Renovacijos Techniniai Prižiūrėtojai: Reikalavimai ir Atsakomybė

Renovacija yra labai svarbus ir atsakingas procesas, reikalaujantis ypač griežtos darbų kontrolės ir proceso stebėjimo. Siekiant užtikrinti kuo geresnę darbų kokybę, kiekvienas renovuojamas namas turi turėti techninį prižiūrėtoją.

Aplinkos ministerija kelia du pagrindinius tikslus: išjudinti daugiabučių renovacijos procesą ir pasirūpinti, kad darbai būtų atliekami kokybiškai. Jai pavaldi Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija (VTPSI) planuoja intensyvius reidus, kad patikrintų, ar renovuojamuose objektuose techniniai statybų prižiūrėtojai dirba tinkamai, ar turi atestatus, ar yra apsidraudę.

Statybos techniniams prižiūrėtojams renovacijos procese tenka didelė atsakomybė, todėl ir dėmesys jų veiklai ypatingas. Siekiant, kad kontrolė būtų efektyvi, atvykę į statybvietę tikrintojai turi rasti visus reikalingus dokumentus ir darbų priežiūrą vykdančius statybos dalyvius.

Dėl to techniniams prižiūrėtojams nustatyta prievolė, atsižvelgiant į numatomus vykdyti darbus, parengti, suderinti su užsakovu ir pateikti VTPSI ir BETA pastatų tikrinimo grafikus.

Techninės statybų priežiūros svarba pabrėžiama naujojoje namų modernizacijos programoje. Todėl nuo gyventojų pečių turėtų nukristi finansinė techninės priežiūros našta, kartu bus užtikrinama, kad pati techninė priežiūra tikrai bus atliekama.

Pagrindiniai reikalavimai techniniams prižiūrėtojams

Būsto rūmų prezidentas Juozas Antanaitis teigia, kad iki šiol nebuvo užtikrinama jokia techninė statybų priežiūra, tai buvo tik formalumas: „Gyventojai, norėdami tariamai sutaupyti pinigų, samdė pigiausius techninius prižiūrėtojus, kuriuos siūlė patys statybininkai. Tuomet po modernizacijos kentėdavo ir statybos, ir gyventojų piniginės. Tuo klausimu buvo diskutuojama ne kartą. Naujosios daugiabučių programos nuostatai, regis, žada užtikrinti kokybiškesnę ir patiems gyventojams palankesnę techninę priežiūrą.“

J. Antanaitis patikslino, kad renovuojant daugiabučius techninė statybų priežiūra buvo privaloma ir anksčiau. Dabar į techninius statybų prižiūrėtojus atkreipiamas dėmesys, reikalaujama, kad jie būtų profesionalai, kad jų paslaugos būtų perkamos elektroniniame Centrinės perkančiosios organizacijos kataloge, reikalaujama, kad jie draustų savo veiklą.

Techninių statybų prižiūrėtojų kontrolė, regis, neišvengiama, norint apsisaugoti nuo didesnių pažeidimų ar dėl nekokybiškai atlikto darbo nutikusių nelaimių.

Taip pat atliekami atskirų techninių prižiūrėtojų, kaip ūkio subjektų, veiklos tikrinimai. Į modernizuojamų namų tikrinimus kviečiamės ir Valstybinės ne maisto produktų inspekcijos atstovų. Jie kontroliuoja, ar naudojami gaminiai ir medžiagos atitinka teisės aktuose nustatytus privalomuosius ženklinimo bei saugos reikalavimus.

Juk niekas nekontroliavo, kad to broko nebūtų. Visa priežiūra buvo atiduota bendrijos pirmininkui, šis nebuvo profesionalas ir negalėjo visko sukontroliuoti. Tai buvo didelė problema. Kita bėda - techninio statybų prižiūrėtojo atlyginimas mažas, o atsakomybė - didelė. Tuomet vienas prižiūrėtojas stebi keliolika statybviečių vienu metu, tai tiesiogiai veikia darbų kokybę, ir įvyksta pažeidimų.

