Daugiabučių renovacija: sprendimai ir rekomendacijos

Daugiabučių renovacija Lietuvoje įsibėgėja, tačiau neretai gyventojai susiduria su įvairiomis problemomis - nuo neskaidrių kainų iki prastos darbų kokybės. Šiame straipsnyje apžvelgsime dažniausiai pasitaikančius sunkumus ir galimus sprendimo būdus, remiantis gyventojų patirtimi ir specialistų įžvalgomis.

Problemos ir iššūkiai renovacijos procese

Neretas atvejis, kai žmonės nepatenkinti pačiu renovacijos projektu, dar dažniau - užsitęsusiais darbais ar jų kokybe. Renovacijos procesą labai lengva sukompromituoti, jeigu darbų kainos bus per aukštos, o kokybė prasta. Todėl mes stengiamės suvaldyti ir viena, ir kita. Kol kas, regis, pavyksta.

Renovaciją atliekančios įmonės kontroliuojamos nuolat, statybų inspektoriai nepranešę vyksta į objektus. Tikrinami visi atnaujinami pastatai, nė vienas nelieka be dėmesio. Neslėpsiu, iš kai kurių asmenų jau netgi yra atimti atitinkami atestatai, skirta įvairių nuobaudų.

Tačiau statybų inspektoriams ir kitoms kontroliuojančioms institucijoms turi padėti patys daugiabučių gyventojai. Skambinkite, rašykite, kas blogai, ir mes išsyk reaguosime.

Jau dabar pasigirsta gyventojų skundų dėl neskaidrios renovacijos politikos ir nepagrįstų kainų. Tam skiriami pinigai dažnai tampa statybos įmonių pasipelnymo šaltiniu.

Anot pašnekovo, renovaciją atliekančios įmonės kainas užsikelia dirbtinai, tai organizuotis pačiam būtų daug pigiau. „Sutinku su tais mūsų piliečiais, kurie sako, kad jei būstą renovuočiau be būsto modernizavimo programos, remontas man atsieitų du kartus pigiau negu per modernizavimo programą. Tai jaučiame ir pagal skundus, kuriuos gauname“, - sakė J.

Specialistų teigimu, šie skaičiai dar nereiškia, kad daugiau žmonių žiemą praleis šiltai ir patogiai - po nekokybiškų renovacijos darbų išlaidų gali ne sumažėti, o padaugėti.

Anot jo, renovacijos sprendimą renkasi patys gyventojai, tačiau jie nėra tinkamai ir objektyviai informuojami apie jų namui galimus atnaujinimo priemonių paketus, pavyzdžiui, kad ir apie galimas skirtingas sienų (tinkuojamas ar vėdinamas) konstrukcijas, jų privalumus bei trūkumus.

A. Buska pataria gyventojams atsakingai išsirinkti patikimą statybos įmonę bei nepriklausomą kompetentingą techninį prižiūrėtoją. Netaupyti medžiagoms.

Specialistas pastebi, kad renovacijai atlikti konkursą laimėję statybininkai neretai mėgsta pataupyti, ypač įsigyjant statybines medžiagas. Dėl tokių sprendimų nukenčia darbų kokybė ir pastatų ilgaamžiškumas, o apie tokius planų pasikeitimus namo gyventojai dažnai net neinformuojami. Anot specialisto, net ir naudojant kokybiškas medžiagas, būtinas nusimanymas, kaip jas naudoti.

Derėtų atidžiai peržiūrėti renovacijos sutartyje numatytus terminus, kadangi ne visi metų laikai yra tinkami statybos darbams.

Atsiliepimai apie renovacijos įmones

Pasitaiko atvejų, kai vos prasidėjus renovacijos darbams, po daugiabutį pradeda vaikščioti neaiškūs asmenys, prisistatantys subrangovais ir bandantys įtikinti gyventojus, kad reikia papildomų darbų. Jis tėvui sakė, kad į renovacijos sąmatą nėra įtrauktas balkonų šiltinimas ir apdaila, kad jie yra projekto subrangovai ir pasiūlė atlikti šiuos darbus už 1,3 tūkst. eurų.

