Būsto Įperkamumas, Biurokratija ir Paslaugos Šilutėje

Paskutiniu metu karščiausia su nekilnojamuoju turtu (NT) susijusi tema tapo būsto įperkamumas. Dar visai neseniai Vilnius galėjo didžiuotis vienomis geriausių sąlygų įsigyti būstą Europoje. Tačiau NT įperkamumo rodiklį vertinantis bankas „Swedbank“ neseniai paskaičiavo, jog įperkamumo rodiklis Vilniaus būsto rinkoje nukrito į 2009 m. lygį, o esminėmis priežastimis įvardijama palūkanų normos bei būsto kainų augimas.

Iš vienos pusės, įperkamumas dar nėra toks prastas, koks buvo 2007-2008 m., kai buvo susiformavęs kainų burbulas, tačiau tokio prasto įperkamumo nebuvo jau 13 metų. Pavyzdžiui, jei 2007-2008 m. vidutinio dydžio būsto Vilniuje įsigyjimui ir mėnesinei paskolos įmokai namų ūkiui reikėjo skirti net apie 60 proc. savo mėnesio pajamų, tai 2009 m. - jau apie 37 proc., o 2022 m. - tik apie 17,4 proc. Tuo tarpu 2023 m. vėl reikia daugiau - apie 37 proc.

Vertinant būsto įperkamumą tik per būsto kainų ir atlyginimų santykį ir neatsižvelgiant į bazinę palūkanų normą, įperkamumas siekia 2018 m. lygį. Sumažinti statybinių medžiagų ir darbų kainų ar Euribor palūkanų įtaką galimybės yra ribotos, nes jas veikia globalūs veiksniai. Tačiau verta kalbėti apie vienos iš savikainos dedamųjų - biurokratijos - įtaką.

Biurokratijos Įtaka Būsto Kainoms

Kol biurokratija formuoja taisykles ir tikslina procesus, ji kuria vertę. Biurokratija pasireiškia daugeliu būdų. Per 3-5 praėjusius metus daugiausiai įtakos būsto kainai turėjo techniniai reikalavimai būsto tvarumui ir energinei klasei, kurie gali būti vertinami kaip kuriantys tvaresnę ateitį bei užtikrinantys būsto efektyvumą. Šie reikalavimai Lietuvoje yra ypatingai aukšti, aukštesni nei didelėje dalyje kitų Vakarų šalių.

Pernai įsigaliojęs valstybinės žemės įstatymas valstybinius sklypus galėjo pabranginti 75 proc., o taip pat, tikėtina, paveikė ir privačių sklypų kainą. Sklypų kainos Vilniuje neretai vertinamos milijoninėmis sumomis. Esu skaičiavęs, kad prie vidutinės klasės, 50 kv. m ploto būsto kainos tai gali pridėti 15-25 tūkst. eurų. Toliau - savivaldybių infrastruktūros mokestis, kuris Vilniuje svyruoja nuo 16 iki 100 eurų kiekvienam statomam kvadratiniam metrui.

Man aiškiausiai „biurokratijos mokestis“ matosi statybų leidimo NT projektui išdavimo etape. Vilniuje per daugiau nei 10 metų, kuriuos dirbu su nekilnojamuoju turtu atsirado tiek naujų reikalavimų ir taisyklių, kad šis žingsnis pailgėjo nuo 6-12 iki 12-36 mėnesių, t. y. du ir daugiau kartų. Pavyzdžiui imkime būsto projektą Žirmūnuose, greta Šiaurės miestelio ar Naujamiestyje, kitame miegamajame rajone netoli centro. Tipinis projektas Vilniuje sudaro apie 100 butų, tai yra apie 5 tūkst. kv. m būstų ploto. Jam reikalingas sklypas minėtoje lokacijoje galėtų kainuoti apie 2,5 mln. eurų.

