Sklypo pirkimas yra vienas iš sudėtingesnių nekilnojamojo turto pirkimų, nes sklypas nėra vien tik tai, ką matote, tai yra galimybė kažką sukurti. Ir visiškai nesvarbu, kokiam tikslui jūs perkate sklypą: investicijai, komercinės veiklos vystymui, žemės ūkio produkcijos auginimui, nuosavo namo, poilsiavietės statybai, naudingųjų iškasenų kasimui, galvijų, miško auginimui ar tiesiog mėgavimuisi gamtos vaizdais. Sklypas visuomet yra galimybė sukurti kažką daugiau. Todėl būtent nuo tų galimybių buvimo ar nebuvimo ir priklauso sklypo kaina. Galima sakyti, kad pirkdami sklypą jūs perkate galimybes, taigi, sklypas yra galimybių pirkimas. Būtent galimybių išsiaiškinimas (susižinojimas, išsinagrinėjimas, informacijos susirinkimas), kaip viename ar kitame sklype vystyti vienokią ar kitokią veiklą, ir yra sudėtingas procesas, susijęs su laiko ir finansinėmis sąnaudomis.
Šiame straipsnyje aptarsime valstybinės žemės sklypų pirkimo tvarką Lietuvoje, remiantis galiojančiais įstatymais ir teisės aktais. Straipsnyje nagrinėjami atvejai, kada valstybinės žemės sklypai gali būti parduodami, kas turi teisę juos įsigyti, ir kokia tvarka taikoma pardavimo procesui.
Valstybinės Žemės Sklypų Pardavimo Sąlygos
Valstybinės žemės sklypai gali būti parduodami šiais atvejais:
- Užstatytiems statiniais ar įrenginiais: Jeigu valstybinės žemės sklypai yra užstatyti fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais statiniais ar įrenginiais ir naudojami bei būtini jiems eksploatuoti pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) naudojimo būdą. Išskyrus valstybinės žemės sklypus (jų dalis), kuriuose pastatyti laikini statiniai, nutiesti tik inžineriniai tinklai ir (ar) pastatyti tik neturintys aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statiniai, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui, išskyrus valstybinės žemės sklypus (jų dalis), kurie yra reikalingi viešosioms įstaigoms nuosavybės teise priklausantiems statiniams, patalpoms ar jų dalims eksploatuoti ir yra Vyriausybės nustatyta tvarka, pritarus Nacionalinei žemės tarnybai Vyriausybės nustatyta tvarka, parduodami centralizuotai valdomo valstybės turto valdytojo organizuojamuose viešuose aukcionuose, taip pat išskyrus šio straipsnio 11 dalyje nurodytą išimtį.
- Sodininkų bendrijoms: Jeigu teisės aktų nustatyta tvarka jie suteikti sodininkų bendrijoms, - šių bendrijų nariams, taip pat kiti mėgėjų sodo teritorijoje esantys žemės sklypai (jų dalys) - jų naudotojams. Sodo sklypai (jų dalys), sodininkų bendrijos valdybos sprendimais suteikti bendrijų nariams ir naudotojams iki 1995 m.
- Su akvakultūros tvenkiniais: Jeigu jie yra su įrengtais akvakultūros tvenkiniais (įskaitant užtvankos įrenginių užimtą žemę), - tvenkiniuose akvakultūrai naudojamų statinių ar įrenginių savininkams.
Žemės Sklypo Dydis
Parduodamų valstybinės žemės sklypų dydis nustatomas pagal teritorijų planavimo dokumentus ar žemės valdos projektus.
Pardavimo Tvarka
Valstybinės žemės sklypų (jų dalių) pardavimo aukciono būdu ir be aukciono tvarką nustato Vyriausybė. Aukciono būdu išnuomotame valstybinės žemės sklype (jo dalyje) valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomininkui pastačius naujus statinius ar įrenginius, valstybinės žemės sklypas (jo dalis) valstybinės žemės sklypo (jo dalies) nuomininko pageidavimu gali būti jam parduodamas be aukciono už valstybinės žemės sklypo (jo dalies) kainą pagal rinkos vertę, apskaičiuotą taikant Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatyme nustatytą individualų turto vertinimą, išskyrus atvejus, kai kiti įstatymai nustato kitaip.
