Sodo paskirties žemė Lietuvoje dažniausiai naudojama poilsiui, sodininkystei ir rekreacijai. Tačiau vis dažniau kyla klausimas, ar galima statyti gyvenamąjį namą sodo sklype. Teisiniai reikalavimai šiuo klausimu gali būti sudėtingi, nes jie priklauso nuo sklypo paskirties, jo vietos, žemės naudojimo ir planavimo taisyklių. Panagrinėkime, kokie reikalavimai taikomi sodo namų statybai sodų bendrijose.
Pagal Lietuvos Respublikos Žemės įstatymą, sodo paskirties žemė skirta sodo veiklai - sodininkystei, poilsiui, rekreacijai, tačiau šiuos sklypus vis dažniau bandoma pritaikyti gyvenamųjų namų statyboms.
Paskirties Keitimas ir Statybos Leidimas
Gyvenamojo namo statyba sodo paskirties sklype gali būti galima ir be paskirties keitimo, jei tai leidžiama pagal teritorijų planavimo dokumentus (bendrąjį ar detalųjį planą). Visgi, jei tokios galimybės nėra - paskirtį gali tekti keisti į gyvenamąją. Paskirties pakeitimas dažniausiai reikalauja savivaldybės leidimo.
Po paskirties keitimo reikalingas statybos leidimas. Tai leidimas, kuris suteikiamas tik tada, kai parengtas statinio projektas, atitinkantis vietos teritorijų planavimo dokumentus. Statinio projektas turi būti suderintas su vietos savivaldybės urbanistikos skyriumi, kuris patikrina, ar numatytas statinys atitinka galiojančius teisės aktus ir reikalavimus.
Infrastruktūra ir Komunalinės Paslaugos
Sodo paskirties žemės sklypai dažnai būna nutolę nuo pagrindinių komunalinių paslaugų, todėl vienas svarbiausių aspektų, į kurį reikės atsižvelgti, yra prieiga prie infrastruktūros. Tai apima elektros tiekimą, vandens tiekimą ir kanalizaciją. Be to, svarbu įvertinti ir prieigos kelius.
Sodo Namelio Statyba Be Paskirties Keitimo
Jei nusprendžiama nekeisti sodo paskirties žemės ir statyti statinius, galima statyti tik tam tikro dydžio ir paskirties objektus. Pagal naujausius teisės aktus, sodo namelis iki 50 kv. m ploto - pagal naująsias taisykles, sodo namelis laikomas statiniu, kurio bendras vidaus plotas neviršija 50 kv. m, o aukštis - iki 5 metrų. Tokiam statiniui statyti nereikalingas statybos leidimas.
Nors statant sodo namelį iki 50 kv. m leidimas nėra reikalingas, kiti apribojimai, susiję su sklypo užstatymo tankiu ir aukščiu, gali būti taikomi, atsižvelgiant į vietos savivaldybės nuostatas.
Gyvenamosios Vietos Deklaravimas
Nekeičiant sklypo paskirties, gyvenamosios vietos deklaracija negali būti atlikta sodo name, nes šis statinys, nors ir tinkamas poilsiui, nėra pritaikytas nuolatiniam gyvenimui. Gyvenamosios vietos deklaravimas įmanomas tik gyvenamajame name - kad būtų galima deklaruoti gyvenamąją vietą, būtina statyti gyvenamąjį namą sodo paskirties sklype, ir tokio objekto statybos reikalauja paskirties keitimo į gyvenamąją.
Atstumai Nuo Sklypo Ribų ir Kiti Reikalavimai
Pagal 2025 m. reikalavimus, pastatai turi būti statomi ne mažesniu kaip 3 m atstumu nuo sklypo ribos, tačiau visais atvejais - kad jie nedarytų žalos kaimyninio sklypo naudotojui. Inžineriniai statiniai (išskyrus tvoras) - ne mažesniu kaip 1 m atstumu nuo sklypo ribos, tačiau visais atvejais - kad jie nedarytų žalos kaimyninio sklypo naudotojui.
