Lietuvos miestų daugiabučiai namai sensta ne tik fiziškai, bet ir morališkai. Gyventojai dažnai neturi pakankamai lėšų jų tinkamai priežiūrai bei remontui, todėl daugelyje senesnių namų liftų techninė būklė yra nepatenkinama arba avarinė, balkonai ir jų stogeliai kelia grėsmę, stogai nebeatitinka privalomųjų reikalavimų.
Privatizavus butus, daugelio namų savininkai per pastaruosius dešimtmečius beveik neinvestavo į pastatų atnaujinimą. Todėl būstas didesniuose miestuose ir miesteliuose pastebimai susidėvėjo, o kai kuriais atvejais pastatai jau kelia realų pavojų juose gyvenantiems žmonėms.
Visi daugiabučiai ir juose esantys bendrojo naudojimo objektai turi būti prižiūrimi, o vienas iš jų valdymo būdų - bendrija. Taip pat galima pasirašyti jungtinės veiklos sutartį paskiriant įgaliotą asmenį arba valdytoją (administratorių) gali paskirti savivaldybė.
Daugiabučio namo bendroji dalinė nuosavybė valdoma bendraturčių susitarimu. Būtent patys savininkai turi nuspręsti, koks valdymo būdas jiems tinkamiausias. Jeigu gyventojai neįsteigia bendrijos ir nesudaro jungtinės veiklos sutarties, savivaldybė privalo paskirti administratorių, kuris rūpinasi bendrojo naudojimo objektais.
Savininkų bendrija - tai populiariausia daugiabučių valdymo forma, suteikianti gyventojams galimybę patiems spręsti dėl namo priežiūros ir tvarkymo. Bendrija yra ne pelno siekianti organizacija, vienijanti visus daugiabučio butų ir kitų patalpų savininkus, įgyvendinanti jų teises bei pareigas ir atstovaujanti bendriems interesams. Bendrijos steigimą inicijuoti gali kiekvienas buto savininkas ar jų grupė, taip pat vietos savivaldos institucijos. Praktikoje dažniausiai steigimą inicijuoja aktyvūs namo gyventojai.
Pirkite savo pirmąjį butų kompleksą (žingsnis po žingsnio)
Nors Civilinis kodeksas vis dar numato jungtinės veiklos galimybę, praktikoje ši forma naudojama retai. Administravimas - tai daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrojo naudojimo objektų priežiūra, kai administratorius atlieka visus veiksmus, būtinus šiems objektams išsaugoti ir tinkamai naudoti pagal jų paskirtį.
Administratorius - kraštutinė priemonė. Jeigu daugiabučio namo savininkai neįsteigia bendrijos arba nesudaro jungtinės veiklos sutarties, savivaldybė privalo paskirti administratorių. Šis sprendimas užtikrina, kad bendrojo naudojimo objektai nebūtų palikti be priežiūros.
Šiuo metu dauguma duomenų (apie pajamas, deklaruotą gyvenamąją vietą, skolas) yra gaunami automatiškai per valstybės registrus, todėl dokumentų sąrašas trumpesnis nei anksčiau. Jei šeima turi skolų už komunalines paslaugas, tai gali turėti įtakos kompensacijos skyrimui.
Bendrijos Valdymas ir Biudžetas
Bendrijos valdymas. Sprendimus bendrijoje priima bendrijos susirinkimas, valdyba arba pirmininkas. Visi klausimai sprendžiami balsų dauguma, o tvarka, kaip balsuojama ir priimami sprendimai, nustatoma įstatuose.
Nors bendrijos steigimas reikalauja suderinti visų gyventojų interesus, šis modelis leidžia savininkams tiesiogiai spręsti dėl įmokų dydžio, darbų eiliškumo ir rangovų pasirinkimo.
Planuojant steigti bendriją daugeliui aktualus klausimas būna finansinis. Buhalterinės apskaitos ir konsultacijų paslaugas bendrijoms teikiančios bendrovės „Skaidri apskaitos sistema“ direktorius Remigijus Nemira paaiškina, kad įmokas privalo mokėti visi butų ir kitų patalpų savininkai.
Bendrijos kasmet turi pasitvirtinti pajamų ir išlaidų planą (biudžetą) ir kaupiamųjų lėšų tarifą. Patartina nedelsti patvirtinti ir ilgalaikį (dvejų ir daugiau metų) darbų planą. Vadovaujantis šiais dokumentais priskaitomi mokesčiai savininkams, tačiau kiekvienos bendrijos biudžetas ir vienam savininkui priskaitomų mokesčių dydis nebus vienodi. Tai priklauso nuo namo būklės, to namo savininkų poreikių ir kitų dalykų.
Jo teigimu, investuoti į pastato atnaujinimą reikia nuolat, o sprendimas to laikinai nedaryti - tai taupymas ateities sąskaita, nes ir namas, ir inžineriniai tinklai nusidėvi, o vėliau darbai gali kainuoti žymiai daugiau. „Blogiausia, kai bandoma sutaupyti nepaisant žmonių saugumo - nevykdant elektros tinklų, gaisrinės saugos, balkonų išorinių konstrukcijų apžiūrų, privalomų remonto darbų ir panašiai“, - sako R. Nemira.
Administratoriaus Veikla ir Atsakomybė
Administratorių gyventojai renkasi iš savivaldybės sudaryto ir viešai paskelbto sąrašo. Už administravimą moka patalpų savininkai proporcingai jiems priklausančiam naudingojo ploto dydžiui. Kitaip tariant, taikomas tarifas už 1 m², kuris nustatomas atsižvelgiant į darbų sąrašą, pastato amžių, būklę, transporto ir kitų paslaugų kaštus.
