Nekilnojamojo turto pardavimas yra svarbus ir dažnai sudėtingas procesas, kuris susijęs ne tik su pačiu turto įsigijimu ar pardavimu. Vienas iš aspektų, į kurį reikia atsižvelgti, yra nekilnojamojo turto pardavimo mokesčiai. Pirkėjai ir pardavėjai turi turėti pakankamai informacijos šia tema, kad būtų galima išvengti galimų problemų ir brangių klaidų.
Lietuvoje nekilnojamojo turto pardavimo mokesčiai yra taikomi tiek fiziniams, tiek juridiniams asmenims.
Gyventojų pajamų mokestis (GPM)
Po nekilnojamojo turto pardavimo gautas pelnas yra apmokestinamas Gyventojų pajamų mokesčio (GPM) 15 proc. tarifu.
Nekilnojamojo turto pardavimo pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą, tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.
Į 120 VDU metinę pajamų sumą neįskaičiuojamos individualios veiklos pajamos, pajamos iš paskirstytojo pelno, autoriniai atlyginimai, gauti iš darbdavio, tantjemos bei atlygis už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje, paskolų komitete, mažosios bendrijos vadovo (ne bendrijos nario) pajamos už vadovavimą.
GPM apskaičiuojamas: iš turto pardavimo pajamų reikia atimti įsigijimo kainą bei turto pardavimo išlaidas (pvz.: notaro atlygis, registravimas VĮ Registrų centre, valstybės rinkliava, mokestis už geodezinius matavimus, pastato energetinio naudingumo sertifikavimą ir pan.). Gautas pelnas apmokestinamas taikant 15 proc. GPM tarifą.
Gyventojų pajamų mokestis apskaičiuojamas taip: (pardavimo pajamos - įsigijimo kaina - leidžiami atskaitymai) x 15 proc.
Pavyzdžiui, 2019 metais pirkote gyvenamąjį namą ar butą už 100 000 eurų (tai įsigijimo kaina). Šį nekilnojamąjį turtą pardavėte 2025 metais už 120 000 eurų (tai pardavimo pajamos). Jo neišlaikėte 10 metų ir pastaruosius 2 metus ten nebuvote deklaravę gyv. vietos, taigi gautas pelnas bus apmokestintas GPM. Už pirkimo - pardavimo sutarties sudarymą notarų biure sumokėjote 1300 Eur (tai leidžiami atskaitymai). 19 200 x 15 proc. = 2 880 Eur.
Parduodant NT reikia mokėti gyventojų pajamų mokestį (GPM) 15 %. 2019 metų naujovė - jeigu Jūsų pajamos iš NT pardavimo ir kitos pajamos (nesusijusios su darbo santykiais ir individualios veiklos pajamomis) viršija 120 VDU (vidutinis darbo užmokestis) tada iki 120 VDU Jums reikia mokėti 15%, o virš 120 VDU - 20 %. Pajamas reikia skaičiuoti iš pardavimo kainos atėmus įsigijimo kainą bei išlaidas.
Didžiausios išlaidos dažniausiai būna remontas - turėkite visas sąskaitas ir čekius susijusius su remonto išlaidomis, kad galėtumėte pagrįsti tai. Jeigu turto neįsigijote, o sukūrėte patys (pvz. pasistatėte namą) Jūsų įsigijimo kaina yra sukūrimo išlaidos.
Pavyzdys: Turto įsigijimo (sukūrimo) suma - 50 000 Eur. Turto pardavimo suma - 80 000 Eur. Notarinių išlaidų suma - 200 Eur. Remonto išlaidų suma - 10 000 Eur.
(80 000 - 50 000 - 10 000 - 200) x 0,15 = 2970 Eur.
Jums reikėtų mokėti 2970 Eur GPM.
Kapitalinis remontas ir jo įtaka mokesčiams
Kapitalinis remontas - tai rimtesni statinio ar ilgalaikio turto atnaujinimo darbai, kurie iš esmės pagerina turto techninę būklę, pailgina jo naudojimo laikotarpį ar padidina vertę. Tokie darbai aktualūs ne tik NT savininkams, bet ir įmonėms, turinčioms ilgalaikio turto.
Pagal VMI išaiškinimus, jei atliktas remontas:
- pagerina turto naudą, pavyzdžiui, prailgina jo tarnavimo laiką,
- padidina turto vertę,
tai išlaidos turi būti priskiriamos prie ilgalaikio turto vertės (kapitalizuojamos), o ne įtraukiamos į veiklos sąnaudas.
Jei ilgalaikis turtas buvo visiškai nudėvėtas, po kapitalinio remonto jam vėl nustatoma vertė ir skaičiuojamas nusidėvėjimas.
Prie neįrengto nekilnojamojo turto įsigijimo kainos yra pridedama apdailos darbams faktiškai patirtų ir dokumentais pagrįstų išlaidų suma, taip pat išlaidos turto rekonstravimui ir (arba) kapitaliniam remontui. Paprastojo remonto išlaidos įsigijimo kainai nepriskiriamos.
