Sandėliavimo patalpų statybos strategija Lietuvoje

Sandėliavimo patalpų statybos strategija Lietuvoje yra svarbus klausimas, ypač atsižvelgiant į rinkos tendencijas, ekonominius veiksnius ir geopolitinę situaciją. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius aspektus, susijusius su šia tema.

2016-11-11 Nr. GaliojaChronologija2024-10-23PakeistaD1-3532024-07-10PakeistaD1-2312024-02-01PakeistaD1-442023-12-14PakeistaD1-4112023-11-06PakeistaD1-3642023-04-28PakeistaD1-1262022-04-22PakeistaD1-1062021-10-29PakeistaD1-6372020-09-21PakeistaD1-5592020-04-10PakeistaD1-2102020-03-31PakeistaD1-1792018-12-27PakeistaD1-11202018-07-12PakeistaD1-6752018-03-29PakeistaD1-2442017-01-01Įsigalioja (po sąlygų įvykdymo)Įsakymo 2 punktas įsigalioja 2016 m. Įsigalioja 2017-01-01 (Įsakymo 2 punktas įsigalioja 2016 m. lapkričio 12 d.)Priėmė:Lietuvos Respublikos aplinkos ministerija Pakeitimų projektai:NėraEx post vertinimas:NėraPaskelbta:TAR, 2016-11-11, Nr.

COVID-19 pandemijos įtaka statybų sektoriui

Koronaviruso pandemijos pradžioje buvo kilęs didelis sukrėtimas, pasėjęs nerimą visame verslo pasaulyje.

• Statybos sektoriui trūko kvalifikuotų specialistų.
• Pandemija praretino užsakovų gretas.
• Vystytojai stabdė projektus.
• Viešųjų pirkimų konkursuose vyravo aštri konkurencija.

Daugiau nei pusė statybų rinkos dalyvių prognozuoja pajamų kritimą 2020 m. finansiniuose veiklos rezultatuose ir vis labiau jaučia apyvartinių lėšų trūkumą. Dėl šios priežasties statybos darbų konkursuose matome vis daugiau kainų dempingavimo atvejų ir aštrėjančią įmonių konkurenciją.

Antroji pandemijos banga paveikė ir patį statybų procesą - įmonės susiduria su iššūkiais dėl darbuotojų susirgimų koronavirusu ir dėl saugaus darbo organizavimo. Darbai vyksta pamainomis, o tai lemia lėtėjantį statybų tempą. Šiuo metu būtina peržiūrėti statybos projektų viešųjų pirkimų sutartis.

Skirtumai nuo 2008 m. krizės

Per 2008 m. kilusią krizę buvo drastiškai mažinamas valstybės biudžetas ir „VIP programa“ buvo karpoma negailestingai statybininkų nenaudai. 2009-2010 m. matėme didžiausią emigracijos bangą iš Lietuvos. Šiuo metu biudžetas nemažinamas, tačiau privatūs vystytojai ženkliai sumažino investicijas. Kaip ir tuomet, taip ir dabar matome didelį nedarbą.

Šiuo metu Užimtumo tarnyboje registruota apie 16 tūkst. statybininkų. Kaip dar vieną skirtumą įvardyčiau tai, kad šiuo metu Lietuvos rangovai užsienio rinkose yra įgavę pasitikėjimą, ypač Norvegijos, Airijos ir Didžiosios Britanijos.

Inovacijos ir technologijos statybų sektoriuje

2021 metai sektoriui atneša didelių naujovių: privalomas BIM taikymas viešuose pastatuose, o nuo sausio 1 d. naujai statomuose pastatuose energinio naudingumo klasė turi būti ne žemesnė kaip A++. Prognozuojama, kad BIM taps pasauliniu viešosios infrastruktūros projektų įgyvendinimo standartu.

BIM leidžia geriau ir greičiau projektuoti, išvengti klaidų, turėti ekonomiškesnį statybos procesą ir statinio priežiūrą. BIM modelis vizualizuoja visų projektavimo dalių projektinius sprendinius, todėl užsakovas geriau suvokia rezultatus. Kasmet įmonių, taikančių BIM, tik daugėja, o skaitmeninė statyba tampa standartu ir Lietuvos statybų rinkoje. Informacinis statinio modeliavimas BIM šiandien dažnai įvardijamas kaip įrankis ar metodas, norint pasiekti kokybišką ir tvarų rezultatą.

