Reikalavimai žemės sklypui su pastote: ką svarbu žinoti?

Planuojate įsigyti žemės sklypą ir, nors pardavėjas sako, kad „viskas yra gerai“, Jūs patys norite tuo įsitikinti, tik nežinote nuo ko pradėti? Svarbiausia, būkite atidūs, patikrinkite informaciją, mąstykite kritiškai, emocijas atidėkite vėlesniam laikui, pavyzdžiui, kai jau galėsite pasidžiaugti geru pirkiniu.

Kadangi žemės sklypas nėra toks daiktas, kurį užsakius internetu, galima būtų grąžinti per 14 dienų, būtinai apžiūrėkite žemės sklypą nuvykę į vietą.

Pirmas žingsnis: apžiūrėkite žemės sklypą

Vykdami į vietą, įsitikinkite, ar egzistuoja reali galimybė pasiekti žemės sklypą važiuojant gatvėmis, ar nereikia važiuoti neaiškiais laukais ir dar neįrengtais keliais.

Realus privažiavimas

Jei privažiavimo kelias dar neįrengtas, turite išsiaiškinti, ar tokio kelio statyba yra suplanuota, kas finansuos statybos darbus, ar privažiavimas numatomas per valstybinę žemę, ar per privačius sklypus. Visiems šiems klausimams atsakyti prašykite dokumentų. Laiku neišsiaiškinus privažiavimo aspektų, vėliau galite patirti neplanuotas finansines ir laiko sąnaudas.

Kaimynystė

Apsidairykite ir atkreipkite dėmesį į gretimuose žemės sklypuose esančius ir statomus statinius. Pasidomėkite šalia esančiais neaiškios funkcinės paskirties statiniais ir juose vykdoma veikla. Stebėkite, ar aplinka nėra triukšminga, pavyzdžiui, girdimi transporto, įrenginių ar netoliese vykdomos veiklos skleidžiami garsai. Nemalonūs kvapai ir triukšmas gali būti rimtas dirgiklis gyvenant toje vietovėje, todėl turite įvertinti, ar galite toleruoti tokią aplinką. Vėliau, jau įsigijus žemės sklypą, ginčai dėl netoliese vykdomos veiklos gali būti bevaisiai ir reikalaujantys didelių sąnaudų.

Taip pat atkreipkite dėmesį į šalia Jūsų apžiūrimo žemės sklypo esančius tuščius žemės plotus, pasiteiraukite, kokia veikla toje teritorijoje planuojama, galbūt ji buvo suplanuota tuo pačiu planavimo dokumentu. Jums svarbu žinoti, kokia statyba yra numatoma gretimame žemės sklype - ar bus išlaikomi reglamentuojami atstumai, ar numatoma veikla netrikdys Jūsų privataus gyvenimo. Pavyzdžiui, pasitaiko atvejų, kai įsigiję žemės sklypą, kuriame leistina vienbučių ir dvibučių pastatų statyba, žmonės sužino, kad šalia esančiame tuščiame žemės sklype planuojama daugiabučio gyvenamojo namo statyba, o dar ir neišlaikant 3 metrų atstumo iki sklypo ribos.

Komunikacijos

Pasiteiraukite, ar į žemės sklypą yra atvestas elektros įvadas, vandentiekis ir pan. Būdami žemės sklype galite įsitikinti, ar šie įvadai yra (elektros įvado spinta, šuliniai ir pan.), paprašykite juos parodyti. Pasiteiraukite, kam priklauso komunikacijos, o jei jos yra privati nuosavybė, išsiaiškinkite, ar išspręstas atlygintinumo klausimas, ar pardavėjas turi visus reikalingus sutikimus prisijungti prie komunikacijų. Pavyzdžiui, pasitaiko atvejų, kai įsigijus žemės sklypą, paaiškėja, kad vandens tiekimas numatomas iš privačiam asmeniui priklausančio vandens gręžinio, o gręžinio savininkas nesutinka tiekti vandens arba reikalauja nepagrįstai didelio mokesčio už tiekiamą vandenį.

Reljefas

Žemės sklypo reljefas yra itin svarbi aplinkybė planuojant ateityje statyti pastatus. Todėl, atvykę į vietą, vizualiai apžiūrėkite, ar žemės sklypas nėra akivaizdžiai žemiau ar aukščiau už šalia esančius sklypus, ar jis nėra šlaite, ar paviršiuje nesikaupia vanduo.

