Nuo šių metų vasario pradžios įsigaliojo žemės ūkio ministro įsakymu patvirtinta Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų, parduodamų ar išnuomojamų ne aukciono būdu, administravimo metodika, kurioje aiškiai aprašyta tvarka, kaip turi būti nustatomas valstybinės žemės sklypo dydis, reikalingas statiniams eksploatuoti.
Šiame straipsnyje aptarsime žemės sklypo plano reikalavimus, sklypo dalių atidalinimą, naudojimosi tvarkos nustatymą ir kitus svarbius aspektus, susijusius su žemės sklypų valdymu ir pertvarkymu Lietuvoje.
Minimalūs žemės sklypo dydžio reikalavimai
Mažiausias valstybinės žemės sklypo dydis, reikalingas statiniams eksploatuoti, išskyrus kultūros paveldo objektus, turi būti nustatomas pagal formulę:
Smin = Astat + Spriež
Kur:
- Smin - mažiausias valstybinės žemės sklypo dydis, kurį sudaro statinio užimamas plotas ir statiniui prižiūrėti (prie jo privažiuoti, prieiti) reikalingas plotas.
- Astat - statinio užimamas plotas, kuris atitinka statinio konstrukcijų (taip pat ir išsikišusių konsolinių konstrukcijų, stogo konstrukcijų, balkonų ir kt.) projekciją į žemės paviršių.
- Spriež - statiniui prižiūrėti reikalingas plotas (kvadratiniais metrais).
Statinio priežiūrai reikalingas plotas
Statiniui prižiūrėti reikalingas žemės sklypo plotas apskaičiuojamas pagal formules, atsižvelgiant į statinio plotą:
- Iki 250 m2 ploto statiniams: Spriež = 6 √Astat · 2,00
- 250 m2 ir didesnio ploto statiniams: Spriež = 6 √Astat · 3,00
- 2 000 m2 ir didesnio ploto statiniams: Spriež = 6 √Astat · 10,00
Mažesnio ploto valstybinės žemės sklypas gali būti parduodamas ar nuomojamas tik tuo atveju, jeigu dėl žemės sklypo gretimybių nėra galimybės suformuoti didesnio žemės sklypo.
Kultūros paveldo objektai
Kultūros paveldo objektams, įrašytiems į Lietuvos Respublikos nekilnojamųjų kultūros vertybių registrą, žemės sklypo dydis, reikalingas statiniams eksploatuoti, nustatomas pagal nekilnojamojo kultūros paveldo apsaugos specialiojo teritorijų planavimo dokumentus.
Šia metodika turi būti vadovaujamasi rengiant teritorijų planavimo dokumentus ar žemės valdos projektus, nagrinėjant pateiktus prašymus parduoti ar išnuomoti ne aukciono būdu statiniams ir įrenginiams eksploatuoti reikalingą valstybinės žemės sklypą ar jo dalį arba tikrinant, kaip valstybinės žemės sklypų nuomininkai vykdo sąlygas, numatytas valstybinės žemės nuomos sutartyse.
Žemės sandorių forma ir planai
Pagal Lietuvos Respublikos įstatymus, žemės sandorių formą nustato Civilinis kodeksas ir Žemės įstatymas. Prie žemės sandorių privalo būti pridedamas žemės sklypo planas, o kai žemės sklypas nuomojamas arba perduodamas neatlygintinai naudotis iki 3 metų, - žemės sklypo planas arba žemės sklypo schema.
Žemės sklypai sujungiami, padalijami, atidalijami ar atliekamas jų perdalijimas sudarant notariškai tvirtinamą sutartį, išskyrus atvejus, kai pertvarkomas vienam asmeniui priklausantis žemės sklypas (-ai), laikantis Civilinio kodekso, šio ir kitų įstatymų reikalavimų ir apribojimų.
Žemės sklypo dalies perleidimas
Kai žemės savininkas perleidžia dalį žemės sklypo, prieš sudarant perleidimo sutartį, žemės sklypas gali būti padalijamas, perleidžiama žemės sklypo dalis suformuojama ir įregistruojama Nekilnojamojo turto registre kaip atskiras žemės sklypas arba gali būti perleidžiamos nuosavybės teisės į žemės sklypo dalį, šios dalies neatidalijant.
Bendra nuosavybė ir statinių eksploatavimas
Nuosavybės teisę į žemės sklypo, reikalingo statiniui ar įrenginiui eksploatuoti, dalį bendroje nuosavybėje, reikalingą jo nuosavybės teise turimai statinio ar įrenginio daliai eksploatuoti, bendraturtis gali perleisti tik kartu su nuosavybės teise į statinio ar įrenginio dalį (butą ar kitą patalpą).