Kainos Nustatymas
Parduodant valstybinės žemės sklypą (jo dalį) be aukciono fiziniams asmenims, kurių šeimose mokestinio laikotarpio pradžioje nėra darbingų asmenų ir kuriems nustatytas 0-40 procentų dalyvumo lygis arba kurie yra sukakę senatvės pensijos amžių ar yra nepilnamečiai, taikoma 40 procentų mažesnė, negu apskaičiuota, valstybinės žemės sklypo (jo dalies) pardavimo kaina. Taikant šią nuostatą, šeima laikomi asmenys, nurodyti Žemės mokesčio įstatymo 8 straipsnio 2 dalies 3 punkte.
- Vieną kartą tam pačiam fiziniam asmeniui parduodant vieną, ne didesnį kaip 0,06 hektaro žemės sklypą (jo dalį) gyvenamosios paskirties pastatų naudojimui, esantį iki 1995 m. birželio 1 d.
- Vieną kartą tam pačiam fiziniam asmeniui parduodant vieną, ne didesnį kaip 0,15 hektaro žemės sklypą (jo dalį) gyvenamosios paskirties pastatų naudojimui, esantį kaimo gyvenamosiose vietovėse ir po 1995 m. birželio 1 d.
Žemės Ūkio Paskirties Žemės Pirkimas
Žemės savininkas apie sprendimą parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą praneša Nacionalinei žemės tarnybai (NŽT). Nacionalinė žemės tarnyba apie parduodamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą, pardavimo sąlygas ir sąlygas, kurioms esant asmenys gali pasinaudoti pirmumo teise įsigyti parduodamą žemės ūkio paskirties žemę, ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo žemės savininko pranešimo gavimo dienos raštu praneša parduodamo žemės sklypo naudotojui (naudotojams), asmenims, kurių nuosavybės teise turimi žemės sklypai ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu, savivaldybės pagal žemės buvimo vietą administracijos direktoriui ar kitai žemės paėmimu visuomenės poreikiams suinteresuotai institucijai, jeigu parduodamą žemės ūkio paskirties žemės sklypą pagal galiojančius detaliuosius ar specialiuosius planus numatoma panaudoti visuomenės poreikiams, ir valstybės įmonei Valstybės žemės fondui.
Kai turintys pirmumo teisę asmenys atsisako pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą arba nustatytu laiku nepateikia sutikimo pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypo, Nacionalinė žemės tarnyba ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo termino, per kurį asmenys, pageidaujantys pasinaudoti pirmumo teise pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą, galėjo pateikti sutikimą jį pirkti, pabaigos dienos išduoda pažymą, kad siūlomo parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypo nepageidavo pirkti asmenys, turintys pirmumo teisę jį pirkti pagal šio straipsnio nuostatas, ir žemės sklypo savininkas šį žemės sklypą gali perleisti kitiems asmenims.
Pradedančiųjų sodininkystės patarimai ir nedarymai pakeltų lysvių auginimui
Pirkimo-Pardavimo Sutartis
Valstybinės žemės sklypo (jo dalies) pirkimo-pardavimo sutartyje turi būti numatoma, kad pirkėjas savo lėšomis per 3 mėnesius nuo žemės sklypo (jo dalies) perdavimo privalo įregistruoti nuosavybės teisę į žemės sklypą (jo dalį) Nekilnojamojo turto registre.
Institucijos, Atsakingos Už Valstybinės Žemės Sklypų Pardavimą
Už valstybinės žemės sklypų pardavimą atsakingos šios institucijos:
- Centralizuotai valdomo valstybės turto valdytojas - kai valstybinės žemės sklypai (jų dalys) pagal teritorijų planavimo dokumentus ar žemės valdos projektus yra priskirti įstatymų nustatyta tvarka, pritarus Nacionalinei žemės tarnybai Vyriausybės nustatyta tvarka, parduodamam valstybei arba savivaldybei nuosavybės teise priklausančiam nekilnojamajam turtui arba viešųjų įstaigų, kurių savininkė ar dalininkė, turinti pusę ar daugiau balsų visuotiniame dalininkų susirinkime, yra valstybė, nuosavybės teise priklausantiems statiniams, patalpoms ar jų dalims ir kitų viešųjų įstaigų nuosavybės teise priklausantiems statiniams, patalpoms ar jų dalims, kurių pardavimui centralizuotai valdomo valstybės turto valdytojas konkurencingos procedūros būdu buvo atrinktas kaip atitinkamų paslaugų teikėjas.