Techninė priežiūra - sritis, kurioje taupyti neapsimoka. Užsakovas turėtų tam skirti kur kas didesnį dėmesį, nes jis tik pralaimi, jeigu gauna nevykusį prižiūrėtoją, nes vėliau broko taisymas kainuoja daugiau. Užsakovai ir statytojai rinkdamiesi techninius prižiūrėtojus jokiu būdu neturėtų taupyti.

Kvalifikaciniai reikalavimai ir kontrolė

VTPSI specialistė V. Aliukonienė sakė, kad paskelbtas derinti aplinkos ministro įsakymo projektas, kuriuo numatytas statybos techninio reglamento STR 1.09.05:2002 „Statinio statybos techninė priežiūra“ pakeitimas.

Pavyzdžiui, daug dėmesio skirta vienam iš pirmųjų renovacijos etapų - rangovų atrankai ir jų kvalifikacijos patikrinimui. „Vienas iš pagrindinių veiksnių, lemiančių sėkmę įgyvendinant atnaujinimo (modernizavimo) projektą - kvalifikuotas, patyręs ir finansiškai stabilus rangovas. Būtent todėl renovacijos projekto pradžioje, atrenkant rangovą, t. y., vykdant pirkimus, didelis dėmesys turėtų būti teikiamas pirkimo dokumentams parengti, pirkimo sąlygoms ir kvalifikaciniams reikalavimams nustatyti.

Aplinkos ministerija parengė pavyzdines tokių dokumentų formas, kuriomis galima vadovautis. Be to, ministerija nustatė minimalius tiekėjo kvalifikacinius reikalavimus, tokius kaip gera reputacija, sąžiningumas, finansinė būklė, mokumas (įsipareigojimų įvykdymas), patirtis ir kvalifikacija, į kuriuos būtina atsižvelgti rengiant pirkimo dokumentus“, - pasakoja Aplinkos ministerijos Statybos ir būsto departamento Būsto skyriaus vedėjas Ramūnas Šveikauskas.

Patikimų rangovų sąrašas

Šiuo metu daugiabučio renovacijos rangos darbus galima įsigyti keliais būdais - per Centrinės perkančiosios organizacijos elektroninį katalogą, per Viešųjų pirkimų tarnybos informacinę sistemą arba vadovaujantis Aplinkos ministro patvirtintu pirkimo tvarkos aprašu.

„Šiuo metu maždaug 80-90 proc. renovacijos darbų perkama per CPO katalogą, kuriame - tik tiekėjai, kurių kvalifikacija buvo patikrinta CPO specialistų. Tokio katalogo sudarymas sumažina riziką įsigyti renovacijos darbus iš nepatikimo rangovo. Visa tai leidžia išlaikyti didelius renovacijos tempus nepakenkiant renovacijos kokybei“, - pastebi Būsto energijos taupymo agentūros (BETA) Projektų įgyvendinimo kokybės priežiūros skyriaus vedėjas Edvardas Petrauskas.

Aplinkos ministerijos atstovas taip pat atkreipia dėmesį į naujausius reikalavimus rangovams, turėsiančius teigiamą poveikį modernizacijos darbų ilgaamžiškumui ir rangovų patikimumui. „Nuo š. m. sausio 1 d. perkančiosios organizacijos įgijo galimybę esmines pirkimo sutarties sąlygas pažeidusius tiekėjus įtraukti į Nepatikimų tiekėjų sąrašą ir tokiu būdu pašalinti nepatikimus tiekėjus iš viešųjų pirkimų procedūrų.

Tai labai svarbus saugiklis, kuris turėtų dar labiau padidinti projektų įgyvendinimo kokybę bei paskatinti rangovus dar sąžiningiau ir atsakingiau vykdyti prisiimtus įsipareigojimus - juk patekus į Nepatikimų tiekėjų sąrašą, rangovui užkertamas kelias viešuosiuose pirkimuose dalyvauti net trejus metus“, - pasakoja R. Šveikauskas.

