Šiame straipsnyje apžvelgiama daugiabučių namų valdymo problematika Lietuvoje, remiantis spaudos konferencijomis ir žiniasklaidos pranešimais. Nagrinėjami įstatyminiai aspektai, administratoriaus veiklos priežiūra ir kontrolė, taip pat gyventojų patirtys dėl netinkamo administravimo.
Įstatyminis reglamentavimas ir administratoriaus veiklos priežiūra
Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 4.84 straipsnio 8 dalis ir Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2022 m. rugsėjo 21 d. nutarimas Nr. 1 reglamentuoja daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų administratoriaus veiklą. 2023 m. gegužės 5 d. įsakymu Nr. 1 pripažintas netekusiu galios Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2015 m. gruodžio 14 d. įsakymas Nr.
Paslaugų, prekių ir darbų pirkimų tvarka: Paslaugų, prekių ir darbų, susijusių su daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administratoriaus administruojamu namu, pirkimų tvarkos aprašas (toliau - Aprašas) nustato daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administratoriaus (toliau - administratorius), veikiančio pagal Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatus, patvirtintus Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2001 m. gegužės 23 d. nutarimu Nr. 603.
Administratorių veiklos, susijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų jiems priskirtų funkcijų vykdymu, priežiūrą ir kontrolę atlieka savivaldybės.
Pirkimų vykdymo tvarka
Aprašas nustato daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administratoriaus vykdomų paslaugų, prekių ir darbų, susijusių su administruojamu namu, pirkimų tvarką, naudojantis Vyriausybės įsteigtos Centrinės perkančiosios organizacijos valdomomis ir administruojamomis informacinėmis sistemomis arba kitu būdu, kai nėra galimybės paslaugų, prekių ir darbų įsigyti naudojantis šiomis sistemomis, taip pat kai namo bendrojo naudojimo objektų gedimų, defektų šalinimo, avarijų lokalizavimo darbus administratorius privalo organizuoti nedelsiant, kad būtų išvengta pavojaus žmonių gyvybei, sveikatai ar aplinkai, arba galimi dideli materialiniai nuostoliai.
Apibūdinant pirkimo objektą, negali būti nurodytas konkretus modelis ar šaltinis, konkretus procesas ar prekės ženklas, konkreti kilmė ar gamyba, dėl kurių tam tikriems tiekėjams būtų sudarytos palankesnės sąlygos arba jų pasiūlymai būtų atmesti, išskyrus atvejus, kai neįmanoma tiksliai ir suprantamai apibūdinti pirkimo objekto. Tokiu atveju tiekėjams būtina nurodyti, kad yra priimtini savo savybėmis lygiaverčiai objektai.
Jei administratorius administruoja kelis namus, tų pačių prekių, paslaugų, darbų pirkimus jis gali sujungti į vieną pirkimą. Pirkimai skirtingiems namams išskiriami į atskiras pirkimo dalis ir kiekvienam namui sudaroma sutartis.
Administratorius gali sudaryti vieną sutartį, kai prekės ar namo priežiūros (statinio techninės priežiūros, šildymo ir karšto vandens sistemų priežiūros ir pan.) paslaugos perkamos vadovaujantis teisės aktų, reglamentuojančių pastatų, jų inžinerinių sistemų, potencialiai pavojingų įrenginių naudojimą ir priežiūrą, nuostatomis. Jei sudaroma viena sutartis, joje kiekvienam namui turi būti nurodyta pirkimo apimtis, išskiriant perkamas kiekvieno namo prekes, paslaugas sutarties priedo atskiruose punktuose arba skirtinguose šios sutarties prieduose.
Pirkdamas kitu būdu, administratorius vadovaujasi Civilinio kodekso 4.84 straipsnio 8 dalimi, kurioje nustatyta, kad bendrojo naudojimo objektų administratoriui draudžiama pirkti iš ūkio subjektų, kurie su juo sudaro susijusių ūkio subjektų grupę, kaip tai apibrėžta Lietuvos Respublikos konkurencijos įstatyme. Savininkai gali priimti sprendimą netaikyti šio draudimo. Šis draudimas taip pat netaikomas, kai susiję ūkio subjektai pateikia didžiausio ekonominio naudingumo pasiūlymą.
Namo bendrojo naudojimo objektų gedimų, defektų šalinimo, avarijų lokalizavimo darbus privaloma organizuoti nedelsiant, kad būtų išvengta pavojaus žmonių gyvybei, sveikatai ar aplinkai, arba galimi dideli materialiniai nuostoliai, jei pagal šių darbų kiekį jiems atlikti reikalingų prekių, paslaugų, darbų pirkimas skelbiamos apklausos būdu užtruktų per ilgai.
