Daugiabučių namų gyventojams svarbu žinoti savo teises ir pareigas, susijusias su bendrojo naudojimo objektų valdymu ir priežiūra. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius aspektus, susijusius su daugiabučių namų naudojimo taisyklėmis Lietuvoje.
Bendrojo Naudojimo Objektai
Visi Namų bendrojo naudojimo objektai butų ir kitų patalpų savininkams priklauso bendrosios dalinės nuosavybės teise. Kiekvienam patalpų savininkui priklausanti bendrosios dalinės nuosavybės dalis yra lygi jam nuosavybės teise priklausančių patalpų naudingojo ploto ir viso namo patalpų naudingojo ploto santykiui.Bendrojo naudojimo objektai yra apibrėžti Bendrijų įstatymo 2 str. 3) pastato. Tai yra bendroji dalinė daugiabučio namo savininkų nuosavybė.
Kokie objektai priskiriami bendrojo naudojimo objektams?
- Pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos)
- Išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų
- Perdangos
- Stogas
- Fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos)
- Bendrosios pastato inžinerinės sistemos (mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga)
Pastato savininkų bendrojo naudojimo objektai turi būti surašyti bendrojo naudojimo objektų apraše, kuriame nurodoma, ar konkretus objektas priskiriamas visiems savininkams, ar tik jų daliai.
Bendrijos Teisės ir Pareigos
Namų priežiūrą organizuoja Bendrija ir/ar įstaiga, įmonė ar organizacija, sutarties pagrindu teikianti pastatų priežiūros administravimo paslaugas arba Civilinio kodekso nustatyta tvarka paskirtas Namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administratorius.Bendrija steigiama valdyti, naudoti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus. Bendriją steigia pastato savininkai, ir ji rūpinasi to pastato savininkų bendraisiais interesais.
Pagrindinės patalpų savininkų ir nuomininkų pareigos:
- Tausoti savo ir bendrojo naudojimo patalpas bei inžinerinę įrangą, tinkamai ją naudoti.
- Taupiai vartoti vandenį, šilumos ir elektros ir energiją namo bendrosioms reikmėms.
- Apmokėti Namo bendrojo naudojimo objektų išlaikymo ir išsaugojimo išlaidas.
- Apmokėti patalpų išlaikymo ir išsaugojimo išlaidas, tinkamai ir sąžiningai vykdyti asmeninius sutartinius įsipareigojimus kaip tai yra nustatyta Lietuvos Respublikos teisės aktuose.
- Pastebėjus bendrojo naudojimo patalpose esančių sistemų ir/ar prietaisų gedimus, pastatui ar gyventojų saugumui pavojų keliančius požymius, kuo skubiau informuoti Bendrijos pirmininką ar įgaliotinius ir atitinkamas specialiąsias ir/ar avarines tarnybas.
Kiemo Sklypo Administravimas
Jei namas yra uždarame kieme, suformuotas vienas žemės sklypas, o žemė yra bendroje nuosavybėje, neatidalinta, bendrija turi teises administruoti ar prižiūrėti kiemo sklypą.
Svarbu išsiaiškinti, kas valdo teritoriją. Būna, pavyzdžiui, kad bendrija išsinuomoja žemės sklypą iš valstybės, būna, kad nuosavybės teise butų ir kitų patalpų savininkams priklauso žemės sklypas. Jeigu jums to sklypo jokiais teisiniais pagrindais valdyti nepriklauso, tai galbūt ir prižiūrėti neprivalote.
Sandėliukai Daugiabučiuose Namuose
Jeigu asmeniškai naudojami sandėliukai priskiriami bendrajai dalinei nuosavybei, savininkai gali nustatyti naudojimosi bendrojo naudojimo objektu tvarką. Proporcingumas yra svarbus argumentas, bet galbūt ne vienintelis, savininkai gali nuspręsti ir kitaip.
Kol nustatyta tvarka visiems tinka, viskas gerai, bet jeigu kyla nepasitenkinimo dėl galiojančios tvarkos, galima pasiūlyti nustatyti naują tvarką, o nepavykus susitarti galima kreiptis į teismą, ir teismas priims sprendimą, kurį bus privaloma vykdyti.
