Ruošiantis įsigyti žemės sklypą ar pradėti jo vystymo darbus, labai svarbu atkreipti dėmesį į jam taikomas specialiąsias žemės ir miško naudojimo sąlygas. Šios sąlygos nustato įvairius apribojimus ir reikalavimus, kurie gali turėti didelės įtakos planuojamai veiklai.
Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius aspektus, susijusius su specialiomis žemės ir miško naudojimo sąlygomis Lietuvoje, įskaitant jų nustatymo tvarką, dažniausiai pasitaikančius apribojimus ir patarimus, kaip išvengti problemų perkant ar vystant žemės sklypą.
Kaip Sužinoti apie Specialiąsias Sąlygas?
Paprastai šios sąlygos būna įrašytos nekilnojamojo turto registro išraše. Tačiau jame bus nurodyta tik žemės sklypo dalis, kurioje taikomi tam tikri apribojimai, paprastai apimantys ir statybą. Norint žinoti kur ir ką galima ar negalima statyti, būtina detaliai juos išnagrinėti.
Dažniausiai Pasitaikantys Apribojimai
Specialiosios žemės ir miško naudojimo sąlygos gali apimti įvairius apribojimus, susijusius su:
- Statyba
- Ūkine veikla
- Miško naudojimu
- Infrastruktūros objektų apsauga
- Aplinkosauga
Štai keletas dažniausiai pasitaikančių pavyzdžių:
Kelio Apsaugos Zonos
Teko susidurti su situacija, kai Vilniaus miesto ribose esančio žemės sklypo nekilnojamojo turto registro išraše buvo nurodyta, kad visas jo plotas patenka į kelio apsaugos zoną. Tokiu atveju negalima gyvenamųjų ir visuomeninių namų statyba, kurie nesusiję su transporto ir keleivių aptarnavimu. Vadinasi, norint statyti biurų pastatą kiltų keblumų.
Visu tuo remiantis, Specialiosiose žemės ir miško naudojimo sąlygose yra numatyta išlyga, kad kelių apsaugos zonas miestuose, kaimo gyvenamosiose vietovėse įstatymų nustatyta tvarka gali tikslinti Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo įstatyme numatyti planavimo organizatoriai, turintys teisę tvirtinti teritorijų planavimo dokumentus (bendruosius, detaliuosius, specialiuosius planus).
Vandens Telkinių Apsaugos Juostos ir Zonos
Labai dažnai tenka susidurti su vandens telkinių apsaugos juostomis ir zonomis. Jose statyba draudžiama arba smarkiai ribojama. Paprastai kyla neaiškumų, kurioje prie vandens telkinio esančio sklypo vietoje statyba yra galima. Tokiu atveju tenka kreiptis į matininkus, kad jie nustatytų tikslią apsaugos juostą, atliekant matavimus vietoje. Tai ne visada yra paprasta, kadangi tenka atsižvelgti į pakrantės šlaitus, nuolydžius ir pan.
Oro Uosto Apsaugos Zonos
Įdomu yra tai, kad visas Vilniaus miestas ir netgi dalis Vilniaus rajono patenka į Vilniaus oro uosto apsaugos zoną, kuri yra skaidoma į atskiras zonas. Šios zonos iš esmės skiriasi tuo, kad jose ribojamas pastatų aukštis, skaičiuojant nuo aerodromo kilimo ir tūpimo tako žemiausio slenksčio altitudės. Pavyzdžiui, labiausiai nutolusioje E apsaugos zonoje, į kurią patenka ir dalis Vilniaus rajono, negalima statyti aukštesnių nei 100 metrų pastatų ar įrenginių.
Inžinerinių Tinklų Apsaugos Zonos
Dažnai pasitaikantys atvejai - elektros ar kitų inžinerinių tinklų, pavyzdžiui, kanalizacijos, apsaugos zonos. Jos gali būti mažinamos tam tikromis kompensacinėmis priemonėmis arba šiuos tinklus iškeliant. Kartais tik iškėlimas tampa vienintele priemone, norint apskritai žemės sklype ką nors statyti.
Teko nagrinėti vieną brangų ir strategiškai geroje vietoje esantį sklypą, kurį kerta magistralinis kanalizacijos vamzdis. Tokio diametro vamzdžio apsaugos zona - po 10 metrų į abi puses nuo vamzdžio ašies. Patikrinus šiuos atstumu, pasidarė aišku, kad statyba čia jokiu būdu negalima. Teko rengti projektą, kurio pagrindu šis vamzdis iškeliamas už sklypo ribų. Sklypo vertė didelė, todėl tokius darbus vykdyti apsimokėjo. Tačiau taip būna tikrai ne visais atvejais.