Tačiau avansą sumokėjo tik jo tėvas. Dėl planuojamų darbų gyventojas pasikalbėjo su namo pirmininku ir paaiškėjo, kad balkono tvarkymo darbai įtraukti į renovacijos sąmatą. Paprašėme grąžinti pinigus. Netikėta, bet 350 eurų grąžino. Dėl likučio - taip ir liko neaišku.

Man gyventojai pradėjo skambinti ir klausinėti, todėl nedelsdamas visiems išsiunčiau žinutes ir pakabinau skelbimų, kad niekas negali imti papildomų pinigų.

„Pagal sutartį, jei užsakovas persigalvoja, avansas negrąžinamas, bet mes dėl kelių šimtų eurų nesileidžiame į ginčus ir tam neturime laiko. Matau, kad medžiagos užsakytos užsakovo pageidavimu ir jos buvo pristatytos. Tačiau užsakovas persigalvojo, gal susirado, kas tuos darbus apdarys pigiau, mes avansą grąžinome, nors neprivalėjome to daryti.

Pavyzdžiui, atliekamais darbais, atnaujinant Plungėje, Gandingos gatvėje, esantį 10-uoju numeriu pažymėtą daugiabutį, matyt, nepatenkintas buvo ir plungiškis G. V. Vyras įsitikinęs, kad D. Buknys jam trenkė dėl to, kad jis kišasi į atliekamus renovacijos darbus. Bet, jo nuomone, daugiabučio gyventojai turi teisę domėtis viskuo. Juk būtent žmonės mokės pinigus, tad jie gali reikalauti, kad darbai būtų atliekami saugiai, kokybiškai ir laiku. O taip, anot nukentėjusiojo, nėra.

Teismas direktoriumi nepatikėjo Bet teismo tokie kaltinamojo argumentai neįtikino. Pripažindamas D. Buknį kaltu jis skyrė jam laisvės apribojimo vieneriems metams bausmę be intensyvios priežiūros, tačiau įpareigojant tris mėnesius dalyvauti elgesio pataisos programoje.

Kito Kretingos mieste, Vytauto gatvėje, renovuojamo daugiabučio stogas liūties egzamino neatlaikė. Birželio 7-9 dienomis savaitgalio lietūs namo gyventojams pridarė nemenkos žalos. Butas užlietas dėl vykdomų stogo apšiltinimo ir lietaus nuvedimo sistemos įrengimo darbų.

Pasak P. Ruškaus, renovuojamo daugiabučio priežiūrą turi vykdyti techniniai prižiūrėtojai, taip pat kaip administratorius atnaujinimo bei modernizavimo darbus stebi SĮ „Kretingos komunalininkas“.

Ką daryti, jei kyla įtarimų dėl renovacijos kokybės?

Renovuojami daugiabučiai yra ne pirmos jaunystės, dauguma jų - avarinės būklės. Kilus įtarimams dėl to, ar teisingai montuojami langai, klijuojamos šiltinimo plokštės, montuojami radiatoriai ir pan., gyventojai gali kreiptis į renovacijos administratorių arba techninį prižiūrėtoją.

Abu renovacijos specialistai sutaria, kad savo įtarimus pirmiausia reikėtų išsakyti projekto administratoriui - tai gali būti bendrijos pirmininkas arba savivaldybės paskirtasis administratorius. Todėl kreiptis į tiesiogiai į administratorių - vienas trumpiausių kelių“, - pasakoja statybų techninės priežiūros vadovas V. Tutlys.

Jeigu abejonių dėl renovacijos kokybės visgi neišsklaido nei administratorius, nei techninis prižiūrėtojas, tuomet verta kreiptis į renovaciją prižiūrinčias institucijas - BETA arba VTSPI regioninį padalinį. Beje, šiandien daugelis turi fotografuojančius telefonus, tad įtariamą broką galima nufotografuoti ir tuoj pat išsiųsti VTSPI padaliniui, kad šios institucijos specialistai atvyktų į vietą ir patikrintų, kaip atliekama renovacija.

