Sandėliuko apšvietimas daugiabutyje: reikalavimai ir bendrijos aspektai

Daugiabučių namų gyventojams dažnai kyla klausimų dėl bendro naudojimo patalpų, tokių kaip sandėliukai, apšvietimo ir su tuo susijusių mokesčių. Šiame straipsnyje aptarsime, kokie reikalavimai taikomi sandėliukų apšvietimui, kaip bendrijos sprendžia šiuos klausimus ir kokios yra gyventojų teisės bei pareigos.

Bendrojo naudojimo objektai: kas tai?

Pastato bendrojo naudojimo objektai yra apibrėžti Bendrijų įstatymo 2 straipsnyje. Bendrija steigiama valdyti, naudoti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus.

Pastato savininkų bendrojo naudojimo objektai turi būti surašyti bendrojo naudojimo objektų apraše, kuriame, be ko kita, nurodoma, ar konkretus objektas priskiriamas visiems savininkams, ar tik jų daliai.

Pagal galiojantį Daugiabučių namų ir kitos paskirties pastatų savininkų įstatymą, bendrojo naudojimo objektai, be ko kita, yra bendrosios pastato inžinerinės sistemos - pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus); vietiniai.

Kas priskiriama bendrosioms pastato konstrukcijoms?

Bendrijų įstatyme bendrojo naudojimo objektams, be ko kita, priskiriamos bendrosios pastato konstrukcijos:

• Pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos)
• Išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų
• Perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos)

Mokesčių paskirstymas bendrijoje

Civilinio kodekso 4.76 str. numato, kad "Kiekvienas iš bendraturčių proporcingai savo daliai turi teisę į bendro daikto (turto) duodamas pajamas, atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru daiktu (turtu), taip pat privalo apmokėti išlaidas jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitoms įmokoms.

Taip, mokestiniai įnašai visiems savininkams priskaitomi proporcingai jų daliai pastate - pagal naudingąjį plotą. Jūsų nurodytas skaičius 0,05 skatina spėti, kad kalbate apie kaupiamąsias lėšas.

Administravimo išlaidas apmoka butų ir kitų patalpų savininkai proporcingai jų daliai bendrojoje dalinėje nuosavybėje (CK 4.84 str.).

Mokesčiai priskaitomi butų ir (arba) kitų patalpų savininkams proporcingai jų daliai pastate - pagal įregistruotus naudinguosius plotus (negyvenamųjų patalpų bendras plotas laikomas naudinguoju).

Namo visi mokesčiai (už suteiktas paslaugas bei priežiūrą, atlyginimui apmokėti) paskirstomi proporcingai kiekvieno savininko daliai (pagal naudingąjį plotą), pagal Civilinį kodeksą 4.82 str.

Visi mokestiniai įnašai bendrijai priskaitomi proporcingai pagal užimamą plotą, nesvarbu, ar jie yra jau surinkti (juk irgi buvo priskaityti proporcingai), ar dar tik priskaitomi ir bus susirinkti.

Vadovaujantis LR Civilinio kodekso 4.82 str.3 dalimi „Butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose nustatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas.

Kaupiamuosius mokesčius mokėti turi visi savininkai - ir butų, ir kitų patalpų, kitaip bus pažeistas lygiateisiškumo ir proporcingumo principas, įtvirtintas Civiliniame kodekse.

Kas yra naudingas plotas?

Pagal Statybos techninio reglamento STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“, būsto naudingasis plotas - gyvenamųjų kambarių ir kitų būsto patalpų (virtuvių, sanitarinių mazgų, koridorių, įstatytų spintų, šildomų lodžijų ir kitų šildomų pagalbinių patalpų) suminis grindų plotas. Į naudingąjį plotą neįeina balkonų, lodžiju, terasų, nešildomų rūsių grindų plotas.

Mokesčiai priskaitomi butų ir (arba) kitų patalpų savininkams proporcingai jų daliai pastate - pagal įregistruotus naudinguosius plotus (negyvenamųjų patalpų bendras plotas laikomas naudinguoju).

Praktiniai pavyzdžiai ir situacijos

Situacija: Bendrijos pirmininkas atodrėkio pradžioje (tirpstant sniegui) suorganizavo sniego valymą daugiabučių kieme. Neatsako, iš kokių lėšų bus atlikta paslauga, kokia kaina ir ar privalomas mokestis gyventojams, nedavusiems sutikimo.