Pirkdamas neskelbiamos apklausos būdu (žodžiu ar raštu), administratorius apklausia tiek tiekėjų, kad būtų galima palyginti ir įvertinti ne mažiau kaip trijų tiekėjų pasiūlymus, kurie atitinka administratoriaus nustatytus minimalius reikalavimus, jei savininkai nenustatė ar nepasirinko kitokio apklausiamų tiekėjų skaičiaus.
Perkant neskelbiamos apklausos būdu (žodžiu ar raštu), tiekėjams nustatomas ne trumpesnis kaip 3 darbo dienų pasiūlymų pateikimo terminas, jei savininkai nenustatė kito.
Pirkdamas konkurso būdu, administratorius parengia pirkimo skelbimą pagal Aprašo 25.1-25.8 papunkčiuose nurodytus reikalavimus ir organizuoja jo publikavimą savininkų sprendimu nustatytu būdu. Jeigu tokio sprendimo savininkai nepriėmę, administratorius pirkimo skelbimą skelbia savo interneto svetainėje visiems interneto vartotojams ir tuo pačiu metu - pirkimų portaluose arba kitu savo pasirinktu žiniasklaidos būdu (Lietuvos laikraštyje (respublikiniame ar savaitraštyje), specializuotose interneto svetainėse ar kt.). Perkant šiuo būdu, tiekėjų pasiūlymams pateikti nustatomas ne trumpesnis kaip 10 darbo dienų terminas nuo pirkimo skelbimo paskelbimo, jei savininkai nenustatė kitokio termino.
Konkursas laikomas įvykusiu, jei gautas bent vieno tiekėjo pasiūlymas, atitinkantis administratoriaus nustatytus minimalius reikalavimus.
Konkurso rezultatams vertinti administratorius gali sudaryti pirkimo komisiją (toliau -komisija). Kai perkama namui, kurio savininkų sprendimu išrinktas savininkų atstovas ar atstovai, administratorius privalo sudaryti komisiją ir kviesti jį (juos) stebėtojo teise dalyvauti komisijos darbe.
Administratorius, vykdydamas pirkimus šiame skyriuje nurodytais būdais, siekdamas ekonomiškiausio rezultato, gali derėtis su tiekėjais dėl techninių, ekonominių, teisinių ir kitokių pasiūlymo sąlygų. Derybos vykdomos su visais tiekėjais, pateikusiais pirminius pasiūlymus, atitinkančius administratoriaus nustatytus minimalius pirkimo reikalavimus.
Administratorius, atrinkęs laimėjusį pasiūlymą, per 2 darbo dienas parengia Tiekėjų pasiūlymų vertinimo pažymą (Aprašo priedas) neskelbiamos apklausos (žodžiu ar raštu), skelbiamos apklausos ir konkurso, kai komisija nesudaroma, atveju. Konkurso atveju komisija, kai ji sudaroma, parengia posėdžio protokolą, kuriame įvertinami pasiūlymai ir nustatomas laimėjęs pasiūlymas.
Administratorius raštu gali prašyti tiekėjų paaiškinti jų pasiūlymus, bet negali prašyti, siūlyti ar leisti pakeisti pasiūlymo, pateikto apklausos ar konkurso metu, ar galutinio pasiūlymo, pateikto derybų metu, esmės - atlikti pakeitimų, dėl kurių pasiūlymas, neatitinkantis pirkimo dokumentų reikalavimų, taptų šiuos reikalavimus atitinkančiu pasiūlymu.
Administratorius bet kuriuo metu iki sutarties sudarymo turi teisę motyvuotai nutraukti pirkimo procedūras, jeigu atsirado nenumatytų aplinkybių, ir apie šį sprendimą ne vėliau kaip per 3 darbo dienas nuo jo priėmimo dienos turi pranešti visiems pasiūlymus pateikusiems tiekėjams, o jeigu pirkimo procedūros nutraukiamos iki galutinio pasiūlymo pateikimo termino - visiems pirkimo sąlygas ir (arba) pirkimo dokumentus turintiems tiekėjams.
Kai administratorius prekes, paslaugas, darbus perka įgyvendindamas savininkų sprendimą, prieš sudarydamas sutartį, Aprašo 35 punkte nurodytus dokumentus per 2 darbo dienas nuo jų sudarymo, paskelbia savininkams savo interneto svetainėje ir informuoja apie galimybę per 4 darbo dienas nuo šio paskelbimo pateikti administratoriui pretenziją dėl pirkimo ir (ar) jo rezultatų.
