Pastaraisiais metais Lietuvos nekilnojamojo turto (NT) rinka išgyvena akivaizdžius pokyčius, kuriuos lemia įvairūs vidiniai ir tarptautiniai veiksniai. Apžvelkime pagrindines tendencijas ir statistiką, susijusią su nekilnojamojo turto įsigijimu Lietuvoje.
Šaltinis: Lietuvos bankas
Būsto kainų augimas Lietuvoje
„Eurostat“ duomenys rodo, kad 2025 m. antrąjį ketvirtį būstų kainos euro zonoje padidėjo 5,1 proc., o Europos Sąjungoje (ES) - 5,4 proc., palyginti su tuo pačiu praėjusių metų ketvirčiu. Tuo metu 2025 m. pirmąjį ketvirtį būstų kainos euro zonoje ir ES padidėjo atitinkamai 5,3 proc. ir 5,7 proc. Tai reiškia, kad, palyginti su 2025 m. pirmuoju ketvirčiu, antrąjį ketvirtį būstų kainos euro zonoje padidėjo 1,7 proc., o ES - 1,6 proc.
Lietuva patenka tarp šalių, kuriose būstas pastaruoju metu brango labiausiai. Pavyzdžiui, lyginant su pirmuoju 2025 m. ketvirčiu, antrąjį ketvirtį būsto kainos Lietuvoje pakilo per 2,8 proc. Dar didesnis kainų augimas Lietuvoje užfiksuotas lyginant šių metų kainas su praėjusių. „Eurostat“ duomenys rodo, kad, pirmuosius du šių metų ketvirčius palyginus su tuo pačiu laikotarpiu pernai, Lietuvoje būstas brango po 8,8 proc.
Didesnis brangimas 2025 m. pirmąjį ketvirtį užfiksuotas tik šiose šalyse:
- Bulgarijoje (15,1 proc.)
- Čekijoje (9,9 proc.)
- Ispanijoje (12,3 proc.)
- Vengrijoje (16 proc.)
- Kroatijoje (13,1 proc.)
- Nyderlanduose (10,7 proc.)
- Portugalijoje (16,3 proc.)
- Slovakijoje (12,2 proc.)
Tuo metu antrąjį ketvirtį, lyginant su praėjusiais metais, didesnis kainų augimas nei Lietuvoje taip pat fiksuotas tose pačiose šalyse.
Šalys, kuriose būsto kainos augo labiausiai (2025 m. II ketv.)
Duomenys rodo, kad tik viena šalis 2025 m. antrąjį ketvirtį užregistravo metinį būsto kainų sumažėjimą, o dvidešimt penkios - metinį padidėjimą. Sumažėjimas užregistruotas Suomijoje (1,3 proc.), tuo metu didžiausias padidėjimas - Portugalijoje (17,2 proc.), Bulgarijoje (15,5 proc.) ir Vengrijoje (15,1 proc.).
Palyginti su ankstesniu ketvirčiu, kainos sumažėjo dviejose valstybėse narėse, o dvidešimt keturiose valstybėse narėse padidėjo. Sumažėjimas buvo užfiksuotas Prancūzijoje (0,2 proc.) ir Belgijoje (0,1 proc.), o didžiausias padidėjimas - Portugalijoje (4,7 proc.), Liuksemburge (4,5 proc.) ir Kroatijoje (4,4 proc.).
Būsto rinkos aktyvumas
Registrų centro duomenys rodo, kad būsto sandorių skaičius per pirmus aštuonis 2025 m. mėnesius buvo 26 proc. didesnis nei prieš metus. Tuo metu SEB ekonomistas Tadas Povilauskas atkreipė dėmesį, kad toks augimas per 20 metų buvo užfiksuotas tik keletą kartų. Visgi jis pažymėjo, kad artėjant metų pabaigai turėtų pristoti ir būsto pardavimai.
Anot jo, 2026 metais būsto rinkoje sandorių gali būti net ir daugiau negu šiemet, jei nesuaktyvės neigiamai rinką veikiantys procesai. T. Povilauskas pastebi, kad šių metų antrą pusmetį ir kitų metų pradžioje teigiamą įtaką būsto paklausai daro ir kalbos, kad nemažai asmenų, kurie atsiims lėšas iš pensijų fondų, jas panaudos norėdami pasikeisti būstą į geresnį ar įsigyti dar vieną.
