Namas sodo sklype nuo A iki Z: ką svarbu žinoti?

Planuojate statyti namą sodo sklype? Šis sprendimas gali atverti duris į ramią ir gamtos apsuptą aplinką, tačiau svarbu žinoti, į ką atkreipti dėmesį prieš priimant galutinį sprendimą. Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius aspektus, susijusius su sodo sklypo įsigijimu, statybos reikalavimais ir kitais niuansais, kurie padės jums išvengti nemalonių staigmenų ateityje.

Domantas M. teigia, kad nors daržų ir sodų vasara baigiasi, statybos sodininkų bendrijose nestoja. Vis dar daug paklausimų gaunama tiek dėl sodo namų, tiek ir dėl gyvenamųjų namų bei jų priklausinių statybos ar rekonstravimo sodo sklypuose. Todėl tikslinga priminti galiojantį šių klausimų reglamentavimą.

Intensyvėjant gyvenamųjų namų statybai sodininkų bendrijų teritorijose, Aplinkos ministerijos ir Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos specialistai vis dažniau sulaukia gyventojų paklausimų, ar tie namai statomi teisėtai. Piktinamasi, kad pagal įstatymus šios teritorijos yra žemės ūkio paskirties ir skirtos mėgėjiškai sodininkystei, bet jos tampa gyvenamaisiais rajonais, ypač greta didžiųjų miestų.

Sodo sklypo paskirtis ir statybos galimybės

Prieš perkant sodo sklypą, būtina išsiaiškinti, ką jame galėsite statyti. Nerengiant teritorijų planavimo dokumentų ar žemės valdos projektų ir nekeičiant pagrindinės žemės naudojimo paskirties (žemės ūkio į kitos paskirties) sodo sklype Statybos įstatymo nustatyta tvarka galima statyti ar rekonstruoti vieną vienbutį gyvenamąjį namą arba vieną sodo namą ir jų priklausinius.

Svarbiausias reikalavimas statant ar rekonstruojant statinį - nepažeisti trečiųjų asmenų teisėtų interesų. O visa sodo teritorija turi būti tvarkoma pagal sodininkų bendrijos vidaus tvarkos taisykles ir taip, kad prireikus į ją galėtų patekti atlikdami pareigas priešgaisrinės saugos, policijos, greitosios pagalbos ir kitų specialiųjų tarnybų darbuotojai.

Pasak specialistų, Sodininkų bendrijų įstatymas leidžia sodo sklype statyti ar rekonstruoti, nerengiant teritorijų planavimo dokumentų ar žemės valdos projektų ir nekeičiant pagrindinės žemės naudojimo paskirties, vieną vienbutį gyvenamąjį arba sodo namą (pastatą iki 80 kv. m bendrojo ploto ir iki 8,5 m aukščio) su priklausiniais. Sodo namui nereikia nei projekto, nei statybą leidžiančio dokumento (SLD). Pakanka išlaikyti minimalų 3 m atstumą iki sklypo ribų.

Statybos inspekcija akcentuoja, kad sodo sklype galima statyti ar rekonstruoti vieną vienbutį gyvenamąjį namą arba vieną sodo namą ir jų priklausinius. Statybos inspekcija atkreipia dėmesį, kad norint statyti gyvenamąjį namą, būtina parengti statinio projektą ir gauti statybą leidžiantį dokumentą (SLD).

Sodo namas: kas tai?

Sodo namas - nesudėtingas (ne didesnio kaip 80 kv. m bendrojo ploto, neįskaičiuojant rūsio ploto, ir ne aukštesnis kaip 8,5 m) poilsiui skirtas statinys. Sodo namo statybą leidžiantis dokumentas nereikalingas. Nebent jis būtų statomas ar rekonstruojamas kultūros paveldo objekto teritorijoje ar kultūros paveldo vietovėje, tada reikėtų rašytinio pritarimo supaprastintam statybos ar rekonstravimo projektui.

Jeigu bent vienas iš nurodytų parametrų viršijamas, toks pastatas nelaikytinas sodo namu. Tai galėtų būti vienbutis gyvenamasis namas, kurio statybai ar rekonstravimui taikomi neypatingų statinių kategorijai keliami reikalavimai. Būtina parengti statinio projektą ir gauti leidimą statyti. Be to, pastato statybai turi vadovauti kvalifikuotas statybos vadovas ir turi būti nustatyta tvarka vykdoma statinio statybos techninė priežiūra.