Antras žingsnis: patikrinkite Nekilnojamojo turto registro duomenis

Pasitikrinkite aktualius Nekilnojamojo turto registre esančius duomenis. Juos galite gauti iš žemės sklypo savininko. Nors Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išraše pateikiama ribota informacija, tačiau ir ji gali suteikti nemažai žinių apie nekilnojamojo turto objektą.

Žemės sklypo naudojimo paskirtis ir būdas

Jei matote, kad nurodytas žemės sklypo naudojimo būdas neatitinka Jūsų planuojamos statybos, galite susidurti su nenumatytomis kliūtimis. Nors teisės aktai numato galimybę keisti žemės sklypo naudojimo paskirtį ir būdą, bet ne visais atvejais leidžiama tai daryti. Tokiu atveju turite atlikti išsamesnį duomenų tyrimą arba prisiimti riziką, jei Jūsų statybos projekto nebus galimybės įgyvendinti. Pavyzdžiui, ketinate statyti keturių butų pastatą, o žemės sklypo naudojimo būdas - vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos. Vadinasi, siekiant įgyvendinti savo ketinimus, turėsite atlikti teisės aktuose nustatytas procedūras ir pakeisti žemės sklypo naudojimo būdą į - daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių teritorijos.

Plotas

Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išraše galite pasitikrinti tikslų žemės sklypo plotą. Palyginę jį su pardavimo skelbime nurodytu plotu, galėsite objektyviai įvertinti kainą. Taip pat atkreipkite dėmesį į žemės naudmenų plotus, pavyzdžiui, kelių plotai, miško žemės plotas, užstatyta teritorija ir pan. Šiems plotams būdingos tam tikros gamtinės savybės arba ūkinio naudojimo ypatumai, dėl kurių gali būti apribotos galimybės įgyvendinti Jūsų planus, susijusius su žemės sklypo panaudojimu.

Pardavėjo turima nuosavybės dalis

Skiltyje „nuosavybė“ rasite duomenis apie žemės sklypo savininką. Atkreipkite dėmesį, ar pardavėjas yra vienintelis savininkas, ar yra daugiau bendraturčių.

Kitos daiktinės teisės

Šios teisės yra susijusios su nekilnojamojo daikto valdymu, naudojimu ir disponavimu, todėl yra labai svarbios ir apie jas būtina žinoti prieš įsigyjant nekilnojamąjį daiktą. Pavyzdžiui, nekilnojamojo turto registro duomenų bazės išraše prie kitų daiktinių teisių matote įrašą „kelio servitutas - teisė važiuoti transporto priemonėmis, naudotis pėsčiųjų taku (tarnaujantis)“. Toks įrašas reiškia, kad per Jūsų planuojamą pirkti žemės sklypą kiti asmenys vaikščios ir važiuos transporto priemonėmis.

Juridiniai faktai

Šioje skiltyje galite rasti informaciją apie sudarytas nuomos sutartis, areštą, nustatytą naudojimosi tvarką, iškeltas teismines bylas, susijusias su nekilnojamuoju daiktu, ir pan. Visi šie duomenys yra reikšmingi ir gali turėti įtakos nekilnojamojo daikto valdymui, naudojimui ir disponavimui, todėl bet kuris iš įrašų reikalauja tolimesnės analizės ir Jūsų dėmesio.

Specialiosios žemės naudojimo sąlygos

Šios sąlygos reiškia, kad žemės sklype taikomi ūkinės ir kitokios veiklos apribojimai, kurių turinys yra apibrėžtas įstatyme. Pavyzdžiui, jei sklypas patenka į kultūros paveldo objekto ar vietovės teritoriją, joje galios specialiosios žemės naudojimo sąlygos ir bet kokia ūkinė veikla turi būti suderinama su kultūros paveldo apsauga bei vertingųjų savybių išsaugojimu, o tai reiškia, kad statyba gali būti ribojama arba, apskritai, negalima. Kitas pavyzdys - elektros tinklų apsaugos zona - priklausomai nuo elektros linijos tipo, šioje zonoje gali būti draudžiama tam tikrų statinių statyba arba reikalingas atitinkamų tinklus eksploatuojančių organizacijų pritarimas.

