Nekilnojamojo turto sandoriai: avansas, rankpinigiai ir preliminarioji sutartis Lietuvoje

Apsisprendus įsigyti nekilnojamą turtą, vienas iš pirmųjų žingsnių yra avanso sumokėjimas. Neretai apsispręsti ir sumokėti šiuos pinigus pirkėjui reikia tuojau pat po derybų, nes priešingu atveju pardavėjas nesiima garantuoti, kad daugiau nebesiūlys šio turto įsigyti kitiems.

Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius aspektus, į ką atkreipti dėmesį mokant avansą už nekilnojamąjį turtą, kad sandoris būtų saugus ir sėkmingas.

Avansas ar rankpinigiai: skirtumai ir teisinės pasekmės

Reikšmingas avanso ir rankpinigių atskyrimo klausimas, nes priklausomai nuo to, kokią paskirtį atlieka mokėjimas, kyla ir skirtingos teisinės pasekmės sutarties nutraukimo atveju.

Pagal CK 6.309 straipsnio 2 dalį, pinigų sumos sumokėjimas parduoti daiktą įsipareigojusiam asmeniui pripažįstamas dalies kainos sumokėjimu (avansu). Jeigu ateityje mokėjimo prievolė neatsiranda, nes, pvz., pagrindinė sutartis nesudaroma (tuo atveju, kai avansas buvo numatytas preliminariojoje sutartyje), tai nėra pagrindo sumokėtą avansą naudoti pagal mokėjimo paskirtį ir tokiu atveju jis turėtų būti grąžintas jį davusiai šaliai.

Svarbu! Pagal dabar galiojančius įstatymus rankpinigiais negalima užtikrinti nekilnojamojo turto pirkimo pardavimo sutarties.

Avansas yra mokėjimas, kuris atliekamas būsimų mokėjimų vykdant pagrindinę sutartį sąskaita. Jis vykdo mokėjimo paskirtį, bet šia paskirtimi gali būti naudojamasi, jeigu ateityje atsiranda mokėjimo prievolė.

Preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis

Avansą derėtų mokėti tik po to, kai sudaroma rašytinė sutartis dėl būsimo suderėto objekto pirkimo, t.y. preliminarioji pirkimo-pardavimo sutartis. Paprastai tokios sutarties nereikia tvirtinti notariškai ir ji surašoma prieš pat pinigų perdavimą pardavėjui.

Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę (notarinę) - sutartį. Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti.

Taip pat preliminarioji sutartis yra ypatingai svarbi norint įsigyti nekilnojamąjį turtą, kuris dar nėra baigtas statyti arba išsirinkus pirkti turtą, kurio finansavimui bus imama paskola. Preliminariojoje sutartyje turėtų būti tiksliai nurodyta dėl kokio objekto sudaroma sutartis, kokia bus jo kaina, kokia yra avanso suma ir iki kada šalys įsipareigoja sudaryti pagrindinę sutartį.

Pagrindiniai Preliminariosios Sutarties Aspektai:

1. Tikslumas ir Identifikavimas: Būtinai nurodykite sutarties sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis.
2. Notarinės Sutarties Sudarymo Data: Svarbu užfiksuoti terminą, per kurį įsipareigojate sudaryti notarinę sutartį.
3. Kaina, Avansas ir Atsiskaitymo Tvarka: Aptarkite kainą, avansą ir atsiskaitymo tvarką raštu. Dažniausiai paliekamas 5-10 proc. avansas.
4. Jei Galutinis Sandoris Neįvyks: Užfiksuokite, kas laukia, jei galutinis sandoris neįvyks dėl pirkėjo, pardavėjo ar abiejų šalių kaltės.
5. Saugikliai: Numatykite saugiklius, pavyzdžiui, jei pirkėjas negaus banko paskolos arba NT vertė nepasieks kainos.
6. Notarinės Išlaidos: Nuspręsti ir užfiksuoti, kas moka notarines išlaidas.
7. Turto Perdavimas: Įrašykite, kada bus perduodamas nekilnojamasis turtas.
8. Daiktai, Paliekami Būste: Aiškiai aprašykite, su kokiais daiktais bus perduodamas turtas. Galima pridėti nuotraukas.
9. Baldai ir Daiktai: Pridėkite paliekamų daiktų sąrašą prie sutarties.
10. Patalpų Fotofiksacijos: Pridėkite patalpų ir paliekamų daiktų fotofiksacijas.
11. Terminai: Apgalvokite, koks terminas turėtų būti numatytas notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui.
12. Pirmasis Mokėjimas arba Avansas: Nustatykite avanso dydį.
13. Notarinės Išlaidos: Numatykite, kokiomis dalimis dengsite notarines išlaidas.
14. Preliminariosios Sutarties Pakeitimai: Jei nėra galimybių to formalizuoti atskirame dokumente, pakeitimus galite atlikti ir el. paštu ar sms žinutėmis, šiuo atveju svarbu, kad abi šalys aiškiai patvirtintų sutinkanti su pakeitimais.
15. Sutarties Galiojimas: Paprastai preliminarioji sutartis turi terminuotą galiojimą iki Šalių numatytos dienos arba galioja iki notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo momento.
16. Turto Perdavimas: Jį atlikti visuomet rekomenduojame tik po to, kai pirkėjas pilnai atsiskaito su pardavėju.