Sklypui įsigyti reikia paskolos arba nuosavo kapitalo. Paskolos, dėl Euribor augimo yra pabrangusios, o nuosavo kapitalo kaina šiandien sudaro mažiausiai 15 proc. Dėl didesnės rizikos, brangiau kainuoja ir nuosavas kapitalas. Taigi, jei vidutiniškai statybų leidimo išdavimas pailgėjo 9 mėnesiais, už sklypą per juos reikia sumokėti 2 500 000 x 15 proc. x 9 mėn. (arba 0,75 metų) = 281 250 Eur visam projektui. Gal tai nėra labai didelė suma, bet buitinė technika už tiek jau gali ir išeiti.

Tačiau tai - dar ne viskas. Prie projekto statybų leidimo išdavimo etape dirba daug žmonių: 2-3 žmonės projekto plėtros įmonėje ir 3-4 architektai bei projektuotojai - vidutiniškai, apie 6 žmones. Sakykime, jų mėnesinis darbo užmokestis yra apie 2 500 Eurų „į rankas“, „ant popieriaus“ - apie 4 205 Eur. Per 9 mėn. suma sudarys 4 205 x 6 žmonės x 9 mėn. = 227 070 Eur. Ir čia dar ne viskas, darbo užmokestis nėra vieninteliai kaštai: reikia skaičiuoti biuro nuomą, darbo priemones, atostogas, mokymus, šventes, aptarnavimo kaštus (administravimą, buhalteriją, vadovus ir pan.). Pratikoje darbo vietos kainą reikia dauginti maždaug iš 1,5. Svarbų vaidmenį atlieka ir teisininkai; jų paslaugos per mėn. kainuoja vidutiniškai apie 3 000 Eur. Viso gausis tokia suma: 340 605 + 27 000 = 367 605 Eur visam projektui arba 3 676,05 Eur vienam butui.

Atkreipiu dėmesį, kad šiame „biurokratijos mokesčio“ pavyzdyje skaičiuoju ne visą biurokratijos kaina, o tik papildomus per pastaruosius kelis metus prailgėjusių statybos leidimų išdavimo terminų kaštus. Nuo kitų metų įsigaliosiantis reikalavimas notarinius sandorius su klientais pasirašyti registravus projekte 100 proc. baigtumą (šiuo metu galioja 80 proc. Įprastai, projekto užbaigimas nuo 80 iki 100 proc. taip pat trunka apie pusę metų. Ir, kas svarbiausia, tiek trunka ne fiziniai darbai, o antras biurokratijos raundas - pastatų baigtumo pridavimas, įvairūs derinimai ir t.t. Tuo metu pirkėjai jau galėtų vykdyti savo namų įrengimą, tačiau turės laukti kelis mėnesius, kol tvarkoma dokumentacija.

Šiame etape kintamųjų yra daugiau nei anksčiau aptartame pavyzdyje, statybų leidimo išdavimo metu. Tačiau, net jei vertintume, kad sąnaudos sudarys tiek pat - dar bent 433 tūkst. eurų (per 6 mėn. - 187 500 Eur paskolos palūkanų ar kapitalo kaštų ir 245 070 Eur darbuotojų kaštų.) - tai, santūriai skaičiuojant, sudarys 7,2 proc. Na, o tokia suma sumažėjus paskolai (nuo 150 000 iki 139 186 Eur), mokant 6,13 proc. bendros paskolos metinę normą, per 30 m. „Biurokratijos mokesčių“ yra ir daugiau.

Esu LNTPA valdybos narys, todėl dažnai tenka bendrauti su įvairių institucijų tarnautojais - nuo specialistų iki merų bei ministrų. Pastebiu, kad jie dažnai neįvertina ir nesupranta, kad kiekviena papildoma procedūra ar reikalavimas kainuoja. Ir kainuoja daug, nes, kaip sakoma, laikas - pinigai.

Siūlau įvesti vieną labai paprastą taisyklę: prieš išleidžiant įstatymą ar naują reguliavimą, visada vertinti, kiek tai padidins būsto kainą. Jei tokiu būdu pavyktų biurokratiją sumažinti, o ne nuolat didinti, valstybinėms institucijoms vieningai bei kartu su verslu siekiant gerinti biurokratinio aparato efektyvumą, būtų įmanoma padidinti ir būsto įperkamumą. Tai pagerintų ne tik Vilniaus ir visos Lietuvos gyventojų sąlygas, bet ir padidintų miesto bei šalies konkurencingumą.