Profesionali renovacijos priežiūra

Kitas svarbus renovacijos etapas, kurio sklandumu nuo 2013 m. pradėjo rūpintis net kelios institucijos - renovacijos darbų įgyvendinimas. Pagal šiuo metu galiojantį Statybos reglamentą renovacijos darbų kokybę prižiūri ne tik techninis prižiūrėtojas, bet ir BETA bei Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos (VTPSI) specialistai.

„BETA specialistai vykdo projektų įgyvendinimo priežiūrą ir atlieka tiek planinius, tiek neplaninius vykdomų projektų patikrinimus, reaguodami į gautus projektų administratorių ar gyventojų skundus. VTPSI specialistai atlieka valstybinę priežiūrą ir tikrina, kaip rangovai ir statybos techniniai prižiūrėtojai vykdo savo pareigas ir funkcijas, pildo dokumentus. Be to, statybvietėje tikrinama, ar statybos dalyviai kvalifikuoti, tinkamai organizuoja statybos darbus ir atnaujinimas (modernizavimas) vykdomas pagal projektą bei laikantis teisės aktų reikalavimų, taip pat žiūrima, ar darbai vykdomi kokybiškai, naudojant nustatytus reikalavimus atitinkančius statybos produktus“, - paaiškina Aplinkos ministerijos Statybos ir būsto departamento Būsto skyriaus vedėjas R. Šveikauskas.

Šiuo metu įgyvendinama kokybės užtikrinimo sistema pasiteisino, tvirtina BETA Projektų įgyvendinimo kokybės priežiūros skyriaus vedėjas E. Petrauskas. „Per mėnesį vien BETA specialistai atlieka maždaug 60-70 renovuojamų daugiabučių patikrų. Mūsų statistika rodo, kad 2013-2016 m. įvykdyta pusantro tūkstančių patikrų ir jų metu esminių pažeidimų nenustatyta. Dažniausiai pasitaiko tik techninio pobūdžio klaidos, kurios lengvai ištaisomos renovacijos metu“, - sako E. Petrauskas.

Svarbu: Nuo 2025 m. lapkričio 1 d. pradėjus veikti Pastatų duomenų banko informacinei sistemai, joje bus kaupiami daugiabučių ir savivaldybių viešųjų pastatų kasmetinių apžiūrų duomenys. Techniniai prižiūrėtojai pastato elektroniniame techninės priežiūros žurnale registruos pastebėtus defektus ar deformacijas, taip pat įvertins pastato būklę.

Šios pataisos parengtos atsižvelgiant į savivaldybių pastabas, kad iki šiol galiojusi statinių priežiūros tvarka buvo neproporcinga ir kėlė perteklinę administracinę naštą. Pavyzdžiui, Vilniaus miesto savivaldybė kasmet turėdavo patikrinti apie 17 tūkst. pastatų, nepaisant jų rizikos lygio.

Taip pat primename, kad nuo š. m. lapkričio 1 dienos daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų valdytojai ir techniniai prižiūrėtojai nustatytus duomenis apie daugiabučių namų valdymą ir jų techninę priežiūrą pagal privalomuosius reikalavimus turės sukelti į centralizuotą Pastatų duomenų banko informacinę sistemą. Čia bus matomi kiekviename daugiabučiame name nustatyti defektai, rekomendacijos, kaip juos pašalinti, bus nustatoma kiekvieno daugiabučio namo techninė būklė.

Aplinkos ministras pasirašė statybos techninio reglamento (STR) „Statinių techninės ir naudojimo priežiūros tvarka. Naujų nekilnojamojo turto kadastro objektų formavimo tvarka“ pataisas, kuriomis tobulinama pastatų techninės ir naudojimo priežiūros tvarka.

Pataisose pakeistas iki šiol galiojęs kasmetinis ypatingųjų statinių ir daugiabučių gyvenamųjų namų iki 5 aukštų naudojimo priežiūros patikrinimų dažnumas. Dabar šių pastatų priežiūra bus vykdoma pagal metinius planus. Iki šiol galiojusioje tvarkoje pažymose apie pastatų naudojimą buvo galima nustatyti tik vieną aplinkybę - ar pastatas naudojamas pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą šio pastato pagrindinę tikslinę naudojimo paskirtį.

