Žemės sklypo formavimo procesas Lietuvoje

Žemės sklypo formavimas yra procesas, kurio metu nustatomi tikslūs sklypo ribų taškai, plotas ir kita svarbi informacija, reikalinga sklypui įregistruoti Nekilnojamojo turto registre (NTR). Šis procesas apima kadastrinius matavimus, planų rengimą ir derinimą su Nacionaline žemės tarnyba (NZT). Tinkamai suformuotas žemės sklypas yra būtinas norint užtikrinti nuosavybės teises, vykdyti statybas, planuoti teritorijas ir atlikti kitas svarbias veiklas.

Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius žemės sklypo formavimo etapus, reikalavimus ir svarbius aspektus, susijusius su kadastrinių duomenų nustatymu ir derinimu su NZT. Žemės sklypo formavimas ir pertvarkymas yra svarbus procesas, kuriam taikomi įvairūs teisiniai reikalavimai ir procedūros.

Neretas atvejis, kai asmuo atstatantis nuosavybės teises į žemės ūkio paskirties sklypą, kur viena sklypo dalis tai miško teritorija, kita dalis, skirta žemės ūkio veiklai, o trečia dalis, tai vienbučių ir dvibučių pastatų teritorija, kreipiasi į matininką dėl sklypo formavimo ir pertvarkymo projekto. Tokio projekto metu žemės ūkio paskirties sklypas padalijamas į tris skirtingos paskirties sklypus. Suformavus sklypus ir patvirtinus projektą yra atliekami kiekvieno sklypo kadastriniai matavimai. Užbaigus matavimus ir surinkus visus reikalingus dokumentus visi pokyčiai yra įregistruojami Registrų centre.

Pagrindiniai žemės sklypo formavimo etapai

Žemės sklypo formavimas apima keletą pagrindinių etapų:

• Pasirengimas darbams: Susisiekimas su atestuotu geodezininku, dokumentų analizė ir preliminari situacijos įvertinimas.
• Kadastriniai matavimai: Sklypo ribų paženklinimas, matavimų atlikimas naudojant geodezinę įrangą. Kadastriniai matavimai yra geodeziniai darbai, kurių metu nustatoma žemės sklypo ribų padėtis vietovėje. Šie matavimai atliekami naudojant specialią įrangą ir metodus, užtikrinančius didelį tikslumą. Kadastrinius matavimus gali atlikti tik atestuoti geodezininkai, turintys reikiamą kvalifikaciją ir patirtį.
• Planų rengimas: Matavimų duomenų apdorojimas ir žemės sklypo plano parengimas.
• Derinimas su NZT: Plano derinimas su Nacionaline žemės tarnyba, siekiant užtikrinti atitiktį teisės aktams ir kadastro duomenims. Derinant žemės sklypo planą su NZT, svarbu pateikti visus reikiamus dokumentus ir įrodymus, pagrindžiančius sklypo ribų teisėtumą. NZT specialistai atlieka plano patikrinimą ir, jei reikia, gali pareikalauti papildomos informacijos arba pataisymų.
• Sklypo įregistravimas: Sklypo įregistravimas Nekilnojamojo turto registre. Pagal žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektą suformuoti žemės sklypai, daiktinės teisės į juos, šių teisių suvaržymai ir įstatymų nustatyti juridiniai faktai Nekilnojamojo turto registro įstatymo nustatyta tvarka registruojami Nekilnojamojo turto registre.

Kadastriniai duomenys

Kadastriniai duomenys apima informaciją apie žemės sklypo ribas, plotą, konfigūraciją, adresą, paskirtį ir kitas svarbias charakteristikas. Šie duomenys yra saugomi Nacionaliniame žemės kadastre ir naudojami atliekant įvairius sandorius su nekilnojamuoju turtu, planuojant teritorijas ir sprendžiant ginčus dėl žemės.

Kadastriniai duomenys turi būti tikslūs ir atitikti faktinę situaciją vietovėje. Netikslūs kadastriniai duomenys gali sukelti problemų atliekant sandorius su nekilnojamuoju turtu, planuojant statybas ir sprendžiant ginčus dėl žemės.

Nacionalinė žemės tarnyba (NZT)

Nacionalinė žemės tarnyba (NZT) yra valstybinė institucija, atsakinga už žemės tvarkymą, kadastro duomenų administravimą ir nuosavybės teisių į žemę apsaugą. NZT atlieka svarbų vaidmenį žemės sklypo formavimo procese, užtikrindama, kad sklypai būtų formuojami laikantis teisės aktų reikalavimų ir kad kadastro duomenys būtų tikslūs ir patikimi.

Teisinis reguliavimas

Nuo 2014 m. sausio 1 d. įsigaliojus naujoms Lietuvos Respublikos žemės ir Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo įstatymų nuostatoms, Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro ir Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2014 m. sausio 2 d. įsakymu Nr. 3D-1/D1-1 yra patvirtintos Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo ir įgyvendinimo taisyklės.