Perleidžiant butą ar kitą patalpą daugiabučiame gyvenamajame name, kartu turi būti perleidžiama ir nuosavybės teisė į bendrąja nuosavybe esančią žemės sklypo dalį, reikalingą šiam butui ar kitai patalpai daugiabučiame gyvenamajame name eksploatuoti, jeigu ši žemės sklypo dalis nuosavybės teise priklauso buto ar kitos patalpos perleidėjui.
Sujungiamų žemės sklypų savininkai, sudarydami sutartį dėl žemės sklypų sujungimo, privalo patvirtinti, kad į sujungiamus žemės sklypus tretieji asmenys neturi jokių teisių, išskyrus atvejus, kai sujungiamų žemės sklypų savininkai sutinka tapti žemės sklypo, į kurį tretieji asmenys turi teises, įregistruotas Nekilnojamojo turto registre, bendraturčiais.
Perleidžiant statinį ar įrenginį, esantį šiam statiniui ar įrenginiui eksploatuoti suformuotame valstybinės žemės sklype, už kurį sumokėta teisės aktų nustatyta tvarka, tačiau valstybinės žemės pirkimo-pardavimo sutartis nesudaryta, statinį ar įrenginį įgyjantis asmuo, išskyrus asmenis, kurie pagal įstatymus negali įgyti nuosavybės teisės į žemę, kartu su nuosavybės teise į statinį ar įrenginį įgyja teisę sudaryti valstybinės žemės sklypo, reikalingo statiniui ar įrenginiui eksploatuoti, pirkimo-pardavimo sutartį.
Trys būdai spręsti situaciją, kai įsigyjama tik dalis žemės sklypo
Yra trys situacijos sprendimo būdai - sklypo dalių atidalinimas, naudojimosi tvarkos parengimas arba galima tiesiog nedaryti nieko. Apie paskutinį variantą detaliau rašyti nereikia, nes kai parduodama sklypo dalis, kuri yra apibrėžta tik skaičių išraiška, paprastai reiškia, kad gali tekti įdėti labai daug pastangų ir pinigų, kol bet koks vystymas tokiame sklype bus įmanomas.
Geriausias sprendimas - žemės sklypo dalies atidalinimas
Geriausias sprendimas - žemės sklypo dalies atidalinimas. Tačiau jis ne visuomet yra paprastai ir lengvai įgyvendinamas. Sunkiausia dalis - susitarimas su sklypo bendraturčiais. Reikės ne tik nuspręsti dėl sklypo padalinimo schemos, bet ir dėl įvažiavimų į būsimus sklypus bei kitų klausimų. Paprastai žemės sklypo dalių atidalinimas įgyvendinamas rengiant žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo procedūrą. Visas šis procesas gali būti pradedamas tik susitarus bendraturčiams dėl visų aukščiau aprašytų detalių. Taip pat svarbu paminėti, kad sklypų atidalinimą ne visuomet leidžia teritorijų planavimo dokumentai ar kiti teisės aktai.
Naudojimosi žemės sklypu tvarkos nustatymas
Gerokai paprastesnis sprendimas už aukščiau aprašytą atidalinimą - naudojimosi žemės sklypu tvarkos nustatymas. Ši tvarka aiškiai apibrėžia konkrečiomis sklypo dalis, kuriomis gali naudotis bendraturčiai, taip pat ką tose dalyse galima ar ko negalima daryti. Visa procedūra pakankamai nesudėtinga. Visų pirma, turi būti parengtas tikslus žemės sklypo planas su pažymėtomis sklypo dalimis, taip pat tekstinė dalis, kurioje aprašyta naudojimosi tvarka. Tuomet šis dokumentas yra tvirtinamas notarine tvarka ir registruojamas Nekilnojamojo turto registre.
Turbūt didžiausias naudojimosi tvarkos trūkumas yra toks, kad užstatymo rodikliai yra skaičiuojami ne kiekvienai sklypo daliai atskirai, bet visam sklypui. Pavyzdžiui, teritorijų planavimo dokumentuose nustatytas užstatymo intensyvumas leidžia sklype pastatyti 1000 kvadratinių metrų bendrojo ploto pastatus.