Ar reikia statybų leidimo žemės ūkio paskirties žemėje statant pastatus iki 80m2?
Teisinis Reguliavimas
Šiuo metu galiojantis teisinis reguliavimas, nustatytas Žemės įstatyme, nurodo dvejopą specialiųjų žemės naudojimo sąlygų nustatymą - specialiąsias žemės naudojimo sąlygas nustato įstatymai ir Vyriausybės nutarimai.
Lietuvos Respublikos Seimas 2019 m. birželio 6 d. priėmė Lietuvos Respublikos specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymą Nr. Šiame įstatyme įtvirtinamas jame nurodytų teritorijų nustatymo ir specialiųjų žemės naudojimo sąlygų taikymo šiose teritorijose teisinis reguliavimas. Šiame įstatyme apibrėžtos visos taikytinos specialiosios žemės naudojimo sąlygas, todėl neturėtų likti kolizijų su kitais įstatymais ir jų įgyvendinamaisiais teisės aktais, turėtų būti užtikrintas sklandus ir skaidrus teritorijų planavimo dokumentų įgyvendinimas.
Įsigaliojus naujajam įstatymui turės būti panaikintas Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1992 m. gegužės 12 d. nutarimas Nr. Naujajame specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatyme nurodyta, kad sanitarinės apsaugos zonų (SAZ) dydį nurodo šis įstatymas arba ūkinės veiklos vykdytojo pasirinkimu šis dydis nustatomas atliekant poveikio visuomenės sveikatai vertinimą (PVSV) planuojamos ūkinės veiklos poveikio visuomenės sveikatai vertinimo ar planuojamos ūkinės veiklos poveikio aplinkai vertinimo (PAV) procesų metu. Įstatyme įtvirtinti sanitarinės apsaugos zonų nustatymo kriterijai ir būdai.
Patarimai Prieš Įsigyjant Žemės Sklypą
Prieš įsigyjant žemės sklypą siūlome patikrinti ir išanalizuoti visus galimus apribojimus. Gali pasitaikyti atvejų, kai jokia statyba iš viso negalima arba smarkiai ribojama. Taip pat yra buvę, kad nekilnojamojo turto registro išraše trūksta tam tikros informacijos arba turimas išrašas yra senas, t.y. specialiosios žemės ir miško naudojimo sąlygos atsirado vėliau.
Štai keletas patarimų, kurie padės išvengti nemalonių staigmenų:
- Išsamiai išnagrinėkite nekilnojamojo turto registro išrašą. Atkreipkite dėmesį į visas specialiąsias sąlygas ir apribojimus.
- Pasikonsultuokite su specialistais. Kreipkitės į matininkus, teisininkus ar kitus specialistus, kurie gali padėti išaiškinti specialiųjų sąlygų turinį ir galimą poveikį jūsų planams.
- Patikrinkite teritorijų planavimo dokumentus. Įsitikinkite, kad sklypo naudojimo paskirtis atitinka jūsų planus ir kad nėra jokių planuojamų infrastruktūros projektų, kurie galėtų apriboti jūsų veiklą.
- Apsilankykite sklype. Įvertinkite vietovės ypatumus, reljefą, vandens telkinius ir kitus veiksnius, kurie gali turėti įtakos statybai ar kitai veiklai.
Laikydamiesi šių patarimų, galėsite priimtiInformacinė lentelė apie specialiąsias žemės naudojimo sąlygas.
| Sąlygos Tipas | Apribojimai | Nustatymo Tvarka |
|---|---|---|
| Kelio apsaugos zonos | Statybos apribojimai, ūkinės veiklos ribojimai | Įstatymai, teritorijų planavimo dokumentai |
| Vandens telkinių apsaugos juostos ir zonos | Statybos draudimas arba ribojimas | Įstatymai, Vyriausybės nutarimai |
| Oro uosto apsaugos zonos | Pastatų aukščio apribojimai | Įstatymai, specialūs planai |
| Inžinerinių tinklų apsaugos zonos | Statybos apribojimai, ūkinės veiklos ribojimai | Įstatymai, techniniai reglamentai |