Sklypo plėtros darbai: etapai ir procesai

Statybos procesas nuo projekto parengimo iki statybos leidimo gavimo ir statybos darbų pradžios apima kelis svarbius etapus. Pirmiausia formuluojama idėja, apibrėžiami projekto tikslai ir poreikiai, atliekama sklypo analizė, o vėliau paruošiama projektavimo užduotis. Sekantis etapas - projektavimas, kurio metu paruošiamas architektūrinis projektas su brėžiniais ir specifikacijomis, taip pat inžinerinių tinklų projektai.


Šis procesas gali užtrukti nuo 3 iki 12 mėnesių, priklausomai nuo projekto sudėtingumo ir institucijų darbo greičio.

Pagrindiniai statybos etapai

Statybos procesą galima suskirstyti į keletą pagrindinių etapų:

1. Susirandate kas jums padarys projektą. Nebūtinai tai turi būti architektas. Bet projektuotojas turi būti atestuotas.
2. Aptariate projektavimo sąlygas. Kas kokius darbus atliks, kokie terminai, kokia projekto apimtis ir sudėtis.
3. Projektavimo procesas
4. Statybos leidimo gavimo procesas. Gali užsitęsti iki neadekvačių terminų.
5. Pranešimas apie statybos pradžią.
6. Statybos darbai

Projekto rengimo etapai

Supažindiname su projekto rengimo etapais:

1. Priešprojektinis etapas - Aptariami projekto pakeitimai (jeigu tokie yra) bei pagrindinės konstrukcijos, aptariama namo vieta sklype, pasirašoma projekto pirkimo sutartis, aptariami būtinieji dokumentai (grunto tyrimai, topografinė nuotrauka ir t.t) Sąrašas bus patikslintas pagal esamą situaciją.
2. Statinio projektavimo etapas - Šiame etape rengiami projekto brėžiniai (architektūrinė/konstrukcinė dalys) pagal parengtą projektavimo užduotį ir gautus grunto tyrimų rezultatus. Kai brėžiniai bus parengti, atsiųsime architektūrinės dalies sprendinius patvirtinimui. Lygiagrečiai 1 ir 2 etapams vyksta dokumentų (prisijungimo sąlygų, sutarčių, sutikimų ir pan.) ruošimas/rinkimas. Reikalingi dokumentai turi būti atsiųsti skenuoti originalia spalva.
3. Sklypo sutvarkymo dalies rengimas - Patvirtinus architektūrinius sprendinius, ruošiama sklypo sutvarkymo dalis. Šiame etape nusistatysime tikslią vietą, kur stovės namas sklype. Patvirtinus namo vietą sklype, rengiama vandentiekio/nuotekų šalinimo dalis bei kitos dalys, jeigu yra būtinos.
4. Projekto derinimo etapas - Parengus projektą, gavus visus reikalingus dokumentus ir sutikimus, projektas teikiamas derinimui. Jei yra būtina, pradedama viešinimo, sutikimo iš Nacionalinės žemės tarnybos gavimo procedūra.

Gavus statybos leidimą galima pradėti statybos darbus.

Topografinis planas

Topografinis planas - tai planas, kuriame pavaizduota detali vietovės situacija, požeminės ir antžeminės komunikacijos. Asmuo nusiperka žemės sklypą Kaune ir nusprendžia pasistatyti šiame žemės sklype namą. Arba Asmuo turi pastatą Kauno raj., iki kurio reikia suprojektuoti požemines komunikacijas, tokias kaip: Elektros, Dujotiekio, Vandentiekio, Nuotekų ar Lietaus nuotekų tinklus. Arba Asmuo turi sklypą Vilniaus raj. ir norėtų jį padalinti į kelis smulkesnius sklypus, bei pakeisti jų naudojimo paskirti ir būdą į Kitos paskirties vienbučių dvibučių gyvenamųjų namų statybai.