Abu statybų ekspertai pastebi, kad ir įtarus broką, ir tiesiog domintis, kaip renovuojamas daugiabutis, vienas iš trumpiausių kelių gauti atsakymus į visus rūpimus klausimus - gamybiniai susirinkimai, kurie rengiami kiekvieną savaitę prie renovuojamo namo. Tokiuose susitikimuose dalyvauja projekto administratorius, techninis prižiūrėtojas, rangovas.

Valstybės parama ir kompensacijos

Pagal Vyriausybės patvirtintą daugiabučių namų modernizavimo programą iki 2020 m. turi būti renovuota 28 tūkst. būstų, tačiau trūkstant lėšų šiais metais jau naudojamos kitų metų būsto renovacijai skirtos lėšos, rašo „Respublika“.

Pagal šiuo metu galiojančią tvarką valstybės remiamos priemonės yra išorės sienų šiltinimas, stogų šiltinimas, šildymo sistemos sutvarkymas, langų keitimas, įėjimo durų sutvarkymas ir balkono įstiklinimas. Išlaidos kompensuojamos patirtoms priemonėms įgyvendinti.

V.Tuska tvirtino, kad vykdant renovaciją Debreceno gatvės 10 name valstybės parama siekė 50 proc. Atnaujinti visą šildymo sistemą gyventojams kainavo 25 tūkst. „Namą renovavome geru laiku. Tada valstybės teikiama parama darbams buvo didesnė.

Pasak I.Šostakienės, renovacija gyventojams šilumą padės taupyti visą likusį pastato gyvavimo laiką.

Patarimai gyventojams planuojantiems renovaciją

• Rinkitės patikimą įmonę: Atidžiai išanalizuokite įmonės reputaciją, atsiliepimus ir patirtį.
• Būkite aktyvūs: Dalyvaukite susirinkimuose, domėkitės darbų eiga ir nebijokite klausti.
• Kontroliuokite darbus: Stebėkite, ar naudojamos kokybiškos medžiagos ir ar darbai atliekami tinkamai.
• Kreipkitės į specialistus: Jei kyla abejonių, kreipkitės į nepriklausomus ekspertus.

Jei po daugiabučio modernizavimo pasiekiama A energinio naudingumo klasė, galima atgauti pusę renovacijai išleistų lėšų. Efektyviausios modernizavimo priemonės, šiltinimas putplasčiu ir šilumos punkto modernizavimas, šildymo sistemos balansavimas.

Daugiabučių renovacijos apimtys

Aplinkos projektų valdymo agentūra (APVA) paskutinio kvietimo daugiabučiams atnaujinti metu gavo beveik 500 paraiškų, kurių bendra investicijų suma siekia 445 mln. eurų. Kadangi šie skaičiai ženkliai viršijo pirminę kvietimui numatytą investicijų sumą, planuota taikyti konkursinį paraiškų atrankos būdą.

Iš 477 patvirtintų daugiabučių atnaujinimo projektų beveik trečdalį jų planuojama įgyvendinti trijuose didžiuosiuose šalies miestuose - Vilniuje (60), Kaune (46) bei Klaipėdoje (26). Taip pat aktyvumu išsiskyrė Marijampolės (28) ir Tauragės rajono (21) savivaldybės.

„Pasirašius sutartis, bus pereinama į kitą projektų įgyvendinimo stadiją - prasidės projektavimo darbai, po kurių seks rangovų paieška," - teigia Pastatų energinio taupumo departamento direktorė Gintarė Burbienė.

Pagal šį kvietimą modernizuojamiems daugiabučiams, ketinantiems pasiekti A klasę, numatytas 410 mln. Eur finansavimas: jį sudaro lengvatinis kreditas, projekto parengimo išlaidų kompensavimas, 30 proc. išlaidų kompensacija įgyvendinus projektą bei papildoma 20 proc. kompensacija daugiabučio šildymo ir karšto vandens sistemų atnaujinimui.

2022 metais Aplinkos ministerijos užsakymu ekspertų įmonė atliko tipinio daugiabučio renovacijos į C, B ir A klases modeliavimą. Modeliavimui ir analizei pasirinktas tipinis surenkamų g/b plokščių daugiabutis.

