Savivaldybės prekybinių patalpų nuoma yra svarbus klausimas tiek verslui, tiek gyventojams. Civiliniai sandoriai, nors ir atrodo paprasti, gali kelti PVM skaičiavimo problemų. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius aspektus, susijusius su savivaldybės prekybinių patalpų nuomos sąlygomis Lietuvoje, įskaitant PVM, mokesčius ir sutartinius įsipareigojimus.
PVM ir Patalpų Nuoma
Patalpų nuomos veikla paprastai nėra apmokestinama PVM. Tačiau, jei įmonė nuomoja dalį patalpų be PVM, faktiškai vykdoma mišri veikla. Tokiu atveju įmonė neturi teisės atskaityti viso nuomos pirkimo PVM, nes dalį patalpų pernuomoja be PVM.
Jeigu LPF (labdaros ir paramos fondas) nėra PVM mokėtojas, patalpų savininkas (UAB) neturi teisės nuomos paslaugų apmokestinti PVM. Taip pat, nuomotojas neturi teisės skaičiuoti PVM, jeigu nuomininkas nėra PVM mokėtojas. Net ir pasirinkusi nuomą apmokestinti PVM, įmonė jo skaičiuoti negalės, nes nuomininkai yra ne PVM mokėtojai.
PVM turėtų būti skaičiuojamas, jeigu taip buvo susitarta nuomos sutartyje arba nuomos sutartis keičiama. Pradėjusi nuomoti butą be PVM, įmonė turi tikslinti pirkimo PVM. Patalpas su PVM išnuomojusi įmonė nepraras teisės į PVM atskaitą.
Savo esme nesudėtingi civiliniai sandoriai gali būti susiję su PVM skaičiavimo problematika.
Gyvenamojo namo pardavimui ir nuomai taikomos skirtingos PVM taisyklės. Buto, esančio Latvijoje, nuoma yra Latvijos PVM objektas, net jeigu butas nuomojamas lietuviams.
Negyvenamųjų patalpų nuoma PVM neapmokestinama, o automobilių stovėjimo vietų - apmokestinama.
PVM tarifai
Gyvenamųjų patalpų trumpalaikė nuoma (iki 2 mėn.) yra apmokestinama 21 proc. PVM tarifu. Iki 2025-04-30, įsigijus paslaugų, kurių suteikimo vieta yra Lietuva (PVMĮ 13 str. 2 d. 2026 m.
Mokesčiai
NTM (nekilnojamojo turto mokestis) moka NT savininkai, neatsižvelgiant į tai, ar NT savininkas yra Lietuvos ar užsienio juridinis asmuo. Nors šalys sutartyje susitarė, kad NTM mokės gyventojas, vis dėlto pagal NTMĮ mokesčio mokėtoja laikoma įmonė.
Įmonė už gyventoją moka žemės mokestį, jeigu šalys taip susitarė. Iš gyventojo perimtų patalpų nekilnojamojo turto mokestį moka įmonė, net jeigu remonto nebaigė.
GPM tarifas, taikomas turto nuomos pajamoms, nuo 2020-01-01 nesikeičia ir išlieka 15 proc. Gyventojui išmokėtas avansas už patalpų nuomą buvo apmokestintas GPM kaip nuomos pajamos. Gyventojui išmokėti avansai laikomi pajamomis, apmokestinami kaip nuomos pajamos ir deklaruojami GPM deklaracijose.
Mokesčiai notarui ir RC, kaip tiesiogiai susiję su NT įsigijimu, turėtų būti įtraukiami į NT savikainą.
NTM mažinamas 25 proc., jeigu nuomininkai vykdo tam tikrą Vilniaus m. veiklą.
Nuolatinio LT gyventojo pajamų mokesčio objektas yra visos Lietuvoje ir užsienyje gautos pajamos.
Nuomos Sutartis
Pasirašydami nuomos sutartį tiek nuomotojas, tiek nuomininkas įgyja teises ir pareigas, todėl sutarties nevykdymas arba netinkamas vykdymas gali sukelti ginčą, kuris vėliau gali persikelti net į teismą.
Pirma, Civilinis Kodeksas reikalauja rašytinės sutarties tada, kai nuomotojas yra valstybė, savivaldybė ar juridinis asmuo. Nuomos sutartis tarp fizinių asmenų gali būti sudaryta žodžiu, išskyrus atvejus, kai nuomos sutartis yra terminuota. Tada rašytinė forma yra privaloma.
Antra, sutartyje svarbu aiškiai apibrėžti nuomos terminą ir objektą. Sutartis gali būti terminuota arba neterminuota.
Trečia, svarbu tinkamai ir aiškiai įtvirtinti nuomos mokesčio dydį, jo mokėjimo terminus, periodiškumą, nuomos mokesčio keitimo bei atsiskaitymo už komunalinius patarnavimus tvarkas. Civilinis Kodeksas numato, kad nuomos mokestis gali būti perskaičiuojamas, tačiau ne daugiau kaip vieną kartą per metus.