Be to, kitąmet aktyvumą būsto rinkoje, anot T. Povilausko, gali paskatinti ir Lietuvos banko planai pakeisti Atsakingojo skolinimo nuostatus, jeigu jų įsigaliojimo data sutaps su pinigų atsiėmimo iš pensinių fondų pradžia. Šie pokyčiai greičiausiai padidins ne tik aktyvumą, bet ir kainas.
SEB ekonomistas sako, kad, jei gyventojai nuspręs pasitraukti iš pensijų kaupimo, didžioji dalis jų gaus iki 10 tūkst. eurų. „Artea“ banko vyriausioji ekonomistė prognozuoja, kad daugiausia atsiimtų lėšų bus nukreiptos vartojimo prekėms ir paslaugoms įsigyti.
Tuo metu SEB banko ekonomistas atkreipė dėmesį, kad didelės įtakos būsto rinkai sostinėje šios lėšos gal ir nepadarys, tačiau poveikį tikrai galėtų pajusti mažesni miestai.
„Swedbank“ ekonomistas Nerijus Mačiulis atkreipia dėmesį į Estijos pavyzdį ir prognozuoja, kad į NT gyventojai gali investuoti apie 0,5 mlrd. eurų, atsiimtų iš II pensijų kaupimo pakopos. Nepaisant to, kad lietuviai nebūtinai elgsis taip, kaip estai, tačiau, anot I. Genytės Pikčienės, jų patirtį panagrinėti reikėtų.
Demografinės tendencijos ir jų įtaka
Lietuvos statistikos departamento duomenimis, Vilnius jau ne vienerius metus išlaiko augimo tendenciją, o 2019 metais gyventojų prieaugis buvo pats didžiausias - siekė net 9899. 2019 metais teigiamos demografinės tendencijos pasirodė ir kituose didmiesčiuose. Tačiau 2020 metų pradžioje, t.y. sausio-vasario mėnesiais tęsėsi analogiškos augimo tendencijos, tačiau kovo mėnesį gyventojų prieaugis praktiškai sustojo. Galima daryti prielaidą, kad didelę įtaką tokiam pasikeitimui turėjo įvestas karantinas ir su tuo susiję kiti neigiami veiksniai.
Bankinis finansavimas ir palūkanų normos
Nors 2020 metų I ketv. pabaigoje Lietuvos ekonomika bei nekilnojamojo turto rinka patyrė šoką, sukeltą COVID-19 viruso, tai kol kas neatsispindi bankinio finansavimo statistikoje, kuri rodo, kad tiek skolinimosi būstui įsigyti apimtys, tiek ir bankų maržos išliko panašios į ankstesnių mėnesių rodiklius.
Nemaža tikimybė, kad artimiausių mėnesių rodikliai bus kuklesni, nes vis daugiau signalų rinkoje apie tai, kad bankai griežtina paskolų išdavimą, kad gyventojams tampa sunkiau pasiskolinti ir pan. Tai reiškia, kad būsto rinkoje sandorių apimtys ir likvidumas turėtų trauktis.
Tam tikrus ženklus apie galimą palūkanų normos kilimą siunčia ir tarpbankinio skolinimosi, t.y. EURIBOR, pokyčiai. Jau ne vienerius metus EURIBOR laikosi žemiau nulio, tačiau 2020 metais matomas tarpbankinio skolinimosi palūkanų normos „kilimas“, t.y. artėjimas prie nulio. Vis dėlto, svarbu pažymėti, kad būsto palūkanos vis dar išlieka istorinėse žemumose, o aptarnavimo išlaidos neviršija istorinio vidurkio, tačiau svarstant įsigyti būstą su paskola jau reikia susimąstyti apie ateityje gerokai išaugsiančius paskolos kaštus.
Pavyzdys:
Perkant būstą už 100,000 Eur su 15% dydžio pradiniu įnašu, kuomet paskolos laikotarpis 20 metų, metinei palūkanų normai pakilus nuo 2.00% iki vos 3.00%, mėnesio įmoka paaugtų apie 14%, o bendra mokamų palūkanų suma apie 48%.