Į namo modernizavimo priemonių modelius buvo įtrauktos energiją taupančios priemonės - šilumos punkto, šildymo ir karšto vandens sistemų modernizavimas, saulės kolektorių įrengimas, išorės sienų šiltinimas, langų ir durų keitimas, balkonų įstiklinimas, natūralaus vėdinimo sistemos atnaujinimas arba rekuperacinės vėdinimo sistemos įrengimas, bendrojo naudojimo elektros inžinerinių sistemų bei apšvietimo atnaujinimas.

Pasirodė, kad pasiekus C klasę, lyginant su esama būkle, sutaupoma 60 proc. sąnaudų patalpų šildymui ir karštam vandeniu ruošti (kWh/m²/metus). Atitinkamai B klasę - 61 proc., o A klasę - 70 proc. sąnaudų.

Daugiabučio renovacijos kaina

Daugiabučio renovacijos kaina (1 kv. metrui) C klasei pasiekti sudaro apie 506 Eur, B klasei -apie 520 Eur, o A klasei -apie 623 Eur. Skaičiuojant preliminarų mėnesinės įmokos dydį gyventojams (be palūkanų) Eur/m², C energinio naudingumo klasės pastate ji syruoja nuo 1,32 iki 1,40, B energinio naudingumo klasės pastate - nuo 1,36 iki 1,44, A energinio naudingumo pastate - nuo 1,60 iki 1,72.

Darbų ir medžiagų kainos skaičiuotos pagal 2022 metų pabaigos kainas.

Renovacijos būdai ir priemonės

Ne viename mokslo darbe nagrinėtas ne teorinis, bet ir realus daugiabučių atnaujinimo priemonių efektyvumas. Objektyviausiai bet kurios priemonės efektyvumą rodo sutaupytos šilumos energijos kainos rodiklis, nusakantis kiek kainuoja sutaupyti 1 kWh arba 1 MWh šilumos.

Pavyzdžiui, 10-ies modernizuotų daugiabučių namų analizė parodė, kad didžiausią šilumos energijos kiekį taupo fasado šiltinimas. Ši priemonė vidutiniškai sutaupo 20-40 proc. šilumos energijos, tuo pačiu ir gyventojų pinigų.

Šilumos nuostoliai nemodernizuotame daugiabutyje. Pagal šilumos energijos taupymo priemonių efektyvumą buvo sudarytas reitingas, kuriame matyti, kad fasado šiltinimas yra viena efektyviausių renovacijos priemonių.

Polistireniniu putplasčiu apšiltintos sienos arba, kaip oficialiai vadinama, tinkuojama termoizoliacinė sistema, yra efektyvus ir ekonomiškai greičiausiai atsiperkantis fasado šiltinimo ir apdailos sprendimas.

Senos statybos daugiabučių namų gelžbetoninės lauko sienos turi labai mažą šiluminę varžą ir jų apšiltinimui iki norimos energinio efektyvumo klasės reikalavimų būtina naudoti daugiau termoizoliacinės medžiagos.

Vėlesnės statybos daugiabučių namų sienos jau buvo dalinai apšiltintos gamykloje, gelžbetoninių plokščių gamybos metu, ir papildomam apšiltinimui reikalinga mažiau termoizoliacinės medžiagos.

Tikslus izoliacinės medžiagos kiekis apskaičiuojamas įvertinus realius gelžbetonio sienų šiluminius parametrus.

Orientacinius „Kauno šilas" polistireninio putplasčio plokščių storius galima prognozuoti iš žemiau pateiktos lentelės.

Orientacinis putplasčio storio skaičiavimas sienų šiltinimui, renovuojant daugiabutį ir siekiant A klasės:

Pasirinkus norimą putplasčio plokščių tipą, žinant storį ir šiltinamų sienų plotą, nesudėtinga apskaičiuoti reikalingą termoizoliacijos kiekį ir kainą.

Tinkuojama termoizoliacinė sistema plačiai paplitusi, nėra sudėtinga įrengti, vadinasi, rasti rangovą, atliekantį fasadų apšiltinimo darbus, nebūtų sudėtinga.