Topografinio plano rengimo etapai:

1. Užsakovui prireikus Topografinio plano jis gali kreiptis į GEOMETRA profesionalų komandą, parašydamas mums elektroniniu paštu Šis el.pašto adresas yra apsaugotas nuo šiukšlų. Jums reikia įgalinti JavaScript, kad peržiūrėti jį., atsiųsdamas internetinę užklausą, kurią rasite mūsų internetiniame puslapyje ar tiesiog paskambindami nurodytu telefonu +370 657 71999. Mes darbus atliekame Kauno, Vilniaus, Šiaulių, Panevėžio, Alytaus ir Marijampolės apksrityse.
2. Pasirašius sutartį, paskiriamas geodezininkas, kuris vykdys darbus. GEOMETRA geodezininkas pirmiausia užsisako teritorijos, kuri bus tyrinėjama, turimą topografinę medžiagą iš savivaldybės. Taip pat mūsų geodezininkas susisiekia su Užsakovu ir praneša apie vykdomų darbų eigą bei sutartu laiku atvyksta į objektą išsimatuoti esamos situacijos. Užsakovo dalyvavimas matavimo metu dažniausiai nėra būtinas. Esama situacija yra matuojama ir tyrinėjama naudojant pažangiausius pasaulyje geodezinius prietaisus, tokius kaip: GPS imtuvas Trimble R10, Elektroninis robotizuotas tacheometras Trimble S5 ir Trimble S3.
3. Geodezininkas gautus duomenis matavimų metu ir iš savivaldybės apdoroja bei išbraižo Topografinį planą. Topografinis planas sudaromas analoginėje ir skaitmeninėje formoje 1:500, 1:1000, 1:2000, 1:5000 masteliu. Nederintas su institucijomis Topografinis planas įprastai yra vadinamas darbiniu brėžiniu, kuris gali būti naudojamas projektavimo darbų ankstyvojoje stadijoje. Darbinį brėžini GEOMETRA specialistas gali pateikti užsakovui po 5 d. d. nuo darbų užsakymo.
4. Išbraižęs Topografinį planą, geodezininkas jį įkelia į TOPD sistemą.( TOPD sistema - yra viešoji elektroninė paslauga apimanti topografavimo dokumentų tikrinimą atsakingose organizacijose, derinimo savivaldybėse ir proceso eigos stebėjimo procedūras). Įkėlus Topografinį planą į šią sistemą, planas tuo pačiu metu yra derinamas keliose institucijose (Lietuvos Dujos, ESO, Savivaldybės ir kt). Derinimas užtrunka iki 10 darbo dienų. Prie sistemos prisijungęs geodezininkas mato, kada Topografinis planas yra suderinimas, nes planui priskiriamas derinimo numeris. Suderintas Topografinis planas yra perduodamas užsakovui. Topografinis planas galioja nuo 1 iki 3 metų.

Norime atkreipti dėmesį, kad labai dažnai, Asmuo norintis užsakyti Topografinį planą, nežino kokio dydžio teritoriją reikalinga išmatuoti, o tai tiesiogiai įtakoja kainą. Be to sumatavus netiksliai numatytą teritoriją, vėliau projektavimo eigoje, gali reikėti užsakyti Topografinį planą papildomai teritorijai, kuri bus reikalinga projektavimui, bet neapima ankščiau parengtas planas. Tokiu atveju reikia rengti papildomos teritorijos Topografinį planą nuo pradžių, o Asmeniui patirti papildomas išlaidas. Todėl, rekomenduojame visada susisiekti ir tai aptarti su Topografinio plano rengėju prieš užsakant darbus.

Reikalingas Topografinis planas? Skambinkite +370 657 71999 Rašykite - Šis el.pašto adresas yra apsaugotas nuo šiukšlų.

Žemės sklypo formavimas

Jūs esate žemės sklypo bendrasavininkis ir norite savo dalį parduoti, dovanoti ar įkeisti. Turite sklypą, kurį norite padalinti į mažesnius ir pakeisti jų naudojimo paskirtį. Ketinate statytis namą žemės ūkio paskirties žemėje? Situacijų gali būti daug. Kokie pagrindiniai jų sprendimo žingsniai?

Visų situacijų susijusių žemės sklypų formavimu neišnagrinėsime, tačiau su šioje srityje dirbančių specialistų pagalba pabandysime aptarti dažniausiai pasitaikančius atvejus ir nubrėžti pagrindinius veiksmus.