Tvoros tarp sklypų turi atitikti statybos techninių reglamentų nustatytus tvorų reikalavimus dėl kaimyninių sklypų insoliacijos. Norint statyti šių reikalavimų neatitinkančias tvoras, būtina turėti rašytinį kaimyninio sklypo savininko sutikimą.
Medžius ir krūmus mėgėjiško sodo teritorijoje sodininkai tvarko ir prižiūri savo nuožiūra. Atskirti sodo sklypą nuo kaimyninio sklypo gyvatvore per šių sklypų ribą galima turint rašytinį kaimyninio sklypo savininko sutikimą, o kai sklypas ribojasi su bendrojo naudojimo teritorija - rašytinį sodininkų bendrijos valdybos ar pirmininko sutikimą.
Nauji pastatai gali būti statomi ne mažesniame kaip 0,04 ha sodo sklype.
Reikalavimai Ūkiniams Pastatams
Pagal Lietuvos Respublikos teisės aktus, norint statyti ūkinį pastatą iki 80 m² už miesto ribų arba namą sodo bendrijose iki 50 m², statybos leidimas nereikalingas. Nors leidimas nereikalingas, būtina informuoti savivaldybės administraciją apie planuojamą statybą. Informavimas atliekamas pateikiant pranešimą, kuriame nurodoma statinio vieta ir tikslai.
Svarbu įsitikinti, kad žemės sklypo paskirtis leidžia statyti norimą pastatą. Žemės ūkio paskirties sklypuose paprastai leidžiama statyti tik su ūkininkavimu susijusius pastatus, o sodo sklypuose - nedidelius vasarnamius ar gyvenamuosius pastatus iki 50 m².
Vienas svarbiausių techninių reikalavimų - minimalūs atstumai nuo sklypo ribų. Pagal teisės aktus, pastatas turi būti pastatytas ne arčiau kaip 3 metrai nuo kaimyninio sklypo ribos. Jei norima statyti arčiau, reikia gauti rašytinį sutikimą iš kaimyninio sklypo savininko.
Projektavimo metu taip pat reikia atsižvelgti į pastato aukščio ir aukštų skaičiaus apribojimus. Lietuvoje gyvenamiesiems pastatams ir ūkiniams pastatams iki 80 m² dažniausiai taikomi apribojimai, leidžiantys statyti ne daugiau kaip vieną aukštą su mansarda.
Pagal naujausius reikalavimus, visi naujai statomi gyvenamieji namai Lietuvoje turi atitikti A++ energinio naudingumo klasę. Tai reiškia, kad pastatai turi būti itin gerai izoliuoti, naudoti energiją taupančias technologijas bei atsinaujinančius energijos šaltinius.
Prieš statant pastatą svarbu įsitikinti, kad žemės sklypas turi tikslius kadastrinius matavimus.
Nors mažiems pastatams iki 80 m² gali būti nereikalaujamas statybos leidimas, tačiau būtina pasirūpinti inžinerinių tinklų prijungimu reikalavimais: elektros, vandentiekio, kanalizacijos ir kitų komunikacijų įrengimu.
Net jei pastatas mažas, jis turi atitikti tam tikrus saugos ir aplinkosaugos reikalavimus.
Statant sodo namą, vasarnamį ar ūkinį pastatą iki 80 m² už miesto ribų arba sodo bendrijose, būtina laikytis aukščiau išvardytų reikalavimų.
Statybos Leidimas Sodų Bendrijose
Sodų bendrijos Lietuvoje yra populiari gyvenamoji vieta, ypač vasaros sezono metu, kai žmonės ieško ramios aplinkos poilsio ir žemės ūkio veiklai. Pagal Lietuvos įstatymus, statant namą sodų bendrijoje, reikėtų atsižvelgti į kelis svarbius aspektus: statinio paskirtį, dydį ir vietą.