Sutartis ne vėliau kaip per 10 darbo dienų nuo laimėjusio pasiūlymo nustatymo dienos sudaroma su tiekėju, kurio pasiūlymas laimėjo, arba, kai kreipiamasi tik į vieną tiekėją, su vienintelį pasiūlymą pateikusiu tiekėju, kurio galutinis pasiūlymas atitinka administratoriaus nustatytus minimalius reikalavimus.
Sutartis jos galiojimo laikotarpiu gali būti keičiama neatliekant naujos pirkimo procedūros, jei sutarties pakeitimo tvarka ir sąlygos nurodytos šioje sutartyje pagal Aprašo 42.6 papunkčio reikalavimą. Apie sutarties keitimą savininkams ne vėliau kaip prieš 10 darbo dienų administratorius paskelbia savo interneto svetainėje.
Administratorius pirkimo dokumentus ir rezultatus skelbia Administravimo nuostatų nustatyta tvarka. Prekių, paslaugų, darbų pirkimo vykdymo dokumentus (pasiūlymus, jų vertinimo ir kitus su pirkimu susijusius dokumentus) jis saugo 5 metus po pirkimo pabaigos. Prekių, paslaugų sutartys, saugomos 5 metus nuo sutarties įvykdymo, darbų sutartys - 10 metų pasibaigus sutarčiai ar ilgiau, atsižvelgiant į darbų pobūdį ir jiems taikomus garantinius terminus, nustatytus Civilinio kodekso 6.698 straipsnyje.
Gyventojų patirtys ir savivaldybės reakcija
Šiaulių miesto savivaldybės administracijai net keletą metų teismuose teko įrodinėti, kad viena daugiabučių namų administravimo bendrovė piktnaudžiauja rinkdama mokesčius iš gyventojų. Šiaulių miesto savivaldybės administracijos direktorius Antanas Bartulis spaudos konferencijoje informavo, kad šiauliečiai už savo daugiabučių namų techninę priežiūrą galėjo permokėti tikrai nemenką sumą - 155-170 tūkstančių eurų.
Šiaulių miesto savivaldybės administracijos direktorius Antanas Bartulis žiniasklaidos atstovams pateikė informaciją, kad Šiaulių apygardos teismui visiškai patenkinus Šiaulių miesto savivaldybės administracijos apeliacinį skundą, iš UAB „Mano Būstas Šiauliai“ buvo priteista 8756 Eur permoka ir 4039 Eur bylinėjimosi išlaidų. Taip buvo užbaigtas nuo 2019 metų trūkęs ginčas tarp Šiaulių miesto savivaldybės administracijos ir UAB „Mano Būstas Šiauliai“.
Istorija prasidėjo 2018 metais, kai Šiaulių miesto savivaldybės Taryba, vadovaudamasi Aplinkos ministro įsakymu, patvirtino maksimalius daugiabučių gyvenamųjų namų techninės priežiūros tarifus. Daugiabučius administruojanti UAB „Mano Būstas Šiauliai“ šį Tarybos sprendimą ignoravo ir taikė savo nusistatytus tarifus.
Šiaulių savivaldybė nuosavybės teise valdo 353 butus 158 miesto daugiabučiuose gyvenamuosiuose namuose, kuriuos administravo UAB „Mano būstas Šiauliai“. Savivaldybė taip pat gaudavo didesnes sąskaitas. Paskaičiuota, kad mokėdama didesnį nei nustatyta techninės priežiūros mokestį už tuos 353 butus, Savivaldybė namų administratoriui turėjo permokėti 8,7 tūkstančio eurų.
Pažymėtina, kad UAB „Mano Būstas Šiauliai“ iš viso administruoja gerokai daugiau daugiabučių - net 293. „Savivaldybės administracijos nuomone tai buvo neteisėtas praturtėjimas ir ryškus gyventojų viešojo intereso pažeidimas, dėl kurio turėjo būti suteikta gyventojams reikalinga pagalba jų ekonominių interesų apgynimui“, - teigė A. Bartulis.
2020 metų gruodį Savivaldybė kreipėsi į Šiaulių apygardos prokuratūrą dėl viešojo intereso gynimo, tačiau buvo gautas atsakymas, kad viešojo intereso gynimo priemonės nebus taikomos. Pasitarus su meru Artūru Visocku, buvo nuspręsta sumokėti netinkamai paskaičiuotą didesnį techninės priežiūros tarifą, bei dar kartą inicijuoti teisminį procesą dėl permokos priteisimo. Šiam tikslui buvo nupirktos teisinės paslaugos iš advokatų kontoros.