Statant sodo sklype statinius, svarbu laikytis tam tikrų reikalavimų. Sodo sklype statiniai statomi laikantis šių reikalavimų: Ne aukštesni kaip 8,5 m pastatai turi būti statomi ne mažesniu kaip 3 m atstumu nuo sklypo ribos (aukštesniems pastatams šis atstumas didinamas 0,5 m kiekvienam papildomam pastato aukščio metrui). Inžineriniai statiniai (išskyrus tvoras) - ne mažesniu kaip 1 m atstumu nuo sklypo ribos.

Ne aukštesnėms kaip 2 m tvoroms tarp sklypų statyti statybą leidžiantis dokumentas visais atvejais (išskyrus statybą kultūros paveldo objekto teritorijoje ar kultūros paveldo vietovėje) nereikalingas, tačiau jos turi atitikti statybos techninių reglamentų nustatytus tvorų reikalavimus dėl kaimyninių sklypų insoliacijos. Statyti tvorą nesilaikant insoliacijos reikalavimo ar ant sklypo ribos (kai tvoros konstrukcijos peržengia sklypo ribą) galima tik turint rašytinį kaimyninio sklypo savininko sutikimą, o kai tvora statoma ant sklypo ribos su bendrojo naudojimo teritorija, - sodininkų bendrijos valdybos ar pirmininko sutikimą.

Atskirti sodo sklypą nuo sodininkų bendrijos bendrojo naudojimo teritorijos galima aklina tvora. Nedraudžiama savo sklypą atsitverti ir aukštesnėmis nei 2 m užtvaromis, tik joms keliami griežtesni insoliacijos reikalavimai ir reikalingas rašytinis pritarimas supaprastintam statybos projektui, jei sodo sklypas yra miesto ar saugomoje teritorijoje.

Jeigu kaimynai sugyvena, gretimo sklypo savininkas gali duoti sutikimą ir kitus statinius statyti neišlaikant nurodytų minimalių atstumų. Sklypą pardavus ar kitaip perleidus kitam asmeniui, galioja buvusio savininko duotas sutikimas.

Tačiau rašytiniai sutikimai neprivalomi, jeigu asmenys, iš kurių iki statybos pradžios buvo privaloma gauti rašytinius sutikimus dėl statybos, per vienerius metus nuo statybos pradžios dėl statinio statybos statytojui, statinio savininkui ar viešojo administravimo subjektams nepateikė savo rašytinių pretenzijų, skundų, pranešimų dėl statinio statybos.

Atkreiptinas dėmesys į tai, jog Sodininkų bendrijų įstatyme (6 straipsnio 4 dalies 1 punkte) nustatyta, kad sodo sklype statiniai yra statomi laikantis šių reikalavimų:

1. pastatai turi būti statomi ne mažesniu kaip 3 m atstumu nuo sklypo ribos, tačiau visais atvejais - kad jie nedarytų žalos kaimyninio sklypo naudotojui.
2. inžineriniai statiniai (išskyrus tvoras) - ne mažesniu kaip 1 m atstumu nuo sklypo ribos, tačiau visais atvejais - kad jie nedarytų žalos kaimyninio sklypo naudotojui.
3. tvoros tarp sklypų turi atitikti statybos techninių reglamentų nustatytus tvorų reikalavimus dėl kaimyninių sklypų insoliacijos. Norint statyti šių reikalavimų neatitinkančias tvoras, būtina turėti rašytinį kaimyninio sklypo savininko sutikimą.
4. Medžius ir krūmus mėgėjiško sodo teritorijoje sodininkai tvarko ir prižiūri savo nuožiūra.
5. Atskirti sodo sklypą nuo kaimyninio sklypo gyvatvore per šių sklypų ribą galima turint rašytinį kaimyninio sklypo savininko sutikimą, o kai sklypas ribojasi su bendrojo naudojimo teritorija - rašytinį sodininkų bendrijos valdybos ar pirmininko sutikimą.

Taigi, Statybos techninio reglamento STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“ 2 lentelės 4 punkte nurodyta, kad sodo namas, kurio didžiausias aukštis yra 8,5 m ir didžiausias plotas yra 80 kv. m, priskiriamas I gr. nesudėtingiesiems statiniams. Nustatant I grupės nesudėtingojo sodo namo kategoriją, rūsio (pusrūsio) plotas neįskaičiuojamas, tačiau vertinama visų aukštų, antstatų, pastogės patalpų ir naudojimo paskirtimi susietų priestatų plotų suma, kuri negali viršyti 80 kv. m.

Sodo namas būtų priskiriamas I grupės nesudėtingajam statiniui, jei jo didžiausias aukštis iki 8,5 m, didžiausias plotas iki 80 kv. m (neskaičiuojant rūsio (pusrūsio) ploto), kai rūsys įrengiamas pastato ribose ir rūsys (pusrūsis) yra ne didesnis kaip vieno aukšto, ir atstumas tarp atraminių konstrukcijų neviršija 6,0 m.