Trečias žingsnis: išsiaiškinkite sklypo paskirtį

Svarbiausia aiškiai identifikuoti, kokiu tikslu yra perkamas žemės sklypas - gyvenamojo namo statybai, komercinei veiklai, sandėliavimui ar dar kitokiam tikslui.

Detalusis planas

Detalieji planai galioja neterminuotai arba tol, kol nėra pakeičiami ar pripažįstami netekusiais galios ir jie yra privalomi visiems suplanuotoje teritorijoje veikiantiems fiziniams ir juridiniams asmenims. Taigi, jei žemės sklypas patenka į teritoriją, suplanuotą detaliuoju planu, pirmiausia turėtumėte žiūrėti į šiuo teritorijų planavimo dokumentu suplanuotus ir leidžiamus teritorijos tvarkymo reglamentus, įskaitant užstatymo tankį, intensyvumą, statybos zoną, leidžiamą statinių aukštį ir kt. Detalieji planai gali būti koreguojami ir keičiami, tačiau visos papildomos procedūros kainuoja laiką ir pinigus. Jei žemės sklypas nesuplanuotas detaliuoju planu, leistini užstatymo reglamentai nustatomi pagal teisės aktų nuostatas ir bendruosius planus (jei parengti).

Teritorijos (miesto ar miesto dalies) bendrasis planas

Bendrieji planai (jei parengti) paprastai skelbiami tos vietovės savivaldybės tinklalapyje. Pasitikrinkite į kokią teritoriją patenka Jūsų planuojamas pirkti žemės sklypas, ar toje teritorijoje galima Jūsų planuojama statyba, ar nėra suplanuotos perspektyvinės gatvės ar kitos visuomenės poreikiams reikalingos teritorijos. Pavyzdžiui, galbūt planuojate gyvenamosios paskirties pastato statybą, o žemės sklypas patenka į teritoriją, kurioje numatyta gyvenamąją teritoriją konvertuoti į verslo ir pramonės teritoriją.

Žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektas

Jei žemės sklypas buvo suformuotas rengiant žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektą, susipažinkite su šio projekto medžiaga. Iš sprendinių brėžinio matysite sklypo ribas, taikomas specialiąsias žemės naudojimo sąlygas, servitutus (nustatytus ir siūlomus nustatyti), žemės naudmenas ir kt.

Sklypo planas

Žemės sklypo planas yra privaloma ir neatskiriama žemės sandorio dalis. Tai pagal kadastrinius matavimus parengtas brėžinys, kuriame pažymimos žemės sklypo ribos, nurodomas plotas ir nustatomi kadastro duomenys.

Viešai prieinami žemėlapiai (pvz. regia, geoportal)

Nemažai informacijos apie patį žemės sklypą ir jo gretimybes galima sužinoti iš viešai prieinamų žemėlapių. Juose galite pasitikrinti sklypų ribas, inžinerinius statinius, miškų kadastro duomenis, kultūros vertybių registro duomenis ir kt. Pasirinkę tam tikrą sluoksnį, galite matyti, ar Jūsų planuojamame įsigyti žemės sklype galioja tam tikras režimas. Pavyzdžiui, galite pasitikrinti, ar yra užtikrinamas įvažiavimas į žemės sklypą gatvėmis. Kitas pavyzdys, perkate žemės sklypą su pastatyta tvora, įsijunkite ortofotografinį žemėlapio režimą ir patikrinkite, ar esama tvora patenka į sklypo ribas.

Statybos dokumentai

Pardavėjas parduoda žemės sklypą brangiau, nes „su statinio projektu“. Statinio statyba neturint galiojančio statybą leidžiančio dokumento yra savavališka, todėl vien statinio projektas nesuteikia teisės statyti statinio. Taigi, jei perkate žemės sklypą kartu su parengtu statinio projektu, išsiaiškinkite, ar pardavėjas turi ir statybą leidžiantį dokumentą. Statybos teisinius santykius reglamentuojanti teisinė bazė yra labai dinamiška, reikalavimai statybos darbams nuolat keičiasi, todėl jei perimsite tik statinio projektą, gali būti, kad jo taip ir neįgyvendinsite arba susidursite su įvairiomis laiko ir papildomų finansų pareikalausiančiomis kliūtimis.