Jeigu sandėliukai nėra suformuoti atskirais nekilnojamojo turto objektais ir nėra įregistruoti kaip asmeninė nuosavybė, tai manytina, jie įrengti bendrojo naudojimo patalpoje - rūsyje. Butų ir kitų patalpų savininkai gali susitarę dėl naudojimosi tvarkos pasidalinti ir bendrai naudoti bendrojo naudojimo patalpas.
Konfliktinės situacijos dėl sandėliukų
Jei kaimynas reikalauja didesnio ploto sandėliuko, nors jo butas yra mažesnis, svarbu vadovautis nustatyta naudojimosi tvarka. Jei tokios tvarkos nėra, reikėtų tartis su kitais savininkais arba kreiptis į teismą.
Liftų Naudojimas ir Mokesčiai
Daugiabutyje planuojant keisti liftą, pirmo aukšto savininkai negali išvengti mokėjimo už lifto pirkimą. Pirmo aukšto savininkai, jeigu nustatoma, kad jie nesinaudoja liftu, gali nemokėti naudojimosi liftu išlaidų (už lifto elektrą, už lifto valymą ar pan.), bet liftas yra bendras pastato inžinerinis objektas, prie kurio išlaikymo ir techninės priežiūros turi prisidėti visi savininkai.
Remontas ir Atsakomybė
Balkonų remontas
Jei balkono, kuriuo naudojasi buto savininkas, pagrindo išorinis kraštas pradėjo trupėti ir kelti pavojų praeiviams, balkono remontas yra bendrojo naudojimo objektas. Pagal Bendrijų įstatymą, bendrosios pastato konstrukcijos apima balkonų, lodžijų ir terasų laikančiąsias konstrukcijas.
Bendrijos pirmininkui nereaguojant į problemą, reikėtų kreiptis raštu ir reikalauti, kad bendrija pasirūpintų remonto darbais.
Sienos su stiklo blokeliais
Jei kaimynas skundžiasi, kad lyjant lietui nuo jūsų lodžijos sienos lyja į apačią pas jį, o siena yra namo fasado dalis, tokia siena turėtų būti tvarkoma iš bendrijos lėšų. Pagal įstatymą, išorinės sienos priskiriamos prie bendrojo naudojimo objektų.
Įkrovos Stotelės
Jeigu sprendžiamas klausimas dėl naujo bendrojo naudojimo objekto sukūrimo (pavyzdžiui, įkrovos stotelių, kuriomis galės naudotis visi savininkai), sprendimą turėtų patvirtinti ne bendrijos nariai, bet dauguma visų butų ir kitų patalpų savininkų. Klausimas, ar aš turiu elektromobilį, šiuo atveju gal nėra esminis, nes šiandien neturiu, o rytoj gal turiu, o gal mano nuomininkas turės. Svarbus klausimas šiuo atveju - ar visi turės teisę tuo objektu naudotis.
Terasos Įrengimas ant Stogo
Norint įsirengti terasą ant namo stogo, kuris yra bendro naudojimo objektas, reikalingas kitų butų savininkų pritarimas. Civilinio kodekso 4.85 straipsnis reglamentuoja šią situaciją.
Terasos įrengimas ant stogo vieno savininko asmeninėms reikmėms, suformuojant tą stogo dalį kaip objektą, priskirtiną nuosavybės teise vienam asmeniui, manytume, nebūtų naujo.
Gyventojas pats gali eiti į butus ir rinkti parašus, kad jam kiti namo gyventojai leistų ant stogo įsirengti terasą (šiuo atveju yra tikimybė, kad parašai bus sufalsifikuoti, arba gyventojams bus netinkamai paaiškintas parašų rinkimo tikslas). Ar šis butų savininkų sprendimas dėl stogo panaudojimo sprendžiamas susirinkimo metu ar balsuojant raštu.