Žemės sklypo formavimas prie naudojamų statinių

Jeigu reikia įteisinti žemės sklypą prie nuosavybės teise priklausančių statinių, pirmas žingsnis siekiant šio tikslo - geodeziniai matavimai. Žemės sklypo geodeziniai matavimai - tai tikslus žemės sklypo ploto nustatymas, tikslios žemės sklypo ribos ir jų posūkio taškų koordinatės valstybinėje koordinačių sistemoje, žemės sklypo plano ir kitų duomenų, reikalingų įrašyti į Nekilnojamojo turto kadastro (NTK) duomenų bazę, parengimas. Kadangi kiekvieno sklypo geodeziniai duomenys įrašomi nekilnojamo turto kadastro duomenų bazėje, šie matavimai dar vadinami kadastriniais matavimais.

"Yra keletas priežasčių, dėl kurių raginčiau įgyvendinti dalies žmonių vis atidėliojamus žemės sklypų dokumentų sutvarkymo darbus, pirmas kurių yra geodeziniai arba kadastriniai matavimai. Pirmoji priežastis ta, kad visos paslaugos nuolat brangsta, antroji - dalyje savivaldybių tikslinami bendrieji planai, rengiami savivaldybės ir vietos lygmens bendrieji planai pagal naująjį Teritorijų planavimo įstatymą", - sako Anželika Pusvaškienė, įmonės „Turto Invest" direktorė. Tuos, kurie neturi suformuoto žemės sklypo prie gyvenamojo namo, ji ragina pirmajame etape bent atlikti geodezinius matavimus, kad formuojant aplinkinius sklypus neliktumėte tik ant žemės, ant kurios stovi namas.

Pirmas žingsnis norint įteisinti naudojamą žemės sklypą - kadastriniai matavimai. Kitas etapas būtų namų valdos žemės sklypo projekto parengimas ir išpirkimas iš valstybės. Vadovaujantis Žemės įstatymo 10 straipsnio 5 dalyje numatytomis aplinkybėmis, valstybinė žemė užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims priklausančiais statiniais, parduodama ne aukciono būdu. Jei tai nuolatinė gyvenamoji vieta, taikoma 40 proc. nuolaida nuo vietovėje esančios žemės vertės. Valstybinės žemės sklypai parduodami tokio dydžio, kuris būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį.

Šie žemės sklypai miestuose negali būti didesni kaip 0,2 hektaro (20 arų) Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose, Panevėžyje, Alytuje, Marijampolėje, Druskininkuose, Palangoje, Birštone ir ne didesni kaip 0,3 hektaro (30 arų) - kituose miestuose (išskyrus Neringą). Jei naudojamas sklypas didesnis, parduodamo plotas gali siekti atitinkamai iki 0,3 ir 0,4 ha.

Sklypo formavimas ir paskirties keitimas žemės valdų projektais

Nuo 2014 m. sausio 1 d. žemės sklypų paskirtis keičiama ir sklypai formuojami žemės valdos projektais, o ne vien detaliaisiais planais kaip būdavo anksčiau. Tai reiškia, kad jų paskirtis gali būti keičiama formuojant, padalijant sklypą ir kitais žemės valdos projektais. Ką tai reiškia praktiškai?

UAB „Turto Invest" vadovė paaiškina, jog sklypo savininkas, norėdamas suformuoti ar pertvarkyti sklypą ir pakeisti jo naudojimo paskirtį, turi pateikti prašymą elektroninėje Žemėtvarkos planavimo dokumentų rengimo informacinėje sistemoje (ŽPDRIS) užpildant atitinkamą formą. Galima su prašymu kreiptis į Nacionalinės žemės tarnybos padalinį (kai žemės sklypas yra kaimo gyvenamojoje vietovėje), arba savivaldybės administracijos direktorių (kai sklypas yra miesto ar miestelio teritorijoje).

Bet kuriame prašyme nurodomas projekto rengimo tikslas (pavyzdžiui, sujungiant du sklypus suformuoti sklypą komercinio pastato statybai), sklypo kadastrinis numeris ir pateikiamas planas ar planai.

