Tinkamo būsto suradimas - toks pat sunkus darbas, kaip ir patikimų nuomininkų paieška. Sugadinti baldai, neapmokėtos sąskaitos už komunalines paslaugas, nepatenkinti kaimynai - tokie rūpesčiai slegia su nesąžiningais nuomininkais susidūrusius būstų savininkus. Tuo metu nuomininkai stebisi, kodėl iš jų yra prašoma pinigų į priekį ar užstato, pasirašyti detalią sutartį ar papasakoti, kokioje įmonėje ir kokį darbą dirba.
Dar kitokių istorijų galima išgirsti, kai kalba pasisuka apie būsto nuomą užsieniečiams. Lietuvoje daugėjant užsieniečių įtarūs žvilgsniai ima krypti ir į juos. Būstų šeimininkai paprastai įtariai žiūri į tų grupių atstovus, su kuriais jau yra įsivėlę į konfliktus ar žino pamokančių istorijų iš aplinkinių. Šeimininkai yra girdėję apie užsieniečių nusiaubtus būstus, kai jie nusprendžia grįžti į gimtinę. Apgauti kartais jaučiasi ir nuomininkai - manę, kad gyvens tyliai, po kurio laiko supranta turintys itin triukšmingus kaimynus, su kuriais net nepagalvojo susipažinti prieš atsikraustydami.
Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius aspektus, kuriuos reikėtų žinoti norint sėkmingai išnuomoti būstą užsieniečiui Lietuvoje, apsaugant savo turtą ir užtikrinant sklandų nuomos procesą.
Finansinis stabilumas ir nuomos sutartis
Prieš įsileidžiant į savo būstą nuomininkus, kokios socialinės grupės ar tautybės jie bebūtų, pirmiausiai patariama išsiaiškinti, ar jie yra finansiškai pajėgūs mokėti sutartą nuomą. Tam kartais gali pakakti kelių klausimų - kur ir kokį darbą žmogus dirba, jeigu nedirba, kas užtikrina jo finansinį stabilumą. Finansiškai apsigauti tenka ir būstų nuomininkams. Dėl to NT agentūros „Capital“ brokeriai ragina itin atsargiai rinktis būstus, kurie išnuomojami už mažesnę nei rinkos kainą. Tokiais atvejais šeimininkai gali leisti nuomininkams patiems pasidaryti remontą, o po to staiga pakelti kainą.
Kitas vienas paprasčiausių būdų siekiant sumažinti riziką, kad nuomininkas pabėgs nesusimokėjęs ar pridaręs žalos, - pasirašyti detalią ir abiem pusėms suprantamą bei priimtiną būsto nuomos sutartį. Joje turėtų būti išdėstytos ne tik nuomos ir komunalinių paslaugų mokėjimo sąlygos, kiti abiejų pusių susitarimai bei įsipareigojimai, bet ir detaliai išvardyti bute esantys daiktai, jų vertė, būklė. Brokeriai pataria sutartyje aprašyti netgi būsto defektus. Tokiu atveju užtikrintai jausis nuomininkai - joks nesąžiningas šeimininkas sutarčiai pasibaigus negalės reikalauti kompensacijų už neva nubraižytas sienas ar kitą žalą.
Sutartis privalo būti sudaryta valstybine kalba. Tačiau esant poreikiui, pavyzdžiui, nuomojant butą užsieniečiui, sutartis gali būti sudaroma ir kitomis kalbomis.
Sudarant nuomos sutartį su užsieniečiu svarbu paruošti ir pateikti susipažinti bei pasirašyti nuomininkui nuomos sutarties vertimą į užsieniečiui suprantamą užsienio kalbą. Tuomet, kai nuomos sutartis bus pasirašyta abiem sutarties šalims suprantamomis kalbomis, nuomotojas bus apsaugotas nuo užsieniečio galimų pareikšti reikalavimų pripažinti atitinkamas sutarties nuostatas negaliojančiomis, t. y. nuomininkas neturės teisės gintis tuo, jog nesuprato nuomos sutarties turinio ir nuomos sutarties pagrindu prisiimtų pareigų.
