Buto renovacijos paskola: ką reikia žinoti parduodant ar perkant būstą?

Planuojate parduoti ar įsigyti butą renovuotame name? Svarbu žinoti, kas atsitiks su renovacijos paskola ir kokie įsipareigojimai pereis naujam savininkui. Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius aspektus, susijusius su buto renovacijos paskola ir jos perleidimo galimybėmis.

Renovacijos paskolos perleidimas parduodant butą

Kai gyventojas parduoda būstą renovuotame name, kurio renovacijai namas yra paėmęs paskolą, galimi keli variantai:

• Pirmasis: gyventojas, parduodamas būstą, gali iš anksto grąžinti paskolą.
• Antrasis: būsto pardavėjui pageidaujant perleisti paskolą ir informavus banką, bankas gali paruošti pažymą notarui, pagal kurią yra pildoma turto pirkimo-pardavimo sutartis ir nurodoma, kokius įsipareigojimus perima pirkėjas.

Būsto pardavėjas, savo ruožtu, tokiu atveju turi informuoti banką apie įvykusį sandorį ir pirkėjo perimtą paskolos mokėjimą.

Svarbu pažymėti, kad tokiu atveju pirkėjas lygiai taip pat gali pasiskolinti būstui, nes paskola, mokama už renovaciją, nėra vertinama kaip finansinis įsipareigojimas, o yra laikoma, kad šiuos mokėjimus kompensuoja sumažėjusios išlaidos šildymui ir būsto eksploatacijai.

Tačiau, anot S.Gutauskaitės-Bubnelienės, jei pardavėjas neperleidžia prievolės mokėti paskolą už renovaciją pirkimo metu, tokiu atveju jis pats ir toliau turi mokėti paskolą.

Jei perkamas nekilnojamasis turtas yra su renovacijos paskola, naujam turto savininkui pereina ne tik nuosavybė, bet ir prievolė mokėti.

Dažniausiai toks įsipareigojimas yra vertinamas, tad klientas turi pateikti renovacijos sutartį ir grafiką (įsipareigojimas įvedamas prie jau turimų suvedant laikotarpį, likutį, palūkanas - pagal tai paskaičiuojama įmoka, kuri irgi matoma renovacijos sutartyje).

Paprastai fiksuojamas įrašas būna VĮ Registrų centre ir iš jo galima identifikuoti, kad toks turtas yra su renovacijos paskola. Kai Registrų centre nerandama renovacijos paskolą patvirtinančio įrašo, gali būti, kad pastatas, kuriame norima įsigyti būstą, tiesiog buvo renovuotas. Pats perdavimas yra reglamentuojamas pagal įstatymus.

Kaip elgtis, jei pardavėjas prisidengdamas renovacija prašo nepagrįstai didelės sumos?

Prisidengdami renovacija, pardavėjai pasiryžę iš pirkėjų išvilioti nepagrįstai dideles pinigų sumas. Nekilnojamo turto ekspertai patarė su tokias pardavėjais tiesiog negaišti laiko.

Nekilnojamo turto paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ generalinis direktorius Remigijus Pleteras teigia, jog įprasta praktika tokia, kad renovuotuose namuose parduodamų butų kaina, jei už renovaciją nėra išmokėta, yra rinkos kaina, bet sumažinta ta dalimi, kokia yra skola.

Pavyzdžiui, jei buto renovuotame name rinkos kaina yra 50 tūkst. eurų, bet už renovaciją nesumokėta 5 tūkst. eurų, tai butas turėtų būti pardavinėjamas už 45 tūkst eurų. Tokia susiformavusi praktika, tokia aritmetika.

Be to, žmogus turėtų būti suinteresuotas skelbti mažesnę pardavimo kainą, nes tada skelbimas sulauks didesnio susidomėjimo. Pati renovacija ir už ją nesumokėta suma nėra blogybė, tačiau pardavėjas skolos neturėtų užkrauti pirkėjui. Renovuotuose namuose butai ir taip kainuoja 10-20 proc. brangiau nei vidutinė rinkos kaina.

Pirkėjai yra išprusę, todėl pardavėjai sunkiai juos gali apmulkinti, nors ir skolą už renovaciją slepia iki paskutinės minutės.

Net ir preliminarioje pardavimo-pirkimo sutartyje numatomos tokios detalės, kada butas turi būti atlaisvintas, nuo kada naujasis savininkas pradeda mokėti už komunalines paslaugas pagal skaitiklių rodmenis. Todėl ir įsiskolinimas už renovaciją toje sutartyje turi būti užfiksuotas. Pirkėjas ir pardavėjas gali susitarti, kad pirkėjas perima įsiskolinimą, jei pardavėjas sumažina kainą.

Tačiau galimas ir toks variantas, kad pirkėjas ir pardavėjas susitaria, jog pirkėjas moka brangiau, bet skolos už renovaciją neperima, tačiau ją iki nustatyto termino padengia pardavėjas.