Butų rinka ir investuotojų elgsena
Butų rinka Vilniuje jau kuris laikas buvo tapusi ne tik būsto pirkėjų, bet ir investuotojų „žaidimų aikštele“. Priešingai nei namų/ kotedžų segmente, butų rinkoje nemenka dalis pirkėjų investavo tik todėl, jog tai buvo viena geriausių alternatyvų įdarbinti turimus pinigus, suteikianti patrauklią grąžą bei nereikalaujanti ypatingos priežiūros.
Tokių investuotojų atėjimas į rinką stipriai padidino jos aktyvumą bei likvidumą, bet kartu prisidėjo ir prie spartesnio kainų augimo. Kylant kainoms, nemaža dalis gyventojų dar labiau susigundė investuoti į šį segmentą ir tokiu būdų įsisuko savaiminis kainų augimo ciklas.
Visgi, šis procesas turi ir „šalutinį poveikį“ - padidėjusį volatilumą, kas reiškia, kad atėjus blogesniems laikams, rinka lygiai taip pat gerokai labiau išgyvens neigiamą poveikį. Tą galima įžvelgti kovo mėnesio butų sandorių statistikoje, kuri rodo staigų kritimą, lyginant su sausio ar vasario mėnesiais. Lyginant su praėjusių metų atitinkamu laikotarpiu, sandorių mažėjimas siekia apie 5 proc.
Kita vertus, gerokai stabilesnis ir spekuliatyvių investuotojų dažniausiai aplenkiamas individualių namų/ kotedžų segmentas kovo mėnesį pademonstravo 17 proc. Butų rinkos sandorių statistiką 2020 metais, įskaitant ir kovo mėnesį, į priekį tempė naujos statybos rinka, kada NT plėtotojai aktyviai registravo baigtų projektų sukauptus pardavimus iš ankstesnių laikotarpių, todėl butų sandorių aktyvumo statistika iš dalies atrodė kiek geriau nei buvo iš tikrųjų.
Realesnis karantino ir prasidėjusio ekonomikos smukimo poveikis matosi antrinėje, t.y. senos statybos butų rinkoje, kurioje sandorių apimtys kovo mėnesį susitraukė apie 30 proc., lyginant su šių metų pradžia.
2020 metų I ketv. NT plėtotojai Vilniuje aktyviausiai naujus butus siūlė Šnipiškėse ir Pilaitėje, kuriose susikaupęs maždaug ketvirtadalis visų neparduotų naujų butų sostinėje. Reikėtų atkreipti dėmesį, kad paskutiniu metu NT plėtotojai suintensyvino plėtros darbus Senamiesčio ir Užupio mikrorajonuose, kurie pagal neparduotų butų kiekį įsiveržė į „lyderių gretas“.
Antrinė butų rinka pasižymi tuo, kad joje veikia daug neprofesionalių dalyvių, kurie yra mažiau informuoti, todėl ir jų sprendimai dažnai yra gerokai emocionalesni. Dėl šios priežasties pokyčiai šiame segmente taip pat gali vykti daug didesnėmis amplitudėmis nei pirminėje rinkoje.
Paskutinius porą metų viešoje erdvėje buvo gerokai daugiau pozityvių žinučių, todėl rinkos dalyvių lūkesčiai taip pat augo kone eksponentiškai. Tai atsispindi ir kainų pokyčiuose - metinis kainų augimas siekė vidutiniškai 6-7 proc.
Būsto rinkos statistikai poveikį darys ir besikeičianti gyventojų pajamų situacija. Gyventojų pajamų pokytis ir būsto kainų pokytis rodo gana aiškią koreliaciją. Dėl karantino ir ekonomikos susitraukimo, dalis gyventojų prarado darbus, daliai gyventojų atlyginimai buvo sumažinti, tad iki šiol labiausiai būsto rinkos kainas kaitinęs faktorius, t.y.
Individualių namų ir kotedžų segmentas
Individualių namų ir kotedžų segmente šių metų I ketv., kaip ir įprasta, populiariausiomis lokacijomis išliko Pilaitė, Zujūnai, Gineitiškės, Tarandė, Gulbinai, Pavilnys, Naujoji Vilnia, Galgiai ir aplinkinės teritorijos. Individualių namų ir kotedžų segmentas pasižymi tuo, kad kainos išlieka stabilios jau ne vienerius metus.