Kompensacija už servitutą: ar jums priklauso?

Ar jums priklauso kompensacija, jei jūsų sklype stovi elektros perdavimo linijos stulpai ar elektros pastotė? Šiame straipsnyje išnagrinėsime, kokie įstatymai reglamentuoja šią situaciją ir kokias kompensacijas galite gauti.

Teismo praktika dėl kompensacijos už servitutą

Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (LAT) nurodė, kad aplinkybė, jog ieškovas įgijo servitutu apsunkintą žemės sklypą iki kitokio (naujo) servituto atlygintinumo teisinio reglamentavimo, nereiškia, kad toks servitutas yra neatlygintinis ir žemės sklypui netaikomas naujas servituto teisinis reglamentavimas, nes priešingu atveju būti pažeistas lygiateisiškumo principas.

LAT panaikino apeliacinės instancijos teismo nutartį ir perdavė bylą nagrinėti iš naujo apeliacine tvarka.

Kas yra ant elektros stulpo

Kasacinėje byloje sprendžiama dėl materialiosios teisės normų, reglamentuojančių dėl servituto nustatymo atsiradusių nuostolių atlyginimą, aiškinimo ir taikymo.

Ieškovas nurodė, kad jam priklausančiame žemės sklype yra 19 elektros perdavimo linijos stulpų ir elektros pastotė, kurie priklauso atsakovei. Šie statiniai, įskaitant apsaugos zonas, užima 0,199 ha žemės sklypo plotą, jame ieškovas negali užsiimti žemės ūkio veikla.

Atsakovės darbuotojai neperspėję atvažiuodavo prie elektros stulpų ar pastotės ir ne kartą sunaikino ten pasėtas žemės ūkio kultūras. Atlikdamas žemės ūkio darbus, ieškovas turėdavo apvažiuoti kiekvieną stulpą ar pastotę, dėl to patirdavo papildomų išlaidų degalams.

Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartyje nebuvo aptarta tai, kad žemės sklypui yra nustatytos specialiosios naudojimo sąlygos. Apie nustatytą servitutą ieškovas sužinojo tik 2009 m. rugsėjo mėn. iš VĮ Registrų centro gavęs pažymą, kurioje nurodyta, kad servitutas Nekilnojamojo turto registre nebuvo įregistruotas per klaidą.

Pirmosios ir apeliacinės instancijų teismai ieškinį atmetė. Ieškovas pateikė kasacinį skundą.

Teismų sprendimai

• Vilniaus miesto apylinkės teismas 2013 m. lapkričio 5 d. sprendimu atmetė ieškinį nurodęs, kad ieškovo sklype esantys elektros įrenginiai pradėti eksploatuoti dar 1965 metais, todėl priteisti iš atsakovės kompensaciją už naudojimąsi ieškovo žemės sklypu nebuvo teisinio pagrindo.
• Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija 2014 m. gegužės 29 d. nutartimi paliko Vilniaus miesto apylinkės teismo 2013 m. lapkričio 5 d. sprendimą nepakeistą.
• Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi civilinę bylą pagal ieškovo P. Š. kasacinį skundą, 2015 m. balandžio 22 d. nutartimi panaikino Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus 2014 m. gegužės 29 d. nutarties ir Vilniaus miesto apylinkės teismo 2013 m. lapkričio 5 d. sprendimo dalis, kuriomis atmestas ieškovo reikalavimas priteisti kompensaciją už naudojimąsi jam nuosavybės teise priklausančiu žemės sklypu, bei perdavė šią bylos dalį iš naujo nagrinėti pirmosios instancijos teismui.
• Vilniaus miesto apylinkės teismas 2015 m. lapkričio 30 d. sprendimu ieškinį atmetė.
• Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi civilinę bylą pagal ieškovo apeliacinį skundą, 2016 m. birželio 20 d. nutartimi jį atmetė ir paliko nepakeistą pirmosios instancijos teismo sprendimą.

Kasacinio skundo argumentai

Kasaciniu skundu ieškovas prašo panaikinti Vilniaus apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2016 m. birželio 20 d. nutartį ir Vilniaus miesto apylinkės teismo 2015 m. lapkričio 30 d. sprendimą ir priimti naują sprendimą - ieškinį tenkinti.