- Nacionalinė žemės tarnyba - visais kitais atvejais.
Svarbūs Aspektai Prieš Perkant Sklypą
Sklypo pirkimas yra vienas iš sudėtingesnių nekilnojamojo turto pirkimų, nes sklypas nėra vien tik tai, ką matote, tai yra galimybė kažką sukurti. Sklypas visuomet yra galimybė sukurti kažką daugiau. Būtent galimybių išsiaiškinimas (susižinojimas, išsinagrinėjimas, informacijos susirinkimas), kaip viename ar kitame sklype vystyti vienokią ar kitokią veiklą, ir yra sudėtingas procesas, susijęs su laiko ir finansinėmis sąnaudomis.
Kodėl tai yra sudėtinga? Sudėtinga todėl, kad daugelis nežino, kur reikia surasti reikiamą informaciją ar gauti šsamią ir teisingą konsultaciją, o pačiam išsiaiškinti begalę niuansų kartais yra per sunku, retkarčiais netgi neįmanoma, ypač per trumpą laiko tarpą.
Ką daryti? Nuo ko pradėti?
- Netikėkite pardavėjo pažadais: Savininkas apie turimą sklypą gali visko nežinoti ar nesakyti.
- Žiūrėkite į tai, kas jau yra: Išsiaiškinkite ir sužinokite viską apie konkretų sklypą ir vietovę, kurioje jis yra.
- Pardavėjo informacija - atspirties taškas: Remiantis ja galima daryti prielaidą, kad visa tai yra teisinga, ir detaliai pradėti aiškintis, ar iš tikrųjų konkretus turtas atitinka tai, ką pateikė pardavėjas, ir yra tinkamas konkrečiam tikslui.
Svarbios Pardavimo Sąlygos
Pardavimo sąlygos - pirmasis atspirties taškas, nuo kurio reikia pradėti nagrinėti bet kurį jus dominantį sklypą. Apžiūrėkite sklypą ir įsivertinkite: vietą, plotą, paskirtį, galima paskirtį, naudojimo pobūdį, detalųjį planą, komunikacijas, kainą, dokumentus, leidimus ir kita. Jeigu gavus šią pradinę informaciją, jums sklypas atrodo kaip geras kandidatas įsigyti, jau galite derėtis su savininku. Taip jūs išsiaiškinsite jo poziciją ir savo galimybes įsigyti sklypą už jus dominančią kainą ir sąlygas.
Reikalingi Dokumentai
Dokumentai - tai bendras apibūdinimas, jų gali būti labai daug ir begalės rūšių, todėl aptarsiu juos plačiau.
Dokumentų Tipai
- Tiesioginiai sklypo dokumentai: Sklypo įsigijimo dokumentas, kadastrinių matavimų byla.
- Susiję dokumentai: Bendrasis planas, kelių planas, komunikacijų planas, išteklių planas.
Dokumentas, kurį būtina peržiūrėti iki bet kokios sutarties pasirašymo - turto nuosavybės pažymėjimas. Jame gali būti įrašytas vienas ar keli savininkai. Jeigu savininkai keli ir jie negali atvykti į susitikimą su jumis pasirašyti avansinės sutarties, tuomet į avansinę sutartį kaip vieną iš punktų būtinai reikėtų įrašyti: „kiti savininkai yra informuoti apie turto pardavimą, su jais yra suderintos šio turto pardavimo sąlygos ir pasirašantis asmuo prisiima visą atsakomybę už šios sutarties laikymąsi.“
Svarbūs Dokumentai
- Savininko asmens dokumentas: Turi būti galiojantis.