Šios taisyklės nustato žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo, finansavimo, viešinimo, derinimo, tikrinimo ir tvirtinimo tvarką, taip pat atvejus ir tvarką, kai žemės sklypai pertvarkomi nerengiant projekto.

Žemės sklypų pertvarkymo atvejai

Pagal 40 straipsnį, žemės sklypai padalijami, atidalijami, sujungiami ar perdalijami, išskyrus atvejus, kai tai draudžia įstatymai ar kiti teisės aktai, ir nustatytus atvejus, jeigu nepažeidžiamas teisės aktuose ir (ar) teritorijų planavimo dokumentuose nustatytas leidžiamasis užstatymo intensyvumas ir (ar) tankis (išskyrus atvejus, kai faktinį užstatymo intensyvumą ir (ar) tankį numatoma mažinti planuojant padidinti žemės sklypo plotą).

Du bendrą ribą turintys žemės sklypai gali būti perdalijami nerengiant žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projekto, kai tai neprieštarauja teritorijų planavimo dokumento sprendiniams. Tvarka ir atvejai, kai žemės sklypai pertvarkomi nerengiant žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projekto, nustatomi Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo taisyklėse.

Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektai

Projektas yra žemėtvarkos planavimo dokumentas, priskiriamas žemės valdos projektams ir rengiamas šiais atvejais:

• kai žemės sklypai padalijami, atidalijami, sujungiami ar perdalijami;
• kai formuojami žemės sklypai esamiems statiniams eksploatuoti pagal nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį;
• kai įsiterpęs valstybinės žemės plotas Lietuvos Respublikos Vyriausybės nustatyta tvarka ir atvejais sujungiamas su besiribojančiu žemės sklypu, jeigu laisvoje valstybinėje žemėje negalima suformuoti racionalaus dydžio ir ribų sklypo;
• kai pagal detaliojo plano, kuriame numatomi tik žemės sklypų formavimo ir (ar) pertvarkymo principai, nustatytus teritorijos naudojimo reglamentus suformuojami nauji žemės sklypai arba pertvarkomos esamų žemės sklypų ribos, vadovaujantis detaliajame plane nustatytais žemės sklypų formavimo ir (ar) pertvarkymo principais ir nustatoma ar keičiama pagrindinė žemės naudojimo paskirtis ir (ar) naudojimo būdas;
• kai formuojami valstybinės žemės sklypai esamoms susisiekimo komunikacijoms, aikštėms ir kitoms viešosioms erdvėms, kapinėms, paplūdimiams, parkams, skverams ir kitiems želdynams eksploatuoti, kultūros paveldo objektų užimamoms teritorijoms;
• kai formuojami nauji valstybinės žemės sklypai (išskyrus atvejus, kai sklypai formuojami Lietuvos Respublikos žemės reformos įstatymo nustatyta tvarka);
• kai keičiama pagrindinė žemės naudojimo paskirtis ir (ar) naudojimo būdas (-ai), jeigu tai neprieštarauja savivaldybės ar jos dalies bendrajam planui, išskyrus atvejus, nustatytus Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 24 straipsnio 1 dalyje (urbanizuotoje ar urbanizuojamoje teritorijoje, kuriai detalieji planai neparengti, paskirtis ir (ar) naudojimo būdai keičiami pagal patvirtintą savivaldybės bendrąjį planą).

Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektai keičiami, kai projekto iniciatorius (-iai) pageidauja pakeisti projekto sprendinius visoje pagal projektą suplanuotoje teritorijoje. Sprendimą pakeisti žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektą tvirtina meras, suderinęs su Nacionaline žemės tarnyba.

Suderintus ir Nacionalinės žemės tarnybos patikrintus žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektus tvirtina meras ar jo įgaliotas savivaldybės administracijos direktorius Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimo taisyklėse nustatyta tvarka.

Papildomi reikalavimai: Keičiant ar nustatant papildomus žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projekto sprendinius, nustatomi servitutai, jeigu jie nebuvo nustatyti šio įstatymo 22 straipsnio 2 dalies 8 punkte nurodytais atvejais; ar teritorijos, kuriose taikomos specialiosios žemės naudojimo sąlygos, kai šiame projekte jos nebuvo nustatytos.

Formuojant žemės sklypą, svarbu atsižvelgti į šiuos aspektus:

• prie statinio ar įrenginio formuojamas tik vienas žemės sklypas, reikalingas statiniui ar įrenginiui eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto registre įrašytą jo tiesioginę paskirtį.
• kaip atskiras žemės sklypas neformuojami žemės plotai, kuriuos užima elektros linijų stulpai ir kiti inžinerinės infrastruktūros objektai, kuriems aptarnauti reikalingas ne didesnis kaip 0,01 ha žemės plotas.

Visi su žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų rengimu susiję veiksmai atliekami automatizuotai per ŽPDRIS.

