Nekilnojamojo turto (NT) įsigijimas - tai vienas svarbiausių ir rizikingiausių finansinių sprendimų, kurio sėkmė priklauso ne tik nuo tinkamo objekto pasirinkimo, bet ir nuo kruopštaus dokumentų patikrinimo. Praktikoje pasitaiko atvejų, kai pirkėjai, vedini skubos ar informacijos stokos, neįvertina turto teisinės būklės, o tai gali lemti reikšmingus finansinius praradimus - nuo avanso netekimo ar nesuteikto banko finansavimo iki netinkamo turto įsigijimo.
Šiame straipsnyje, remdamiesi praktine patirtimi, išsamiai paaiškinsime, kokios teisinės rizikos kyla ir kokius dokumentus būtina patikrinti prieš pasirašant preliminariąją turto įsigijimo sutartį, bei trumpai aptarsime kodėl kredito įstaigos atsisako finansuoti tinkamai neįregistruotą turtą, bei kaip reglamentuojamas avanso mokėjimas Lietuvoje. Pasidalinsime patirtimi ir pateiksime aiškias, teisiškai pagrįstas rekomendacijas, kaip išvengti dažnai pasitaikančių klaidų.
Dažniausios Klaidos Perkanti Nekilnojamą Turtą
Radus tinkamą būstą ar sklypą, nepakanka pasikliauti vien išoriniu įspūdžiu ar pardavėjo patikinimais - kiekvienas nekilnojamojo turto sandoris turi būti grindžiamas aiškiais, teisiškai nepriekaištingais dokumentais. Prieš mokant avansą itin svarbu įvertinti, ar įsigyjamas turtas yra registruotas, ar statiniai atitinka teisės aktų reikalavimus, ar paskirtis suderinama su planuojamu naudojimu, ar nėra suvaržymų, galinčių kliudyti naudoti ar finansuoti objektą. Praktikoje dauguma rimtų problemų iškyla ne todėl, kad pirkėjas nesuprato dokumentų - o todėl, kad iš anksto jų tiesiog nepaprašė arba neatkreipė dėmesio į svarbias detales. Žemiau aptariamos dažniausiai pasitaikančios situacijos, kai dokumentų netvarka tampa rimta kliūtimi sėkmingam sandoriui.
Neįregistruotas Aktualus Baigtumas
Dažna situacija, kai parduodamas nekilnojamasis turtas yra pastate, kurio baigtumo procentas nėra 100 %. Pavyzdžiui, daugiabutis gali būti įregistruotas Registrų centre kaip 90 % baigtumo, nes nėra pilnai įgyvendinti projekto sprendiniai - neužbaigtos bendro naudojimo erdvės, infrastruktūra ar aplinka. Nepaisant to, statytojas neretai skubotai pradeda aktyvų šių patalpų pardavimą, nebaigęs pastato pridavimo procedūros.
Tokiais atvejais būtina labai atsakingai įvertinti riziką: gali būti, kad statytojas nukrypo nuo projekto ar neturi ketinimo užbaigti darbus, o išpardavęs turtą atsisakys tolimesnės atsakomybės. Tuomet visą baigtumo įforminimo procesą - techninę priežiūrą, statinio pripažinimą tinkamu naudoti ir įregistravimą - turėsite vykdyti Jūs pats, vienas arba kartu su kitais pastato bendraturčiais.
Svarbu žinoti, kad pagal galiojančius teisės aktus (Nekilnojamojo turto kadastro nuostatų 24 punktą), tol, kol visas pastatas nėra įregistruotas kaip 100 % baigtumo, jame esančių atskirų patalpų - pavyzdžiui, butų - taip pat negalima įregistruoti kaip visiškai baigtų. Kitaip tariant, net jei Jūsų butas įrengtas ir faktiškai tinkamas gyventi, jo teisinis statusas liks „nebaigtas“, kol nepriduotas visas pastatas. Dėl to gali kilti sunkumų su banko paskolą, deklaruojant gyvenamąją vietą, parduodant ar kitaip disponuojant turtu ateityje. Todėl ši aplinkybė turi būti vertinama itin atsakingai dar prieš pasirašant preliminarią sutartį ar sumokant avansą.
Netinkama Žemės Sklypo Ar Statinio Paskirtis
Kita dažnai pasitaikanti problema - kai dokumentuose įregistruota žemės ar statinio naudojimo paskirtis nesutampa su realia situacija ar pirkėjo ketinimais. Pavyzdžiui, sklypas oficialiai registruotas kaip žemės ūkio paskirties, nors pirkėjas jį įsigyja su tikslu statyti gyvenamąjį namą. Arba dokumentuose esantis statinys įvardytas kaip ūkinis pastatas, tačiau parduodamas kaip pilnai įrengtas gyvenamasis namas.
Tokiais atvejais, jei paskirtis nebuvo pakeista teisės aktų nustatyta tvarka, gali kilti rimtų pasekmių: bankai dažnai atsisako finansuoti objektus, kurių paskirtis neatitinka būsto kredito tikslų, o norint pradėti statybas ar teisėtai naudoti turtą pagal jo faktinę paskirtį, gali prireikti papildomų procedūrų - tiek paskirties keitimo, tiek savavališkos statybos įteisinimo. Be to, ne visais atvejais tokie veiksmai yra galimi, pavyzdžiui, dėl galiojančių teritorijų planavimo dokumentų ar specialiųjų žemės naudojimo sąlygų.