Individualūs gyvenamieji namai per pastaruosius trisdešimt metų patyrė vieną didžiausių transformacijų, didelius 2 - 3 aukštų 300 - 400 m2 ploto namus pakeitė nedideli 1 - 2 aukštų 100 - 200 m2 ploto būstai bei kotedžai. Didžiausi individualių gyvenamųjų namų kvartalai tradiciškai yra susiformavę Vilniaus miesto pakraštyje, ties Ukmergės bei Molėtų plentais, aplink Pilaitės bei Balsių mikrorajonus ir vakarinėje dalyje Pavilnyje.
2023 Metų apžvalga ir dabartinės tendencijos
2023 metais Lietuvoje nekilnojamojo turto rinka patyrė nemažai pokyčių, kuriuos lėmė tiek vietiniai, tiek tarptautiniai veiksniai. Viena iš ryškiausių tendencijų buvo didėjanti gyvenamojo nekilnojamojo turto paklausa. Didžiuosiuose miestuose, tokiuose kaip Vilnius, Kaunas ir Klaipėda, pirkėjai vis labiau domėjosi būstais.
Pirkėjų elgsena keitėsi - vis daugiau žmonių ieškojo ne tik nuolatinio gyvenimo vietos, bet ir investicinių galimybių. Nauji projektai, siūlantys modernius ir energetiškai efektyvius butus bei namus, sulaukė didelio susidomėjimo.
Nuomos rinka stabiliai augo, ypač trumpalaikė nuoma, kurią skatino turizmo sektoriaus atsigavimas po pandemijos. Didesnis turistų srautas ir verslo kelionės paskatino nuomojamų butų paklausą, todėl nuomos kainos kilo.
Finansavimo sąlygos taip pat turėjo įtakos rinkai. Nors palūkanų normos šiek tiek padidėjo, bankai vis dar siūlė patrauklias hipotekos sąlygas, ypač pirmą kartą perkantiesiems. Investicijų rinka taip pat keitėsi. Vis daugiau investuotojų ieškojo galimybių komerciniame nekilnojamajame turte, ypač biuruose ir prekybos centruose.
Kalbant apie pasiūlą, naujų statybų projektai, ypač daugiabučių, vis dar aktualūs. Tačiau statybinių medžiagų kainų augimas ir darbo jėgos trūkumas gali atidėti projektų įgyvendinimą. Tai gali sukelti pasiūlos ribojimą, o tai savo ruožtu gali lemti kainų didėjimą.
Kainų tendencijos rodo, kad nekilnojamojo turto vertės nuolat auga, ypač didžiuosiuose miestuose. Vilniuje ir Kaune vidutinės būsto kainos per pastaruosius kelerius metus išaugo beveik 10-15 procentų. Tai greičiausiai lemia didėjanti paklausa ir ribota pasiūla.
Investicijų srityje užsienio kapitalo srautai vis labiau patenka į nekilnojamojo turto rinką. Investuotojai siekia stabilios grąžos, todėl komercinis nekilnojamojo turto sektorius, ypač logistikos ir sandėliavimo srityse, sulaukia didelio susidomėjimo.
Vis dėlto, rinkoje egzistuoja ir tam tikros rizikos. Ekonomikos nestabilumas, auganti infliacija ir galimas palūkanų normų didėjimas gali neigiamai paveikti nekilnojamojo turto sektorių.
Lietuvos vyriausybė aktyviai remia nekilnojamojo turto rinką, siūlydama paramos programas jaunoms šeimoms ir pirmiesiems pirkėjams. Tačiau rinkoje išlieka ir iššūkių, pavyzdžiui, brangstantys statybiniai atlyginimai, kurie gali paveikti naujų projektų plėtrą ir kainas.
Kaip gauti DIDESNĘ paskolą net su „BLOGOM“ pajamom? | Paskolų patarimai
Specialistai neslepia, kad tokį gudravimo veiksmą įžvelgti yra labai sudėtinga. Anot pašnekovų, visas dėmesys - turto vertinimui.
Skolintis be pradinio įnašo galima ir legaliai
Neturintiems pradinio įnašo, tačiau svajojantiems apie nuosavą būstą, I. Šikšnytė-Brazienė rekomendavo išperkamosios nuomos paslaugą, kurią siūlo nemažai vystytojų. „Būsto departamentas“ taip pat paminėjo - jei jau yra didelis noras įsigyti namus, o pradinio įnašo nepavyksta sukaupti, yra rinkoje pardavėjų, kurie siūlo įsigyti butus išperkamąja nuoma.