Nuomos sutartyje patariama nusimatyti nuomos sutarties nutraukimo atvejus, leisiančius paprasčiau nutraukti nuomos teisinius santykius, t. y. gali būti numatyti tokie sutarties nutraukimo atvejai, kai nuomininkas nemoka nuomos mokesčio, gadina turtą ir pan. Papildomai gali būti aptarti atvejai, kuomet nuomos sutartis nutraukiama kurios nors iš šalių iniciatyva įspėjus kitą šalį prie sutartyje sulygtą įspėjimo terminą, pavyzdžiui, prieš mėnesį dėl bet kokių priežasčių ir nesant kitos šalies kaltės.
Pasirašant nuomos sutartį tiek su ukrainiečiais ar kitais užsieniečiais, tiek su Lietuvos Respublikos piliečiais, visais atejais svarbu fotonuotraukomis užfiksuoti nuomojamo turto esamą būklę ir jas pridėti prie nuomos sutarties, nes tokiu atveju palengvinamas žalos, galimai padarytos nuomos sutarties galiojimo laikotarpiu, atlyginimo klausimo išsprendimas.
Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė (tvarkingas, išvalytas ir pan.), inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt. Kuo išsamesnė ir pilnesnė sutartis, tuo mažiau erdvės interpretacijoms ar nesusipratimams.
Būsto (buto ar namo su sklypu) nuomos sutartis - tai dviejų šalių sandoris, kuomet viena šalis perduoda kitai šaliai valdyti ir naudoti nekilnojamojo turto objektą už sąlyginai nedidelį (paprastai apie pusę procento objekto vertės) mokestį per mėnesį. Be abejo, abiem sandorio šalims būtina tokį susitarimą užfiksuoti ir aprašyti.
Vis dar pasitaiko atvejų, kai šalys vengdamos mokesčių valstybei ar dėl klaidingų įsitikinimų nesudaro nuomos sutarties, tačiau nuoma vyksta. Sutartys turi būti sudaromos raštiškai. Vis dar pasitaiko atvejų, kuomet nuomos sutartis sudaroma žodiškai. Taip gali būti, tačiau rašytinė nuomos sutartis padės išvengti ginčų. Be to, teisės aktų tvarka ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė.
Sutartis privalo būti sudaryta valstybine kalba. Tačiau esant poreikiui, pavyzdžiui, nuomojant butą užsieniečiui, sutartis gali būti sudaroma ir kitomis kalbomis. Nuomos sutartis gali būti sudaryta ir patvirtinta notaro arba sudaroma be notaro (didžioji dalis nuomos sutarčių netvirtinamos notaro). Taip pat šios sutartys gali būti užregistruotos Registrų centre. Paprastai to reikia norint deklaruoti gyvenamąją vietą ar apsaugoti savo interesus prieš trečiąsias šalis.
Nuomininkas gali deklaruoti savo gyvenamąją vietą nuomojamame bute ar name tik gavęs savininko sutikimą. Nurodyti terminą, kuriam laikui turtas nuomojamas. Būna ir neterminuotų sutarčių, tačiau mes visada rekomenduojame apibrėžti nuomos laikotarpį. Aiškus baigtinis terminas leidžia tiek savininkui, tiek nuomininkui turėti aiškius rėmus laike, prognozuoti būsimus veiksmus. Nurodyti nuomos kainą. Aptarti ir kitus mokėjimus (mokesčius valstybei, komunalinius mokesčius), mokėjimo formą (grynais ar pavedimu) ir periodiškumą (paprastai tai mėnesinis mokestis). Pasibaigus nuomos terminui, nuomos kaina gali būti peržiūrima ir keičiama. Nurodyti nuomos užstatą (depozitą).
Svarbu! Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos prie priėmimo-perdavimo akto. Tai padeda išvengti interpretacijų bei nesusipratimų nuomos termino pabaigoje.
Užstatas ir draudimas
Nuoma už kelis mėnesius į priekį ir užstatas, kuris grąžinamas sutarčiai pasibaigus, leis ramiau jaustis tiek nuomininkams, užtikrintiems, kad staiga neatsidurs gatvėje, tiek būstą perleidusiems savininkams. Tiesa, prieš tariantis dėl didelio užstato, būsto šeimininkai raginami gerai pagalvoti. 14 metų su NT dirbanti agentūros „Capital“ brokerė Rasa Yianni pasakoja, kad yra pasitaikę atvejų, kai užstatą šeimininkai tiesiog išleidžia ir, atėjus laikui jį grąžinti nuomininkui, sunkiai surenka reikiamą sumą.