- Nuosavybės pažymėjimas: Jeigu nuosavybės pažymėjimui yra daugiau kaip 2 mėnesiai, rekomenduojama kreiptis į notarą ar kitą instituciją / įmonę / asmenį, turintį prieigą prie Registrų centro informacijos - bus patikrinta, ar nėra atsiradę pasikeitimų, pavyzdžiui, apribojimų / suvaržymų, susijusių su konkrečiu sklypu.
- Kadastro žemėlapiai: Pasitkrinkite Registrų centre arba pas matininkus (pagal sklypo nuosavybės unikalų ar kadastrinį numerius), ar tikrai jums parodytas savininko sklypas yra būtent toje vietoje ir ar būtent tokios yra jo ribos.
- Apribojimai: Atkreipkite demėsį į apribojimus: kelio, ryšio, miško, vandens telkinių ir begalę kitų, kurie gali būti.
- Sklypo planas: Sklypo valdymo pagrindas - nuosavybė ar žemės nuoma, nustatyta naudojimosi tvarka tarp bendraturčių, servitutai, t. y. mažiau naudojamos žemės, detalusis planas - ar patvirtintas.
Jeigu tai, ką pamatėte ir sužinojote apie sklypą, jus tenkina ir jūs manote, kad tai yra tinkamas sklypas, galima pradėti sklypu domėtis „rimčiau“, t. y. įsigilinti ir gauti atsakymus į visus pradžioje pateiktus savininko jums teiginius (klausimus), kad nenusipirktumėte netinkamo sklypo.
Mokesčiai Pardavus Sodo Sklypą
Parduodant sodo sklypą, gali tekti susimokėti gyventojų pajamų mokestį (GPM). Šis mokestis yra skaičiuojamas nuo gauto pelno už parduotą NT. Tačiau yra situacijų, kai mokesčių mokėti nereikia:
- Nekilnojamas turtas yra 10 ir daugiau metų senumo: Jeigu jūsų nekilnojamas turtas yra 10 ir daugiau metų senumo, jį parduodami gyventojų pajamų mokesčio neturite mokėti.
- Pajamos reinvestuojamos į kitą būstą: Jeigu ketinate parduoti butą ar namą, kuriame gyvenote kiek trumpiau, nei 2 metus, mokesčių mokėti nereikės tik su vien sąlyga - už pajamas, kurias gausite pardavę tokį būstą per 12 mėnesių turite pirkti kitą būstą, nesvarbu, ar Lietuvoje, ar kitoje ES šalyje.
Kaip Skaičiuojamas Mokestis?
15 proc. gyventojų pajamų mokestis yra skaičiuojamas nuo jūsų gauto pelno už parduotą NT. Pavyzdžiui, jei pirkote sklypą už 2896 Eur ir pardavėte už 10000 Eur, mokestis bus skaičiuojamas nuo skirtumo.
Nustatant sumą, nuo kurios reikia apskaičiuoti ir sumokėti gyventojų pajamų mokestį, iš turto pardavimo kainos reikia atimti to turto įsigijimo kainą ir su to turto pardavimu susijusias išlaidas (pvz., išlaidas notarui, Registrų centrui).
Gyventojų pajamų mokestį reikia sumokėti pasibaigus mokestiniams metams, iki kitų metų gegužės 1 d., pateikiant Valstybinei mokesčių inspekcijai metinę gyventojų pajamų mokesčio deklaraciją.
Žemės Mokestis
Esate žemės mokesčio mokėtojai, jei turite privačios žemės. Fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausanti Lietuvos Respublikoje esanti privati žemė, išskyrus miško žemę ir žemės ūkio paskirties žemę, kurioje įveistas miškas Lietuvos Respublikos įstatymų ir kitų teisės aktų nustatyta tvarka yra mokesčio objektas.
Konkrečius žemės mokesčio tarifus nustato kiekviena savivaldybė individualiai. Nuo 0,01 procento iki 4 procentų žemės mokestinės vertės.
Žemės mokesčio nebereikia mokėti, kai:
- žemė perleidžiama pirmąjį pusmetį, - tais pačiais metais;
- žemė perleidžiama antrąjį pusmetį, - nuo kitų metų.