VŠĮ „Realdata“ vadovas, NT analitikas Arnoldas Antanavičius sako, kad šiuo metu viešojoje erdvėje informacija apie bankų paskolų politiką yra įvairi. Patys bankų atstovai teigia, kad ir iki karantino, ir per jį, ir šiuo metu kiekvieno asmens, norinčio pasiimti paskolą būstui, galimybės vertinamos individualiai, o išduotų paskolų suma praktiškai nėra sumažėjusi.
Tačiau, pasak A. Antanavičiaus, statistika rodo, kad pats išduotų paskolų skaičius yra mažesnis. „Jeigu pažiūrėtume statistiką, tai birželio mėnesį maždaug 20-25 proc. paskolų buvo išduota mažiau. Tai klausimas, ar žmonės mažiau skolinasi dėl to, kad bankai vis tik sugriežtino išdavimo sąlygas, ar dėl to, kad žmonių apetitas yra sumažėjęs, gal kažkas pajamas prarado, karantinas pakoregavo situaciją. Kita vertus, ir NT pirkimo-pardavimo sandorių sumažėjimas Lietuvos mastu dabar yra panašus, tai galbūt patys žmonės labiau vertina savo galimybes“, - svarsto A. Antanavičius.
Negavę paskolos banke, kreipiasi kitur
Tie, kurie banke negavo būsto paskolos, ir negali atsisakyti planų įsigyti nuosavą būstą, kreipiasi į kitas būsto kreditus išduodančias įstaigas. Kaip „Delfi Būstas“ informuoja „Lietuvos bankas“, bet koks juridinis asmuo, kitaip tariant įmonė ar bendrovė, atitinkanti nurodytas sąlygas ir Lietuvos banko įrašyta į viešąjį kredito davėjų sąrašą, turi teisę teikti kreditus.
Jeigu gyventojas ima paskolą iš kredito unijos ir planuoja po kelių metų refinansuoti, bet pasikeičia situacija ir bankas paskolos nebeduoda, tada jis gali atsidurti keblioje situacijoje, nes ir paskolą atiduoti brangu, ir nėra galimybių gauti kitą paskolą.
Pasak NT analtiko A. Antanavičiaus, kai bankai neduoda paskolos būstui, dažniausiai gyventojai kreipiasi į Kredito unijas. Tai, anot pašnekovo, gali būti laikina alternatyva gauti kreditą, tačiau tokiu atveju žmogus privalo labai gerai įvertinti savo finansines galimybes, nes kredito unijose paskolos įkainiai yra didesni.
„Žmonės gali rinktis kitą planą. Pavyzdžiui, pradžioje pasiskolina iš kredito unijos ir po metų ar dviejų refinansuoja banke, kai susitvarko situacija darbo rinkoje ar pan. Žinoma, kredito unijose maržos yra didesnės, tai žmogus turi įvertinti savo galimybes. Jeigu gyventojas ima paskolą iš kredito unijos ir planuoja po kelių metų refinansuoti, bet pasikeičia situacija ir bankas paskolos nebeduoda, tada jis gali atsidurti keblioje situacijoje, nes ir paskolą atiduoti brangu, ir nėra galimybių gauti kitą paskolą. Tai jau gresia finansiniais nuostoliais“, - paaiškina pašnekovas.
Skolinasi kitomis sąlygomis
Apie rizikas, kai gyventojas dėl nepatenkinamos finansinės situacijos negauna paskolos banke, tačiau vis tiek ieško kitų būdų, kaip pasiimti kreditą būstui, kalba ir Finansų ir kreditų valdymo asociacijos prezidentas Marius Jansonas. Anot jo, jeigu gyventojas negauna paskolos iš bankų, kur palūkanos siekia 2-3 proc. ieškoti kitų, dažniausiai dar brangesnių būsto kredito alternatyvų yra nerekomenduojama.
Kiekvienas gyventojas yra laisvas apsispręsti, kada ir kur jam skolintis pinigų būstui. Net ir imdamas paskolą banke, žmogus privalo įvertinti savo finansines galimybes mokėti įmokas ir tuo atveju, jei jos pakils. Apie savo finansinius išteklius ir rizikas pirkėjas privalo galvoti ir prašydamas pagalbos kredito unijose ar kitose įstaigose, kurios turi licencijas duoti būsto kreditus.