Tuo atveju, jei sodo namo visų aukštų, antstatų, pastogės patalpų ir naudojimo paskirtimi susietų priestatų plotų suma būtų didesnė nei 80 kv. m, neskaičiuojant rūsio (pusrūsio) ploto (kai jis yra vieno aukšto ir neįrengiamas už pastato ribų), tai toks pastas negalėtų būti sodo namu ir būtų priskiriamas neypatingiesiems pastatams.

Statybos techninio reglamento STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Nebaigto statinio registravimas ir perleidimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“ 3 priedo 1 punkte nurodyti atvejai, kada privalomas statybą leidžiantis dokumentas (SLD) I grupės nesudėtingojo statinio statybai: jeigu sodo sklypas būtų kultūros paveldo objekto teritorijoje ar jo apsaugos zonoje, kultūros paveldo vietovėje, kurortuose, Kuršių nerijoje ir magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijose, esančiose 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies. Jei sodo sklypas nepatenka į paminėtas teritorijas, leidimas statyti sodo namą neprivalomas.

Jeigu svarstote statyti gyvenamąjį namą sodo sklype, tuomet svarbu žinoti tai, kad leidimas privalomas visais atvejais.

Reikalavimai sodo namo priklausinių statybai

Reikalavimai sodo namo priklausinių statybai yra tokie patys, kaip ir tokių statinių statybai ne sodininkų bendrijos teritorijoje. Kada, pagal kokį projektą ir koks privalomas statybą leidžiantis dokumentas, nustatyta statybos techniniame reglamente „Statybą leidžiantys dokumentai“.

Užbaigus tiek sodo namo, tiek ir gyvenamojo namo statybą ar rekonstravimą, statytojas Registrų centrui kartu su pastato kadastro duomenų byla pateikia paties surašytą deklaraciją apie statybos užbaigimą. Skirtumas tik tas, kad gyvenamojo namo ir jo priklausinio (pagalbinio ūkio paskirties statinio), kai jo bendrasis plotas viršija 80 kv. m, statybos atveju deklaracija prieš tai turi būti pateikiama tvirtinti inspekcijos teritoriniam skyriui.

Statant medinį sodo namelį

Statant medinį sodo namelį svarbu laikytis galiojančių teisės aktų ir Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos (VTPSI) reikalavimų.

Nuo 2024 m. lapkričio 1 d.:

• Statinio dydis: jei sodo namelis viršija 50 m², reikalingas statybos leidimas.
• Gyvenamoji paskirtis: jei sklypas turi gyvenamąją paskirtį, sodo namelio statyba paprastai leidžiama, jei atitinka dydžio ir atstumų reikalavimus.
• Žemės ūkio paskirtis: žemės ūkio paskirties sklype galima statyti gyvenamąjį namą, jei jis tiesiogiai susijęs su ūkininkavimo veikla arba jei žemės paskirtis pakeista.
• Statybos pradžia: statybos pradžia turi būti užfiksuota pagal galiojančius teisės aktus.

Iki 2024 m. lapkričio 1 d.:

• Maži statiniai: Kai kurie sodo nameliai, priklausomai nuo dydžio (pvz., mažesni nei 20 kv.
• Laikinas statymas: Kai kuriais atvejais, jei sodo namelis bus laikinas, leidimas gali būti nereikalingas.
• Savivaldybės taisyklės: Nors bendrai pagal teisės aktus gali nebūti reikalingas leidimas, kai kurie miestai ar savivaldybės gali turėti specifinius reikalavimus.

Yra iki 50 kv. Namelio statyba nuo nulio 9. Sienų karkaso surinkimas.

Sodininkų bendrijos: privalumai ir trūkumai

Gyvenimas sodų bendrijoje turi savų privalumų ir trūkumų.