Sprendimas: Kreipkitės į pirmininką paaiškinimo raštu, vadovaujantis Bendrijų įstatymo 14 str. 7 dalimis, jis turi atsakyti jums ir detaliai paaiškinti per 10 darbo dienų. Už bendrojo naudojimo žemės privalomąją priežiūrą (pavyzdžiui, žolės pjovimas, pėsčiųjų takų valymas) moka proporcingai visi savininkai.

Situacija: Bendrijos pirmininkas nuolatos organizuoja darbų pirkimus, už kuriuos iš butų savininkų reikalauja didžiulių sumų, pvz. kiemo išklojimas marmuro plytelėmis ar fontanėlio įrengimas. Apie tai informuoja SMS žinute ir pareikalauja, pvz., 4000 Eur. Bute gyvena buto savininkė, kur yra pensininkė ir paprasčiausiai neturi tokių pinigų. Susirinkimuose informacija pateikiama žodžiu, "už" nubalsuoja daugiau kaip 50 proc. butų savininkų, kurie yra suinteresuoti darbų pirkimu.

Sprendimas: Pirkimai bendrijoje organizuojami vadovaujantis patvirtintu bendrijos biudžetu, ilgalaikiu planu ir kaupiamųjų lėšų patvirtintu mėnesiniu tarifu, kitais bendrijos narių ar visų savininkų susirinkimo (balsavimo raštu) priimtais sprendimais. Kiekvieną pirkimą reikėtų analizuoti atskirai (gali būti įvairių situacijų).

Situacija: Gyvenamųjų namų kvartale įsteigta daugiabučių namų bendrija, dauguma namų gatvėje yra dvibučiai, bet mūsų ir dar poros kaimynų namai yra vienbučiai, turintys savo atskiras nuotekas, vandenį, elektrą, o visi dvibučiai namai turi viską bendrai. Mes bendrai turime tik keliuką iki namų. Dvibučių namų statytojas įrengė gatvės apšvietimą ties jo statytais namais, ir mūsų vienbučių namų tarpas esantis gatvės viduryje liko neapšviestas, bet ir taip kolkas veikia apšvietimas tik gatvės gale, į kurį mes nepatenkame, nes gatvės galas yra atskirtas vartais. Klausimas, ar mes privalome mokėti administracinius mokesčius ir rikliavas?

Sprendimas: Jeigu individualaus gyvenamojo namo savininkas nepareiškia savo valios prisijungti prie bendrijos, prieš jo valią jo namo įrašyti į bendrijos įstatus (įraukti į bendriją) negalima (bet gali būti, kad ankstesnis to pastato savininkas buvo pareiškę tokią valią ir pastatas į bendriją jau yra įtrauktas).

Dažniausiai užduodami klausimai

Ar garažų bendrijos turi detalizuoti tikslinio mokesčio dedamąsias?

Garažų bendrijoms, kaip ir daugiabučių namų bendrijoms, taikomos to paties Bendrijų įstatymo nuostatos. Savininkai turi žinoti, už ką ir kiek moka. Nėra normalu mokėti vieną bendrą sumą, reikėtų mokestiniame pranešime nurodyti.

Ar kaupimo įnašus turi mokėti buto savininkas ar nuomininkas?

Prievolė mokėti kaupiamuosius įnašus yra priskirta savininkui.

Ar galiu atsisakyti mokėti už mašinų stovėjimo aikštelės įrengimą?

Reikėtų gilintis, bet jeigu daugiau nei pusė visų savininkų balsavo už naują bendrojo naudojimo objekto (aikštelė) įsirengimą ir ta aikštele galės naudotis visi savininkai, tai, manytume, visi ir turėtų prisidėti prie aikštelės įrengimo. Bendra aikštelė didina visų butų vertę.

Ar pirmininkė gali užsakyti remonto darbus Bendrijos bendro naudojimo objektuose nesurengus visuotinio susirinkimo?

Taip, galite taikyti CK 4,83 st. Nėra taip, kad visada reikia informuoti savininkus apie vykdomus darbus prieš pat juos.

Ar privalau mokėti nuosavų namų kvartalo bendrijai mokesčio dalį skirtą bendrijai, jei jai nepriklausau?

Taip pat būna, kad asmuo, kurio pastatas nėra įtrauktas į bendrijos įstatus, bendrai naudojasi objektu, kurį prižiūri bendrija, tuomet bendrija irgi reikalauja atitinkamai.

Asmuo pastate nuosavybės teise valdo ir butą, ir patalpas rūsyje. Kaip priversti buto ir patalpų savininką mokėti už visą jo valdomą turtą?