Būsto įperkamumo grafikas Lietuvoje

Ginčas Dėl Televizijos Antenų Administravimo Šilutėje

Artėjant dienai, kai bus išjungtas analoginis antžeminės televizijos transliacijos signalas, vis aktyviau tam ruošiasi ir įvairios įmonės. Šilutėje ant daugiabučių namų taip vadinamas kolektyvines antenas administruoja ir prižiūri Valentinos Miliauskienės individuali įmonė. Tačiau, Šilutės spaudoje pasirodė informaciniai pranešimai, kad nuo šiol už kolektyvinių televizijos signalo tiekimo sistemų administravimą reikės mokėti jau nebe V. Miliauskienės įmonei, o UAB „Šilutės būstas“.

Analogišką pranešimą išplatino ir V. Miliauskienės įmonė. Kol įmonės kovoja dėl verslo, gyventojai gaus dvi sąskaitas. Vartotojai sutrikę! Aplankėme abi Šilutėje dėl antžeminės televizijos transliacijos tinklo administravimo kovojančias įmones ir išklausėme jų pozicijas.

Valentinos Miliauskienės Pozicija

V. Miliauskienė teigia: „Su UAB „Šilutės būstas“ buvo sudaryta sutartis pinigų iš gyventojų surinkimui už mūsų atliekamas paslaugas, tai yra, už televizijos antenų nuomą ir aptarnavimą. Už tai buvo skaičiuojamas 5 litų ir 50 centų mokestis. Mūsų individualios įmonės tinklas sukurtas nuo 1999 iki 2001 metų, su kiekvienu abonentu yra sudaryta sutartis. Pagal jas žmonės mokėjo pinigus, kuriuos rinko „Šilutės būstas“ ir pravesdavo mums. Už surinkimą jie pasilikdavo 10 procentų sumos, plius PVM. 2009 metais, kai atėjo dirbti ponas Kvederis („Šilutės būstas“ dabartinis vadovas) man pradėjo daryti visokius spaudimus. Ir jau tris metus mane vargina su tais spaudimais, kad aš turiu pateikti kažkokius dokumentus ir panašiai. Aš neprivalau jiems pateikti jokių dokumentų, nes jie yra uždara akcinė bendrovė, o ne kažkokia ten valstybės instancija. Jie prašo įrodyti tinklo nuosavybę ir panašiai, panašiai.“

Šiandien dienai V. Miliauskienės įmonė aptarnauja netoli 1500 daugiabučių namų gyventojų Rusnės miestelyje, Šilutės mieste ir Traksėdžių kaime. Šis skaičius nuolat kinta, kadangi su V. Miliauskienės įmone pasirašę sutartis gyventojai nėra įpareigoti išbūti šios įmonės klientai nei metus ar du, o jų paslaugų gali atsisakyti bet kurią dieną ir nuo to momento jokie mokesčiai nebėra skaičiuojami. O jei klientas vėl pareiškia norą naudotis kolektyvine antena, V. Miliauskienės darbuotojas atvyksta ir pajungia. Nuo to momento vėl pradedamas skaičiuoti mokestis. Sutarties atnaujinti nebereikia.

V. Miliauskienė teigia per daugiau nei 10 metų daugiabučių televizijos antenų tinklus atnaujinusi savo lėšomis. Dar sovietmečiu kurtos televizijos signalo priėmimo sistemos, kai ant daugiabučių namų styrodavo daugybė antenų, šiuo metu Šilutėje jau nebėra. Jos buvo pakeistos į kolektyvines antenas, kurias V. Miliauskienės įmonė taip pat keitė ir modernizavo.

