Gyvenant daugiabutyje neišvengiamai tenka susidurti su klausimais: kas pasirūpins laiptine, kiemu, šildymo sistemomis, sąskaitomis ar net avarinėmis situacijomis? Daugiabučių namų savininkų bendrijos turėtų palengvinti butų savininkų teisių ir interesų įgyvendinimą. Deja, praktikoje bendrijos ne visada veikia taip, kaip turėtų. Išsiaiškinkime, kokios yra bendrijos pirmininko pareigos, atlyginimas ir atsakomybė.
Bendrijos pirmininko pareigos ir atsakomybė
Bendrijos pirmininko pareigos - tai daugiau nei formalumas. Tai kasdienis darbas, kuriame susipina finansai, teisė, logistika, bendravimas ir kartais net psichologija. Bendrijos pirmininkas - tai asmuo, kurį išrenka patys daugiabučio gyventojai ir kuris teisiškai atstovauja bendrijai. Jis ne tik pasirašo dokumentus ar atstovauja susirinkimuose. Dažniausiai jis tampa tarpininku tarp kaimynų, meistrų, tiekėjų, buhalterių ir… kartais net piktų laiškų rašytojų.
Pagrindinės funkcijos:
- Bendrojo naudojimo objektų administravimas.
- Finansų priežiūra.
- Namo interesų atstovavimas savivaldybėje, su paslaugų tiekėjais ir įvairiose institucijose.
- Bendrijos veiklos teisėtumo užtikrinimas.
- Finansinės drausmės užtikrinimas.
- Tinkamo turto priežiūra.
- Apskaitos vedimas.
- Ataskaitų rengimas.
- Finansinių dokumentų teikimas gyventojams.
Šios pareigos dažniausiai tinka atsakingiems, iniciatyviems ir socialiai aktyviems žmonėms. Svarbu žinoti, kad bendrijos pirmininkas nėra vienišas kovotojas, jei šalia yra aktyvi valdyba ar lojalūs gyventojai. Vienas iš labiausiai klaidingų įsivaizdavimų - kad pirmininkas tvarko viską vienas.
Atlyginimas bendrijos pirmininkui
Bendrijos pirmininko darbas dažnai romantizuojamas - kaip galimybė pagerinti gyvenamąją aplinką. Tačiau atlyginimas - jautriausia šios temos dalis. Nėra vienodo tarifo visiems. Pagal įstatymus, pirmininkui galima mokėti atlyginimą, jei tai nusprendžiama bendrijos visuotiniame susirinkime. Atlygis gali būti simbolinis (50-100 €/mėn.) arba didesnis, priklausomai nuo bendrijos dydžio ir atsakomybių apimties. Kai kurios bendrijos su pirmininku sudaro darbo sutartį - tokiu atveju mokami mokesčiai, kaupiamos socialinės garantijos.
Bendrijos pirmininko atlyginimo dydį sprendžia patys gyventojai - tai vienas iš retų atvejų, kai įstatymai nesuteikia fiksuoto standarto, o palieka sprendimą pačiai bendruomenei. Šis procesas dažniausiai vyksta visuotiniame gyventojų susirinkime arba per valdybos posėdį, jei tokia yra sudaryta. Toks principas užtikrina, kad atlygio dydis būtų proporcingas namo dydžiui, finansinėms galimybėms ir darbo apimčiai. Jeigu daugiabutyje yra bendrijos valdyba, ji gali pasiūlyti atlyginimo dydį, kurį vėliau patvirtina visuotinis susirinkimas. Kai valdybos nėra, sprendimą priima patys gyventojai balsuodami. Svarbiausia, kad atlygis būtų patvirtintas protokolu, o jo dydis aiškiai nurodytas - kad vėliau nekiltų ginčų.
Atlyginimo nustatymo principai:
- Skaidrumas.
- Proporcingumas.
- Pagrįstumas.
Tai reiškia, kad atlygis turi atitikti faktinį darbo krūvį ir bendrijos finansines galimybes. Pagal viešai prieinamus duomenis, vidutinis bendrijos pirmininko atlyginimas Lietuvoje svyruoja nuo 100 iki 400 eurų per mėnesį, priklausomai nuo namo dydžio ir miesto. Tačiau verta atsiminti, kad tai nėra tik atlygis už laiką - pirmininkas atsako ir už finansus, dokumentaciją, saugumą bei komunikaciją su institucijomis.
Daugiabučio namo bendrijos pirmininko atleidimas iš pareigų | Teisinėkonsultacija.lt
Teisinis reglamentavimas
Nors daugiabučių bendrijos turi gana plačią veikimo laisvę, bendrijos pirmininko atlyginimo klausimas yra aiškiai reglamentuotas įstatymais. Nė viena bendrija negali nustatyti atlygio savavališkai, ignoruodama teisinius reikalavimus - net jei sprendimą priima gyventojų dauguma. Pagrindinis teisės aktas, nustatantis bendrijos pirmininko teises, pareigas ir atlygio skyrimo tvarką, yra Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymas.
