"Senukų" patalpų nuomos sąlygos: ką svarbu žinoti?

Šiuolaikinėje verslo aplinkoje, ypač komercinio nekilnojamojo turto sektoriuje, nuomos sąlygos gali būti įvairios ir sudėtingos. Negalėdami vykdyti veiklos išsinuomotose patalpose ir/ar gauti įprastinių veiklos pajamų, nuomininkai nelinkę mokėti nuomos mokesčio - kelia klausimus dėl nuomos mokesčio nemokėjimo, sustabdymo ir/ar sumažinimo. Tuo tarpu nuomotojai, įvykdę savo pareigą perduoti nuomos objektą nuomininkui, viliasi, kad nuomos mokestis bus mokamas laiku ir tinkamai.

Šiame straipsnyje išsamiai apžvelgsime nuomos sąlygas, sutarties pakeitimo galimybes, nuomotojo ir nuomininko teises bei pareigas, žaliosios nuomos principus ir praktinius patarimus nuomininkams, remiantis "Senukų" ir kitų įmonių patirtimi.

Ar yra pagrindas nemokėti nuomos mokesčio?

Nėra vienareikšmio ir visiems atvejams universalaus atsakymo, ar yra pagrindas nemokėti nuomos mokesčio ir/ar sustabdyti jo mokėjimą dėl COVID-19 ir/ar Vyriausybės paskelbto karantino režimo, pavyzdžiui, tuo pagrindu, kad yra uždrausta nuomos objekte vykdyta veikla. Iš vienos pusės, šiuo metu Vyriausybės pritaikytos priemonės draudžia ir riboja tik tam tikrą veiklą, bet ne piniginių prievolių vykdymą. Todėl karantino laikotarpiu Vyriausybės pritaikytos priemonės pačios savaime nėra pagrindas nemokėti nuomos mokesčio.

Bent jau šiuo metu nėra objektyvaus negalimumo įvykdyti pinigines prievoles, kaip vienos iš būtinų sąlygų nuomos mokesčio pareigos aspektu remtis nenugalimos jėgos ar valstybės veiksmų institutais. Juo labiau, kad finansinių išteklių neturėjimas pagal įstatymą nelaikomas nenugalima jėga. Tad vien asmens finansinės padėties pablogėjimas net ir dėl objektyvių, nuo jo valios nepriklausančių priežasčių, vėlgi savaime nereiškia, jog nebus taikomos neigiamos piniginės prievolės nevykdymo pasekmės.

Kita vertus, kiekvienu konkrečiu atveju yra itin svarbu įsivertinti nuomos sutarties sąlygas, t. y. ar pareigos mokėti nuomos mokestį atsiradimas ir/ar jos vykdymas susietas su kokiomis nors sąlygomis, ar prie šių sąlygų paminėta galimybė vykdyti veiklą nuomos objekte, ar aptarta negalimumo vykdyti veiklą nuomos objekte rizika bei jos paskirstymas tarp šalių, kokia yra taikytina teisė ir pan. Atlikus nuomos sutarties analizę ir padarius išvadą, kad pareiga mokėti nuomos mokestį vis tik atsirado ir nėra pagrindų jos nevykdyti / ją sustabdyti, ji turėtų būti vykdoma taip, kaip sutarta, kol sutartis nebus nutraukta ir/ar pakeista.

Nuomos sutarties pakeitimo galimybė

Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (CK) 6.204 str. numato galimybę vienai iš šalių inicijuoti sutarties pakeitimą, jeigu įvykdyti sutartį vienai šaliai tapo sudėtingiau nei kitai.