| Statinio Paskirtis | Statinio Dydis | Teritorijų Planavimas | Statinio Vieta |
|---|---|---|---|
| Statinys turi būti naudojamas tik pagal paskirtį, pavyzdžiui, kaip poilsio namelis, vasarnamis, vasaros sodo namas, o ne nuolatinio gyvenimo būstas. | Gyvenamojo namo plotas turi būti iki 50 m², o ūkinio pobūdžio pastato - iki 80 m². | Būtina patikrinti, ar sodų bendrijos teritorijoje pagal vietos savivaldybės teritorijų planavimo dokumentus leidžiama statyti tokius pastatus. | Statinio vieta sodų bendrijoje taip pat turi atitikti bendruosius teritorijų planavimo reikalavimus. |
Pagal galiojančias taisykles, nepriklausomai nuo paskirties, mažesni statiniai sodų bendrijose, kurių plotas neviršija tam tikro dydžio, gali būti statomi be statybos leidimo.
Nors statybos leidimo nereikės, dažnai reikės pranešti savivaldybei apie numatomą statybą ir pateikti informaciją apie pastatą.
Sodų bendrijose Lietuvoje galima statyti mažus gyvenamuosius namus ir ūkinio pobūdžio pastatus be statybos leidimo, jeigu šių pastatų plotas neviršija 50 m² gyvenamojo ploto arba 80 m² ūkinio pobūdžio statinių.
Nauja Sodų Statybos Tvarka: Bus Registruojami Tik Iki 50 Kv. m
Nuo šių metų lapkričio mėnesio keičiasi sodo namų statybos tvarka. Pasikeitus šiai tvarkai, be projekto ir statybos leidimo bus galima statyti ir registruoti tik iki 50 kv. m. sodo namus. Tuo tarpu didesniems sodo namams bus reikalingi atitinkami dokumentai.
Tai vyksta Aplinkos ministerijai iki šių metų lapkričio 1 d. ruošiant statybos techninių reglamentų (STR) pakeitimus. Jie yra siejami su pernai priimtais Statybos įstatymo pakeitimais.
Pagal naują STR, statybos darbai, pradėti iki 2024 m. lapkričio 1 d. ir nereikalaujantys statybą leidžiančio dokumento bus užbaigiami pagal teisės aktus, galiojusius iki 2024 m. spalio 31 d.
Tačiau visos kitos to paties objekto statybos procedūros bus vykdomos pagal teisės aktus, galiojusius tų procedūrų pradžios metu.
Aiškindama numatytus pokyčius Aplinkos ministerija teigia, kad permainų reikia imtis todėl, kad sodų bendrijos vystosi pernelyg sparčiai ir virsta gyvenamaisiais kvartalais. Manoma, kad iki šiol galiojusi tvarka projektuojamiems statiniams ir patalpoms buvo nepakankamai aiški, o numatyti reikalavimų patobulinimai viską padės apibrėžti aiškiau.
Pastebėtina, kad anksčiau tekdavo susidurti su situacijomis, kai vienbučiai virsdavo daugiabučiais, jaunimo nakvynės namai - daugiabučiais ar bendrabučiais, pagalbinio ūkio pastatai ir sodo namai - gyvenamaisiais namais ar daugiabučiais.
Dėl to, atsirasdavo problemų su infrastruktūra, vietos valdžia pastebėjo, kad sodininkų bendrijų teritorijos būdavo naudojamos ne pagal paskirtį, didėjo tarša ir pan. Būtent todėl reglamentavimas buvo peržiūrėtas.
Aplinkos ministerijos viceministrė Daiva Matusevičė teigia, kad permainomis ministerija tik patikslino tvarką, kuri turėjo galioti iki šiol: jog sodų bendrijose turi būti statomas tik nesudėtingas statinys, skirtas sodininkystei, o ne nuolatiniam gyvenimui.
Viceministrė aiškina, kad sodų bendrijose galima statyti gyvenamuosius namus ir būtent jiems visada buvo reikalingas statybą leidžiantis dokumentas bei projektas. Sodininko namas, skirtas sodininkystės veiklą vykdantiems asmenims, kurie augina daržoves, gėles, nori po darbų pailsėti, išsivirti arbatos, pasidėti reikalingus daiktus. Iki 50 kv. m. ploto sodo namas yra tikrai nemažas statinys, didesnis nei dviejų kambarių butas. Jame galima tenkinti laikinus sodininko poreikius. Iš diskusijų ir kitų surinktų duomenų girdime, kad būtent didesnieji sodo namai neretai pritaikomi nuolatiniam gyvenimui, nors nėra tam skirti.