Be termoizoliacinės medžiagos svarbus ir kartais pamirštamas dalykas yra sienų paruošimas šiltinimui, kurį sėkmingai gali kontroliuoti patys daugiabučio gyventojai. Kad termoizoliacija būtų efektyvi, reikia, kad sienos būtų švarios, sausos, nuo jų nuvalytos druskų, pelėsinių grybų ir samanų apnašos, užtaisyti plyšiai, ištrupėjusios vietos.

Klijuojant putplasčio plokštes tarp plokščių ir sienų neturi likto oro tarpo, klijais turi būti padengta ne mažiau kaip 40 proc. klijuojamų plokščių paviršiaus.

Kodėl reikia renovuoti daugiabučius?

Lietuvoje dauguma daugiabučių yra pastatyti iki 1993 m. Jų inžinerinės sistemos yra susidėvėjusios, o pastatams dažnai reikia renovacijos. Per senų daugiabučių sienas švilpia vėjas, stogas dažnai praleidžia ne tik orą, bet ir vandenį, o sena šildymo sistema netolygiai paskirsto šilumą į pastato butus. Žiemą gyventojai šąla, bet sąskaitos už šildymą išlieka aukštos.

Pastatų atnaujinimo (modernizavimo) metu yra keičiamos arba pertvarkomos namo inžinerinės sistemos, langai, lauko durys, vykdomi stogų, sienų apšiltinimo darbai, stiklinami balkonai, diegiamos atsinaujinančių energijos išteklių inžinerinės sistemos.

Dažniausiai svarstant apie renovaciją vertinama, kiek atnaujinus daugiabutį sumažės šildymo sąskaitos, išlaidos avarijoms, remontams, padidės būsto vertė, tačiau naudų yra daug daugiau.

Aplinkos projektų valdymo agentūros (APVA) Daugiabučių namų modernizavimo projektų skyriaus projektų vadovė Nijolė Genovaitė Graužinytė pabrėžia, kad renovacijos atsipirkimą reikėtų vertinti plačiau nei vien finansine prasme. „Atnaujinus daugiabutį, gyventojai ima kitaip rūpintis bendru turtu, atsiranda bendruomeniškumo jausmas ir atsakomybė už aplinką.

Sutvarkius šildymo sistemą, apšiltinus sienas, išnyksta problema, kai vienuose butuose per karšta, o kituose - vos 15 laipsnių. Šiluma tampa tolygi, o gyventojai pagaliau gali jaustis patogiai - be striukių ir megztinių žiemą. Tai tikrasis renovacijos rezultatas, kurį sunku išmatuoti pinigais: šiltesni, jaukesni namai, geresnė savijauta ir tvaresnis požiūris į savo gyvenamąją aplinką“, - pasakoja ji.

Pagrindiniai renovacijos privalumai:

• Mažesnės šildymo sąskaitos
• Didesnė būsto vertė
• Geresnė gyvenimo kokybė
• Bendruomeniškumo jausmas
• Atsakomybė už aplinką

Valstybės parama renovacijai

Lietuvoje daugiabučių renovacijai taikoma valstybės parama, šiuo metu teikiama pagal fiksuoto įkainio kvietimą. Anot N. G. Graužinytės, paramos sistema veikia dviem etapais. „Dalis lėšų skiriama projektui parengti, techninei priežiūrai ir administravimui. Šios išlaidos kompensuojamos priklausomai nuo pastato naudingojo ploto.

Kita dalis skiriama rangos darbams - tai pastato atnaujinimo, apšiltinimo ir inžinerinių sistemų modernizavimo išlaidos“, - teigia projektų vadovė.

Asmenims, gaunantiems būsto šildymo išlaidų kompensaciją ir dalyvaujantiems daugiabučio namo renovacijoje, valstybė padengia renovacijos išlaidas. Butų savininkai, turintys teisę į kompensaciją už šildymo išlaidas, norėdami, kad valstybė kompensuotų jų išlaidas daugiabučio namo atnaujinimui, turi balsuodami pritarti daugiabučio namo atnaujinimui.