Nuomininkas, ketindamas pasinaudoti galimybe CK 6.204 str. pagrindu pakeisti nuomos sutartį, turėtų:

• įsivertinti, ar tikrai pasikeitė nuomos sutarties šalių sutartinių prievolių pusiausvyra bei ji pasikeitė esmingai, t. y. ar iš esmės padidėja įvykdymo kaina arba iš esmės sumažėja gaunamas įvykdymas, o reikalavimas vykdyti sutartį sutartomis sąlygomis prieštarautų bendriesiems protingumo, sąžiningumo ir teisingumo principams. Kasacinis teismas jau yra konstatavęs, kad sutarties šalies finansinės būklės pablogėjimas savaime nėra pagrindas taikyti CK 6.204 str. Būtina vertinti, ar esmingai pasikeitė konkrečių sutartinių prievolių pusiausvyra. Tam gali būti reikšminga ir nuomos termino trukmė, karantino laikotarpiu taikomų draudimų / ribojimų taikymo trukmė, jų įtaka ne tik nuomininkui, bet ir pačiam nuomotojui. Pavyzdžiui, ekonominės krizės laikotarpiu esminiu sutartinių prievolių pusiausvyros pasikeitimu teismai pripažindavo situacijas, kai sumažėdavo iš nuomojamų patalpų gaunamos nuomininko pajamos, o nuomininko mokamas nuomos mokestis dėl situacijos rinkoje pasikeitimo nebeatitikdavo rinkos sąlygų, t. y. kai nuomininkas iš esmės gaudavo patalpas, neatitinkančias mokamos nuomos kainos;
• įsivertinti, ar aplinkybės, dėl kurių pasikeitė šalių sutartinių prievolių pusiausvyra, atitinka visas CK 6.204 str. 2 d. nurodytas sąlygas, tad ir tai, ar pagal nuomos sutartį nuomininkas nebuvo prisiėmęs atitinkamų aplinkybių (pvz., veiklos išnuomotame objekte vykdymo (ne)galimumo ir pan.) rizikos;
• nedelsiant kreiptis į nuomotoją su motyvuotu prašymu pakeisti nuomos sutartį, jeigu tenkinamos visos CK 6.204 str. 2 d. taikymo sąlygos. Iškart kreiptis į teismą minėtu pagrindu negalima - būtina ikiteisminė procedūra. Be to, svarbus ne tik aktyvus, bet ir operatyvus nuomininko elgesys - prašymas nuomotojui turi būti pareikštas tuoj pat po sutarties vykdymo suvaržymo / sutartinių prievolių pusiausvyros esminio pasikeitimo. Aišku, skuba nėra vienintelis prioritetas. Ne mažiau svarbu prašymą pateikti motyvuotą, pagrindžiant esminį šalių sutartinių prievolių pusiausvyros pasikeitimą. Tad nepakanka vien tik nurodyti, kad dėl karantino laikotarpiu taikomo režimo pablogėjo finansinė padėtis;
• per protingą laiką nesulaukus nuomotojo atsakymo arba nesusitarus su nuomotoju dėl sutarties pakeitimo, kreiptis į teismą dėl sutarties sąlygų pakeitimo arba netgi nuomos sutarties nutraukimo. Teisminės gynybos iniciavimui teismų praktikoje vėlgi keliamas operatyvumo reikalavimas. Pavyzdžiui, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2012 m. birželio 26 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje Nr. 3K-7-306/2012, pabrėžė, kad „<...> nukentėjusi sutarties šalis teise kreiptis į teismą dėl sutarties pakeitimo turi naudotis operatyviai, priešingu atveju pasikeitusių aplinkybių rizika teks pačiai šaliai“.

Ką daryti nuomotojui?

Nuomotojui vėlgi svarbu įsivertinti nuomos sutarties sąlygas bei žinoti aukščiau nurodytus bendrus principus. Be kitų aukščiau nurodytų bendrų taisyklių, svarbu ir tai, kad:

• sutarties pakeitimo inicijavimas nėra pagrindas stabdyti sutarties vykdymą, nebent šalys yra susitarusios kitaip. Tad tol, kol sutartis nėra pakeista, ji turi būti vykdoma joje nurodytomis sąlygomis;
• nuomotojas visuomet turi teisę reikalauti įvykdyti nuomos mokesčio mokėjimo pareigą natūra. Bendroji taisyklė - piniginėms prievolėms netaikomas negalėjimo įvykdyti prievolę institutas;
• nuomininkui nevykdant sutarties sutartomis sąlygomis, nuomotojas turi teisę imtis teisės aktuose ir/ar nuomos sutartyje nurodytų pažeistų teisių gynimo būdų, įskaitant ir sutarties vienašalį nutraukimą, jeigu tai atitinka teisės aktuose ir/ar sutartyje nurodytas sąlygas;
• iš kitos pusės, nuomotojui siūlytina neignoruoti nuomininkų prašymų, siūlymų ir/ar kitų veiksmų. Vien prašymas pakeisti nuomos sutartį savaime nėra pagrindas su juo sutikti. Visi tokie prašymai turi būti vertinami individualiai, be kita ko, įvertinant konkrečią situaciją ir konkrečios nuomos sutarties sąlygas. Vis tik, pagal teismų praktiką pasyvus nuomotojo elgesys (prašymų / siūlymų ignoravimas) laikomas CK įtvirtintos bendradarbiavimo pareigos pažeidimu.