„Anksčiau kolektyvinės antenos stovėjo kiekvienai laiptinei atskiros. Dabar vienos antenos pakanka net keletui namų. Toliau signalas eina per mūsų lėšomis nupirktus ir sumontuotus stiprintuvus ir kabelius. Įrangos įsigijimą atspindi mūsų buhalterija, todėl naujai sukurto tinklo nuosavybę mes galime įrodyti bet kada. Tačiau „Šilutės būstui“ ne to įrodymo iš tikrųjų reikia, jie nori iš mūsų tą tinklą paprasčiausiai atimti. Ir jie tai daro neteisėtai. Mes važiuojam atliekam remontus, keičiam stiprintuvus, keičiam anteną jeigu reikia. Tam aš išlaikau du meistrus, o žmogus moka tiktai nustatytą mokestį. „Šilutės būstas“ motyvuoja tuo, kad tie tinklai priklauso daugiabučiams namams ir yra jų bendro naudojimo nuosavybės dalis, tačiau gyventojai į tos įrangos pirkimą neįdėjo nei vieno cento.“ - sako V.

„Šilutės Būsto“ Pozicija

„Šilutės būstas“ vadovas A. Kvederis teigia: „Kiekvienam namui yra priskirti bendro naudojimo objektai: tai yra sienos, stogai, laiptinės, šilto, šalto vandens vamzdynai, kanalizacija, tame tarpe ir kolektyvinės televizijos antenos. Socializmo laikais kažkas tai prižiūrėjo. Šiuo atveju, kada namai buvo privatizuojami, nuo to laiko V. Miliauskienės įmonė, mano manymu, tuos tinklus paėmė ir pradėjo administruoti neteisėtai. Mes paprašėme V. Miliauskienės pateikti to tinklo nuosavybės dokumentus, tačiau gavome tik žodinį atsakymą „Tai mano“. O kur tuomet yra namo kolektyvinės antenos? Tai yra namo nuosavybė. Kuomet teiki namui kažkokią paslaugą, yra reikalingas to namo gyventojų sutikimas, o ne pavienės sutartys su gyventojais. Pavieniai gyventojai negali nuspręsti bendrojo naudojimo turto atidavimo į kažkieno rankas klausimo, tai sprendžia arba namo administratorius, arba bendrija. Administratorius spręsdamas šį klausimą turi taip pat gauti daugumos gyventojų sutikimą. LR Civilinio kodekso 4.82 straipsnio 1 punkte rašoma „Butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso namo bendro naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga.“

Tai reikštų, kad šioje situacijoje „Šilutės būstas“ yra teisūs ir jų administruojamose namuose gyvenantys gyventojai turėtų už bendrojo naudojimo televizijos signalo priėmimo įrangos priežiūra mokėti ne V. Miliauskienės įmonei, o šį namą administruojančiai UAB „Šilutės būstas“ (bendrijų ir nuosavų namų tai neliečia). Šis administratorius žada ir mažesnį mokestį, nei V.

„Dar vienas dalykas - V. Miliauskienės įmonė savo stiprintuvų veikimui naudojasi namo bendro naudojimo elektra už kurią ji nemoka. Už tą elektrą sumoka visi namo gyventojai, net ir tie, kurie nesinaudoja V. Miliauskienės įmonės paslaugomis. Televizijos signalo priėmimo įrangos administravimą perėmus mums, priešingai nei V. Miliauskienės įmonė, už šios sistemos suvartotą elektros energiją pinigai bus išskaičiuoti iš surenkamo mokesčio. Be to už šių įrenginių suvartotą elektrą nebereikės mokėti tiems gyventojams, kurie nesinaudoja kolektyvine antena.“ - teigia „Šilutės būstas“ vadovas A. Kvederis.

Viskas skamba gražiai, tačiau abi įmonės tikina gyventojus nemokėti jų oponentams, o savo teisėtumą yra pasiryžusios įrodinėti teismuose. „Šilutės būstas“ vadovas A. Kvederis patikino, kad jei prasidėjus teisminiam ginčui V. Miliauskienei pavyks įrodyti savo teisėtumą, priešingai nei skelbiama įstatymuose, tuomet jo vadovaujama įmonė gražins visus iš gyventojų surinktus pinigėlius atgal patiems gyventojams. Taip pat A. Kvederis sakė, kad jei V. Miliauskienės įmonei nemokančiam asmeniui bus atjungta televizijos paslauga, jų meistrai atvykę ją vėl pajungs, o jei V.