„Turto Invest" direktorė sako, kad šį darbą gali padaryti pats savininkas, arba patikėti jį specialistams, kas yra patogiau ir paprasčiau, nes toli gražu ne visi žmonės supranta oficialią biurokratinę įstatymų ir reglamentų kalbą. „Turime nemažai informacijos arba žinome, kur jos ieškoti, tad logiška, kad labai dažnai sklypo projekto rengimo darbą pradedame nuo pat jo pradžios, sudarydami su klientu paslaugos teikimo sutartį. Taip tiesiog greičiau, nes žinome žemėtvarkos įstatymų nuostatas, poįstatyminius aktus, prašymų pateikimo sąlygas, tad klientams patariame, kaip elgtis vienoje ar kitoje situacijoje, juk kiekvienas atvejis individualus ir unikalus", - teigia įmonės vadovė.

Pateikus prašymą gaunamas atsakymas, ar toje vietovėje ir tam sklypui leidžiama rengti žemėtvarkos projektą, jei prašymas pateiktas elektroniniu būdu sistemoje galima stebėti jo eigą - kada derinamas su institucijomis, rengiamos sąlygos ir kt.

Gavus sprendimą rengti žemės sklypo formavimo/pertvarkymo sąlygas, išduodamos projekto sąlygos ir šiame etape jau būtina specialistų pagalba. Jei reikia, jie pirmiausia jie padaro topografinę arba geodezinę nuotrauką, jei matavimai seni, iš naujo atlieka geodezinius matavimus ir, laikydamiesi nurodytų sąlygų, parengia projektą, suderina su užsakovu, paviešina jį, gauna institucijų patvirtinimą, atlieka kadastrinius matavimus, paženklina sklypą vietovėje ir tik tuomet jį galima registruoti VĮ „Registrų centras".

Jeigu vienas sklypas dalijamas į kelis, galima sklypą dalinti rengiant sklypo detalųjį planą. Tuomet žemės sklypo savininkas ar naudotojas teikia prašymą savivaldybės administracijos direktoriui. Prašymo nagrinėjimo ir projektavimo sąlygų išdavimo etapai panašūs, nauja yra tai, kad viešinimo etape žemės sklypo savininkas ar naudotojas prie teritorijos į turi pastatyti stendą, kuriame pateikia informaciją apie detaliojo plano rengimo pradžią ir planavimo tikslus, nurodydamas planuojamo žemės sklypo naudojimo būdą ir pobūdį bei informaciją apie numatomą statyti pastatą.

Ūkininko sodybos sklypo projektas

Tai, kas buitine kalba yra namo statymas žemės ūkio paskirties žemėje, biurokratine kalba yra kaimo plėtros žemėtvarkos projektas. Paprastai šnekant, jis reikalingas, jei norite pasistatyti namą jums nuosavybės teise priklausančiame žemės ūkio paskirties sklype, bet biurokratine kalba toks pastatas bus vadinamas ūkininko sodyba, o pastato ir žemės savininkas - ūkininku, nors gerai žinome, kad taip dažniausiai nėra.

Ūkininkas gali statyti vieną ūkininko sodybą nuosavybės teise priklausančiame žemės ūkio paskirties ne mažesniame kaip 0,5 hektaro žemės sklype, išskyrus teritorijas po 1995 m. birželio 1 d. priskirtas miestams.

Pagrindinių veiksmų eiga tokia pat, kaip ir rengiant žemės sklypo formavimo/pertvarkymo projektą:

• Pateikiamas prašymas Nacionalinės žemės tarnybos teritoriniam padaliniui arba užpildoma prašymo formą ŽPDRIS elektroninėje sistemoje.
• Nacionalinės žemės tarnybos vadovas ar teritorinio padalinio vadovas ne vėliau kaip per 20 darbo dienų nuo prašymo gavimo dienos priima sprendimą dėl kaimo plėtros žemėtvarkos projekto rengimo ir planavimo tikslų arba pateikia motyvuotą atsisakymą jį priimti.
• Žemės sklypo savininkas arba jo įgaliotas planavimo organizatorius apie priimtą sprendimą dėl kaimo plėtros žemėtvarkos projekto rengimo pradžios ir planavimo tikslų bei patvirtintą planavimo darbų programą paskelbia seniūnijos, kurioje yra planuojama teritorija, skelbimų lentoje ir Nacionalinės žemės tarnybos interneto svetainėje.
• Gavęs planavimo sąlygas, žemės sklypo savininkas ar jo įgaliotas planavimo organizatorius su projekto rengėju - jais gali būti tik atestuoti specialistai, sudaro rašytinę sutartį kaimo plėtros žemėtvarkos projektui parengti ir toliau jau jau dirba specialistai. Jie ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo šios sutarties sudarymo užpildo ŽPDRIS nurodytus sutarties duomenis.
• Projekto organizatorius parengia projektą ir derina su žemės sklypo savininku.
• Projekto rengėjas arba žemės sklypo savininkas, kitas planavimo organizatorius užtikrina projekto viešinimą.
• Projektas derinamas savivaldybės Teritorijų planavimo komisijoje.
• Pateikiamas registruoti Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo dokumentų registre.
• Įsigaliojus projektui, ūkininkas gali kreiptis į vietos savivaldybę dėl leidimo statyti ūkininko sodybą išdavimo.