GPM lengvatos: kada mokėti nereikia?
Gyventojų pajamų mokesčio nereikia mokėti:
- Parduodamą turtą esate išlaikę daugiau nei 10 metų nuo įsigijimo.
- Parduodame turte esate deklaravę savo gyvenamąją vietą daugiau nei 2 metus.
- Parduodame turte esate deklaravę savo gyvenamąją vietą iki 2 metų ir per 1 metus nuo pardavimo įsigyjate kitą NT bei ten deklaruojate savo gyvenamąją vietą. Perkamas turtas turi būti Europos Ekonominėje erdvėje (nebūtinai tik Lietuvoje).
- Parduodamo turto pardavimo suma yra mažesnė už įsigijimo sumą.
Gautas pelnas, pardavus nekilnojamąjį turtą, neapmokestinamas GPM, jeigu parduotas turas buvo išlaikytas 10 metų nuo įsigijimo momento iki pardavimo.
Gautas pelnas, pardavus nekilnojamąjį turtą, neapmokestinamas GPM, jeigu parduotas turas buvo išlaikytas trumpiau nei 10 metų nuo įsigijimo momento iki pardavimo. Tačiau šį turtą paveldėjote arba gavote dovanų iš pirmos eilės giminaičių ir pardavimo metu užsisakėte retrospektyvinį turto vertinimą paveldėjimo datai, o turto pardavimo kaina buvo tokia pat arba mažesnė už retrospektyvinio vertinimo metu nustatytą kainą. Taip būna praėjus neilgam laiko tarpui (1-3 metams) nuo paveldėjimo datos, jei nėra labai stiprių nekilnojamojo turto kainų svyravimų.
Pardavus gyvenamąjį būstą GPM nereikia mokėti ir tuo atveju, jeigu ne trumpiau nei 2 metus iki būsto pardavimo jame buvo deklaruota gyvenamoji vieta. Pardavus gyvenamosios paskirties būstą, kuriame buvo deklaruota gyvenamoji vieta mažiau negu 2 metus, o gautos pardavimo pajamos per vienerius metus buvo panaudotos kito busto įsigijimui, nesvarbu, ar Lietuvoje, ar kitoje ES šalyje, ten taip pat buvo deklaruota gyvenamoji vieta. Šiuo atveju irgi išvengsite gyventojų pajamų mokesčio.
Svarbu atminti: Sukūriant turtą arba darant remontą būtinai turėkite visas sąskaitas faktūras bei čekius. Būtų labai gerai, kad kažkur atsispindėtų Jūsų duomenys (mokėta kortele ar išrašyti Jūsų vardas bei pavardė). Mokesčių inspekcija atidžiai tai peržiūri ir siekiant apsisaugoti nuo suklastotų išlaidų jas vertina griežtai.
Perkant turtą pagalvokite ar verta pasinaudoti pardavėjų siūlymu rodyti mažesnę kainą - vėliau tai gali atsiliepti neigiamai jei sugalvosite parduoti turtą. Visada persikraustę į savo turtą deklaruokite savo gyvenamąją vietą iš karto. Suėjus dviejų metų terminui galėsite laisvai disponuoti juo be mokesčių.
Įsigijimo suma perkant yra aiški - pirkimo suma. Bet jeigu Jūs turtą įsigyjate paveldėjimo metu, pasižiūrėkite kokia turto vertė yra Registrų centre. Dažnai suma būna mažesnė už realią vertę. Paveldėjimo metu Jūs galite atnešti notarei iš oficialaus vertintojo ataskaitą su dabartine turto verte ir ji įrašys šią vertę į paveldėjimo dokumentus. Ši suma taps Jūsų įsigijimo suma.
Jeigu to nepadarėte laiku ir paveldėjimą jau priėmete, reikia kreiptis į vertintoją kuris gali atlikti retrospektyvinį vertinimą - apskaičiuotų turto vertę, kuri buvo tuo metu kai Jūs paveldėjote. Šį dokumentą reikia pateikti VMI ir jie svarstys ar patenkinti Jūsų prašymą, kad turto vertė buvo kitokia tuo metu.