Europos Komisija (EK) išsikėlė ambicingą tikslą - iki 2050 m. EK nemato galimybių pasiekti užsibrėžtų rodiklių, jei statybose nebus visuotinai taikomas BIM. Statinio projektavimas skaitmeninėje erdvėje įgalina dar projektavimo stadijoje numatyti galimų atliekų kiekį ir rūšis, taip pat apsvarstomi būsimo demontavimo variantai. Be to, taikant BIM klasifikatorių, būtų galima iš karto planuoti atliekų perdirbimo ir kaupimo procesą. Užsibrėžtų ES keliamų aplinkos tausojimo tikslų nepasieksime be skaitmeninių technologijų ir išmanaus duomenų kaupimo.

Pagal naująjį Europos žaliąjį kursą iki 2050 m. A++ reikalavimus atitinkančiame pastate ne mažiau kaip 50 proc. sunaudojamos energijos turės būti pagaminta iš atsinaujinančių energijos šaltinių, todėl rinkai atsiras neišvengiamas poreikis investuoti į tokius sprendinius kaip saulės baterijos, šilumos siurbliai, vėjo jėgainės, hidroturbinos, biokuro ir geoterminės energijos naudojimas.

Statybų sektoriaus iššūkiai

Šiandien statybose egzistuoja daugiausia šešėlio - čia dirba net du trečdaliai visų Lietuvoje nelegaliai dirbančių asmenų. Efektyvi šešėlio mažinimo ir darbo rinkos reguliavimo strategija statybose turėtų būti viena prioritetinių naujosios valdžios krypčių, o ryškų pokytį padėtų įgyvendinti privalomos Statybininko kortelės įvedimas. Tai labai mažas skaičius ir vertinant tai, kad įmonės namų rinkoje turi didelę konkurenciją, manau, kad jos ryžtasi neapgalvotiems poelgiams, kurie atveda prie nemokumo.

Lietuvos statybos sektoriaus įmonių metinė apklausa parodė, kad 2020 m. 72 proc. statybos bendrovių dalyvavo viešųjų pirkimų konkursuose, o likęs trečdalis - ne.

Turime lūkesčių, kad nauja politinė dauguma išgirs, ką mes siūlome jau daug metų. Turime sukūrę Statybininko kortelę, siūlome, kad masiškai būtų taikomas elektroninis statybų žurnalas, kad būtų pilnai skaitmenizuotas visas sektorius. Taip pat siūlome, kad viešieji pirkimai vyktų ne pagal mažiausią kainos kriterijų, ir kita.

Kauno komercinio nekilnojamojo turto rinka

Kauno komercinio nekilnojamojo turto (NT) rinka toliau smarkiai auga. Per 2020 m. pirmąjį pusmetį nuomai siūlomų biurų patalpų plotas padidėjo 12 proc., o per metus - net 33 proc. Iš viso antrojo ketvirčio pabaigoje su šiais projektais Kauno biurų rinka sudarė apie 253 000 kv. m, rodo tarptautinės NT konsultacijų bendrovės „Newsec“ parengta 2020 m. naujo ploto apžvalga.

Biurų nuomos kainos Kaune

Nepaisant COVID-19 pandemijos neigiamo poveikio ekonomikai, per pirmą šių metų pusmetį biuro patalpų nuomos kainos Kaune šiek tiek pakilo. Bendras kainų lygis paaugo 0,7 proc., šiuo metu A klasėje nuomos vidurkis siekia 12-13,5 Eur, o B klasėje 7-11,5 Eur.

Svarbiausi nuomos sandoriai

„Newsec“ duomenimis, Kaune per pirmą 2020 m. pusmetį sudarytų nuomos sandorių plotas pasiekė 9000 kv. m arba 30 proc. Didžiausią nuomos sandorį Kaune šių metų pirmą pusmetį sudarė Švedijos IT bendrovė „Evolution Gaming“, teikianti paslaugas azartinių lošimų įmonėms. „Evolution Gaming“ darbuotojai įsikūrė 2000 kv. m biure „Alia“ verslo centre. Kitas stambus nuomos sandoris - mokėjimų startuolio „Tribe Paymets“ sprendimas įsikurti BLC2 biurų komplekse esančiose 900 kv. m.