Pirmi teismų sprendimai Savivaldybei buvo nepalankūs, bet nuspręsta eiti iki galo - 2023 m. gruodį Savivaldybės administracija pateikė apeliacinį skundą. 2024 m. vasario 19 d. sprendimu ieškinys buvo visiškai patenkintas.
„Savivaldybės administracijos laimėjo bylą prieš UAB „Mano būstas Šiauliai“ dėl neteisingai taikyto techninės priežiūros tarifo. 158 daugiabučių namų 353 butuose susidariusi 8756 Eur permoka buvo grąžinta. Tačiau tų pačių namų likusiems 6233 butams permoka ir šiandien nėra grąžinta.
Savivaldybės administracija prašo UAB „Mano būstas Šiauliai“ be teismų grąžinti 2019 m. permoką tiems daugiabučių gyventojams, kuriems už techninę priežiūrą buvo neteisingai pritaikytas paslaugos tarifas. To nepadarius vėl kreipsimės į Prokuratūrą dėl viešojo intereso apginimo. Noriu prokurorams palinkėti daugiau drąsos ginant miesto gyventojų interesus. Retorinis klausimas: kas už iniciatyvą nubaus prokurorą, jei jis maksimaliai išnaudos savo įgaliojimus ginant viešąjį interesą?
Ši istorija iliustruoja, kad valstybės institucijos nėra jautrios gyventojų viešajam interesui, o Savivaldybei reikėjo daug pastangų, kad pirma apgintų savo interesus ir taip parodytų neteisybės mastą. Su meru Artūru Visocku penkerius metus nenuleidome rankų patyrę penkis pralaimėjimus iš eilės, o kantriai dirbome toliau.
Kadangi Šiaulių m. savivaldybei buvo aktualus Aplinkos ministro įsakymo įgyvendinimas, 2018-11-08 d. Šiaulių miesto savivaldybės taryba sprendimu Nr. Administratoriaus UAB „Mano Būstas Šiauliai“ direktorė Roma Janušonienė ignoravo šį Tarybos sprendimą ir taikė pačios nusistatytus tarifus. Toks nepagrįstas tarifas buvo taikomas visus 2019 metus.
Kadangi 158 daugiabučių namų 6233 butų savininkai mokėjo visą sumą nurodytą sąskaitose, tai tikėtina jie permokėjo 155 -170 tūkstančius eurų.
2020 m. gruodžio 9 d. Šiaulių miesto savivaldybės administracija pareiškimu Nr. Šiaulių apygardos prokuratūros buvo prašoma įvertinti UAB ,,Mano būstas Šiauliai“ neveikimą, bei dėl to kylančias pasekmes ir ginti viešąjį interesą siekiant įpareigoti šią įmonę laikytis teisės aktų reikalavimų, bei atitinkamai techninės priežiūros išlaidas perskaičiuoti visiems daugiabučių namų butų savininkams ne didesniais nei Šiaulių miesto savivaldybės tarybos sprendimu Nr.
2022 m. vasario 2 d. sutartimi Nr. SŽ-135 dėl šios situacijos buvo nupirktos teisinės paslaugos iš advokatų kontoros Wint, šiuo metu - Noor. 2022 m. gruodžio 2 d. buvo pateiktas Šiaulių miesto savivaldybės administracijos ieškinys Vilniaus miesto apylinkės teismui, kuriuo prašyta priteisti permoką iš UAB „Mano būstas Šiauliai“.
2024 m. vasario 19 d. sprendimu civilinėje byloje Nr. e2A-95-1042/2024 Šiaulių apygardos teismas nusprendė tenkinti ieškovės (apeliantės) Šiaulių miesto savivaldybės administracijos apeliacinį skundą ir priteisė permoką bei bylinėjimosi išlaidas.
Kritika naujam įstatymo projektui
G. G. teigė, kad „Įstatymas yra rengiamas konkretiems asmenims ar įmonėms, galbūt yra kažkokie asmeniniai interesai.
„Nežiūrint į tai, po dešimties dienų skubos tvarka įstatymas atsiduria Seimo darbotvarkėje dėl priėmimo. Tada kažkokiu būdu, tikriausiai sužinoję apie didelį nepasitenkinimą tarp būsto valdytojų ir turėtojų, įstatymas buvo išimtas“, - sakė J.
Jam buvo neaišku, kodėl rengiant projektą L. Anot įstatymo rengėjų, jo tikslas - į vieną įstatymą sujungti bendrijų, jungtinės veiklos sutarčių bei administratorių įstatymus į vieną.
„Administratorius, arba bendrija, turi savo darbuotojus, kurie prižiūri namus. Tarkime, kažkuriame name darbuotojas blogai dirbo.