Dėl numatytų permainų sunerimusius sodininkus viceministrė ramina, teigdama, kad dabar pradėtas statybas dar bus galima užbaigti, taip pat bus galima atlikti kadastrinius matavimus, nurodant statybos darbų pradžią ir pabaigą.
Tačiau tokie nuraminimai sodininkų ir jų bendrijų atstovų anaiptol netenkina. Priešingai, žmonės pyksta ir teigia, kad pirmiausia - jie nebuvo tinkamai informuoti, nebuvo jokio ryšio bei komunikacijos su Aplinkos ministerijos atstovais.
Lietuvos sodininkų bendrijų asociacijos garbės pirmininkas Eidigintas Germanavičius pasisakė, kad Aplinkos ministerija vykdo sisteminį žingsnį, kai yra naikinamos sodų bendrijos. Anot jo, naujai papildytu reglamentu siekiama skriausti mažai uždirbančius žmones, kuriems gyvenamasis plotas yra aktualus. Jis mano, kad tai yra sąmoningas sodo bendrijų žlugdymas.
Jis atkreipia dėmesį į tai, kad šalia didesnių šalies miestų esantys sodai yra pilnai gyvenamos teritorijos, o tai yra tam tikras palengvinimas žmonėms, negalintiems nusipirkti gyvenamojo ploto.
Marijampolės susivienijimui „Sodai“, kuriam priklauso 23 bendrijos, vadovaujanti Rasa Janauskienė, kuri yra ir Lietuvos sodininkų draugijos prezidiumo narė, šiuo klausimu pasisakė dar aštriau, teigdama, kad žmonės nesupranta mandrų išaiškinimų, juose trūksta konkretumo.
Sodų bendrijos „Dituva“ pirmininkas Tadas Vaitkus teigia, kad šiuo atveju su naujais reglamentais valdžia smogė iš pasalų, visiškai nepasitarusi su sodininkais. Jo teigimu, pokyčiai sustabdys bet kokį tolimesnį sodų bendrijų vystymąsi.
T. Vaitkus taip pat palietė klausimą, susijusį su jaunų šeimų atsikėlimu į bendrijas. Jis sako, kad ten žmonės dirba, jie sieja savo gyvenimą vieta, visi jie noriai prisideda prie bendros gerovės, moka mokesčius. Vis tik, su šiais pokyčiais sodai vėl taps tik teritorijomis, daržovėms auginti, o ne gyvenamais kvartalais, kuriems akivaizdžiai nepritaria valdžia.
Nuo 2024 m. lapkričio 1 d. įsigalioja aplinkos ministro įsakymas dėl Statybos techninio reglamento (STR) pakeitimo, kuriame nurodoma nauja pastatų klasifikacijos tvarka. Pakeitimas itin aktualus sodų bendrijose (toliau - SB) namus pasistačiusiems (bet jų dar neįregistravusiems), taip pat ir planuojantiems statytis. Pakeitimo esmė - jau nebebus galima supaprastinta tvarka statyti 50-80 kv.
Dėl to, kad sodų bendrijose sklypai yra pigesni nei mieste, juos įsigyja ir namus, kartais visai nedidukus, iki 80 kv. m, ten dažnai statosi jaunos šeimos. Ar jauni žmonės statysis 50 kv. m namą? Žinoma, kad ne. O didesnio ploto pastato statyba brangs dėl privalomų reikalavimų gyvenamiesiems namams.
Rasa Janauskienė teigia, kad žmonės nesupranta mandrų išaiškinimų, juose trūksta konkretumo. Marijampolės, Kazlų Rūdos ir Kalvarijos savivaldybėse sodų bendrijų - net 49, visose vyksta statybos. Daugiausia būstus statosi jauni žmonės. Jie išvažiuoja į užsienį užsidirbti, grįžta, atlieka kai kuriuos statybos darbus ir vėl važiuoja užsidirbti. Nežinau, ar jie spės sutvarkyti statybų pradžios dokumentus iki lapkričio 1-osios. Visais varpais apie tai skambinu, sodų bendrijų pirmininkams siuntinėju gaunamą informaciją, bet jei namus besistatantys žmonės dirba užsienyje ir negali grįžti?