„Norint išvengti tokios situacijos, galima apdrausti būstą bei jame esantį turtą ir vietoj užstato mokėti draudimo įmoką. Tuomet net paprasčiausioje situacijoje - sudaužius kokią vertingą šeimininkų vazą - žalą atlygins draudimas, abiem pusėms bus ramiau“, - patarė R. Yianni.
Nuomininkui svarbu pasidomėti, ar nuomojamas būstas ir jame esantis turtas (baldai, buitinė technika, kt.) yra apdrausti.
Komunaliniai mokesčiai. Kita bėda, su kuria dažnai susiduria būstų šeimininkai, nuomininkų skolos už komunalines paslaugas. NT brokeriai siūlo kelis būdus šiai bėdai išspręsti - galima visas sąskaitas laikinai perrašyti nuomininkų vardu arba kas mėnesį apsilankyti bute, nusirašyti skaitiklių rodmenis ir už paslaugas sumokėti patiems šeimininkams. Pasak brokerės, kasmėnesinis apsilankymas bute būtų dar ir prevencijos priemonė - galima stebėti, kokia būsto būklė, ar nuomininkai tvarkingi.
Tačiau neapmokėtų komunalinių paslaugų naštą kartais netyčia užsikrauna ir nuomininkai. Todėl Rasa siūlo išsiaiškinti, ar prieš įsikraustant į nuomojamą būtą jame nėra įsiskolinimų - ypač didelės sumos gali susidaryti už paslaugas šildymo sezono metu.
Remontas. Esant poreikiui, kapitalinį remontą turi atlikti savininkas. Paprastai tai apima esmines buto ar viso pastato konstrukcijas (stogą, sienas, pamatus, langus ar inžinerinius įrengimus). Smulkų remontą gali atlikti ir nuomininkas, ir nuomotojas, priklausomai nuo susitarimo ir nuo to, kodėl atsirado tokio remonto poreikis.
Buitinės technikos gedimai. Dažnas klausimas būna, kas turi dengti sugedusios buitinės technikos remonto ar keitimo nauja įranga išlaidas. Bendra taisyklė yra tokia - jei buitinė technika sugedo dėl senumo, tuomet išlaidas kompensuoja nuomotojas, tačiau jei sugedo dėl netinkamo naudojimo - be abejo, kompensuoja nuomininkas.
Gyvenamosios vietos deklaravimas
Labiausiai būsto šeimininkus gąsdinantis dalykas - užsieniečių prašymas leisti nuomojamame būste deklaruoti savo gyvenamąją vietą. Tačiau agentūros „Capital“ brokeriai ramina - gyvenamosios vietos deklaravimo procedūra yra paprasta, be to, jos reikalauja įstatymai.
„Buto savininkai visuomet gali nurodyti terminą, kuriam sutinka leisti deklaruoti gyvenamąją vietą nuomininkui savo bute. Geriausia, kai šis terminas sutampa su nuomos sutarties trukme. Deklaruoti gyvenamąją vietą užsieniečiams privaloma, kai jie atvyksta į Lietuvą dirbti ir nori gauti leidimą gyventi. Tad jeigu šeimininkas išsiaiškino, kad nuomininkas iš užsienio yra patikimas, norint deklaruoti jo gyvenamąją vietą pirmiausiai reikėtų kreiptis į notarą, vėliau jau pats užsienietis kreipiasi į seniūniją. Visa tai kainuoja apie 10 eurų. Beje, išdeklaruoti žmogų iš būsto šeimininkai gali bet kuriuo metu“, - paaiškino pašnekovai.
Atkreiptinas dėmesys į tai, kad nuomotojai, nuomojantys nekilnojamąjį turtą užsieniečiams, neturėtų išsigąsti užsieniečio nuomininko prašymo deklaruoti gyvenamąją vietą nuomos objekte, kadangi gyvenamosios vietos deklaravimas užsieniečiams gali būti privalomas, siekiant įsidarbinti, studijuoti ar gauti leidimus gyventi Lietuvos Respublikoje.
Be kita ko, gyvenamosios vietos deklaravimas nuomojamame objekte yra galimas tik nekilnojamojo turto savininkui (nuomotojui) sutikus, t. y. joks nuomininkas negali deklaruoti gyvenamosios vietos nuomojamame būste be savininko sutikimo, todėl sprendimas, ar leisti nekilnojamame objekte deklaruoti užsieniečiui savo gyvenamąją vietą išimtinai priklauso nuomotojui.