Pradėkime nuo blogų naujienų:

• Ribotas žemės sklypo dydis: Sodininkų bendrija yra gyvenamosios paskirties sklypas, sudalintas į mažesnius sklypelius po 6-8 arus. Retais atvejais sodų bendrijose galima rasti 10 arų sklypus.
• Probleminis susisiekimas: Sodų bendrija paprastai būna įsikūrusi kiek atokiau nuo pagrindinių kelių, o tai iš karto tampa užprogramuota problema - iki viešojo transporto stotelės reikia paeiti kelis šimtus metrų.
• Nedidelis sodo namelis: Sodo namelis yra skirtas tik laikinam gyvenimui, ne nuolatiniams.
• Kaimynai: Kaimynai visada gali ir padėti, ir kelti problemų.
• Komunikacijos ir kanalizacijos bėdos: Dažnoje sodų bendrijoje vis dar stovi lauko tualetai, nes miesto nuotekų sistemos nėra ir... nebus.
• Gatvės ir keliai: Tai pagrindinė sodininkų bendrijos problema. Dažniausiai sodininkų bendrijos neturi išasfaltuotų kelių.
• Kultūrinis gyvenimas: Sodų bendrija buvo sukurta žmonėms, kurie gyvena mieste ir į sodų bendriją tik atvažiuoja laikinai. Dėl to čia sunkiai kuriasi kaimo bendruomenės, kurios ir atsakingos už kultūrinį gyvenimą.

Tačiau yra ir gerų naujienų:

• Grynas oras, gamta ir ramybė: Sodų bendrijos atokumas turi savo pliusų ieškantiems ramybės ir galimybių pabėgti iš miesto šurmulio.
• Nedaug žmonių: Sodų bendrijose gyvena nuo kelių dešimčių iki kelių šimtų šeimų. Tai nedidelis kaimas.
• Saugos tarnyba "Kaimyn security": Sodų bendrijose gyventi yra gana saugu. Dažnas palieka nerakintą automobilį, neuždarytus vartus be didesnės baimės, kad namus ras apvogtus.
• Nėra parkingo problemos: Vietos pasistatyti automobilį visada yra ir jums ir jūsų svečiams.
• Bendruomenė: Kaimo bendruomenė yra itin didelė jėga, galinti gyvenimą sodų bendrijoje pakeisti į gerąją pusę.

Kaip įvertinti sklypą prieš perkant?

Niekuomet netikėkite pardavėjo PAŽADAIS ar visa jo pateikiama/sakoma informacija apie sklypą, kad ir kokia realybė atrodytų jums. Jeigu Jūs suradote dominantį sklypą, pirmiausiai Jums reikia jį apžiūrėti ir įsivertinti : kaip jums šis objektas atrodo, darant prielaidą, kad viskas, kas yra parašyta skelbime ir/ar gautoje informacijoje iš pardavėjo, yra teisinga.

Ir jeigu, gavus šią pradinę informaciją, Jums sklypas atrodo kaip geras kandidatas įsigijimui, prieš pradėdami gilintis į visą dokumentaciją ir detaliau nagrinėti šį turtą jau galite vesti derybas su savininku.

Svarbu patikrinti šiuos dokumentus:

• Sklypo įsigijimo dokumentas
• Kadastrinių matavimų byla
• Turto nuosavybės pažymėjimas

Taip pat svarbu atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:

• Jo ,,gavimo data“
• Kadastro žemėlapiai
• Preliminarūs geodeziniai patavimai

Todėl būtina yra pažiūrėti, ar nuosavybės dokumente yra minima visa tai, ką jums minėjo savininkas: paskirtis, naudojimo pobūdis, komunikacijos. Detalus planas yra didelė dokumentų krūva, kurioje detaliai išdėstoma, kokia veikla galima sklype.

Jeigu tai, ką pamatėte ir sužinojote apie sklypą, Jus tenkina ir jūs manote, kad tai yra tinkamas Jums sklypas, galima pradėti sklypu domėtis „rimčiau“.

Kur kreiptis pagalbos?

Sklypams detaliuosius planus rengia architektai. Geriausia kreiptis į to miesto ar rajono, kuriame yra Jūsų norimas pirkti sklypas, architektą. Jis tiksliai žino visas rajono vystymo tendencijas, žino niuansus, apie kuriuos galite ir nesužinoti.

Visą informaciją apie konkrečią vietą, geriausia kreiptis į to miesto ar rajono, kuriame yra Jūsų norimas pirkti sklypas, architektą, nes jis tiksliai žino visas rajono vystymo tendencijas, žino niuansus, apie kuriuos galite ir nesužinoti.

Grunto tyrimas

Perkant sklypą labai svarbu atkreipti dėmesį ir į gruntą - dorvožemį sklype, nes jeigu ketinate jame kažką statyti ar kažką išgauti, kaip, tarkim, durpes, žvyrą, smėlį, ar užsiimti kita veikla, svarbu, kad žemė atitiktų jūsų lūkesčius.

Pačius primityviausius geologinius tyrimus galite pasidaryti patys - skirtingose sklypo vietose su kastuvu iškaskite duobutes, dvi kraštuose ir vieną per vidurį sklypo, apytiksliai po 1 m gylio. Tuomet matysite dirvožemio sluoksnius ir ar yra arti paviršiniai gruntiniai vandenys.