Svarbiausia, kad sprendimas dėl atlygio dydžio būtų priimtas teisėtai - visuotinio susirinkimo metu, įtrauktas į susirinkimo protokolą ir pasirašytas pirmininko bei susirinkimo pirmininko. Jeigu atlygis mokamas be aiškaus susirinkimo sprendimo arba nesilaikoma įstatymų reikalavimų, tokie mokėjimai gali būti pripažinti neteisėtais.
Svarbiausi dokumentai, reglamentuojantys atlygio skyrimą:
- Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymas.
- Darbo kodeksas (jei pirmininkas dirba pagal darbo sutartį).
- Mokesčių administravimo įstatymas (dėl deklaravimo ir įmokų).
- Bendrijos įstatai - jei juose numatyta konkreti atlygio nustatymo ar peržiūros tvarka.
Laikantis šių dokumentų užtikrinamas teisinis aiškumas, skaidrumas ir išvengiama ginčų dėl finansinių sprendimų.
Svarbu! Jeigu individualaus gyvenamojo namo savininkas nepareiškia savo valios prisijungti prie bendrijos, prieš jo valią jo namo įrašyti į bendrijos įstatus (įraukti į bendriją) negalima (bet gali būti, kad ankstesnis to pastato savininkas buvo pareiškęs tokią valią ir pastatas į bendriją jau yra įtrauktas).
Butų savininkų teisės ir pareigos
Dažnai butų savininkai nežino, už ką priskaičiuotos mokėtinos įmokos, kaip jos paskirstytos, kokie bendrosios nuosavybės objektų valdymo sprendimai priimti ir pan. Dėl to labai svarbu, kad būtų tinkamai įgyvendinta butų savininkų teisė gauti informaciją. Butų savininkai turi teisę gauti informaciją apie nustatytas įmokas bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektams išlaikyti ir išsaugoti (remontuoti), kaupiamąsias lėšas pastatui atnaujinti, taip pat apie kitas su pastato priežiūra ir naudojimu susijusias įmokas.
Butų savininkai, kurie kartu yra ir bendrijos nariai, papildomai turi teisę gauti informaciją bendrijos veiklos ir valdymo klausimais. Butų savininkai susiduria su situacija, kai bendrijos pirmininkas jų prašymą tiesiog ignoruoja, į prašymą negaunama jokio atsakymo. Tokiu atveju, suėjus minėtam 10 darbo dienų terminui, per kurį turėjo būti pateiktas atsakymas, bendrijos pirmininko neveikimą galima apskųsti teismui. Teismo sprendimas, įpareigojantis bendrijos pirmininką pateikti buto savininkui informaciją, bus privalomas vykdyti, o už sprendimo nevykdymą gali būti skirta bauda.
Kiekvienas buto savininkas, nesutinkantis su bendrijos valdymo organo priimtu sprendimu, turi teisę kreiptis į teismą ginčydamas tokį sprendimą. Svarbu žinoti ir tai, kad tam tikrais atvejais galima asmeninė bendrijos pirmininko atsakomybė. Pavyzdžiui, jei bendrijos pirmininkas pažeisdamas įstatymus ar bendrijos įstatus atlieka veiksmus, kuriais bendrijai padaroma žalos (iššvaistomos bendrijos lėšos, sudaromi neteisėti sandoriai ir pan.). Tokiu atveju bendrijai padarytą žalą (nuostolius) privalo atlyginti bendrijos pirmininkas.
Dažniausiai užduodami klausimai
- Kaip turėtų būti padalinamas daugiabučio bendrijos pirmininko atlyginimas gyventojams?
Atlyginimas turėtų priklausyti nuo buto ploto. - Ar turi mokėti bendrijos pirmininkui atlyginimą tie butų savininkai, kurie nestojo į bendriją?
Taip, atrodytų teisinga, kad už rūpinimąsi bendra nuosavybe turėtų mokėti visi bendrasavininkai. - Ar gali daugiabučio namo administratorius padidinti kaupiamų lėšų tarifą už nenumatytus privalomus darbus (avarijų likvidavimą), kai neužtenka sukauptų lėšų šiems darbams atlikti?
Jeigu atsargai sukauptų lėšų nepakanka, galima priskaityti ir surinkti lėšų iš savininkų papildomai, nurodant papildomo priskaitymo pagrindą. - Ar pirmininkė gali užsakyti remonto darbus Bendrijos bendro naudojimo objektuose nesurengus visuotinio susirinkimo, be namo techninio prižiūrėtojo rekomendacijų ir neinformavus Bendrijos narių, butų savininkų?
Taip, galite taikyti CK 4,83 st. Nėra taip, kad visada reikia informuoti savininkus apie vykdomus darbus prieš pat juos. - Ar gali bendrijos pirmininkas reikalauti delspinigių už vėliau, po 3 mėnesių sumokėtą bendrijos mokestį?
Bendrija gali nusistatyti tam tikras tvarkas, taip pat gali priimti sprendimą taikyti tam tikro dydžio delspinigius, netesybas.
PASTABA: Mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą.
tags: #butu #pirmininkas #pareigos #atlyginimas