Toks atvejis, kai būsto pardavėjas už jį nori gauti ir rinkos kainą, ir pirkėjui perleisti skolą už renovaciją, yra gana retas. Pirkėjams patariama į tokius skelbimus tiesiog nekreipti dėmesio ir neeikvoti savo laiko.

Pirkėjai patenka į nemalonias situacijas ne tik dėl to, kad nori įsigyti būstą, už kurio renovaciją dar nėra išmokėta, bet ir tuomet, kai nusiperka butą, kuriame liko skolų už komunalinius patarnavimus.

Civiliniame kodekse aiškiai pasakyta, jog skolos priklauso asmeniui, o ne butui. Todėl jei įsigyjamas būstas, kuriame yra skolų už komunalinius patarnavimus, jas turi padengti ankstesni buto savininkai, o ne pirkėjas.

Svarbiausi dokumentai perkant butą

Pateikiame dokumentų sąrašą, kuriuos svarbu patikrinti ir turėti perkant butą:

• Turto įgijimo dokumentas (pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, dovanojimo sutartis, teismo sprendimas ir pan.).
• Asmens tapatybės kortelė ar pasas.
• Buto kadastrinių matavimų byla.
• VĮ Registrų centro išrašas.
• Kreditoriaus sutikimas (jei butas įkeistas).
• Bendrasavininkų sutikimas (jei butas priklauso keliems savininkams).
• Energetinio naudingumo sertifikatas.
• Bendrijos ar namo administratoriaus pažyma dėl skolų nebuvimo.
• Sutuoktinio sutikimas arba įgaliojimas (jei esate susituokęs).
• Teismo leidimas (jeigu pardavėjas turi nepilnamečių vaikų ir nori parduoti būstą, kuriame gyvena šeima).
• Sklypo planas (jei butui ar pastatui priklauso ir sklypas).
• Pažyma apie renovacijos kredito likutį (jei namas yra renovuotas ir mokate renovacijos kreditą dalimis).

Tai yra bendrinių dokumentų sąrašas, kurie reikalingi standartinėse situacijose. Jei situacija keblesnė, pvz., butas yra areštuotas antstolių, turi uzufruktą ar priklauso nepilnamečiam asmeniui - bus reikalingi papildomi dokumentai buto pardavimui.

Kaip paruošti būstą pardavimui?

Prieš parduodant būstą, svarbu jį tinkamai paruošti. Štai keletas patarimų:

• Atlikite smulkų remontą.
• Išvalykite ir sutvarkykite patalpas.
• Pašalinkite asmeninius daiktus.
• Sukurkite jaukią ir patrauklią atmosferą.

Preliminari pirkimo-pardavimo sutartis

Radę patikusį nekilnojamojo turto objektą ir nusprendę jį pirkti, pasirašykite preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį su savininku. Preliminarioji pirkimo - pardavimo sutartis - bene vienas svarbiausių dokumentų raštu apibrėžiančių nekilnojamojo turto pardavėjo ir pirkėjo susitarimą. Šioje sutartyje svarbu numatyti visas susitarimo detales ir nepalikti vietos interpretacijoms.

Esminiai punktai preliminarioje sutartyje:

• Konkrečiai apibūdintas nekilnojamasis turtas;
• Nurodytos šalys (pirkėjas ir pardavėjas);
• Įsipareigojimas ateityje sudaryti pagrindinę nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutartį;
• Terminas pagrindinei sutarčiai sudaryti;
• Terminas, per kurį turi būti sudaryta pagrindinė sutartis (notaro tvirtinama);
• Nustatyti vienos iš šalių pareigą organizuoti pagrindinės sutarties pasirašymą;
• Nekilnojamojo turto kaina;
• Įsipareigojimas apmokėti kitas išlaidas (notaro, Registrų cento ir pan.);
• Įsipareigojimų, kuriuos pardavėjas privalo įvykdyti iki pagrindinės sutarties, nurodymas;
• Apmokėjimo sąlygos ir terminai;
• Visiško atsiskaitymo terminas;
• Nekilnojamojo turto perdavimo terminas ir pan.

Sutartyje galima susitarti ir dėl papildomų sąlygų, pvz., netesybų už sutarties neįvykdymą.

Pirkimo-pardavimo sutartis ir nuosavybės registravimas

Prieš trečiuosius asmenis nekilnojamojo daikto pirkimo pardavimo sutartis gali būti panaudota ir jiems sukelia teisines pasekmes tik tuo atveju, jei ji įstatymų nustatyta tvarka įregistruota viešame registre.

Registruojant nuosavybės teisę į įsigytą NT pasirenkate terminą, per kurį pageidaujate, kad turtas būtų įregistruotas (galimi terminai - 1, 3, 5 arba 10 darbo dienų). Įregistravus nuosavybės teisę į įsigytą turtą, Jums bus išduotas nuosavybės teisę patvirtinantis registro išrašas.

