Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius teisinius aspektus, susijusius su žemės sklypo priklausiniais, kai jie priklauso skirtingiems savininkams. Žemės sklypo priklausiniai - tai neatsiejama žemės sklypo dalis, kuri paprastai naudojama kartu su pagrindiniu sklypu. Tačiau, kai žemės sklypas ir jo priklausiniai turi skirtingus savininkus, atsiranda įvairių teisinių klausimų, kuriuos būtina išspręsti.
Priklausinių Apibrėžimas ir Tipai
Priklausinys - tai daiktas, kuris yra skirtas tarnauti kitam daiktui (pagrindiniam daiktui) ir yra su juo nuolat susijęs savo paskirtimi. Žemės sklypo priklausiniais gali būti įvairūs statiniai, įrenginiai ar kitos dalys, kurios tarnauja pagrindiniam sklypui.
Pavyzdžiui:
- Kelias, vedantis į žemės sklypą
- Šulinys, naudojamas vandeniui tiekti sklypui
- Pastatai, skirti aptarnauti žemės ūkio veiklą
Svarbu atkreipti dėmesį, kad ne visi daiktai, esantys žemės sklype, automatiškai tampa jo priklausiniais. Būtina nustatyti, ar daiktas yra skirtas tarnauti pagrindiniam sklypui ir ar jis yra su juo nuolat susijęs.
Nuosavybės Teisės ir Valdymas
Kai žemės sklypas ir jo priklausiniai turi skirtingus savininkus, būtina aiškiai apibrėžti kiekvieno savininko teises ir pareigas.
Pagrindiniai aspektai, kuriuos reikia aptarti:
- Priklausinio naudojimo tvarka
- Priklausinio priežiūros ir remonto išlaidos
- Atsakomybė už žalą, padarytą priklausiniui
Šie klausimai gali būti sprendžiami susitarimu tarp savininkų arba, jei susitarimo pasiekti nepavyksta, kreipiantis į teismą.
Svarbu pažymėti, kad priklausinio savininkas turi teisę naudotis priklausiniu tiek, kiek tai būtina pagrindinio sklypo naudojimui. Tačiau jis neturi teisės trukdyti pagrindinio sklypo savininkui naudotis savo sklypu.
Servitutai
Servitutas - tai teisė naudotis svetimu daiktu (šiuo atveju - priklausiniu) tam tikru tikslu. Servitutas gali būti nustatytas susitarimu tarp savininkų arba teismo sprendimu.
Pavyzdžiui, jei žemės sklypui reikalingas kelias, einantis per kito asmens žemės sklypą, gali būti nustatytas kelio servitutas.
Servitute turi būti aiškiai apibrėžtos servituto ribos ir sąlygos, kad būtų išvengta ginčų tarp savininkų.
Kelio servitutas
Kelio servitutas - tai teisė naudotis svetimu, t.y. kitam asmeniui nuosavybės teise priklausančiu ar kitu teisiniu pagrindu (nuomos, panaudos ir pan.) valdomu žemės sklypu (toliau tarnaujantį sklypą), suteikiama, siekiant užtikrinti daikto, dėl kurio nustatomas servitutas (toliau viešpataujančio daikto, nes šio daikto naudai nustatomas kelio servitutas), tinkamą naudojimą. Viešpataujančiu daiktu dažniausiai būna gretimas žemės sklypas, prie kurio nėra kito priėjimo kaip tik takas ar kelias, einantis per tarnaujantį žemės sklypą. Juo gali būti pastatai, esantys kitam asmeniui priklausančiame ar valdomame žemės sklype.
Kita vertus, kelio servitutas, tai tarnaujančiojo žemės sklypo savininko ar teisėto jo valdytojo teisės naudotis žemės sklypu apribojimas, kadangi nustačius kelio servitutą tarnaujančio žemės sklypo savininkui ar teisėtam jo valdytojui atsiranda pareiga netrukdyti viešpataujančiojo daikto savininkui ar valdytojui naudotis kelio servituto teisėmis.
Kelio servitutas viešpataujančio daikto savininkui gali suteikti įvairias teises: naudotis pėsčiųjų taku, varyti taku galvijus, naudotis antžeminėms transporto priemonėms skirtu keliu, įvairiomis transporto priemonėmis privažiuoti ar naudojantis keliu kaip pėsčiųjų taku prieiti prie kapinių, rekreacinių ir kitų gyventojų bendram naudojimui skirtų teritorijų, gamtos ir kultūros paveldo teritorinių kompleksų ir objektų ir kitos teisės, kurias numato Lietuvos Respublikos (toliau LR) įstatymai ir Vyriausybės nutarimai.