Gyventojai moka ne tik už einamąją priežiūrą, bet ir kaupia lėšas remontui bei renovacijai. Administratorius privalo kasmet pateikti gyventojams ataskaitą apie surinktų ir panaudotų kaupiamųjų lėšų dydį, darbų sąmatas, atliktų darbų aktus.
Administratoriai atlieka nuolatinius pastatų konstrukcijų ir inžinerinių sistemų stebėjimus, žymi pastebėtus defektus techninės priežiūros žurnaluose. Pasibaigus žiemai, paprastai sudaromos komisijos, kurios apžiūri namo būklę ir surašo aktus. Pagal juos planuojami privalomieji remonto darbai.
Nereta praktika, kai administruojančios įmonės dalį darbų atlieka savo pajėgomis, nepirkdamos paslaugų rinkoje. Tokiais atvejais kyla rizika, kad darbų kokybė nebus tinkamai kontroliuojama. Gyventojai neretai skundžiasi dėl darbų vėlavimo, kiekių prirašymo ar neskaidrių pirkimų.
Gyventojai administratoriui moka vadinamąjį „būsto mokestį“, kuris apima namo administravimo, bendrojo naudojimo objektų priežiūros, avarijų likvidavimo, einamojo remonto išlaidas. Komunaliniai mokesčiai už šilumą, vandenį, atliekų išvežimą ar elektrą mokami atskirai pagal sutartis su paslaugų tiekėjais.
Administratoriaus veiklą reglamentuoja Civilinis kodeksas, Daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatai, statybos techniniai reglamentai bei savivaldybių patvirtintos tvarkos. Priežiūros reikalavimus nustato STR 1.12.05:2010 „Statinių naudojimo priežiūra“.
Daugelis administratorių šiandien yra uždarosios akcinės bendrovės (UAB), veikiančios kaip pelno siekiančios įmonės. Pagrindinės jų pajamos - gyventojų mokami administravimo mokesčiai, techninės priežiūros bei profilaktinių darbų organizavimas.
Jei daugiau kaip pusė patalpų savininkų yra nepatenkinti administratoriaus veikla ir pateikia pagrįstus argumentus, jie gali inicijuoti administratoriaus pakeitimą. Alternatyvos yra bendrijos steigimas arba jungtinės veiklos sutartis.
Pasibaigus administravimui (pvz., įsteigus bendriją ar sudarius jungtinės veiklos sutartį), administratorius privalo pagal priėmimo-perdavimo aktą perduoti bendrojo naudojimo objektus, dokumentus ir nepanaudotas kaupiamąsias lėšas naujam valdytojui. Ši procedūra vykdoma vadovaujantis Vyriausybės nutarimu Nr.
Elektriko Samdymas ir Kiti Darbai
Įsteigta bendrija neprivalo pati atlikti visų techninių darbų. Ji gali sudaryti sutartį su administruojančia įmone, kuriai deleguojamos kasdienės priežiūros funkcijos: raštvedyba, buhalterija, šilumos mazgų priežiūra, elektros ar vandens sistemų remontai.
Pavyzdžiai aktualių darbų paieškos skelbimų:
- Reikalinga įmonė arba elektrikas galintis sumontuoti 97 vnt. gatvės šviestuvų ant esamų atramų. Rokiškio raj.
- Ieškoma subrangovų šių darbų atlikimui: Architektūrinių ir statybinių darbų atlikimui; Elektroninių ryšių; Vandentiekio ir nuotekų; Vidaus elektrotechnikos; Apsauginės signalizacijos; Gaisrinės signalizacijos. Vėdinimo kondicionavimo.
- Ieškoma bendrastatybinių darbų (šlaitinių stogų rekonstrukcija, sienų šiltinimo, apdailos darbai, cokolio šiltinimo, apdailos darbai, perdangos šiltinimo darbai) brigadų arba įmonių daugiabučio namo, esančio Vilniuje, modernizavimui (su medžiagomis arba be jų).
Bendrijos biudžeto lėšomis gali būti finansuojamos administracinės išlaidos: valdybos narių skatinimas, transporto, kanceliarinių prekių ar smulkių organizacinių poreikių padengimas.
Patarimai ir Rekomendacijos
Specialistai rekomenduoja, kad patys gyventojai nesiimtų raštvedybos, buhalterijos ar inžinerinių sistemų priežiūros, nes tai reikalauja specifinių žinių.
Gyventojai turėtų suprasti, kad administratoriaus paslaugos visada kainuoja daugiau nei savarankiškas bendrijos valdymas, nes įmonei reikia padengti administracines, personalo, techninės priežiūros sąnaudas bei pelną.
Taigi, renkantis valdymo būdą, svarbu įvertinti gyventojų aktyvumą, namo būklę ir finansines galimybes.
| Valdymo Būdas | Privalumai | Trūkumai |
|---|---|---|
| Bendrija | Tiesioginis gyventojų dalyvavimas, sprendimų priėmimas dėl įmokų ir darbų | Reikalauja aktyvumo, laiko sąnaudų, gali kilti nesutarimų |
| Jungtinės Veiklos Sutartis | Paprasta forma, nereikalauja juridinio asmens steigimo | Mažiau stabili, sutartis nustoja galioti pasikeitus savininkui |
| Administratorius | Užtikrina priežiūrą, kai gyventojai neaktyvūs | Brangiau, mažiau skaidrumo, gali būti nepatenkinti paslaugų kokybe |
Daugiabučio namo renovacija - vienas iš bendrijos tikslų. Šaltinis: vilniustech.lt
tags: #reikalingas #elektrikas #namu #bendrijai