Kitos Svarbios Taisyklės ir Draudimai
- Draudžiama savavališkai įsirengti šildymo sistemas nuo namo šildymo ar karšto vandens sistemų.
- Tyliuoju paros metu, t.y. nuo 22 val. iki 8 val. darbo dienomis ir nuo 22 val. iki 10 val. dienomis draudžiama triukšmauti ar kitaip trikdyti aplinkinių ramybę, atlikti buto remonto, apdailos darbus.
- Valant buto balkonus nuo purvo, sniego ar pan. tokie valymo darbai neužterš kitų balkonų ir nesužalos kitų asmenų.
- Draudžiama palikti stovėti neeksploatuojamus automobilius ilgesniam nei 3 mėn.
- Draudžiama plauti automobilius namo teritorijoje.
PASTABA: Mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą.
„Pasidaryk pats“ bendruomenės kūrimo vadovas | Sophie Zechmeister | TEDxDonauinselSalon
Vilniaus rajono savivaldybės parama daugiabučių namų atnaujinimui
Savivaldybė apmoka iki 70 procentų remonto išlaidų. Remonto darbus organizuoja daugiabučio namo valdytojas: administratorius, bendrijos pirmininkas arba jungtinės veiklos įgaliotas asmuo. Kilus klausimų, prašome kreiptis į Energetikos ir inžinerinių tinklų skyriaus vyr. +370 5 240 1564, el.
Kviečiame nuo 2025 m. kovo 12 d. iki 2025 m. birželio 30 d. Paraiškas gali teikti daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkų atstovai: daugiabučio namo bendrijos pirmininkas, jungtinės veiklos sutarties pagrindu veikiantis įgaliotas asmuo, bendrojo naudojimo objektų administratorius, veikiantys teisės aktu nustatyta tvarka.
Teikiant paraišką Aprašo 5.2. Paraiškos priimamos Savivaldybės interesantų aptarnavimo langelyje (Rinktinės g. 50, Vilnius) arba siunčiamos paštu Vilniaus rajono savivaldybės administracijai.
Pažymėtina, kad darbai atliekami daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų bei Savivaldybės lėšomis. Nustatyta maksimaliai leistina finansavimo suma visų atliktų remontų vienam daugiabučiam namui pagal namo naudingą plotą: iki 1000 kv. m. - 20 000 Eur, nuo 1000 iki 2000 kv. m. - 30 000 Eur, virš 200 kv. m. - 40 000 Eur.
Statinių techninės priežiūros tikslas - užtikrinti Statybos įstatymo bei statybos techninių dokumentų nustatytus statinių esminius reikalavimus per visą statinio ekonomiškai pagrįstą naudojimo trukmę, maksimaliai sumažinti avarijų tikimybę, grėsmę žmonių gyvybei, sveikatai ar aplinkai.
Daugiabučio namo savininkai turi teisę ir prievolę laisva valia pasirinkti vieną iš Lietuvos Respublikos civiliniame kodekse (toliau - Civilinis kodeksas) numatytų daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų valdymo būdų: nustatyta tvarka įsteigti daugiabučio namo savininkų bendriją, sudaryti jungtinės veiklos sutartį ir paskirti atsakingą asmenį pagal jungtinę veiklos sutartį, arba kreiptis į savivaldybės administraciją su prašymu dėl administruojančios įmonės paskyrimo.
Civilinio kodekso 4.82 straipsnyje numatyta, kad daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso namo bendro naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga.
Butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose nustatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas. Butų ir kitų patalpų savininkai privalo reguliariai kaupti lėšas, kurios bus skiriamos namui (statiniui) atnaujinti pagal privalomuosius statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimus.
Pagal Civilinio kodekso 4.83 straipsnio 3 punktą, daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkai namo bendrojo naudojimo objektus (stogą, sienas, pamatus, laiptines, inžinierines sistemas ir kt.) privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti. Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai steigia butų ir kitų patalpų savininkų bendriją arba sudaro jungtinės veiklos sutartį, arba Civilinio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka pasirenka bendrojo naudojimo objektų administratorių.