„Teoriškai viskas aišku, bet nebūna standartinių atvejų ir projektų, kiekvienas vis kitoks, kaip nebūna ir standartinių sklypų", - šypsosi „Turto Invest" direktorė ir priduria, kad visada galima rasti išeitį iš kebliausių situacijų. Reikia tik paieškoti.

Žemės sklypo dalinimas

Šiame straipsnyje aptarsime žemės sklypo padalijimo procesą Lietuvoje, įskaitant reikalingus dokumentus, institucijas, į kurias reikia kreiptis, ir galimas išlaidas. Jei planuojate padalinti žemės sklypą, šis gidas padės jums suprasti visą procesą ir tinkamai pasiruošti.

Žemės sklypo dalinimas - tai procesas, kurį sudaro keli etapai. Apsvarstykime kiekvieną iš jų:

1. Dokumentų paruošimas ir prašymų dalinimui pateikimas: Tai pirmasis ir labai svarbus etapas.
2. Teigiami atsakymai ir projektų rengimas: Jei gaunami teigiami atsakymai, geodezininkas ar architektas daro projektus ir gauna pritarimus, įsakymus dėl projekto.
3. Padalintų sklypelių matavimai: Geodezininkas daro padalintų sklypelių matavimus, žymėjimus ir bylas.
4. Naujų sklypų adresų gavimas: Gaunate naujų sklypų adresus.
5. Sklypų registravimas: Registruojate sklypus registrų centre.

Visas procesas gali užtrukti apie 2 metus.

Formavimo pertvarkymo projektas (FPP)

Formavimo pertvarkymo projektas (FPP) prasideda nuo prašymo pateikimo savivaldybės administracijos direktoriui. Su prašymo užpildymu ir pateikimu gali padėti FPP rengiantis specialistas. Gavus savivaldybės įsakymą ir reikalavimus, pradedamas rengti projektas. Vidutiniškai po 6-12 mėn. projektas būna patvirtintas.

Patvirtinus projektą, kitos paskirties sklypams reikia gauti adresus. Su adresų gavimu gali padėti FPP rengęs specialistas arba kadastrinius matavimus rengsiantis specialistas. Gavus adresus, yra rengiamos kadastrinių matavimų bylos.

Jei yra pertvarkomi žemės ūkio ar miškų ūkio paskirties sklypai ir jiems per projektą paskirtis nekeičiama į kitą, tai adresai nereikalingi ir patvirtinus FPP pereinama prie kadastrinių matavimų.

Kreipimasis į savivaldybę

Kreiptis į savivaldybę dėl formavimo ir pertvarkymo projekto leidimo būtina norint namų valdos sklypą dalinti, o žemės ūkio - keisti paskirtį ir dalinti. Leidimai ir reikalavimai išduodami nemokamai.

Projektų ir matavimų kainos

Kai gausite leidimus, reikės rengti projektus. Priklausomai nuo reikalavimų ir sąlygų žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektų kainos svyruoja 600-1000 Eur sklypui. Kai bus patvirtinti projektai, reikės sklypams atlikti kadastrinius matavimus, kurių 1 vnt. sklypo kaina yra apie 200 Eur. Atlikus visas reikiamas procedūras liks įregistruoti Registrų centre.