Svarbu atkreipti dėmesį, kad bendra daline nuosavybe valdomame sklype norint pradėti statybą teks gauti visų bendraturčių sutikimus. Siekiant apsisaugoti nuo nesutarimų, visuomet siūlome iš anksto susitarti su sklypo bendraturčiais visais galimais statybos klausimais. Jie gali būti aiškiai reglimentuoti ir naudojimosi tvarkoje. Ją rengiant svarbu kuo detaliau apgalvoti visus galimus ateities scenarijus, taip pat ir bendraturčių pasikeitimo galimybę. Svarbu žinoti, kad naudojimosi tvarka nenustoja galioti perleidus sklypo dalį.
Naudojimosi tvarka gali ne tik padėti išspręsti galimus bendraturčių nesutarimus, tačiau ir padidinti jūsų sklypo dalies vertę, jei nuspręstumėte ją parduoti. Žinoma, atskiras sklypas be kitų bendraturčių visais atvejais bus geresnis variantas už sklypo dalį, nes visų galimų gyvenimo atvejų naudojimosi tvarka apibrėžti neįmanoma.
Visais atvejais prieš perkant žemės sklypo dalį su naudojimosi tvarka ar be jos, rekomenduojame kaip įmanoma detaliau išanalizuoti sklypo, teritorijų planavimo dokumentus ir bendrą situaciją. Atlikus šiuos namų darbus galite išvengti labai nesėkmingų ilgalaikių investicijų.
Žemės sklypo ploto dalių, skirtų statiniams eksploatuoti, nustatymas
Žemės sklypo ploto dalių nustatymas - tai procedūra, atliekama vadovaujantis Metodikos ir Taisyklių nuostatomis, kai formuojami kitos paskirties valstybinės žemės sklypai, parduodami ar išnuomojami ne aukciono būdu prie naudojamų pastatų ar įrenginių. Šio proceso metu parengiamas planas, kuriame tiksliai nustatomos žemės sklypo dalys, būtinos pastatams ar įrenginiams eksploatuoti. Tai užtikrina, kad valstybinės žemės įsigijimas ar nuoma būtų teisiškai pagrįsti, o naudojimas - aiškiai apibrėžtas.
Kas tai yra?
Žemės sklypo ploto dalių nustatymas - tai speciali procedūra, taikoma tais atvejais, kai fiziniai ar juridiniai asmenys siekia įsigyti arba išsinuomoti valstybinės žemės sklypus, esančius prie jų naudojamų pastatų ar kitų statinių. Pagal galiojančią teisinę tvarką tokie sklypai parduodami ar nuomojami ne aukciono būdu, tačiau tik tiek, kiek reikia esamiems pastatams ar įrenginiams eksploatuoti.
Procedūros esmė - matininkai parengia planą, kuriame aiškiai pažymimos žemės sklypo dalys, tiesiogiai reikalingos konkretiems pastatams ar įrenginiams. Tokiu būdu nustatomas tikslus žemės plotas, kurį savininkas ar naudotojas gali įsigyti nuosavybėn arba nuomoti.
Ar šis procesas privalomas?
Taip. Be šio nustatymo neįmanoma sudaryti sutarties dėl valstybinės žemės pardavimo ar nuomos prie pastato.
Kas rengia planus?
Planus rengia formavimo ir pertvarkymo projekto kvalifikaciją turintys projektų rengėjai, vadovaudamiesi Lietuvos Respublikos aplinkos ministro patvirtinta Metodika ir Vyriausybės nutarimu Nr. 260.
Kokie dokumentai reikalingi?
Reikalingas nuosavybės teisės į pastatą įrodymas (RC išrašas), esamo žemės sklypo ar jo dalies planas, topografinė nuotrauka bei kiti su nuosavybe susiję dokumentai.
Kodėl tai naudinga savininkui?
Ši procedūra užtikrina, kad nuosavybė į pastatą bus susieta su aiškiai nustatyta žemės dalimi, pašalina galimus ginčus su kaimynais ar valstybe, suteikia galimybę laisvai disponuoti tiek pastatu, tiek žeme (pardavimas, įkeitimas bankui, rekonstrukcija).
Sklypo padalijimo būdai
Yra du pagrindiniai sklypo padalijimo būdai:
- Padalijimas nekeičiant žemės paskirties ir būdo.
- Padalijimas keičiant žemės paskirtį ir būdą.
Sklypo padalijimas formavimo ir pertvarkymo projektu žymiai pigesnis ir greitesnis procesas, bet galimas tik tada kai tą leidžia savivaldybės bendrasis planas. Tuo tarpu padalijimas bendruoju planu žymiai brangesnis ir ilgesnis procesas, tačiau jei savivaldybės bendrajame plane numatyta, kad dalinti galima tik detaliuoju planu kitokio pasirinkimo neturėsite. Jei jūsų sklypas buvo anksčiau formuotas ar dalintas detaliuoju planu, tokiu atveju dalijimas bus galimas tik detaliojo plano korekcija (jei tas įmanoma dėl užstatymo tankio ir minimalaus sklypo dydžio). Detaliuosius planus rengia architektai.