Nuo š. m. liepos 1 d. daugiabučių namų savininkai turės kaupti daugiau lėšų, kurios bus naudojamos namo bendrojo naudojimo objektams atnaujinti. Tokiems Aplinkos ministerijos parengtiems daugiabučių namų atnaujinimui skirtų kaupiamųjų lėšų apskaičiavimo ir kaupimo tvarkos pakeitimams trečiadienį buvo pritarta Vyriausybės posėdyje.

Lietuvoje yra daugiau nei 35 tūkstančiai daugiabučių namų, pastatytų iki 1993 metų. Dėl nepakankamos jų techninės priežiūros matome apgriuvusių balkonų, pažeistų fasadų, dėl pasenusių stogų ar vamzdynų užliejami butai. Bendrojo naudojimo objektų valdymas ir pakankamas lėšų kaupimas yra pagrindiniai namo techninę priežiūrą lemiantys veiksniai.

Pagal naują lėšų kaupimo tvarką daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkai nuo š. m. liepos 1 dienos savo namo atnaujinimui pagal privalomuosius reikalavimus mažiausiai skirs 9 centus už kv. m per mėnesį, jei namo plotas didesnis nei 3 000 kv. m, arba 11,5 centų už kv. m per mėnesį, jei namo plotas iki 3 000 kv. m, vietoje galiojusių 3 arba 5 centų už kv. m.

Nuo šiol minimalus mėnesinės kaupiamosios įmokos tarifas bus apskaičiuojamas pagal formulę, siejant jį su minimalia mėnesine alga, kuri per 10 metų padidėjo 3,2 karto, ir su vidutiniu socialinio būsto plotu - 45 kv. m. Taigi, kaupiamų lėšų kiekis bus susietas su paslaugų, prekių, darbų kainų ir su gyventojų pajamų pokyčiais.

Pavyzdžiui, 50 kv. m buto savininkas į savo daugiabučio namo kaupiamųjų lėšų fondą įneš mažiausiai 4,50 Eur per mėnesį, jei namo plotas didesnis nei 3 000 kv. m, arba 5,75 Eur per mėnesį, jei namo plotas iki 3 000 kv. m (šiuo metu atitinkamai 1,5 Eur per mėnesį arba 2,5 Eur per mėnesį).

Skaičiuojama, kad jei name yra šešiasdešimt 50 kv. m plotų butų, savininkai sukaups 270 Eur per mėnesį, jei namo plotas didesnis nei 3 000 kv. m, arba 340 Eur per mėnesį, jei namo plotas iki 3 000 kv. m (šiuo metu atitinkamai 90 Eur per mėn.

Visais atvejais bendras mėnesinės kaupiamosios įmokos tarifas negalės viršyti pagal galiojančią formulę apskaičiuojamo maksimalaus mėnesinės kaupiamosios įmokos tarifo, kuris 2025 m. yra 1,15 Eur už kv.m. per mėnesį.

Sukaupti pinigai bus laikomi banko sąskaitoje ir galės būti naudojami, pavyzdžiui, lifto, vamzdynų ar stogo keitimui.