Išlaidos ir terminai

Žemiau pateikta apytikslė lentelė su išlaidomis ir terminais:

Etapas	Trukmė	Kaina (apytiksliai)
Formavimo pertvarkymo projekto rengimas	6-12 mėn.	600-1000 Eur/sklypui
Kadastriniai matavimai	Nuo kelių savaičių iki kelių mėnesių	200 Eur/sklypui
Registracija Registrų centre	Kelios savaitės	Priklauso nuo registro mokesčių

Patarimai renkantis sklypą

Jau perkant sklypą reikia žinoti, kokie sklypo paruošiamieji darbai laukia ir kiek kainuos sklypo paruošimas namo statybai. Prieš pradedant namo statybas priklausomai nuo sklype esančios situacijos, gali tekti nemažai investuoti į sklypo paruošiamuosius darbus statybai. Jei sklypas yra žemiau projektinio aukščio, reikalingas papildomas žemių atvežimas ir išlyginimas.

Taip pat svarbu atlikti grunto tyrimus ir žinoti kokios investicijos nusimato į namo pamatus, kurie turi būti projektuojami atsižvelgiant į grunto situaciją sklype.

Dažnas atvejis, kai sklypo yra ieškoma pagal mažiausią kainą įvairiuose rajonuose. Stebuklų nebūna, dažniausiai mažiausia kaina reiškia, kad reikės papildomai investuoti į sklypo paruošimą, norint pradėti namo statybą arba jį apžiūrėję suprasite, kad ten nenorite gyventi, arba sklypas bus toli nuo miesto.

Išsirinkite rajonus, kuriuose norėtumėte gyventi. Apvažiuokite visus rajonus, kurių lokacija jums tinkama, net ir tuos, kuriuose nesate lankęsi anksčiau. Susirinkite pilną informaciją apie rajonus, kurie jums patiko.

Pasikalbėkite su draugais, pasidomėkite rajone gyvenančių žmonių socialine ir demografine padėtimi ir saugumu. Pasidomėkite rajono darželių, mokyklų, parduotuvių, medicinos centrų situacija, kokybe, naudojimosi patogumu. Įvertinkite atstumą nuo rajono iki savo darbovietės bei rajono geografinę padėtį, kaip toli iki jūsų mėgstamų veiklos vietų (parko, miško pasivaikščiojimui, dviračių tako ir pan.). Atkreipkite dėmesį į rajone veikiančio viešojo transporto situaciją. Surinkite informaciją apie rajono infrastruktūrą, kaip valomi žiemą keliai, kokia plėtra ir kada planuojama.

Galutinis žemės pirkimo ir namo statybos vadovas - ką tikrai reikia žinoti

Sklypo paruošimas statybai

Prieš pradedant statybas svarbu atkreipti dėmesį į sklypo paruošimą. Dažniausiai pigus sklypas turi kažkokių didelių trūkumų. Apsvarstykime keletą aspektų:

• Reljefas: Nelygus sklypo reljefas reiškia, kad namą reikės projektuoti laiptuotą, su pusaukščiais, tai brangina namo statybą, gali tekti atvežti papildomai žemių, daryti atramines sienutes, laiptukus ir t.t. Tačiau pats namas bus įdomesnis, įmanoma suprojektuoti unikalesnį gerbūvį.
• Aukštas gruntinis vanduo: Reikės daryti vienus iš brangiausių injekcinius polius, arba spraustinius polius pamatams (kurių negalima įrengti jei šalia yra kaimynų įrengti namai), papildoma hidroizoliacija po visu namu.
• Privažiavimas prie sklypo iš pietinės pusės: Jei namą statysite šalia kelio, likusi sklypo dalis bus šešėlyje, terasa ir langai į kiemą šiaurinėje pusėje, kas žiemą padidins šildymo sąnaudas.
• Komunikacijos toli arba jų nėra: Neprivestas vanduo, gali tekti daryti gręžinį. Nuotekoms - vietinę nuotekų sistemą, kas kartais būna gana sudėtinga, be to tai gali sudarkyti gerbūvį, nekalbant apie papildomas nemažas išlaidas. Nėra šalia elektros reikiamo galingumo. Namui reikia ne mažiau 7-9 kW.

tags: #sklypo #pletros #darbai