Be to, G. G. „Už tris galimus pažeidimus atimama licencija. Tai reiškia, kad bendrija, turinti penkis, dešimt, 20 namų - netenka savo veiklos. Šituos namus greičiausiai perimtų savivaldybė arba jos paskirta bendrovė“, - spaudos konferencijoje sakė G. G.
Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymas
Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymas reglamentuoja bendrijų steigimą, valdymą, veiklą ir likvidavimą. Šis įstatymas nustato bendrijų narių teises ir pareigas, taip pat valstybės ir savivaldybių paramą bendrijoms.
Pagrindinės sąvokos
- Daugiabutis namas: trijų ir daugiau butų gyvenamasis namas.
- Bendrojo naudojimo objektai: bendroji dalinė daugiabučio namo savininkų nuosavybė.
Bendrijos steigimas
Daugiabučiame name arba keliuose namuose, jei neįmanoma šių namų atskirai naudoti, steigiama tik viena bendrija.
Savivaldybės administracijos direktorius ar už namo priežiūrą atsakinga įmonė, įstaiga, organizacija privalo deleguoti savo įgaliotą atstovą ir pateikti bendrijos steigimo iniciatoriams namo patalpų savininkų bei jiems priklausančių patalpų sąrašą.
Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra teisėtas, kai jame dalyvauja daugiau kaip 1/2 namo patalpų savininkų.
Steigiamojo susirinkimo nutarimas steigti bendriją, taip pat kiti nutarimai yra teisėti, kai už juos balsuoja daugiau kaip 1/2 susirinkime dalyvaujančių namo patalpų savininkų.
Steigiamasis susirinkimas priima nutarimą įsteigti bendriją ir patvirtina jos įstatus.
Bendrijos valdymas
Aukščiausias bendrijos valdymo organas yra bendrijos narių susirinkimas.
Bendrijos narių susirinkimus šaukia bendrijos valdyba (bendrijos pirmininkas) įstatuose nustatyta tvarka, bet ne rečiau kaip vieną kartą per metus, pasibaigus ūkiniams metams. Susirinkimas taip pat turi būti sušauktas, kai to reikalauja revizijos komisija (revizorius) arba ne mažiau kaip 1/4 bendrijos narių (įgaliotinių).
Apie šaukiamą bendrijos narių susirinkimą jo organizatorius turi ne vėliau kaip prieš dvi savaites iki susirinkimo dienos viešai pranešti bendrijos nariams ir kartu pateikti susirinkimo darbotvarkę.
Bendrijos narių susirinkimas laikomas teisėtu, kai jame dalyvauja ne mažiau kaip 1/2 bendrijos narių. Jeigu į susirinkimą neatvyksta nustatytas narių skaičius, per dvi savaites šaukiamas pakartotinis susirinkimas.
Bendrijos valdyba yra bendrijos valdymo organas, vadovaujantis bendrijos veiklai tarp bendrijos narių susirinkimų. Valdyba renkama ne mažiau kaip iš trijų bendrijos narių. Bendrijos narių susirinkimas gali nuspręsti nerinkti bendrijos valdybos, o rinkti tik bendrijos pirmininką. Bendrijos valdyba (bendrijos pirmininkas) renkama ne ilgesniam kaip dvejų metų laikotarpiui.
Bendrijos valdybos pirmininką iš valdybos narių renka bendrijos narių susirinkimas arba jo pavedimu bendrijos valdyba.
Bendrijos valdybos posėdžiai yra teisėti, kai juose dalyvauja ne mažiau kaip 2/3 valdybos narių. Valdybos nutarimai yra teisėti, kai už juos balsuoja daugiau kaip pusė posėdyje dalyvaujančių valdybos narių. Jei valdybos narių balsai pasiskirsto po lygiai, lemia pirmininko balsas. Valdybos nutarimai protokoluojami. Protokolą pasirašo valdybos pirmininkas.
Bendrijos valdybos (bendrijos pirmininko) veiklą kontroliuoja revizijos komisija (revizorius). Jei nustatoma pažeidimų, medžiaga perduodama svarstyti bendrijos narių (įgaliotinių) susirinkimui.
Valstybės ir savivaldybių parama
Valstybė ir savivaldybės, turėdamos tikslą išsaugoti nacionalinį turtą - šalies būsto fondą, remia būsto savininkus bei jų bendrijas, siekiančias tinkamai prižiūrėti, atnaujinti ar apšiltinti savo būstus ir bendrojo naudojimo objektus.
Bendrijoms remti savivaldybėse sudaromas specialus bendrijų rėmimo fondas.
tags: #spauda #apie #daugiabuciu #valdymo #istatyma