PATVIRTINTA Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2004 m. birželio 21 d. įsakymu Nr. I. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. II. 8. 8.1. Lietuvos Respublikos statybos įstatymą (Žin., 1996, Nr. 8.2. Lietuvos Respublikos Civilinį kodeksą (Žin., 2000, Nr. 8.3. statybos techninį reglamentą STR 1.01.09:2003 „Statinių klasifikavimas pagal jų naudojimo paskirtį", (Žin., 2003, Nr. 8.4. Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro nuostatus (Žin., 2002, Nr. 8.5. statybos techninį reglamentą STR 1.11.01:2002 „Statinių pripažinimo tinkamais naudoti tvarka", (Žin., 2002, Nr. 60-2475; 2003, Nr. 8.6. statybos techninį reglamentą STR 2.01.01(1):1999 „Esminiai statinio reikalavimai. Mechaninis patvarumas ir pastovumas" (Žin., 1999, Nr. 8.7. statybos techninį reglamentą STR 2.01.01(2):1999 „Esminiai statinio reikalavimai. Gaisrinė sauga" (Žin., 2000, Nr. 8.8. statybos techninį reglamentą STR 2.01.01(3):1999 „Esminiai statinio reikalavimai. Higiena, sveikata, aplinkos apsauga" (Žin., 2000, Nr. 8.9. statybos techninį reglamentą STR 2.01.01(4):1999 „Esminiai statinio reikalavimai. Naudojimo sauga"(Žin., 2000, Nr. 8.10. statybos techninį reglamentą STR 2.01.01(5):1999 „Esminiai statinio reikalavimai. Apsauga nuo triukšmo" (Žin., 2000, Nr. 8.11. statybos techninį reglamentą STR 2.01.01(6):1999 „Esminiai statinio reikalavimai. Energijos taupymas ir šilumos išsaugojimas (Žin., 1999, Nr. 8.12. 8.13. statybos techninį reglamentą STR 1.01.07:2002 „Nesudėtingi (tarp jų laikini) statiniai" (Žin., 2002, Nr. 43-1639; 2002, Nr. 80-3474; 2003, Nr. 8.14. 8.15. 8.16. 8.17. statybos techninį reglamentą STR 1.08.02:2002 „Statybos darbai" (Žin., 2002, Nr. 8.18. statybos techninį reglamentą STR 1.12.05:2002 „Gyvenamųjų namų naudojimo ir priežiūros privalomieji reikalavimai ir jų įgyvendinimo tvarka" (Žin., 2002, Nr. 8.19. „Dūmtraukių naudojimo ir priežiūros taisykles" 148-92* patvirtintas statybos ir urbanistikos ministro 1997 m. lapkričio 4 d. įsakymu Nr. 244 „Dėl RSN 148-92* papildymo 6 priedu" (Žin., 1997, Nr. 8.20. statybos techninį reglamentą STR 1.02.06:2002 „Teritorijų planavimo ir statybos techninės veiklos pagrindinių sričių vadovų kvalifikaciniai reikalavimai ir atestavimas" (Žin., 2002, Nr. III. 9. IV. 10. 10.1. 10.2. 10.3. 10.4. 10.5. 11. 11.1. 11.2. 11.3. 11.4. 11.5. 11.6. 11.7. 12. 12.1. 12.2. 12.3. 12.4. 12.5. 13. 14. 15. 16. Susikaupusį sniegą, vandenį, dulkes ir kitokias sąnašas periodiškai pašalinti nuo statinio ir jo konstrukcijų. 17. 18. Konstrukcijų zonas, veikiamas transporto priemonių ar perkeliamųjų krūvių sistemingų smūgių, būtina apsaugoti specialiais metaliniais, mediniais, plastmasiniais, guminiais ar kitokių medžiagų ekranais ar rėmais. 19. 20. 21. 22. Metalinių konstrukcijų ir detalių apsauga nuo korozijos turi būti sistemingai atnaujinama įvertinant aplinkos cheminį aktyvumą statinių eksploatavimo metu. Korozijos pažeistos vietos turi būti nuvalomos, o antikorozinė danga atnaujinama. Korozijos paveiktų konstrukcijų nešamoji galia patikrinama skaičiavimais ar kitais būdais. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29. 29.1. 29.2. 29.3. 29.4. 29.5. 29.6. 29.7. V. I. 30. 30.1. 30.2. 30.3. 30.4. 30.5. 31. 32. 33. II. 34. Statinio techninę priežiūrą organizuoja statinio naudotojas ūkio būdu arba sutarties pagrindu paskirdamas statinio techninį prižiūrėtoją. 35. Nesudėtingų statinių [8.13], taip pat 1-2 butų gyvenamųjų namų ir jų priklausinių bei statinių, esančių kaimo namų valdoje, taip pat įrašytų į Vyriausybės įgaliotos institucijos patvirtintą sąrašą [8.14], žemės ūkio paskirties pastatų techninę priežiūrą gali atlikti patys naudotojai, nepaskirdami pastato techninio prižiūrėtojo. 36. 37. 37.1. 37.2. 37.3. 37.4. 38. 39. 40. 41.1. 41.2. 41.3. 41.4. 41.5. kitos papildomos apžiūros, kurias nustatė statinio savininkas ar kurios yra numatytos kituose teisės aktuose. 42. 42.1. 42.2. 42.3. 43. 44. 44.1. 44.2. 44.3. 45. Apžiūrų metu atskleidus deformacijų, defektų ar grubių statinio naudojimo ir priežiūros taisyklių pažeidimų, dėl kurių kyla pavojus žmonių gyvybei, sveikatai ar aplinkai arba galimi dideli materialiniai nuostoliai, atsakingas už apžiūrą asmuo privalo nedelsdamas apie tai informuoti statinio savininką (bendraturčius) arba jį (juos) atstovaujančius asmenis. 46. Asmuo, kuriam pranešta apie statinio, jo konstrukcijų ar inžinerinės įrangos kritinę būklę, turi nedelsdamas imtis veiksmų, apsaugančių žmones, aplinką ir statinį nuo galimų pasekmių. Pašalinus grėsmę, surašomas atliktų darbų aktas. 47. Pagal apžiūrų rezultatus organizuojami ir vykdomi nuolatinės priežiūros darbai, sudaromi metiniai ir ilgalaikiai statinio ir jo inžinerinės įrangos privalomųjų remonto (ar rekonstrukcijos) darbų ir jų finansinio aprūpinimo planai. III. 48. 49. VI. 50. 51. Statinio techniniame pase (priedas Nr.1) nurodomos statinio techninės ekonominės ir konstruktyvinės charakteristikos bei jų pokyčiai po statinio kapitalinio remonto ar rekonstravimo. 52. 53. 54. 55. Statinio techninis pasas ir techninės priežiūros žurnalas saugomas per visą statinio gyvavimo laikotarpį. IV. 57. 57.1. 57.2. gyvenamųjų namų ir kitų statinių, nenurodytų 57.1. 57.3. VII. 58. Už šiame Reglamente nustatytų reikalavimų pažeidimus atsako statinių, kuriems yra taikomas šis Reglamentas, naudotojai bei techniniai prižiūrėtojai.