Prašyme pagal nustatytą formą turi būti nurodyta: Fizinio asmens vardas, pavardė, asmens kodas, adresas, el. pašto adresas arba juridinio asmens ar kitos užsienio organizacijos teisinė forma, pavadinimas, buveinė, kodas ir el. pašto adresas.

Jeigu Prašyme pagal nustatytą formą nėra galimybės pateikti pageidaujamos informacijos, ji gali būti pateikiama Prašymo priede.

Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo procedūros yra sudėtingos, todėl rekomenduojama kreiptis į specialistus, kurie padės tinkamai įgyvendinti visus reikalavimus.

Žemės sklypo padalijimas, atidalijimas ir sujungimas

Žemės sklypo padalijimas - tai procesas, kuriuo metu vienas žemės sklypas yra padalijamas į kelis žemės sklypus. Dažniausiai ši paslauga yra užsakoma bendrasavininkų, žemės paveldėjimo atveju, kai tam tikrą žemės sklypą norima padalinti į du arba daugiau dalių. Tačiau prieš pradedant žemės sklypo padalijimo procesą verta pasidomėti ar šis sklypas gali būti dalomas.

Žemės sklypo padalijimo būdai

• Žemės sklypo padalijimas tarp bendrasavininku, nustatant naudojimosi tvarkos planą. Šis žemės sklypo padalijimo būdas yra pats paprasčiausias, kadangi žemės sklypo plane, tarp bendrasavininkų, yra nurodomos skirtingos žemės naudojimosi dalys, tačiau žemės sklypo kadastrinis numeris lieka tas pats. Šiuo atveju, visoms dalyvaujančioms šalims, būtina pasirašyti bendrą susitarimą, kuriame nurodoma žemės sklypo naudojimosi tvarką. Dokumentas turi būti patvirtintas notaro. Žiūrint iš vienos pusės ši paslauga yra daug greitesnė ir pigesnė, tačiau turi ir savo trūkumų. Kadangi bendrasavininkus ir toliau sieja bendros dalinės nuosavybės teisės, laisvai disponuoti savo žemės sklypu neišeis. Kad ir kokius veiksmus norėsite atlikti, be raštiško bendrasavininko sutikimo, kažką pastatyti ar parduoti neišeis.
• Žemės sklypo padalijimas į dvi arba daugiau dalių. Tuo atveju, kai klientas pageidauja padalinti žemės sklypą ir pakeisti žemės sklypo paskirtį, visą reikalingą pagalbą teikia geodezininkas - matininkas paruošiant detalųjį žemės planą bei anksčiau jau minėta žemės formavimo ir pertvarkymo projektą. Šiuo atveju žemės sklypai sudaro atskirus nekilnojamojo turto vienetus bei kiekvienas iš jų įgauna atskirą kadastrinį numerį. Taip reformuojant žemės sklypų paskirtį, savininkai įgauna teises vykdyti šioje žemėje atitinkamą paskirčiai veiklą, tačiau kaip ir pirmame pavyzdyje, taip ir čia, išlieka bendrosios dalinės nuosavybės teisės ir žemės sklypas nepereina į atskirų bendrasavininkų asmeninį valdymą.
• Žemės sklypo atidalijimas ir laisvė disponuoti savo nekilnojamu turtu. Žemės sklypo savininkui pasirinkus žemės sklypo atidalijimo būda, viena dalyką galima teigti vienareikšmiškai - šiuo atveju yra užtikrinta teisė visapusiškai disponuoti savo nekilnojamu turtu, kas reiškia kad yra suformuojami atskiri nekilnojamo turto vienetai. Taip, kaip jau buvo minėta anksčiau , pirmas žingsnis tai - žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo procesas. Tokiu būdu formuojami atskiri žemės sklypai, turintys atskirus kadastrinius numerius.

Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projekto rengimo etapai

Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektas apima keletą pagrindinių etapų. Štai lentelė, kurioje aprašomi šie etapai:

Svarbūs aspektai

Planuojant žemės sklypo formavimą, svarbu atsižvelgti į šiuos aspektus:

• Geodezininko pasirinkimas: Pasirinkite patikimą ir kvalifikuotą geodezininką, turintį patirties žemės sklypų formavimo srityje.
• Dokumentų rinkimas: Surinkite visus reikiamus dokumentus, įrodančius nuosavybės teises į žemę ir pagrindžiančius sklypo ribas.
• Bendradarbiavimas su kaimynais: Informuokite kaimynus apie planuojamus kadastrinius matavimus ir, jei įmanoma, susitarkite dėl sklypo ribų.
• Teisės aktų laikymasis: Užtikrinkite, kad žemės sklypo formavimas atitiktų visus galiojančius teisės aktus ir reikalavimus.

Žemės sklypo formavimas yra sudėtingas procesas, reikalaujantis specialių žinių ir patirties.

tags: #slaitinio #sklypo #formavimas