Norint nustatyti kelio servitutą reikia žinoti, kad servitutai gali būti nustatyti įstatymais, sandoriais, teismo sprendimais bei įstatymo numatytais atvejais - administracinis aktais, t.y. apskrities viršininko sprendimais, priimamais vadovaujantis LR Žemės įstatymo 23 straipsniu, Vyriausybės nutarimu „Dėl žemės servitutų nustatymo administraciniu aktu taisyklių patvirtinimo“ Nr. 1289 patvirtintomis žemės servitutų nustatymo administraciniu aktu taisyklėmis.
Visais kelio servitutų nustatymo atvejais būtina viešpataujančiuoju tampančio daikto savininko valia, nebent servitutą nustato įstatymai ar teismo sprendimas. Kai kelio servitutą nustato įstatymas, imperatyvui leisti kitam asmeniui naudotis tarnaujančiuoju žemės sklypu einančiu taku ar keliu turi paklusti bet kuris įstatymo kriterijus atitinkantis asmuo, o esant teismo sprendimui turi paklusti tik teismo sprendime nurodytas asmuo, kadangi tuo teismo sprendimu išsprendžiamas konkrečių asmenų ginčas, kilęs nepavykus tarnaujančiuoju ir viešpataujančiuoju tapsiančių daiktų savininkams susitarti dėl kelio servituto nustatymo, kai servituto nustatymas būtinas užtikrinti tinkamą viešpataujančiojo daikto naudojimą.
Kelio servitutas apskrities viršininko sprendimu - administraciniu aktu nustatomas, kai pagal teritorijų planavimo dokumentus numatoma valstybinės žemės sklypą grąžinti, perduoti ar suteikti nuosavybėn neatlygintinai, išnuomoti ar perduoti neatlygintinai naudoti, parduoti ar kitaip perleisti bei gali būti nustatomas savivaldybių ir privačios žemės sklypams, kad būtų galima privažiuoti ar prieiti prie kapinių, rekreacinių ir kitų gyventojų bendram naudojimui skirtų teritorijų bei gamtos ir kultūros paveldo teritorinių kompleksų ir objektų, taip pat centralizuotiems (bendrojo naudojimo) inžinerinės infrastruktūros tinklams (požeminėms ir antžeminėms komunikacijoms), keliams ir takams tiesti, jais naudotis bei juos aptarnauti.
Tačiau apskrities viršininko sprendimu servitutas gali būti nustatytas tik jei yra parengti teritorijų planavimo dokumentai ir iki jų patvirtinimo išreiškiama viešpataujančiuoju tampančio daikto savininko valia dėl servituto reikalingumo.
Teritorijų planavimo dokumento rengėjas, suprojektavęs servitutą teritorijų planavimo dokumente, apie suprojektuotą servitutą raštu informuoja servitutu suinteresuotus asmenis ir siūlo jiems pareikšti apskrities viršininkui valią dėl siūlomo servituto nustatymo. Valia išreiškiama surašant prašymą ir jį pateikiant iki teritorijų planavimo dokumento viešo svarstymo pradžios (svarstymo data nurodoma teritorijų planavimo dokumento rengėjo pranešime). Prašyme jį pateikiantis asmuo nurodo, žemės servituto rūšį (rūšis - kelio servitutas), kokią naudojimosi nustatytuoju kelio servitutu teisę, kokiam konkrečiam žemės sklypui ar jo daliai prašo nustatyti.
Prašymas pateikiamas žemėtvarkos skyriui, kuriam išnagrinėjus gautą prašymą ir nustačius servituto nustatymo tikslingumą, teritorijų planavimo dokumento rengėjas suprojektuoja tokio dydžio, ploto ir ribų kelio servitutą, kuris užtikrintų viešpataujančiojo daikto tinkamą naudojimą bei būtų kuo mažiau ribojamos tarnaujančiojo žemės sklypo savininko ar valdytojo teisės naudotis žemės sklypu. Tačiau teritorijų planavimo dokumentas, kuriame projektuojamas kelio servitutas ir pagal šį teritorijų planavimo dokumentą - žemės sklypo planas rengiami prašymą nustatyti siūlomą žemės servitutą pateikusio asmens lėšomis. Įsigaliojus patvirtintam teritorijų planavimo dokumentui, kuriame suprojektuotas kelio servitutas, apskrities viršininkas priima sprendimą nustatyti žemės servitutą, kuriame nurodo servituto rūšį, turinį, turėtoją, nuostolių atlyginimo sąlygas, sąlygą, kad per 3 mėnesius nuo sprendimo priėmimo servitutas būtų įregistruotas Nekilnojamojo turto registre ir per 10 dienų nuo sprendimo priėmimo išsiunčia (įteikia) viešpataujančiojo ir tarnaujančiojo daikto savininkams ar teisėtiems valdytojams savo sprendimą.