Papildomi aspektai

Kadastriniai matavimai nusako tikslias jūsų sklypo ribas. Tai, ką numato detalus planas, reikia mokėti ,,išskaityti“. Visuomet sklypo nuosavybės dokumentuose būna pažymėta specialiosios naudojimo sąlygos, kuriose būna paminėti ar nepaminėti visi taikomi Jūsų norimam įsigyti sklypui apribojimai. Jeigu labai norite kažkokio sklypo ir bijote, kad kol viską išsiaiškinsite jį nupirks kiti, palikite nedidelį užstatą ir pasistenkite sudaryti preliminarią ar avansinę sutartį pas notarą.

Sodininkų bendrijos skolos

Parduodant žemės sklypą, esantį sodininkų bendrijos teritorijoje, pirkėjas turi būti informuotas apie nesumokėtas prievoles sodininkų bendrijai.

„2. Bendrijos nariai ir kiti asmenys privalo informuoti bendriją apie savo sodo sklypo ar jo dalies nuosavybės teisių perėjimą tretiesiems asmenims. Prieš perleisdami savo sodo sklypą ar jo dalį trečiajam asmeniui, savininkai privalo pranešti bendrijai jos įstatuose nustatyta tvarka bei terminais ir gauti pažymą apie atsiskaitymą už prievoles bendrijai. Pažyma pateikiama notarui sudarant sodo sklypo pirkimo-pardavimo, dovanojimo ar kitą sodo sklypo perleidimo sutartį.“

Tačiau pažyma apie atsiskaitymą už prievoles bendrijai už žemės sklypus iš sodininkų bendrijų paprastai nėra gaunama, nes antstolių kontoros apie tai net nesusidomi.

Komunikacijos ir jų kainos

Ž. Dževečka laidos „Keturios sienos“ komandą pakvietė apžiūrėti sodo sklypą su vasarnamiu, kuris yra Vilniuje, populiarėjančiame Rokantiškių rajone.

Jeigu tokio namelio šeimininkai atsisakytų jį griauti ir pasiryžtų tokį bustą įsirengti nuolatiniam gyvenimui, būsto patikros ekspertas rekomenduoja atkreipti dėmesį į sklype esančią komunikacijų infrastruktūrą. Taip pat įvertinti namelio techninę būklę ir paskaičiuoti, kiek kainuos jo rekonstrukcija ir pritaikymas nuolatiniam gyvenimui.

Inžineriniai tinklai

Perkant tokio tipo sklypus, vasarnamius, reikia atkreipti dėmesį, kokie inžineriniai tinklai į juos yra atvesti. Šiuo atveju galima sakyti, kad būsimiems šeimininkams pasisekė, nes tam tikri inžinerinių tinklų įvadai čia yra, tačiau norint čia gyventi nuolatos, reikėtų papildomų investicijų.

Sklypo ribos

Renkantis gyvenamąjį būstą soduose, atkreipkite dėmesį, ar atlikti kadastriniai matavimai. Dažnu atveju jie būna visiškai preliminarūs.

Kalbant apie tvoras, yra reikalavimai, kad kaimyno tvora iš pietinės pusės negali mesti didesnio nei 50 proc. šešėlio.

Sodo sklypas su namu: ar statybai reikalingas projektas ir leidimas?

Iš senų laikų labai gajus mitas, kad statyti namą iki 80m2 ploto leidimas nereikalingas. Ir taip ir ne. Yra niuansų. Ar statybai reikalingas projektas ir leidimas? Kada jis pradėtas statyti? Juos apibrėžia - STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“ 5 įstatymo skyrius.

Pagal LR Statybos įstatymo 2 straipsnio 28 punktą. Neypatingasis statinys - statinys, nepriskiriamas prie ypatingųjų ir nesudėtingųjų statinių. Tai yra dažniausiai pasitaikantys paprasti namai, kurių kvadratūra jau viršija 80m2. 100-200m2 gyvenamas namas - klasikinis tokios kategorijos statinys. Plačiau žiūrėsim į šią kategoriją.

Būtent čia ir „gyvena” tie paprastai ir nesudėtingai be leidimų statomi statiniai. Nesudėtingi statiniai apibrėžti tiksliai. STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“ 6 įstatymo skyrius.

Taigi, jau žinome kokios kategorijos statinį norime statyti. Dar vienas mums dažnai sutinkamas įstatymas - STR 1.05.01:2017...

tags: #sodo #sklype #namas #nuo #a #iki