Esminės sąlygos: Visoms sutartims ypatingai svarbus tikslumas. Todėl sudarant sutartį būtinai nurodykite jos sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis: nurodykite vardus, pavardes, asmens kodus arba gimimo datas, turto adresą, unikalų (unikalius) numerį, tikslų plotą, kambarių skaičių, pastato statybos metus ir kt. Sutartyje įtvirtintos tikslios, atvirai aptartos sąlygos visuomet leis objektyviai vertinti pačią sutartį ir atsiriboti nuo bet kokių interpretacijų.

Avanso dydis paprastai nėra didelis, jis turėtų būti apie 2-8 procentus nuo perkamo nekilnojamojo turto vertės. Tačiau prieš sudarydamas preliminariąją sutartį ir perduodamas avansą pardavėjui pirkėjas vis tik turėtų įvertinti ir galimą praktinę riziką susijusią su avanso dydžiu.

Prieš suskubdamas mokėti avansą nekilnojamojo turto sandoriuose pirkėjas turėtų apdairiai įvertinti viskas galimas rizikas, o jeigu nėra dėl jų tikras - pasitarti su kvalifikuotais specialistais, kurie padėtų jam parengti jo interesus atitinkančius dokumentus.

Kada pirkėjas gali prarasti jau sumokėtus rankpinigius?

Pirkėjas sumokėtus rankpinigių gali neatgauti, jei nevykdo su pardavėju pasirašytos sutarties sąlygų. Vienas iš atvejų, kai pirkėjas gali prarasti sumokėtus rankpinigius, - jei bankas nesuteikia reikalingo dydžio paskolos būstui pirkti.

Paliekant rankpinigius turi būti aptartos ir raštu užfiksuotos visos sąlygos ir terminai dėl galutinės sutarties pasirašymo ir likusios sumos sumokėjimo.

Trečias būdas prarasti rankpinigius - paprasčiausiai persigalvoti ir tiesiog atsisakyti pirkti objektą.

Kaip apsaugoti sumokėtą avansą?

Norint apsaugoti savo interesus ir sumokėtą avansą, svarbu laikytis šių rekomendacijų:

• Visada sudarykite rašytinę sutartį dėl perkamo daikto.
• Įtvirtinkite sutartyje punktą, numatantį, kad sutarties pažeidimo atveju avansas lieka pardavėjui kaip bauda (netesybos), arba avansas grąžinamas pirkėjui bei sumokama avanso dydžio bauda (netesybos), priklausomai nuo to, kuri iš šalių (pardavėjas ar pirkėjas) pažeidė sutartį.
• Aiškiai įtvirtinti, kokiais atvejais sutartis būtų laikoma pažeista iš pardavėjo pusės, o kokiais atvejais iš pirkėjo pusės.
• Jeigu tik leidžia galimybės, geriau pinigus perduoti ne grynaisiais, bet pervedant per banką.

Apdairus požiūris į preliminariosios sutarties sudarymą ir tinkamas avanso dydžio nustatymas gali padėti išvengti daugelio nesklandumų ir apsaugoti jūsų finansinius interesus parduodant ar perkant nekilnojamąjį turtą.