Kai asmuo nuosavybės teise valdo ne butą, bet negyvenamąsias patalpas, kurių naudingasis plotas nėra nurodomas registrų duomenų išrašuose, o nurodomas tik jų bendrasis plotas, mokestiniai įnašai priskaitomi pagal tų patalpų bendrąjį plotą (vadovaujantis tam tikromis Aukščiausiojo Teismo nutartimis ir Civilinio kodekso 1.5 straipsnyje įtvirtintais teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principais, taip pat Daugiabučio namo atnaujinimo (modernizavimo) investicijų plano.

Ar gali daugiabučio namo administratorius padidinti kaupiamų lėšų tarifą už nenumatytus privalomus darbus (avarijų likvidavimą), kai neužtenka sukauptų lėšų šiems darbams atlikti?

Avarines būkles likviduoti reikia skubiai. Kalba eina apie veiksmus, kurie sustabdo, pašalina grėsmę, t.y. kai kyla grėsmė statiniui, aplinkai ar žmonėms, veiksmų reikia imtis nedelsiant, o tuos skubius darbus galima apmokėti iš sukauptų lėšų (sukauptų ne pagal ilgalaikį planą, bet sukauptų atsargai, nenumatytiems darbams). Jeigu atsargai sukauptų lėšų nepakanka, galima priskaityti ir surinkti lėšų iš savininkų papildomai, nurodant papildomo priskaitymo pagrindą.

Daugiabutis turi bendriją, esu buto savininkas, bet nesu įstojęs į bendriją. Kiekvieną mėnesį man yra skaičiuojamas DNSB nario mokestis, ar aš turiu jį mokėti, nors nesu įtrauktas į bendrijos narių sąrašą?

Įprastai mokestiniuose pranešimuose atskirose eilutėse ir surašoma, kam, kokiu tikslu renkami mokestiniai įnašai.

Ar už laiptinės dažymą, vidinių durų laiptinėje keitimą ir pašto dėžučių keitimą atsakingi tik tos laiptinės gyventojai? Kam tada renkami bendrijos pinigai?

Bendrija pirmiausiai rūpinasi ir bendrijos renkamos kaupiamosios lėšos yra naudojamos privalomajam bendrojo naudojimo objektų atnaujinimui, t.y. darbams, kuriais siekiama užtikrinti, kad tie objektai atitiktų jiems keliamus techninius reikalavimus, tinkamai funkcionuotų, nekeltų grėsmės ir pan.

Bendrijos gyventojas kelis mėnesius iš eilės deklaruoja, kad nenaudoja vandens, nors gyvena, ar neprivalo mokėti?

Jeigu vandens tiekėjo yra nustatytas mėnesinis aptarnavimo mokestis, vis tiek jį turbūt turės sumokėti, o jeigu vandens nenaudojo, tai už konkretų vandens kiekį neturi mokėti. Jeigu yra, pavyzdžiui, patvirtintas kaupimas vandens nuotekų tinklų atnaujinimui, turės mokėti tas kaupiamąsias lėšas.

Ar gali bendrijos pirmininkas reikalauti delspinigių už vėliau, po 3 mėnesių sumokėtą bendrijos mokestį?

Bendrija gali nusistatyti tam tikras tvarkas, taip pat gali priimti sprendimą taikyti tam tikro dydžio delspinigius, netesybas.

Ar patalpų (administracinių) savininkas turintis atskirą įėjimą į savo patalpas, nenaudojantis bendrų laiptinių, požeminiu parkingu, bei namo išorėje nėra apšvietimo, taip pat turi apmokėti, už bendrai suvartotą elektrą?

Žinome, kad pagal LR civilinio kodekso 4.82 str. 1 punktą būtų ir patalpų savininkai privalo apmokėti bendro naudojimo paslaugas.

Šeimoje 4 asmenys, namas turi bendriją, renkamos lėšos. Du žmonės šeimoje yra su negalia (mama ir vaikas). Ar galima atsisakyti nuo rinkliavos?

Bendrijų įstatymas neįgaliųjų materialinės padėties garantijų klausimo nesprendžia. Manytume, kad bendrija neturi teisinio pagrindo nepriskaityti vienam.

Apibendrinant, daugiabučio namo bendrijos veikla ir mokesčių paskirstymas yra sudėtingas procesas, reikalaujantis atidumo ir žinių. Svarbu, kad gyventojai aktyviai dalyvautų bendrijos veikloje, domėtųsi priimamais sprendimais ir žinotų savo teises bei pareigas.

tags: #sandeliuko #apsvietimas #daugiabutyje