„Sūduonios“ SB pirmininkas Andrius Kukanauskas teigia, kad žmonėms, kurie neįregistravę Registrų centre SB esančių statinių, teks plačiau atverti pinigines: samdytis matininkus, kurie atliktų kadastrinius matavimus, atlikti kitus reikiamus veiksmus. Jis parodė gautą informaciją apie tai, kad nuo šios dienos įsigalioja naujas reglamentavimas statant sodo namus mėgėjų sodo sklypuose. Sodo namų didžiausias leistinas bendras plotas (t. y. visų aukštų vidaus patalpų plotų suma, neskaičiuojant rūsio ploto) bus iki 50 kv. m ir didžiausias leistinas aukštis iki 5 m.
Aplinkos ministerijos Strateginės komunikacijos skyriaus specialistė Aistė Gadliauskaitė sakė, kad pradėtų statyti statinių STR pakeitimai nepalies. Tačiau nuo lapkričio 1 d. didesnių nei 50 kv. m būstams įsigalios sudėtingesnė ir, aišku, brangesnė įteisinimo tvarka, kuri iki šiol galiojo daugiau kaip 80 kv. m statiniams.
A. Gadliauskaitė sakė, kad Aplinkos ministerija iki šių metų lapkričio 1 d. ruošia daugelio statybos techninių reglamentų (STR) pakeitimus, siejamus su pernai priimtais Statybos įstatymo pakeitimais. Pereinamosios nuostatos dėl teisės aktų taikymo yra nustatytos STR „Statinio projektavimas, projekto ekspertizė“, kuris pakeistas ir įsigalios šių metų lapkričio 1 d. Pagal šį STR, statybos darbai, pradėti iki 2024 m. lapkričio 1 d. ir nereikalaujantys statybą leidžiančio dokumento (toliau - SLD) , bus užbaigiami pagal teisės aktus, galiojusius iki 2024 m. spalio 31 d.
A. Gadliauskaitė akcentavo, kad sodo namas nėra skirtas nuolatiniam gyvenimui. Tačiau tai dažnai išnaudojama siekiant išvengti insoliacijos (saulės energijos kiekio) ir energinio efektyvumo reikalavimų, taikomų vienbučiams ar dvibučiams gyvenamiesiems namams.
Aplinkos ministerijos atstovė atkreipė dėmesį, kad namo, kurio statybos procedūrų pradžia yra fiksuota iki 2024 m. Marijampolės savivaldybės administracijos Architektūros ir teritorijų planavimo skyriaus vedėjas-vyr. A. Bekeris patikslino teiginį, kad „sodininkų bendrijų teritorijose esantys pastatai būdavo naudojami ne pagal paskirtį“. Taip pat patikslino, kad, kaip ir anksčiau, sodų bendrijose galima statyti, pavyzdžiui, ir 100 kv. m namus.
A. Bekeris sako, kad pastatams iki 50 kv. m liks galioti ankstesnė tvarka. Tačiau didesniems nei 50 kv. m būstams įsigalios sudėtingesnė ir, aišku, brangesnė įteisinimo tvarka, kuri iki šiol galiojo daugiau kaip 80 kv. m statiniams.
Keičiantis tvarkai, tikėtina, kad žmonės suskubs įteisinti jau pradėtus darbus. Tačiau bijau, kad ne visi spės. Pastato kadastriniai matavimai trunka iki pusės mėnesio, tačiau žemės sklypo kadastriniai matavimai, jei viskas vyks sklandžiai - iki 3 mėnesių. Jei nėra kadastrinių matavimų ar suformuoto sklypo, jį reikia naujai suformuoti ar išspręsti kitus klausimus - užtrunka nuo 6 iki 12 mėnesių.