Gyventojų aktyvumas

Dar vienas veiksnys, turintis didelę įtaką renovacijos kokybei - gyventojų aktyvumas konsultuojantis su renovacijos specialistais. „Gyventojai domisi įvairiausiais renovacijos aspektais. Per mėnesį sulaukiame apie 50 skambučių kokybės priežiūros klausimais, kurie kyla renovuojant daugiabučius pagal Daugiabučių namų atnaujinimo (modernizavimo) programą. Kartais užtenka konsultacijos, o kartais, įtardami galimą pažeidimą, vykstame į renovuojamą objektą. Reaguojame į visus gyventojų skambučius“, - sako BETA Projektų įgyvendinimo kokybės priežiūros skyriaus vedėjas.

Aplinkos ministerijos atstovas R. Šveikauskas pabrėžia, kad didžiausią įtaką renovacijos kokybei turi komunikacija ir visų renovacijos šalių sutarimas: „Kadangi daugiabučiuose sprendimai priimami balsų dauguma, priimant sprendimą renovuoti namą, pirmiausiai itin svarbus gyventojų aktyvus ir kuo didesnis supratimas apie planuojamus darbus ir sutarimas dėl jų.“

Daugiau informacijos apie daugiabučių namų atnaujinimo (modernizavimo) programą, taip pat konsultacijas organizaciniais, techniniais, administraciniais ir projektų įgyvendinimo klausimais galima gauti nemokamu telefonu 880020012.

Kaupiamųjų lėšų tarifų palyginimas

Renovuotas daugiabutis. Aplinkos ministerijos nuotr.

tags: #renovacijos #techniniai #priziuretojai