Vertėtų pabrėžti ir tai, kad nuomotojai, kaip būsto savininkai, bet kuriuo metu galės panaikinti nekilnojamame turte deklaruotus asmenis ir tai nereikalaus didelių laiko ir (ar) piniginių sąnaudų. Tokiu atveju, nuomos sutartyje galėtų būti įtvirtinta nuostata dėl leidimo / neleidimo užsieniečiui deklaruoti gyvenamąją vietą ir nurodyti laikotarpį, kuriuo suteikiama teisė užsieniečiui deklaruoti savo gyvenamąją vietą nuomojamame objekte, kadangi nuomos sutartyje nurodytam laikotarpiui pasibaigus, užteks tik pateikti nuomos sutarties kopiją ir tokiu atveju susidarys teisinis pagrindas išdeklaruoti užsienietį asmenį iš nuomojamojo nekilnojamojo turto objekto.
Mokesčiai už nuomą
Kadangi nuomojate savo turtą ir už tai gaunate nuolatines pajamas, esate traktuojamas kaip savarankiškai dirbantis žmogus. Ne, jūs verslo nevykdote, tačiau dirbate savarankiškai. Dėl to valstybei reikia susimokėti mokesčius.
Yra du būdai tai padaryti:
- Pagal verslo liudijimą. Tai yra fiksuotas metinis mokestis.
- 15 proc. GPM. Gyventojų pajamų mokestis yra 15 proc. nuo gautų pajamų.
Pavyzdžiui: Sakykime, butą Vilniuje nuomojate už 400 eurų per mėnesį. Per metus gaunate 400 eur. x 12 mėn. = 4800 eur. pajamas. Nuo jų reikia sumokėti 15 proc., o tai yra 720 eurų.
Aritmetika paprasta. Jei Vilniaus mieste nuomojate vienam fiziniam asmeniui visus metus ir gaunate stabilias pajamas, didesnes, nei 4650 eurų (po 380 eur. per mėnesį), labiau apsimoka verslo liudijimas.
Kai kitais metais deklaruodami sumokėsite mokesčius (gal ir nereikės mokėti iš viso, jei VMI grąžinama suma bus didesnė...), galėsite drąsiai teigti, kad nuomojate legaliai, mokate visus mokesčius.
BŪSTO PASKOLA VS. BŪSTO NUOMA
Užsieniečių (ukrainiečių) nuomininkų teisinė padėtis (statusas)
Kadangi Lietuvoje vis dažniau būstas yra nuomojamas užsieniečiams - karo pabėgėliams iš Ukrainos, vis dažniau nuomotojams kyla klausimų dėl tokių nuomininkų teisinės padėties. Viena vertus, užsieniečių, kaip nuomininkų, teisinis statusas niekuo nesiskiria nuo Lietuvos Respublikos piliečių, kaip nuomininkų. Taigi, tiek užsieniečiai, tiek Lietuvos Respublikos piliečiai turi tas pačias teises ir pareigas, susijusias su nuomos teisiniais santykiais, kai nuomos objektas yra Lietuvos Respublikoje.
Todėl nuomos sutartyje tokiu atveju siūloma įtvirtinti nuostatą, kad nuomos sutarties šalys (nuomininkas ir nuomotojas), aiškindami ir vykdydami šią sutartį vadovaujasi Lietuvos Respublikos įstatymais ir kitais teisės aktais. Tokiu atveju, ginčui, kilusiam iš nuomos teisinių santykių, išspręsti bus taikomi Lietuvos Respublikos teisės aktai, kurie taikomi ir įprastai, kai nekilnojamąjį turtą nuomojasi ir Lietuvos Respublikos piliečiai.
Klausimai, susiję su užsieniečio nuomininko, kuris turi nepilnamečių vaikų, iškeldinimu, iš esmės niekuo nesiskiria nuo Lietuvos Respublikos piliečio, kaip nuomininko, kuris turi nepilnamečių vaikų, iškeldinimo iš nuomojamojo nekilnojamojo turto. Visų pirma, tokiu atveju turėtų būti vadovaujamasi nuomos sutartyje sulygtomis nuomos sutarties nutraukimo sąlygomis ir tik tuomet, jeigu nuomininkas (galioja tiek užsieniečiui, tiek Lietuvos Respublikos piliečiui) piktybiškai neišsikrausto, tuomet nuomotojas savo pažeistas teises gali ginti teisme. Kilus ginčui dėl iškeldinimo gali būti apsunkintas dokumentų įteikimas, todėl nuomos sutartyje tikslinga aptarti tikslius el.