Mokesčio už nuosavybės teisių įregistravimą ir pažymėjimo išdavimą dydis priklausys nuo registruojamo turto rūšies, vidutinės NT rinkos vertės ir Jūsų pasirinkto termino.

Jei pirkdami nekilnojamąjį turtą skolinotės lėšų iš banko, gautą Registrų centro pažymą būtina pateikti bankui. Ją pateikus pasirašoma kredito sutartis.

Hipoteka

Hipoteka - tai esamo ar būsimo skolinio įsipareigojimo įvykdymą užtikrinantis nekilnojamojo daikto įkeitimas, kai įkeistas daiktas neperduodamas kreditoriui. Atkreiptinas dėmesys, kad paskesnis nekilnojamojo turto įkeitimas galimas, jei hipotekos sutartyje nenurodyta kitaip. Įkeičiamas gali būti tik apdraustas turtas, išskyrus žemę.

Svarbu atkreipti dėmesį, kad įkeitimas eina kartu su daiktu, tai reiškia, kad pasikeitus savininkui, hipoteka lieka. Todėl pirkdami nekilnojamąjį turtą turite įsitikinti, kad daiktui netaikomi jokie apribojimai, kitaip užtikrintam įsipareigojimui gali būti parduodamas iš varžytynių Jūsų turtas.

Informacija hipotekos lakšte:

• Sudarymo vieta ir data;
• Skolininkas, kreditorius ir įkeičiamo daikto savininkas, jų gyvenamoji vieta;
• Įkeičiamas daiktas, jo įkainojimas ir buvimo vieta;
• Įkeitimu užtikrinta prievolė (pvz., kredito sutartis), jos konkretus ar maksimalus dydis ir įvykdymo terminas.

Jei nekilnojamojo turto įsigyjate, naudodamas banko lėšas, būtina bankui pateikti notaro patvirtintą ir savininko pasirašytą pažymą apie visišką atsiskaitymą už nupirktą nekilnojamąjį turtą su savininku.

Atsiskaičius su savininku, pateikus visus reikiamus dokumentus bankui, reikia kreiptis į Registrų centrą dėl naujos nuosavybės dokumento išdavimo.

Hipoteka - tai esamo ar būsimo skolinio įsipareigojimo įvykdymą užtikrinantis nekilnojamojo daikto įkeitimas.

NT paieška gali pasirūpinti pats pirkėjas, bet rekomenduotina tai pavesti šios srities specialistui - NT brokeriui, kuris atsižvelgdamas į pirkėjo poreikius suras ir pasiūlys geriausią variantą už priimtiniausią kainą.

Kadastro duomenys ir jų atnaujinimas

Buto kadastriniai matavimai - tai veiksmai, kurių metu išmatuojamos bute esančios patalpos, parengiamas buto planas, nustatomi kadastro duomenys ir paskaičiuojama buto vidutinė rinkos vertė.

Kadastro duomenų byla yra būtina norint įregistruoti butą Nekilnojamojo turto registre ar patikslinti įregistruoto buto kadastro duomenis. Nekilnojamojo turto objektu laisvai disponuoti galima tik jį įregistravus Nekilnojamojo turto registre.

Buto kadastriniai matavimai atliekami norint atnaujinti kadastro duomenis atlikus buto rekonstrukcijos, kapitalinio ar paprastojo remonto darbus bei savininkui ar naudotojui pageidaujant.

Svarstantys apie daugiabučio renovaciją gyventojai, ypač laiku neatsiskaitantys už komunalines paslaugas, privalo žinoti: skolos gali sustabdyti beįsibėgėjantį renovacijos procesą.

Skolos gali sustabdyti renovacijos procesą

Paskolas renovacijai išduodantys bankai kelia sąlygas, kad name nebūtų daugiau kaip 10 proc. gyventojų, turinčių įsiskolinimų už komunalines paslaugas, kad jų pradelstų mokėjimų suma neviršytų 174 eurų (600 litų), o pradelsimo mokėti terminas nesiektų dviejų mėnesių.

Pavyzdžių, kaip sudrausminti skolininkus, esama. Vienas dažniausių - patys skolininkai kreipiasi į paslaugas teikiančias bendroves, su kuriomis yra neatsiskaitę, ir prašo sudaryti skolos grąžinimo dalimis grafiką. Mat paprastai gyventojams, ypač gaunantiems mažesnes pajamas, skolą grąžinti vienu ypu vargu ar įmanoma.

Kitas būdas - kiek griežtesnis, tačiau ypač tinkantis siekiant sudrausminti piktavališkai už paslaugas neatsiskaitančius gyventojus.

Apibendrinant, perkant ar parduodant butą renovuotame name, svarbu atidžiai išnagrinėti renovacijos paskolos klausimus, įvertinti savo finansines galimybes ir pasikonsultuoti su specialistais. Tai padės išvengti nemalonių staigmenų ir užtikrinti sklandų sandorį.

Pavyzdinė kainų lentelė:

tags: #skola #uz #pirkto #buto #renovacija