Daugiabučių Namų Priežiūros Kainos Šilutėje

DNSB „Lemtingas skrydis“ - savo lemtingą „skrydį“ padarė. Kaip sakė jos pirmininkas Viktoras Bučius, juos šiurpino UAB „Šilutės būstas“ teikiamų paslaugų kainos. Iki šiol jie dar nėra atgavę dalies namo dokumentų, kuriuos jiems turėjo atiduoti iki 2016 metų gruodžio 22 dienos. Dariaus ir Girėno gatvėje 22 numeriu pažymėto namo pirmininkas sako, kad daugelis turėtų pagalvoti apie bendrijų įkūrimą, mat „Šilutės būstas“ teikia paslaugas „auksinėmis“ kainomis. Pašnekovas tikina, kad „Šilutės būsto“ įkainiai tiesiog kelia šiurpą.

Pavyzdžiui, dar praėjusių metų gegužę buvo tvarkomas namo stogas. Darbai objekte truko 36 minutes, atvykimas į darbo vietą truko 14 minučių. Iš viso sugaišta 50 minučių. Taip rašoma darbų atlikimo akte. Už padarytus darbus teko sumokėti 201,18 eurą ir dar pridėtinės vertės 21procento mokestį. Buvo atliktas viršutinio stogo dangos siūlių sandarinimo remontas. Atskiros dangos buvo padengtos bitumine mastika - nebrangiu naftos subproduktu.

Anot jo, stebina ir daugybė kitų paslaugų įkainių. Pavyzdžiui, ant namo šilumos punkto durų paprastos pakabinamos spynos įkabinimas, pavadintas spynos montavimu, atsiėjo 20,92. Visos kainos nurodytos be PVM. Namo gyventojams šios spynos įkabinimas kainavo 20,92 eurų ir PVM. Name atliktas ir tarpblokinių siūlių chermetizavimas. Už tai teko sumokėti 455 eurus. Už atliktus darbus iki šiol su namo gyventojais neatsiskaityta - nepateiktas joks darbų atlikimo aktas. Bet to, siūlės taip ir liko cemento spalvos, niekas jų neuždažė.

Įdomus ir vėliavos iškabinimo valstybinių švenčių dienomis mokestis - 8,69 eurai. Gyventojai stebisi - kodėl jis toks didelis. Pasak jų, buvo tokių švenčių, kuomet trispalvė taip ir nesuplevėsavo. Namo pirmininkas stebisi ir paslauga, kuri vadinasi „Bendro naudojimo elektros skaitiklių rodmenų nurašymas“. Pašnekovas neabejoja, kad kainos ir likusių teikiamų paslaugų „ kosminės“.

„Šilutės Būsto“ Atsakymas Dėl Kainų

„Šilutės būsto“ vadovas Marius Stankus teigė, kad visi likučiai su bendrija yra suderinti, o buhalterija įpareigota juos pervesti. Tačiau atgalinio ryšio iš buhalterijos nesulaukė. „Visi žmonės ir gali klysti. Paklausėme ir apie įkainius? Kodėl, kad ir spynos įkabinimas - tokia nepigi paslauga? „Šnekėjomės su namo gyventojais. Viską aiškinome ir išsiaiškinome, todėl nesiruošiame spaudai viešai dar sykį aiškinti“, - tęsė pokalbį pašnekovas.