Sklypo padalijimo žingsniai
Štai pagrindiniai žingsniai, kuriuos reikia atlikti norint padalinti sklypą:
- Leidimas vykdyti sklypo padalijimo projektą (formavimo ir pertvarkymo projektą): žpdris sistemoje pildomas prašymas dėl formavimo pertvarkymo projekto rengimo.
- Geodezinių matavimų planas: reikalingi kadastriniai matavimai LKS-94 sistemoje. Sklypo ribos ir plotas turi būti tikslūs.
- Topografinis planas: Urbanizuotoje teritorijoje daugeliu atveju reikės topografinio plano.
- Pasikonsultuokite su specialistais: prieš pradedant, vertinga pasitarti su projektuotoju ar toks projektas apskritai įmanomas, kokie kiti niuansai gali iškilti.
- Gaukite leidimus: užpildykite prašymą žpdris sistemoje ir gaukite leidimą sklypo padalijimui (formavimo ir pertvarkymo projektui).
- Pasirašykite sutartį su projektuotoju. Jis turėtų tinkamai pakonsultuoti, parinkti ir suderinti sprendinius po padalijimo.
- Registruokite pakeitimus: atlikę padalijimą, nepamirškite užregistruoti pakeitimų.
Taip pat svarbu atkreipti dėmesį į sklypo reljefą, susisiekimo galimybes bei inžinerinių tinklų prieinamumą - tai gali turėti įtakos tiek pačiam padalijimo procesui, tiek būsimiems sklypo naudojimo planams. Prieš pradėdami verta pasidomėti, ar yra apribojimų, susijusių su kultūros paveldu, saugomomis teritorijomis ar kitomis specialiosiomis žemės naudojimo sąlygomis.
Teisminė praktika
Byloje kilo abejonių dėl Kitos paskirties valstybinės žemės sklypų, parduodamų ar išnuomojamų ne aukciono būdu, administravimo metodikos 6, 10 ir 11 punktų, nustatančių be aukciono parduodamo ar išnuomojamo valstybinės žemės sklypo, būtino statiniams pagal jų tiesioginę paskirtį eksploatuoti, dydžio apskaičiavimo tvarką, atitikties aukštesnės galios teisės aktui - Žemės įstatymui.
Remiantis Metodikos 10 punktu, valstybinės žemės plotas, viršijantis apskaičiuotą (pagal formulę) mažiausią valstybinės žemės sklypo dydį, gali būti priskiriamas prie esamiems statiniams eksploatuoti reikalingo valstybinės žemės ploto, jeigu yra naudojamas su statinio eksploatacija susijusiems poreikiams tenkinti ir neviršija 10 procentų pagal formulę apskaičiuoto valstybinės žemės ploto.
Individualios bylos duomenimis, pagal formulę apskaičiuota valstybinės žemės sklypo dalis sudarė 837 kv. m, kuri, statinių savininko teigimu, neužtikrina racionalaus, protingo ir realaus statinių naudojimo, kadangi valstybinėje žemėje esančių statinių užimamas plotas siekia 469,36 kv. m, o statinių eksploatavimui lieka vos 367,65 kv. m žemės dalis, kuri neužtikrina racionalaus patekimo (privažiavimo) prie statinių.
LVAT šioje byloje nurodė, jog pagal Metodikoje pateiktą formulę apskaičiuotas plotas laikomas būtinu bet kokios paskirties statiniui eksploatuoti, nepriklausomai nuo (faktinių) individualaus atvejo aplinkybių, tokių kaip statinio bei jo priklausinių išsidėstymas žemės sklype, aukštis, patalpų plotas, statinio forma, realiai naudojamas atitinkamas žemės plotas statiniui eksploatuoti ir pan.
Atsižvelgiant į tai, LVAT šioje byloje konstatavo, jog Metodikoje nustatytu teisiniu reguliavimu buvo paneigta Žemės įstatymo 10 straipsnio 5 dalies 1 punkte įtvirtinta pricipinė taisyklė, nustatanti, kad valstybinės žemės sklypai parduodami tokio dydžio, kuris būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal jų tiesioginę paskirtį.
tags: #statiniui #eksploatuoti #reikalingos #sklypo #plotas