"Triple Net" nuoma: esmė ir ypatumai

Vienas iš populiariausių nuomos modelių, ypač tarp didelių įmonių ir investicinių fondų, yra vadinamoji „Triple Net“ (NNN) nuoma. Šiame modelyje nuomininkas dengia su nuomojamu turtu susijusius tiesioginius (elektra, vanduo, šildymas), netiesioginius mokesčius (apsauga, administravimas, valymas), taip pat draudimo, nekilnojamojo turto bei žemės mokesčius. Toks modelis dažnai reiškia, kad ekologiškai svarbios iniciatyvos, kaip energijos naudojimas tik iš atsinaujinančių šaltinių ar dviračių stovų įrengimas, bus finansuojamos nuomininko lėšomis.

Visi šie mokesčiai dažniausiai yra paliekami derybų procesui, kur verslo centrų plėtotojai ir nuomininkai demonstruoja savo derybinę poziciją bei lankstumą. Be to, šie aspektai tiesiogiai priklauso ir nuo biurų rinkos pokyčių - pastaruoju metu itin aktyvus verslo centrų plėtojimas sukuria vis daugiau potencialių alternatyvų nuomininkams, o tai nutraukia ilgai trukusį NT plėtotojų dominavimą ir juos daro nuolaidesniais nuomininkams.

"Triple Net" nuomos privalumai ir trūkumai

• Privalumai: aiškumas dėl mokesčių, galimybė derėtis dėl mokesčių dydžio.
• Trūkumai: didesnė finansinė atsakomybė nuomininkui, galimos papildomos išlaidos už ekologines iniciatyvas.

Pirkimo-pardavimo su atgaline nuoma schema

Stambios įmonės, kurioms reikia didelių komercinių plotų, dažnai nesirenka jau iki galo įrengtų patalpų, skirtų nuomai, o statosi savo pastatus nuo nulio. Tačiau tokį didelį turtą laikyti balanse daugeliui yra itin nenaudinga. Neretai tokiam pastatui galima rasti pirkėją ir pardavimo metu su būsimuoju savininku sudaryti nuomos sutartį keliems dešimtmečiams.

Tokiu būdu pirkimo-pardavimo su atgaline nuoma schema leidžia savininkui, o vėliau jau nuomininkui, panaudoti gautas lėšas esamam verslui plėtoti, skirti lėšų papildomiems verslams įsigyti arba, pavyzdžiui, banko įsipareigojimams padengti. Įprastai ilgalaikė nuomos kaina, už kurią buvęs savininkas nuomoja pastatą ar jame esančias patalpas, atitinka rinkos vidurkį. Jeigu yra poreikis ir abi šalys taip susitaria, ši praktika leidžia išlaikyti vėlesnio išpirkimo garantijos teisę.

Pirkimo-pardavimo su atgaline nuoma privalumai ir trūkumai

• Privalumai: papildomos lėšos įmonei, nereikia rūpintis pastato remontu, stabilus pajamų srautas investuotojams.
• Trūkumai: priklausomybė nuo nuomininko finansinio stabilumo, prievolės "triple net" principu.

Žaliosios sąlygos nuomos sutartyse

ESG (aplinkos apsauga, socialinė atsakomybė ir valdysena; angl. Environmental, Social, Governance) - trijų esminių tvarumo principų derinys, vis dažniau tampantis komercinių nuomos sutarčių dalimi. Žalioji nuoma (angl. green lease) - nuomos sutartis, kurios pagrindinis tikslas yra užtikrinti, kad nuomojamos patalpos būtų naudojamos laikantis tvarumo principų.