Pagrindinės lengvatos ir išimtys: Žemės mokesčio nemoka užsienio valstybių diplomatinės atstovybės ir konsulinės įstaigos, tarptautinės tarpvyriausybinės organizacijos ir jų atstovybės, bankrutavusios įmonės, Lietuvos bankas ir kiti.
Žemės mokestis skaičiuojamas už nuosavybės teise turimus žemės sklypus, įregistruotus Valstybės įmonėje „Registrų centras“.
Žemės Ūkio Paskirties Žemės Pardavimas
Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas yra vienas iš sudėtingesnių sandorių, kuriame reikia puikiai išmanyti vis besikeičiančius įstatymus, procesų eiliškumą, derybų psichologiją bei atsiskaitymo tvarką.
Pagrindiniai žemės pardavimui reikalingi dokumentai:
- Galiojantis asmens tapatybės dokumentas.
- Žemės sklypo įgijimo dokumentas.
- Sklypo planas, atitinkantis įstatymų keliamus reikalavimus.
- Kreditoriaus leidimas parduoti (jei žemės sklypas yra įkeistas).
- Kitų bendraturčių sutikimas parduoti (jei žemės sklypas priklauso keliems bendraturčiams).
- Ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo (jei esate išsituokęs).
- Sutuoktinio sutikimas parduoti (jei esate susituokęs).
- Retrospektyvinis turto vertinimas (tam tikrais atvejais).
Parduodant žemę, turite gauti Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) sutikimą parduoti žemės ūkio paskirties žemę.
Pirmumo Teisę Pirkti Turintys Asmenys
Nuo 2024 m. sausio 1 d. pirmumo teisę į parduodamo žemės ūkio paskirties sklypo pirkimą turės:
- Parduodamo žemės sklypo bendraturčiai.
- Parduodamo žemės sklypo naudotojai, naudojęsi šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip vienerius metus pagal VĮ Registrų centre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį.
- Asmenys, nuosavybės teise turintys žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kuris ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu, atitinkančiu įsiterpusiam žemės plotui nustatytus kriterijus, nurodytus Žemės įstatyme.
Atsiskaitymas už perkamą žemės ūkio paskirties sklypą galimas tik bankiniu pavedimu. Mokėjimas už parduodamą žemę turi būti atliktas iki pagrindinės (notarinės) pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo.
Mokesčiai Pardavus Žemę
Pardavus žemės ūkio paskirties žemę, Jums gali atsirasti pelno mokestis - dar vadinamas Gyventojų pajamų mokesčiu (GPM). Šio mokesčio 15 (20) proc. tarifu apmokestinamas gautas pelnas už parduotą turtą jo neišlaikius nuosavybės teise 10 metų.
GPM mokestis nėra taikomas, jei:
- žemės nuosavybės teise jums priklauso ilgiau nei 10 metų;
- jei žemės sklypą paveldėjote iš pirmos eilės giminaičio ir paveldėjimo metu pasidarėte sklypo vertinimą arba pardavimo metu darysite retrospektyvinį vertinimą.
Sodininkų Bendrijos Įstatymas
Sodininkų bendrija yra atitinkamo administracinio vieneto bendruomenės dalis, visapusiškai plėtojanti mėgėjų sodininkystę, puoselėjanti ir tausojanti gamtą ir kraštovaizdį. Bendrija yra ribotos civilinės atsakomybės pelno nesiekiantis viešasis juridinis asmuo, kurio tikslas - įgyvendinti sodininkų bendrąsias teises ir pareigas, susijusias su mėgėjų sodo teritorijos ir joje esančių bendrojo naudojimo objektų valdymu, priežiūra ir naudojimu.
Bendrija veikia vadovaudamasi savo narių solidarumo, lygiateisiškumo, demokratiškumo ir tarpusavio susitarimo bei pagalbos principais.
Bendrijos savo veikloje vadovaujasi Civiliniu kodeksu, šiuo bei kitais įstatymais ir teisės aktais, bendrijos įstatais ir bendrijos vidaus tvarkos taisyklėmis.