NT pardavimo pelno apmokestinimo santrauka
Žemiau pateiktoje lentelėje apibendrinami pagrindiniai NT pardavimo pelno apmokestinimo kriterijai:
| Kriterijus | Senoji tvarka (iki 2026 m.) | Naujoji tvarka (nuo 2026 m.) |
|---|---|---|
| Išlaikymo terminas | 10 metų | 5 metai |
| GPM tarifas | 15 proc. | 15 proc., kai gautas pelnas iki 12 VDU 20 proc., kai gautas pelnas iki 36 VDU 25 proc., kai gautas pelnas nuo 36 iki 60 VDU 30 proc., kai gautas pelnas daugiau nei 60 VDU |
| Deklaruota gyv. vieta (>2 m.) | Neapmokestinama | Neapmokestinama |
| Turtas: sklypai, miškai | 10 m. išlaikymas | 5 m. išlaikymas |
2026 m. GPM ir PVM įstatymų pakeitimai
Nuo 2026 m. sausio 1 d. įsigalios reikšmingi Gyventojų pajamų mokesčio (GPM) ir Pridėtinės vertės mokesčio (PVM) įstatymų pakeitimai. Šie pokyčiai yra dalis platesnės mokesčių reformos, kurios tikslas - suvienodinti gyventojų pajamų apmokestinimo sistemą, kad būtų labiau atsižvelgiama į visų rūšių pajamas.
Šiuo metu, apskaičiuojant gyventojų pajamų mokestį (GPM) už nekilnojamojo turto (NT) pardavimą, GPM tarifas siekia 15 procentų nuo gautų pajamų. Apskaičiuojant apmokestinamąją sumą, leidžiama iš pardavimo pajamų atimti tam tikras privalomas išlaidas.
Nuo 2026 m. sausio 1 d. Tai reiškia, kad kuo didesnės metinės pajamos, tuo aukštesnis mokesčio tarifas bus taikomas tik viršijančiai daliai. Nuo 2026 m. Kitaip tariant, gyventojo pajamos, įskaitant ir pelną iš NT pardavimo, nuo 2026 m. bus apmokestinamos pagal šią progresinę sistemą. Taip pat įskaičiuojamos kitos pajamos, kurios nepriskiriamos darbo ar jiems prilygintiems santykiams.
Vis dėlto, tam tikros pajamos, kurioms įstatyme numatytas 15 proc. GPM tarifas, į bendrą metinių pajamų sumą, apmokestinamą 20, 25 ar 32 proc. tarifais, neįtraukiamos.
Taigi, GPM nuo 2026 m. Nuo 2026 m. sausio 1 d. įsigaliojus naujai GPM tvarkai, išlieka galimybė tam tikrais atvejais parduoti nekilnojamąjį turtą nemokant GPM. Nuo 2026 m. sausio 1 d. įsigalioja Lietuvos Respublikos pridėtinės vertės mokesčio įstatymo (PVMĮ) pakeitimai, kurie ypač svarbūs NT vystytojams, statybų bendrovėms ir kitiems PVM mokėtojams, užsiimantiems nekilnojamojo turto pardavimu komerciniais tikslais.
Laikoma, kad pastatas ar statinys yra naujas, kai jis nebaigtas statyti arba kai nuo jo statybų užbaigimo ar esminio pagerinimo įteisinimo nėra praėję 24 mėnesiai. Nuo 2026 m. sausio 1 d. šios nuostatos bus patikslintos.
Taigi, apibendrinant, GPM tarifas kardinaliai keičiasi, ir bus taikomas atsižvelgiant į gaunamas pajamas. GPM lengvatos (išimtys, kada nereikia mokėti šio mokesčio) išlieka tos pačios, išskyrus galimybę parduoti NT neišlaikius jo 10 metų, t. y. užtenka NT išlaikyti tik 5 metus.
DUK: Atsakymai į dažniausiai užduodamus klausimus
Klausimas: Noriu parduoti paveldėtą namą nepraėjus penkiems metams nuo paveldėjimo dienos. Tarkime, sklypas įvertintas 8 tūkst. eurų, o namas - 12 tūkst. eurų, tačiau viską parduodu už 12 tūkst. eurų. Nuo kokios sumos bus skaičiuojamas GPM 15 proc. mokestis? Ar jis bus taikomas atskirai abiems objektams?
Atsakymas: Paaiškiname, jog iš parduoto nekilnojamojo turto gautos pajamos apskaičiuojamos ir apmokestinamos pagal tam tikras įstatymuose tvirtintas taisykles. Visų pirma, pagal LR Gyventojų pajamų mokesčio įstatymo 17 straipsnio nuostatas įvertinama ar gaunamos pajamos nepatenka į neapmokestinamų pajamų sąrašą.
Pagal šio straipsnio 1 dalies 28 punktą neapmokestinamos ne individualios veiklos turto pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn pajamos, gautos pardavus ar kitaip perleidus nuosavybėn kilnojamąjį daiktą (įskaitant kilnojamąjį pagal prigimtį daiktą, kuris nekilnojamuoju pripažįstamas pagal įstatymus), jeigu šios rūšies daiktui pagal Lietuvos Respublikos teisės aktus privaloma teisinė registracija ir šis daiktas yra nustatyta tvarka įregistruotas Europos ekonominės erdvės valstybėje, jeigu toks daiktas įsigytas anksčiau negu prieš 3 metus iki jo pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn.
Įvertinę Jūsų nurodytas aplinkybes ir informacijos trūkumą, paaiškiname, jog Jūs galėtumėte nemokėti GPM.