Nors vidutinis išnuomojamo biuro plotas Kaune auga, pastebima, kad nuomininkų plotas retai perkopia 2000 kv. m ribą ir mieste vyrauja smulkesni nuomininkai.

Kauno verslo ekosistema

Kaune kuriama miesto verslo ekosistema sudaro visas galimybes laikinajai sostinei tapti mažesnių paslaugų centrų traukos vieta. Kaune jau yra įsikūrę 17 paslaugų centrų, kuriuose dirba beveik 3000 darbuotojų. Miesto paskatos buvo įvertintos ir tarptautinių ekspertų - Kaunas Europos ateities miestų reitinge 2020-2021 m. „The Financial Times“ padalinio „fDi Intelligence“ sprendimu užėmė antrą vietą mažų regionų kategorijoje.

Tiek užsienio, tiek Lietuvos įmonės ieško identiteto ir išskirtinumo, siekia geresnių sąlygų savo darbuotojams, o taip pat mato verslo sinergijos galimybes nuomojantis biurus besiformuojančiame miesto verslo rajone. Dėl šios priežasties nuomininkai labiau domisi vienoje vietoje sukoncentruotais biurų pastatais, kur telkiasi panašaus profilio įmonės ir formuojasi verslo bendruomenės.

Vakansijos lygis

Dėl lėčiau vykstančių sandorių ir išaugusios biurų pasiūlos, pirmo ketvirčio pabaigoje bendra Kauno biurų vakansija paaugo nuo 12,3 iki 17,2 proc. Naujai pastatytuose objektuose biurų nuomai buvo siūloma net per 44 000 kv. m laisvo ploto. Remiantis dabartinėmis prognozėmis, metų pabaigoje vakansijos lygis sudarys 13 proc., o vėliau sumažės iki 10 proc.

Šiuo metu prognozuojama, kad Kaune planuojamų vystyti komercinio NT objektų įgyvendinimas bus vykdomas ne anksčiau nei 2022-2023 metais. Tad, anot ekspertės, biurų patalpų pasiūlos augimas antrąjį šių metų pusmetį neplanuojamas, o 2021 m. bendra pasiūla veikiausiai mažės ir galimai sudarys apie 12 000 kv. m.

Tikėtina, kad naujų projektų plėtra vyks nuosaikiau ir ji bus daugiausia vykdoma „build-to-suit“ pagrindu, kai NT plėtotojas pastato objektą pagal konkretaus užsakovo poreikius, o šis vėliau juos nuomojasi arba išsiperka.

Sandėliavimo patalpų rinka Lietuvoje

2019 metais sandėliavimo ir transporto įmonių veiklos rodikliams Lietuvoje pasiekus rekordines aukštumas, 2020 metų antrąjį ir trečiąjį ketvirtį jau fiksuojamas nuosmukis. Lietuvos statistikos departamento duomenimis, transportui būdingų paslaugų įmonių pardavimo pajamos (be PVM) Lietuvoje per šių metų devynis mėnesius sudarė 3,3 mlrd. eurų arba 0,9% daugiau nei per tą patį 2019 metų laikotarpį.

„Jeigu oficialūs duomenys rodo pakankamai reikšmingą sandėliavimo ir saugojimo įmonių pardavimo pajamų sumažėjimą šiais metais, tai investicijos į naujų šiuolaikiškų sandėliavimo paskirties objektų statybas buvo itin gausios“, - teigia Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ Rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims. Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos regionuose per 2020 metų tris ketvirčius buvo baigtos 12 projektų (arba jų etapų), kuriuose įrengta beveik 150.000 m² sandėliavimo paskirties patalpų, statybos.

„Ober-Haus“ skaičiavimais, tai yra 57% daugiau nei šiuose regionuose buvo pastatyta 2019 metais. Iki šių metų pabaigos Vilniuje užbaigus dar vieno sandėliavimo pastato statybas, bendras per metus pastatytų sandėliavimo patalpų plotas Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos regionuose pasieks beveik 154.000 m² ir tai bus vienas didžiausių pasiūlos rodiklių per visą istoriją.