O tai kaip su tais įkainiais, kas juos tokius sugalvojo? „Yra valstybiniai įkainiai. Sakau -tiems žmonėms ir už dyką viskas bus brangu. Aš per spaudą neisiu viešai, nebesikankinsiu. Jie sudarė namo bendriją. Išėjo „ant savo kailio“. Jie parašus padėjo po namo likučiais“, - dėstė M. Stankus. O ar tos kainos yra normalios, kad ir spynos įkabinimas? „Visos įmonės nusistato įkainius. Įtraukiamas į tai žmogaus atlyginimas, transportas, amortizacija, kuras ir t.t. Yra valandinis įkainis plius medžiagos. Jei stambesnis darbas, jis skaičiuojamas pagal sistemos programą, kuri du kartus per metus atnaujinama. Jei lyginti su 2014 metų kainomis, kaip liaudis sako, kas buvo litais, dabar yra eurais. Įkainiai nustatomi vadovaujantis „Sistelos” - valstybės rekomenduojamais įkainiais“, - dėstė M. Stankus.

Jei spynos pakabinimas kainuoja apie 4 eurus, tai kiek laiko ji kabinama, kad reikia sumokėti daugiau nei 20 eurų? Kreipėmės į „Mano būstas“ atstovą spaudai Paulių Ugianskį. Šis liepė klausimus atsiųsti elektroniniu paštu. Pažadėjo atsakyti. Atsakymą gavome, kuriame jis parašė: „Siunčiu mūsų komentarą. Komentuoja Šilutės būsto vadovas Marius Stankus“.

O ten rašoma: „Kaip ir kiekvienoje skaidriai dirbančioje ir mokesčius mokančioje įmonėje, teikiančioje paslaugas, darbų kaina susideda iš medžiagų ir valandinio darbo įkainio, kuris šiuo metu yra 13,80 eurų be PVM. Iš šios sumos net 45 proc. sudaro mokesčiai valstybei, iš kurių: apie 27 proc. sudaro darbuotojo mokamas gyventojų pajamų mokestis ir Sveikatos draudimo mokestis, apie 71 proc. darbdavio mokami Sodros mokesčiai, garantinis fondas ir apie 2 proc. - pelno mokestis. Visos darbų sąmatos skaičiuojamos pagal valstybės rekomenduojamas kainas, kurios yra „Sistelos” programoje. Jos įkainiai atnaujinami du kartus metuose (kovo ir spalio mėnesiais).

Kaip sakė M. Stankus, darbus atlieka „Mano būstas“, o jų atstovas atsiuntė „Šilutės būsto“ vadovo paaiškinimą.

Pastato priežiūra - saugumo garantas

Papildomos Paslaugos

• Pastato priežiūra - saugumo garantas.
• Švari gyvenamoji aplinka - tai dalis namų jaukumo.
• Neišleiskite namų šilumos pro langus, sienas, stogą!
• Visais netikėtų gedimų atvejais Jums padės „Mano BŪSTAS“ avarinės komanda.
• Su „SMART HOME“ šildymo sąskaitos gali būti mažesnės šeštadaliu, o namas šilumai gali sutaupyti iki 15 proc. išlaidų kas mėnesį!
• „Padėkite, iš klozeto lenda žiurkės!“ - sako vienas klientas.
• „Kiek kainuoja pienas?“ - klausia kitas.
• Balandžiai - dažni svečiai daugiabučių namų balkonuose. Jie ne tik kelia triukšmą, bet ir platina įvairias...
• Malonūs rytai su kava ar knyga balkone gali virsti tikru iššūkiu, jei į svečius vis dažniau...

Valdykite savo būstą lengviau ir greičiau su „BonoDomo“. Mūsų klientų centras pasiruošęs Jums padėti. Konsultacijos vyksta nuo 8 - 20 val. Konsultuotis galite ir mūsų svetainėje CHAT online 8 - 18 val. Informuojame, kad iki rugpjūčio 31 d. Paslaugos teikiamos 24 val. Norite tapti „Mano BŪSTAS” klientu?

Laisvės pr. V. Krėvės pr. V. Kudirkos g. Naujoji g. Kuosų g. Taikos g. Lietuvininkų g. J. Basanavičiaus g. Žemaitės g. g. Tilžės g. Aušros a. J. Janonio g. Rotušės g. Laisvės pr.

tags: #silutes #bustas #buhalterija