Sudarant nuomos sutartis ir įtraukiant žaliąsias sąlygas, svarbu aiškiai nustatyti, kas finansuos sutartyje numatytas aplinkosaugos iniciatyvas. Kita vertus, žaliosios sąlygos gali numatyti įsipareigojimus ne tik nuomotojui, bet ir nuomininkui, pavyzdžiui, įrengti elektromobilių įkrovimo vietas. Taip pat gali būti įtraukta nuomininko teisė inicijuoti naujų aplinkosaugos priemonių įgyvendinimą, o nuomotojas turėtų įsipareigoti tokias iniciatyvas apsvarstyti ir tinkamai įvertinti.

„Atsižvelgiant į didėjančią tvarumo svarbą, žaliosios sąlygos nuomos sutartyse taps vis patrauklesnės tiek nuomotojams, tiek nuomininkams. Žaliosios sąlygos nuomos sutartyse - ne tik mada, bet ir būtinybė, atitinkanti šuolaikinės verslo aplinkos reikalavimus.

Praktiniai patarimai nuomininkams

Ieškodamas naujo biuro, nuomininkas turi sau atsakyti į šiuos klausimus:

• Kada planuojame išsikelti?
• Kiek darbuotojų bus biure ir kiek planuojama jų turėti kelių metų perspektyvoje?
• Kokia vieta mieste yra tinkama naujam biurui?
• Koks biudžetas gali būti skirtas biuro nuomai įvertinant visas su nuoma susijusias išlaidas?

Viešai dažniausiai deklaruojama tik ,,plika” kvadratinio metro nuomos kaina, kuri Vilniaus A klasės verslo centruose šiais metais yra nusistovėjusi ties 16-20 Eur/kv. m ir, tikėtina, tokia išliks iki kitų metų, o B klasės - 10-15.50 Eur/kv. m. Visgi su šiuolaikiniais verslo centrais ir juose taikomomis praktikomis dar nesusidūrę nuomininkai šiandien turėtų nesistebėti, kad prie minėtų sumų įvairūs mokesčiai kas mėnesį prideda dar po 4-6 Eur/kv. m.

Rinkos naujokus gali stebinti ir tai, kad darbuotojams ar svečiams patrauklios ir funkcionalios bendrosios pastato erdvės yra proporcingai priskiriamos prie nuomojamo ploto.

"Kesko Senukai" nuomos ginčas teisme

Statybos, remonto ir buities prekių tinklą valdanti bendrovė „Kesko Senukai Lithuania“ už „Senukų“ prekybos centro šalia Pilaitės prospekto ir Vakarinio aplinkkelio Vilniuje nuomą Suomijos kapitalo nekilnojamojo turto bendrovei „Delta turtas“ turi sumokėti daugiau nei 130 tūkst. Apeliacinis teismas vasario 11 dieną paliko nepakeistą Vilniaus apygardos teismo 2024 metų rugpjūčio sprendimą - pastarasis teismas nurodė „Kesko Senukams“ „Delta turtui“ už skirtingus laikotarpius sumokėti skolą su delspinigiais ir 11,5 proc. palūkanų.

2021 metais pasirašytoje sutartyje numatyta, kad „Kesko Senukai Lithuania“ pirmais nuomos metais mokės 7 eurų už kv. Tuo metu „Delta turtas“ teismui teigė, kad dėl išaugusios infliacijos augo ir „Kesko Senukų“ pajamos, be to, tokį SVKI augimą nuomininkė turėjo įsivertinti.

Ši situacija iliustruoja, kaip svarbu atidžiai įvertinti nuomos sutarties sąlygas ir numatyti galimas rizikas, susijusias su infliacija ir kitais ekonominiais veiksniais.

Apibendrinimas

Nuomos santykiai yra sudėtingas procesas, reikalaujantis atidaus sutarčių analizės, derybų ir rizikų įvertinimo. Nesvarbu, ar esate nuomininkas, ar nuomotojas, svarbu žinoti savo teises ir pareigas, kad išvengtumėte nesusipratimų ir ginčų ateityje.

tags: #senukai #patalpu #nuoma