Pabrėžtina, kad kelio servituto registracija būtina (išskyrus kai servitutą nustato įstatymai) tiek nustačius kelios servitutą administraciniu aktu, tiek nustačius sandoriu ar teismo sprendimu, nes iš kelio servituto kylančios teisės ir pareigos subjektams atsiranda tik įregistravus servitutą Nekilnojamojo turto registre. Kelio servitutus registruoja viešpataujančiuoju tampančio daikto savininkas ar kitas teisėtas daikto valdytojas (turto patikėtinis ir pan.), nes jų interesais nustatomas kelio servitutas.
Kitas svarbus įstatymuose įtvirtintas reikalavimas - kelio servituto nustatymu neturi būti pažeidžiamas tarnaujančiajam sklypui anksčiau nustatytas kelio servitutas. Be to, jei tarnaujantysis žemės sklypas yra įkeistas hipotekos tvarka, tai norint nustatyti kelio servitutą būtina gauti visų to žemės sklypo kreditorių sutikimą. Jei kreditorių sutikimo nepavyksta gauti, galima kreiptis į teismą, kad kelio servitutas būtų nustatytas teismo sprendimu.
Pažymėtina, kad teisės naudotis svetimu žemės sklypu suteikimas neatleidžia viešpataujančiojo daikto savininko bei tam tikrais atvejais teisėto valdytojo nuo pareigos atlyginti dėl nustatyto ir įregistruoto kelio servituto atsiradusių tarnaujančiojo sklypo savininko ar teisėto valdytojo nuostolių už tiesiant taką ar kelią sunaikintus pasėlius, iškirstus medžius ir pan.
Taip pat įstatymais, sutartimis, teismo sprendimu ar administraciniu aktu gali būti nustatyta viešpataujančiojo daikto savininko prievolė mokėti ir vienkartinę ar periodinę kompensaciją tarnaujančiojo daikto savininkui, kadangi dėl kelio servituto nustatymo tarnaujančiojo žemės sklypo savininkas netenka teisės naudotis tako ar kelio užimamu plotu ir dėl to prieš savo valią kito asmens naudai kelio servituto galiojimo laikotarpiu patiria nuostolių.
Užstatymo Teisė (Superficies)
Ustatymo teisė (UT) dažniausiai įvardijama kaip vieno asmens teisė naudotis svetima žeme statiniams valdyti nuosavybės teise. Tai teisė, kai žemės nuosavybės teisė yra atskirta nuo statinio ar kito nekilnojamojo daikto nuosavybės teisės. UT atsiranda suteikus asmeniui teisę naudoti žemę, kuri nuosavybės teise priklauso kitam asmeniui.
Realios žemės nuosavybės teisę sudaranti teisė naudoti žemę tam tikra apimtimi yra atskiriama nuo ašies nuosavybės teisės ir perleidžiama kitam asmeniui - UT įgijėjui (turėtojui), tokiu būdu sukuriant suvaržytą žemės nuosavybės teisę savininkui. LR CK 4.160 straipsnio 1 dalyje pateikiamas UT apibrėžimas (lot. superficies solo cedit - kas pastatyta žemėje, priklauso žemei).
Ustatymo Teisės ir Servituto Skirtumai
Servitutas - tai daiktinė teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą, suteikiama naudotis (tarnaujančiuoju) daiktu, arba apribojanti savininko galimybes naudotis t. Tam, kad būtų galima įvertinti UT statiniams statyti suteikimo ypatumus, turime atskleisti nagrinėjamos teisės skirtumus UT suteikimo statiniams statyti atžvilgiu (žr. b) testamente turi būti išreikšta testatoriaus valia.
Savybė Servitutas Ustatymo Teisė
Objektas Nekilnojamasis daiktas Žemė
Tikslas Užtikrinti tinkamą naudojimąsi daiktu Statinių statyba
Apribojimai Suvaržo daikto savininko teises Suvaržo žemės nuosavybės teises
Ginčų Sprendimas
Ginčai dėl žemės sklypo priklausinių, kai jie priklauso skirtingiems savininkams, gali būti sprendžiami įvairiais būdais:
- Derybomis tarp savininkų
- Mediacijos būdu
- Kreipiantis į teismą
Rekomenduojama pirmiausia bandyti išspręsti ginčą taikiai, nes teismo procesas gali būti ilgas ir brangus. Jei taikus susitarimas neįmanomas, būtina kreiptis į teismą, kad būtų apgintos savo teisės.
Kas yra įėjimo ir išėjimo servitutas?
tags: #sklype #esantys #statiniai #priklauso #kitam #savininkui