„Tačiau reikia pabrėžti, kad 2020 metais rinką papildęs reikšmingas naujų sandėliavimo patalpų plotas sandėliavimo patalpų rinkos nepripildė laisvais neišnuomotais plotais. Nes net 75% pastatyto ploto buvo skirta savo reikmėms, įskaitant trečiųjų šalių logistikos paslaugų teikimą, o likusi dalis patalpų buvo tiesiogiai siūloma nuomotis arba jau buvo išnuomota dar prieš pradedant konkretaus projekto statybas“, - sako R.

Pagrindiniai projektai

Didelės apimties projektą įgyvendino įvairias logistikos paslaugas teikianti įmonė „Transekspedicija“, kuri šalia Ukmergės plento įgyvendino jau trečiąjį plėtros etapą. Šiuo etapu buvo pastatytas beveik 25.000 m² bendro ploto logistikos centras su administracinėmis patalpomis. Tuo tarpu Norvegijos kapitalo nekilnojamojo turto plėtotojas „Baltic Sea Properties“ šių metų trečiąjį ketvirtį šalia magistralės Vilnius-Kaunas užbaigė statyti du logistikos centrus, kurie išnuomoti farmacijos logistikos bendrovei „Oribalt Vilnius“ ir tarptautinių krovinių pervežimo įmonei „Delamode Baltics“.

Sandėliavimo patalpų nuomos kainos

„Ober-Haus“ duomenimis, 2020 metų trečiojo ketvirčio pabaigoje Vilniuje naujos statybos sandėliavimo patalpas siūloma nuomotis už 3,9-5,3 Eur/m², o senos - už 2,0-3,6 Eur/m². Išliekantis stiprus vidaus vartojimas bei pakankama sandėliavimo patalpų pasiūla, patalpų nuomos kainas artimiausiu metu turėtų išlaikyti stabilias.

Vienas iš reikšmingesnių pokyčių vykstančių šiuo metu yra palaipsniui pradedamos taikyti Europos Sąjungos Mobilumo paketo nuostatos, kurios gali turėti reikšmingos įtakos tiek Lietuvos transporto sektoriui, tiek ir visai ekonomikai.

Nekilnojamojo turto projektų vystymas trunka nuo 2-3 metų, kai nereikia parengti detaliojo plano, iki 5-6 metų ar dar ilgiau. Šio ilgamečio proceso metu gali būti padaryta daug klaidų, kurių taisymas kainuoja ne tik pinigus, bet ir laiką. Konsultuojant žmones pasitaiko atvejų, kai nuperkamas sklypas neįsigilinus į visus apribojimus ir galimas grėsmes, todėl nepasiekiami planuoti užstatymo rodikliai ir patiriami nuostoliai.

Suderinus projektinius pasiūlymus prasideda techninio projekto rengimo etapas, kuris užbaigiamas gavus statybą leidžiantį dokumentą (SLD). SLD gavimui nereikalingas detalus techninis projektas, tačiau pačioms statyboms reikia parengti kuo detalesnį techninį ir darbo projektą, kad netektų atlikti daug pakeitimų projektavimo metu ar, ypač, vykstant statyboms.

Pasitaiko atvejų, kai projektas sustabdomas dėl teisminių ginčų, valstybinių institucijų sprendimų ar kitų priežasčių. Tokios prastovos gali tęstis nuo kelių mėnesių iki kelių metų. Vystytoją užgriūva kreditų našta, ir jeigu projektas greitai nerealizuojamas, tai gali tapti bankroto priežastimi.

Pandemijai prieš metus gerokai pakoregavus kai kada iš inercijos veikusių verslų planus, rinką šiemet sujudino nauji geopolitiniai įvykiai. Ir tai Lietuvos verslo ekonominiam naudingumui turės ne mažesnę įtaką, nei priverstinis užsidarymas dėl viruso - verslo sėkmė priklauso ne tik nuo kokybiškos produkcijos ir įdirbio, bet ir nuo tiekimo grandinės efektyvumo.

„2021 m. pradžioje po pandemijos atsigaunantis verslas bei skaitmenizacijos šuolis išjudino komercinio nekilnojamojo turto rinką ir verslininkai patalpas savo prekių sandėliavimui rinkosi pagal geriausią siūlomą nuomos kainą bei lokaciją, tačiau netrukus, dėl susidariusios geopolitinės padėties stringant produkcijos tiekimui bei Rusijos agresijos akivaizdoje, nerealizuotoms prekėms sandėliuoti gali tekti nuomotis tai, kas liko.

tags: #sandeliavomo #patalpu #statybu #strategija