaičiavimas)
• Naudojimo pajamų (vertė nustatoma kapitalizuojant iš nekilnojamojo turto gaunamas pajamas)
• Ypatingosios (taikomas unikalioms meno ar istorijos vertybėms) vertės metodą.

Nekilnojamasis turtas dažniausiai vertinamas, kai jis parduodamas, perduodamas kaip nepiniginis įnašas, mainomas, dovanojamas, paveldimas, apdraudžiamas, apmokestinamas, įkeičiamas, išnuomojamas, pripažįstamas bešeimininkiu ir kita.

Nekilnojamojo turto vertinimas atliekamas remiantis sutartimis ar įmonės (įstaigos, organizacijos), kurios vidaus reikmėms ir tiesioginėms funkcijoms įgyvendinti reikalingas turto vertinimas, pavedimu.

Nekilnojamojo Turto Reguliavimas Lietuvoje

Lietuvoje nekilnojamojo turto teisinį reguliavimą apibrėžia įvairūs įstatymai ir institucijos:

• Pagal Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymą (2005) nekilnojamasis turtas apmokestinamas nekilnojamojo turto mokesčiu.
• Pagal Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymą (1999, nauja redakcija įsigaliojo 2012) turto vertinimo subjektais laikomi užsakovai ir turtą vertinančios įmonės, taip pat vyriausybės ar miestų (rajonų) valdybų (merų) įgaliotos institucijos.
• Nekilnojamojo turto registrą tvarko Registrų centras, pavaldus Teisingumo ministerijai.

Būsto Kainos Nustatymas

Parduodamo būsto kainos nustatymas yra vienas svarbiausių žingsnių sėkmingo pardavimo link. Nepagrįstai didelės kainos būstą, sunku parduoti todėl, nes atliekamas nekilnojamojo turto vertinimas, kuris yra reikalingas banko paskolai gauti, o jei norima kaina nekilnojamas turtas nebūna įvertinamas, pirkėjui reikalingi papildomi pinigai susimokėti skirtumui tarp perkamo nekilnojamojo turto kainos bei tos kuri užfiksuota vertinime. Tokiais atvejais faktiškai pirkėjams reikia ne 15-20 procentų pradinio įnašo nekilnojamam turtui įsigyti, o 25-40 procentų. O kaip visi suprantame ta potencialių pirkėjų grupė, kuri perka pirmąjį būstą, dažniausiai ir taip sunkiai būna susitaupiusi tuos 15-20 procentų.

Priežastys, dėl kurių pardavėjai nusistato klaidingą kainą, tai būdas, kaip jie tai daro. Dažniausias nekilnojamojo turto kainas nusistato peržiūrėdami skelbimus, kuriuose yra siūlomi pirkti panašūs būstai. Nusprendžia kiek kainuoja jų būstas, ir tada dar prie tos kainos prideda sumą, kurią nuleis derybų metu. Bet skelbimų portaluose yra tik pageidaujamos kainos, kurias norėtų pardavėjai gauti. Klaidingi sprendimai dažniausiai kainuoja.

Kaip pavyzdys: nusistatėme būsto kainą didesnę 15 procentų nei esama rinkos kaina, įdėjome skelbimą, sulaukėme skambučių ar net norinčių apžiūrėti, tačiau norinčių pirkti neatsirado ir praėjus savaitei daugiau niekas nebeskambina. Pardavėjai pradeda kaina mažinti, o kadangi ji stipriai per aukšta startinėje pozicijoje, tai mažinti tenka keliolika kartų, o tokiu būdu rinkai siunčiama žinutė, kad labai reikia parduoti.

Pasiruošimas Pardavimui

Nusprendus parduoti savo būstą svarbu tinkamai jį paruošti. Labai didelę įtaką pirkėjams daro būsto išvaizda, tvarka, švara, kitaip sakant - vizualinė patirtis. Pirmiausiai reiktų pradėti nuo nereikalingų daiktų atsikratymo. Tai padės padidinti būsto erdvę ir sudarys tvarkos įspūdį. Perkrautos lentynos ir gausybė daiktų butą daro senamadišku. Jei balkoną naudojate kaip sandėliuką ir kaupiate ne visada reikalingus daiktus, puiki proga jų atsikratyti. Taip pat pažiūrėkite ar kambariuose nėra jau nebeveikiančių buities prietaisų, įvairių žurnalų, laikraščių, kitų nebereikalingų asmeninių daiktų.

Kitas svarbus žingsnis yra sutvarkyti nežymius būsto trūkumus. Tai gali būti atšokę dažai ar tapetai, netvarkingos grindjuostės, kabantys laidai lubose, pelėsis, blogas kvapas ir pan. Taip pat jeigu turite naminių gyvūnų, būtų gerai juos išvesti į lauką, o jei tokios galimybės neturite, tada gerai išvėdinkite namus.

Pandemijos Įtaka Nekilnojamojo Turto Rinkai

2020 m. pasaulį užklupusi pandemija daugumai sukėlė nemažai permainų, privertė iš naujo permąstyti prioritetus ir pakeisti gyvenimo būdą. Įvairūs ekspertai prognozavo skirtingų ekonomikos sektorių nuosmukį ar augimą. Nekilnojamojo turto sektorius - ne išimtis. Dauguma tikėjosi, kad sustojus judėjimui, sustos ir nekilnojamojo turto kainų augimas ir kainos sumažės. Deja, taip nenutiko. Buvo manančių, kad būsto rinką ištiks 2008-2009 m. likimas, bet to nebuvo. Visų pirma, 2020 m. nebuvo finansų krizės, tad kainos NT rinkoje liko nepaveiktos. Taip pat gelbėjo valstybės parama verslui ir gyventojams, siekiant apsaugoti ekonomiką nuo verslų bankrotų ir nedarbo šuolio.

Nors 2020 m. Lietuvos ekonomika (BVP) smuko -1,5 proc., tačiau tai buvo vienas geriausių rezultatų susiklosčius pandeminei situacijai. Lietuvos BVP struktūra yra santykinai palankesnė, nes nėra priklausoma nuo konkrečių ekonomikos sektorių, kaip pvz. Taip pat NT kainų kilimui įtaką daro didėjanti būsto paklausa. Karantino metu žmonės daug laiko praleido namuose ir atsirado poreikis didesniam, erdvesniam, patogesniam būstui. Išaugo poreikis individualiems namams su žemės sklypu. Taip pat prie paklausos didėjimo prisidėjo grįžtantys emigrantai. Pernai daugiau lietuvių grįžo į šalį, nei išvyko gyventi į užsienį, be to padidėjo imigracija iš kitų šalių kaip Baltarusija ir Ukraina.

Taigi, žvelgiant į gerėjančias ateities ekonomines perspektyvas - masinį vakcinavimą, tikimasi, kad ekonominiai rodikliai grįš į ankstesnes vėžias. Pagal Lietuvos banko prognozes, 2022 m. prognozuojama, kad Lietuvos BVP padidės 5,1 proc. Tai lems augančias gyventojų pajamas, nedidelę ekonomikos nuosmukio tikimybę. Tad mažai tikėtina, kad aktyvumas nekilnojamojo turto rinkoje artimiausiu metu sumažės. Priešingai, kainos tik augs (2022 m. prognozuojama 1,9 proc.

tags: #straipsniai #apie #turta