Diskriminacija ir stereotipai
Būsto nuomos grupėse neretai galima pamatyti užsieniečių bandymus išsinuomoti būstą Lietuvoje, tačiau tai padaryti sklandžiai pavyksta ne visiems - kai kurie savininkai turimą būstą nori nuomoti tik Lietuvos piliečiams.
Romai, čečėnai ir irakiečiai - šias etnines grupes savo kaimynystėje mažiausiai palankiai vertina lietuviai - toks rezultatas atsispindėjo 2021 m. Analizuojant Lietuvos gyventojų požiūrį apie įvairias religines bendruomenes matyti, kad didžiausia socialinė distancija išlieka musulmonų atžvilgiu.
„Dažniausia problema, su kuria susiduria būstą išsinuomoti bandantys užsieniečiai yra ta, kad jiems apskritai atsisakoma išnuomoti būstą. Pavyzdžiui, abejojama dėl saugumo, baiminamasi, kad namuose bus užsiimama nelegalia veikla, taip pat nepasitiki ir finansine padėtimi - abejoja, ar pavyks laiku gauti užmokestį už būstą. Kartais tiesiog nenorima nuomoti būsto užsieniečiui ir tiek“, - pasakoja A. Daker.
„Dauguma savininkų prašydami išnuomoti jų būstą, iškart įspėja, kokie nuomininkai nepageidaujami. Į šį sąrašą pakliūva ir užsienio piliečiai. Prasidėjus karui Ukrainoje, atsisakymo priežastys buvo nemokumas, trumpas nuomos terminas, nes dažniausiai terminas būna 3-6 mėnesiai“, - pasakoja J. Aleksiejūnienė.
Neretai savininkus išgąsdina ir užsieniečių prašymas leisti deklaruoti gyvenamąją vietą bute. Daugeliui atrodo, kad tai vis dar ilga ir sudėtinga procedūra, o prireikus bus sudėtinga ją nutraukti: „Visiems trūksta informacijos. Deklaracija šiais laikais yra labai lengva procedūra, kurią galima atlikti neišeinant iš namų. Kartais nuomoti būstą užsieniečiui gali būti atsisakoma ir dėl kalbos barjero - baiminamasi, kad bus sudėtinga išsiaiškinti kylančius klausimus, teks rengti sutartis kita kalba.
Teigiamų pokyčių atneša ir pozityvios istorijos. Pasak J.Aleksejūnienės, būsto savininkai, kurie yra bent kartą išnuomoję savo nekilnojamąjį turtą užsieniečiams, po šios patirties neretai tampa atviresni atvykstantiems iš svetur.
Patarimai, siekiant, kad pirmoji diena naujame būste būtų maloni
Brokerė R. Yianni prisimena ir kiek buitiškesnių užsieniečių prašymų būstų šeimininkams. Kai kurie domisi, ar į nuomos kainą įskaičiuotas reguliarus būsto tvarkymas, internetas, televizija, privataus namo sodo priežiūra ar teritorijos valymas ir pan. Baldai, indai, patalynė ir kiti būtiniausi namų apyvokos daiktai taip pat gali prisidėti prie užsieniečių sprendimo nuomotis butą.
„Nuomojant būstą užsieniečiui, labai svarbu išvardinti visas jam suteikiamas nuolaidas ar privalumus. Nors lietuviui gal nėra svarbu, ar bute jis ras indus, užsieniečiui, atsikrausčiusiam į Lietuvą tik su būtiniausiais asmeniniais daiktais, jie taps dideliu buities palengvinimu. Jeigu tokių daiktų nėra, šeimininkams patariama bent parekomenduoti užsieniečiams, kur jie jų galėtų nusipirkti. Tenka ir pačiai pasirūpinti, kad bute pirmą nuomos dieną būtų tualetinio popieriaus, muilo, rankšluostis, virtuvės įrankiai - tai tiek nedaug, tačiau iškart sukuria tvirtesnį šeimininko ir nuomininko ryšį“, - sakė R.
Apibendrinant, sėkminga būsto nuoma užsieniečiui reikalauja atidumo, sąžiningumo ir abipusio supratimo. Tikimės, kad ši informacija padės Jums priimti teisingus sprendimus ir išvengti galimų nesklandumų.