Dokumentai reikalingi sandoriui notarų biure

Sulaukus galutinio pasiūlymo ir pasirašius preliminariąją būsto pirkimo-pardavimo sutartį, pradedamas dokumentų notariniam sandoriui rengimas. Paruošus aukščiau minėtuosius, reikalinga surinkti pažymas, liudijančias, jog su būstu nesiejamos komunalinių ir namo priežiūros paslaugų skolos. Reikalinga atsiskaitymo už komunalines paslaugas bei bendrijos pažyma, jei namą, kuriame parduodamas būstas, administruoja būtent ji.

Kiekvieno būsto pardavimo atveju, notariniam sandoriui reikalingas pastato energinio naudingumo sertifikatas. Pastarąjį galima užsisakyti notarų biure arba tiesiogiai iš įgaliotų sertifikavimo specialistų. Taip pat notariniam sandoriui reikalingas nekilnojamojo turto registro išrašas bei pažyma, liudijanti apie pardavimą. Šiuos dokumentus, kaip ir energinio naudingumo sertifikatą, galima užsisakyti notarų biure.

Reikalingi dokumentai:

• Būsto nuosavybės dokumentai (pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas ir kt.)
• Nekilnojamojo turto registro pažyma
• Inventorizacijos byla
• Galiojantys asmens tapatybės dokumentai
• Pažymos, liudijančios, jog su būstu nesiejamos komunalinių ir namo priežiūros paslaugų skolos
• Pastato energinio naudingumo sertifikatas

Jei parduodamas būstas įgytas santuokoje, tuomet sandorio metu bus reikalingas ir sutuoktinio dalyvavimas, arba jo pasirašytas įgaliojimas. Jei parduodamame objekte yra registruoti nepilnamečiai, tuomet pardavimui reikės ir teismo leidimo. Esant bendrasavininkų - bus reikalingas jų raštiškas sutikimas parduoti.

Kiekvieno pardavimo metu, dėl tikslaus dokumentų sąrašo patartina konsultuotis su nekilnojamojo turto brokeriu arba notaru. Siekiant sklandaus ir sėkmingo būsto pardavimo proceso, kiek įmanoma daugiau su dokumentais susijusių darbų turėtų būti nuveikti dar būsto pardavimo pradžioje.

Svarbu: Nepaisant įprastų procedūrų, kiekvieno pardavimo atveju, galutinis reikalingų dokumentų sąrašas yra unikalus.

Išankstinė dokumentų peržiūra

Įvertinti ar visi būtini dokumentai yra tvarkingi rekomenduojama vos pasklebus apie būsto pardavimą. Nors dalį reikalingų pažymų paruošti galima tik artėjant sandoriui notarų biure, tam tikri dokumentai gali būti sutvarkyti ir iš anksto.

Kiekvienam sandoriui įgyvendinti reikalingi būsto nuosavybės dokumentai. Tai objekto pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, privatizavimo, dovanojimo ar kita sutartis, pagrindžianti būsto įgyjimo būdą. Taip pat pardavimo metu bus reikalinga nekilnojamojo turto registro pažyma. Ją Registrų centre galima užsisakyti artėjant sandoriui, tačiau svarbu įsitikinti, jog joje nebūtų pardavimą apribojančių žymų.

Kitaip tariant, būstas negali būti įkeistas ar apribotas skolomis. Jei vistik Registrų centro pažymoje pažymėti tam tikri kliuviniai, jų sprendimo būdus reikėtų numatyti iš karto.

Būsto pardavimui būtina ir inventorizacijos byla. Tai schema, kuria patvirtinamas baigtinis būsto - buto, namo, patalpų - planas. Kadastrinių matavimų byla įgijama baigus būsto statybos darbus. Jei vėliau atliekamas kapitalinis būsto remontas, kurio metu pakeičiamas būsto išplanavimas, inventorizacija turi būti atliekama iš naujo. Byla, kuri pateikiama pirkėjams notarinio sandorio metu, turi atvaizduoti esamą nekilnojamojo turto objekto išplanavimą.

Pradėjus būsto pardavimo procesą svarbu atkreipti dėmesį ir į asmens tapatybės dokumentų galiojimo laiką. Galiojantys, pardavėjų tapatybę įrodantys dokumentai - pasas arba tapatybės kortelė - yra privalomi kiekvieno notarinio sandorio metu.

tags: #rankpinigiu #iforminimas #del #nekilnojamojo #turto