Kad atnaujintam pastatui būtų suteikta valstybės parama, po renovacijos jis turi pasiekti ne mažesnę kaip B energinio efektyvumo klasę ir ne mažesnį kaip 40 proc. šiluminės energijos sąnaudų sutaupymą.

Nuo ko pradėti renovacijos procesą?

Aplinkos projektų valdymo agentūros (APVA) Daugiabučių namų modernizavimo projektų skyriaus ekspertas Vladas Trakimavičius pabrėžia, kad renovacijos procesas prasideda nuo pačių gyventojų sprendimo. „Pirmasis žingsnis - butų ir kitų patalpų savininkų balsavimas, kuriame dauguma turi pritarti dalyvavimui daugiabučių atnaujinimo programoje.

Vis dėlto prieš priimant tokį sprendimą būtina išsamiai susipažinti su renovacijos eiga, kvietimo sąlygomis, galimomis paramos priemonėmis ir reikalavimais. Visa svarbiausia informacija pateikiama tinklalapyje modernizuok.apva.lt, kur išdėstyti programos etapai ir finansavimo galimybės, renovacijos vadove būsto savininkui. Be to, patarimų galima kreiptis į renovacijos administratorius ar APVA specialistus, kurie padeda gyventojams pasiruošti ir tinkamai organizuoti visą procesą“, - teigia ekspertas.

Renovacijos proceso etapai:

• Gyventojų sprendimas (balsavimas)
• Susipažinimas su renovacijos eiga ir sąlygomis
• Kreipimasis į renovacijos administratorius ar APVA specialistus
• Investicijų plano parengimas
• Rangos darbų vykdymas

Renovacijos trukmė ir galimos priemonės

Pasak Vlado Trakimavičiaus, renovacijos darbai prasideda nuo investicijų plano patvirtinimo, po kurio pasirašoma dvejų metų paramos sutartis. Vis dėlto, anot eksperto, praktikoje projektų įgyvendinimas dėl įvairių priežasčių gali užtrukti ir ilgiau - iki trejų metų. Užbaigus statybos darbus ir išdavus statybos užbaigimo aktą, butų savininkams išmokama valstybės parama bei pateikiami mokėjimo grafikai.

Pagal atnaujintą daugiabučių modernizavimo programą butų savininkai gali plėsti balkonus iki 1,3 metro gylio, o ten, kur jų iki šiol nebuvo - įsirengti visiškai naujus. Numatytos ir gamtą saugančios priemonės, pavyzdžiui, ant pastato galima įrengti dirbtines lizdavietes čiurliams bei kitiems paukščiams, taip išsaugant biologinę įvairovę.

Renovacija ir aplinkosauga

Atnaujinus pastatus sumažėja šiluminės energijos sąnaudos, o kartu - ir į atmosferą išmetamo CO₂ kiekiai, kurie gali siekti šimtus tonų per metus. Kuo daugiau namų atnaujinama, tuo mažesnė tarša ir poveikis aplinkai.

Komfortas po renovacijos

Vilnius Tech Statybos fakulteto Statybos valdymo ir nekilnojamojo turto katedros docentas dr. Darius Kalibatas pažymi, kad renovacijos poveikis gyventojų kasdienybei juntamas iš karto - namuose pagerėja mikroklimatas, sumažėja drėgmės ir pelėsio rizika, o patalpose palaikoma tolygi temperatūra.

Energijos efektyvumas ir šildymo sąskaitos

Atnaujinus daugiabutį, apšiltinus fasadą, sutvarkius šildymo sistemą ar įrengus rekuperaciją, šilumos nuostoliai gerokai sumažėja, todėl ir sąskaitos už šildymą tampa mažesnės. Anot D. Kalibato, kuo daugiau investuojama į kokybiškus atnaujinimo sprendimus, tuo labiau sumažėja išlaidos ir padidėja renovacijos nauda.

Buto vertė po modernizacijos

Atnaujintas daugiabutis tampa patrauklesnis ir rinkoje, pažymi D. Kalibatas. „Palyginus du panašius pastatus - vieną renovuotą, kitą ne - modernizuoto namo butų vertė visada būna didesnė.

tags: #renovacija #sprendimai #ir #rekomendacijos