Kasacinis skundas grindžiamas šiais argumentais:

• Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2015 m. balandžio 22 d. nutartyje nurodė, kad ieškovas savo pažeistas teises, susijusias su nuosavybės teise, gali ginti remdamasis naujuoju CK, tačiau bylą nagrinėję teismai ginčą sprendė vadovaudamiesi servituto nustatymo metu galiojusiais, tačiau dabar nebegaliojančiais teisės aktais ir nesvarstė ieškinio reikalavimo priteisti kompensaciją dėl servituto pagrįstumo.
• Pagal CK 4.129 straipsnį servituto atlygintinumo prezumpcija gali būti paneigta tik šalių susitarimu, tačiau ieškovas niekada anksčiau neleido atsakovei neatlygintinai naudotis jam asmeninės nuosavybės teise priklausančiu žemės sklypu ir neketina to leisti ateityje.
• Pagrindai atlyginti nuostolius, atsiradusius dėl servituto nustatymo, yra nuostolių faktas ir jų ryšys su servitutu; nuostoliai nustačius servitutą gali pasireikšti kaip daikto nuvertėjimas, asmens išlaidos, padarytos dėl servituto nustatymo, arba būsimos išlaidos, kurias dėl to ateityje būtina daryti.

Atsakovės argumentai

Atsiliepimu į kasacinį skundą atsakovė prašo ieškovo kasacinį skundą atmesti ir palikti nepakeistus skundžiamus teismų procesinius sprendimus.

Atsiliepimas į kasacinį skundą grindžiamas šiais argumentais:

• Bylą nagrinėję teismai tinkamai įvertino faktines aplinkybes ir teisingai taikė materialiosios teisės normas, reglamentuojančias nuostolių atlyginimo už servituto nustatymą ir kompensacijos mokėjimą.
• CK 4.124 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad iš servituto kylančios teisės ir pareigos subjektams atsiranda tik įregistravus servitutą, išskyrus atvejus, kai servitutą nustato įstatymai.

Elektros tinklų įmonių teisės ir pareigos

LR Vyriausybės nutarime Nr. 343 „Dėl specialiųjų žemės ir miško naudojimo sąlygų patvirtinimo“ apibrėžta, kokių sąlygų ir draudimų privalo laikytis sklypo savininkas ryšių linijų ar elektros linijų apsaugos zonose, taip pat yra nurodoma, kokios teisės ir pareigos priklauso šias linijas eksploatuojančioms tarnyboms.

Elektros tinklų įmonių darbuotojams suteikiama teisė elektros oro linijos apsaugos zonoje laisvai vaikščioti, o atliekant eksploatavimo bei remonto darbus - važinėti ir kasti žemę, įspėjus apie tai žemės savininkus ar naudotojus.

Kompensacijos už servitutą apskaičiavimas

Galima sužinoti preliminarų kompensacijos dydį už žemės sklype esantį servitutą.

Vienkartinė kompensacija = 0,1 x Vidutinė 1 ha sklypo vertė, Eur x Servituto plotas, ha, kai Vidutinė 1 ha sklypo vertė = Viso sklypo vertė, Eur / Viso sklypo plotas, ha.

Tikslų kompensacijos dydį už žemės sklype esantį servitutą Jums apskaičiuos ESO specialistai, kai tik gaus jūsų prašymą.

Vienkartinės kompensacijos dydis apskaičiuojamas pagal Vyriausybės Metodiką.

Atkreipiame dėmesį, kad pagal Metodikos nuostatas vienkartinei kompensacijai apskaičiuoti yra naudojama 2017-11-01 masinio vertinimo būdu nustatyta sklypo vertė.

Servituto tipas ir kontaktinė informacija:

Šiame straipsnyje apžvelgti būtiniausi, baziniai dalykai, tačiau neretai praktikoje prireikia išsamesnio ir individualaus duomenų vertinimo bei specialių žinių. Tokiu atveju gali būti pasitelkiama nekilnojamojo turto srityje besispecializuojančių teisininkų, statinių projektavimo bei teritorijų planavimo specialistų pagalba.

tags: #reikalavimai #sklypui #su #pastote