Ketvirta, sudarant sutartį verta sudaryti gyvenamųjų patalpų perdavimo/priėmimo aktą. Jame turėtų būti užfiksuoti buto defektai, bute esantys kilnojamieji daiktai: baldai, buitinė ir kita technika, daiktai. Patalpų vaizdą ir skaitliukų rodmenis bei kitą svarbią informaciją patariama užfiksuoti nuotraukose.
Penkta, sudarant terminuotą sutartį, verta aptarti sutarties nutraukimo nepasibaigus terminui pasekmes. Svarbu, jog nuomininkas turi teisę nutraukti nuomos sutartį prieš mėnesį raštu įspėjęs nuomotoją. Neįvykdžius šio reikalavimo, nuomotojas turi teisę į susidariusių nuostolių atlyginimą.
Šešta, Civiliniame Kodekse įtvirtintas negaliojančių sutarties sąlygų sąrašas. Tai sąlygos, kurios numato nuomininko civilinę atsakomybę be kaltės, nustatančios didesnę nuomininko civilinę atsakomybę nei faktiškai padarytos žalos dydis, suteikiančios teisę nuomotojui vienašališkai keisti nuomos sutarties sąlygas ir kt.
Tinkamai parengta gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis išsamiai ir aiškiai aptaria abipuses šalių teises ir pareigas.
Jeigu pagal nuomos sutartį įmonė patalpas perėmė 2017 m., jos registruoti VMI nereikia. Jeigu nuomos sutartis sudaryta iki AGPRĮ įsigaliojimo, t. y. Jos registruoti VMI nereikia.
Nors sutartyse dažniausiai šalys susitaria dėl užstato grąžinimo, vis dėlto jie grąžinami retai.
Metų eigoje keičiasi vienas iš nuomininkų.
Kai UAB išsinuomoja NT iš akcininko ar direktoriaus, pranešti apie tokį sandorį VMI nėra prievolės.
Nuoma tarp susijusių asmenų nėra draudžiama, tačiau ji turi atitikti rinkos kainą.
Kitos svarbios sąlygos
- Atliktus išsinuomotų patalpų remonto darbus įmonė vertina ir sprendimą priima pati.
- Su kita įmone pasidalijus nuomos išlaidas, turėtų būti mažinamos įmonės pripažintos nuomos sąnaudos.
- Pagal PVMĮ 31 str. PVM tikslais esminio pagerinimo darbų išlaidos perparduodamos.
- Nuomininko kompensuojami remonto darbai.
- Paprastojo remonto PVM atskaitomas iš karto.
- Nuomininko sugadinto kilimo keitimo išlaidų kompensavimas laikomas žalos atlyginimu.
- Turto nuomos kaštų kompensavimas.
Patalpų nuoma, kitaip nei kaimo turizmo ar apgyvendinimo paslaugos, nėra laikoma gyventojo individualiąja veikla. Gyvenamųjų patalpų nuomos verslo liudijimas nesuteikia teisės teikti paslaugas juridiniam asmeniui. Gyventojas, turintis verslo liudijimą, gali nuomoti gyvenamąsias patalpas tik kitiems gyventojams.
Patalpas su PVM išnuomojusi įmonė nepraras teisės į PVM atskaitą.
Nupirktas nekilnojamasis turtas apskaitoje registruojamas pagal numatomą jo paskirtį. Butui įrengti įsigytas turtas bus prekės - buto dalis, jeigu butas yra skirtas parduoti.
Jeigu pelno nesiekianti įmonė yra ne PVM mokėtoja ir patalpos bus nuomojamos be PVM, t. y. Tik dėl to, kad VšĮ bus įregistruota kaip PVM mokėtoja, nuomotojas neturės teisės pradėti skaičiuoti PVM.
Nuomotojas išnuomoja pastatą nuomininkui, nuoma neapmokestinama PVM.
PVM sąskaitos faktūros atgaline data nėra rašomos. Kreditine PVM sąskaita faktūra mažina 2015-2020 m. PVM.
Pirko apgyvendinimo paslaugą su 21 proc. Jeigu pardavėjas išrašytoje PVM sąskaitoje faktūroje nurodė ne 9 proc., o 21 proc. Pagal PVMĮ atskaityti 100 proc.
Įmonei, kuri gavo 100 proc. Asocijuotajai įmonei pritaikė 100 proc.
Mokestiniai nuostoliai - tai iš esmės praėjusių metų leidžiami atskaitymai.
Prievolė išrašyti PVM sąskaitą faktūrą pagal PVMĮ atsiranda nedelsiant, kai paslauga suteikiama.
Nuomoja patalpas ir balansuoja ant 95 proc.
Biurų centro nuoma ne PVM mokėtojui PVM neapmokestinama.
| Sąlyga | Aprašymas |
|---|---|
| PVM tarifai | Gyvenamųjų patalpų trumpalaikė nuoma - 21 proc. |
| NTM mokėtojas | Nekilnojamojo turto savininkas |
| GPM tarifas (nuoma) | 15 proc. |
| Nuomos sutartis | Būtina rašytinė forma, jei nuomotojas yra juridinis asmuo |
tags: #savivaldybe #nuomoja #prekybines #patalpas