Jeigu visi daugiau kaip 50 kv. m būstai turės atitikti A++ klasę - kaip tai padaryti, jei tų aukštų statybos normatyvų anksčiau nebuvo laikomasi, o statybų pradžia nebuvo niekaip fiksuota? Dokumentus galima parengti, bet namą perstatyti, kad jis atitiktų aukštesnę energetinę klasę, būtų sudėtinga.
Sodo namą galima statyti be projekto ir be statybos leidimo, jei jo vidaus visų aukštų plotų suma yra ne didesnė kaip 80m², ne aukštesnis kaip 8,5m (nuo vidutinio žemės lygio iki aukščiausios namo konstrukcijos (stogo kraigas, parapetas)), nesudėtingų konstrukcijų, kai jų tarpatramis ne didesnis kaip 6m.
Jei sodų bendrija yra mieste, kurorte, patenka į saugotų kultūros vertybių apsaugos zonas, regioninius parkus ar kitas saugomas teritorijas, visiems statiniams ir pastatams reikalingas projektas ir leidimas, nepriklausomai nuo pastato/statinio paskirties ir dydžio.
Jei stoginė neturi sienų, turi tik stogą, tuomet jai vertinamas tik užstatymo plotas ir toks statinys bus priskiriamas inžineriniams statiniams. Jei stoginė turės kažkokias tai atitvaras (sienas), tuomet ji bus priskiriama pagalbinio ūkio pastatams, kuriems taikomi tokie pat reikalavimai kaip sodo namams.
Sodų sklypuose - jeigu nėra keičiama pagrindinė žemės naudojimo paskirtis - galima statyti vieną vienbutį gyvenamąjį namą arba vieną sodo namą ir jam priklausančius pastatus. Labai dažnai pasirenkamas būtent sodo namas, nes jam taikoma mažiau reikalavimų. Šiuolaikiniuose sodo namuose patogu ir smagu tiek pramogauti, tiek ilsėtis, tiek kurį laiką pagyventi.
Sodo namai yra nesudėtingi pirmos grupės statiniai, kurie neregistruojami Registrų centre. Gyvenamasis namas iki 80 m² priskiriamas antros grupės statiniams. Oficiali sodo namo paskirtis, kai jo gyvenamasis plotas neviršija 80 m² (neskaičiuojant rūsio, jei toks yra, ploto), o aukštis ne didesnis kaip 8,5 m, yra poilsinė. Žinoma, niekas nedraudžia pastato apšiltinti ir gyventi jame ištisus metus.
Patrauklu tai, kad sodo namui nereikalingas statinio projektas, kvalifikuotas statybų vadovas, leidimas statyboms bei nustatyta tvarka vykdoma statybų techninė priežiūra.
ne aukštesnis kaip 8,5 m sodo namas ar namelis (taip pat ir kitokios paskirties pastatai) turi būti statomi mažiausiai 3 m atstumu nuo sklypo ribos. Šis atstumas matuojamas nuo labiausiai atsikišusių pastato dalių - karnizų, balkonų, turėklų ir t. negalima leisti, kad statybos pažeistų trečiųjų asmenų teises.
Sodo namui nėra taikomi jokie energetiniai reikalavimai, t. y. nebūtina A+ klasė, kadangi tai nėra gyvenamasis statinys. Negyvenamu jis laikomas, jei jame nebus gyvenama ilgiau nei 4 mėnesius per metus.
Nėra konkrečių terminų, kiek turi užtrukti statybos. Visos reikalingos bylos bei deklaracija Registrų centrui tvarkoma jau pastačius namą. Kartais jų prireikia. Šiuo atveju viskas ganėtinai paprasta.
Kaip minėjome, apie statybų pradžią niekur pranešti nėra reikalinga. Užbaigus statinį pas matininkus reikia užsakyti kadastrinę pastato bylą, pakoreguoti sklypo kadastrinius matavimus (juose privalo atsirasti sodo namas) ir tada viskas užregistruojama Registrų centre.
Namo dežutė ir kainos
tags: #sodo #namas #pramprojektas #sudu #dendrijoje