Net ir įsigyjant butą būtina atkreipti dėmesį, kad Registro įraše paskirtis būtų nurodyta kaip „gyvenamoji patalpa“, o ne, pavyzdžiui, „poilsio patalpa“ ar „komercinės paskirties objektas“, nes tai tiesiogiai lemia galimybę gauti būsto paskolą, deklaruoti gyvenamąją vietą ir naudoti patalpas pagal numatytą jų funkciją.
Servitutai
Perkant žemės sklypą, vienas svarbiausių dalykų - įsitikinti, ar yra teisiškai įregistruotas privažiavimas prie sklypo, taip pat ar yra nustatyti būtini inžinerinių tinklų servitutai: vandentiekio, nuotekų, elektros, dujų ir kt. Tinkami neregistruoti privažiavimo ar komunikacijų servitutai reiškia, kad sklypas gali būti neprieinamas taigi ir pilnavertiškai neeksploatuojamas be kaimyninių sklypų savininkų raštiško sutikimo.
Tokiu atveju kyla rizika susidurti su teismais, nuostoliais ir ilgai trunkančiais ginčais, ypač jei privažiavimo kelią ar tinklus reikės tiesti per svetimą nuosavybę. Visi servitutai ir naudojimo apribojimai turi būti aiškiai įrašyti Nekilnojamojo turto registre - tai vienintelis oficialus įrodymas, kad teisė naudotis keliu ar tiesti / eksplotuoti tinklus egzistuoja.
Nuosavybės Teisės Neapibrėžtumas
Viena iš rimčiausių rizikų nekilnojamojo turto pirkimo procese kyla tada, kai asmuo, siūlantis turtą parduoti, formaliai dar neturi teisės juo disponuoti. Pavyzdžiui, turtas gali būti paveldėjimo procese - pardavėjas deklaruoja, kad jį netrukus paveldės, tačiau paveldėjimo teisės dar nėra galutinai įformintos ir įregistruotos Nekilnojamojo turto registre. Tokiu atveju bet kokie įsipareigojimai dėl turto perleidimo yra teisiškai neįpareigojantys, nes asmuo neturi teisės perleisti nuosavybės, kurios faktiškai ir formaliai dar nevaldo.
Panaši rizika kyla ir tuo atveju, kai turtas priklauso keliems bendraturčiams, bet ne visi yra davę aiškų ir rašytinį sutikimą sandoriui. Jei vienas iš bendrasavininkių savavališkai imasi veiksmų be kitų valios, sandoris gali nutrūkti net notarinio tvirtinimo metu, kai, pavyzdžiui, kitas bendraturtis pareiškia norįs pasinaudoti pirmumo teise įsigyti turtą pagal Civilinio kodekso 4.79 straipsnio nuostatas. Tokiose situacijose kyla tiek teisinė, tiek finansinė rizika: prarastas avansas, neįvykęs sandoris ir ilgalaikiai ginčai. Todėl prieš pasirašant preliminarią sutartį itin svarbu patikrinti turto nuosavybės statusą Nekilnojamojo turto registre bei įsitikinti, kad visi suinteresuoti asmenys - bendraturčiai ar paveldėtojai - išreiškė aiškų sutikimą dėl pardavimo.
Areštai, Hipoteka Ir Kiti Suvaržymai
Prieš sudarant nekilnojamojo turto sandorį būtina atidžiai išanalizuoti naujausią Registrų centro išrašą, kuriame gali būti įrašytos žymos apie turto įkeitimą (hipoteką), teismo areštus, vykdomuosius įrašus ar kitus nuosavybės teisės suvaržymus. Tokie įrašai reiškia, kad turtas gali būti įkeistas bankui, susijęs su vykstančiu teisminiu ginču, skolomis arba kitais įsipareigojimais, dėl kurių pardavimo teisė apribota arba visiškai negalima.
Nepatikrinus šių duomenų, pirkėjas rizikuoja sumokėti avansą už teisiškai „užšaldytą“ turtą, kurio pardavimas negali būti įvykdytas, kol apribojimai nebus panaikinti. Tokiais atvejais kyla ne tik avanso praradimo grėsmė, bet ir ilgi, brangūs bei varginantys ginčai, bandant susigrąžinti sumokėtas lėšas.
Kadastrinių Duomenų Neatitikimas Faktinei Būklei
Be pagrindinių nuosavybės ar teisinės registracijos rizikų, svarbu atkreipti dėmesį ir į dokumentinius netikslumus, kurie gali turėti reikšmingą įtaką sandorio eigai. Vienas dažniausiai pasitaikančių atvejų - kai kadastriniai duomenys neatitinka faktinės turto būklės. Pavyzdžiui, realus buto ar sklypo plotas gali skirtis nuo to, kuris įregistruotas Nekilnojamojo turto kadastre, o pastato planas gali būti neatnaujintas dėl savavališkai atliktų perplanavimų, įrengtų pertvarų ar nelegalios paskirties keitimo.
Tokie neatitikimai gali sukelti ne tik ilgas ir brangias dokumentų tvarkymo procedūras, bet ir tapti kliūtimi gauti banko finansavimą, nes vertintojai ir kredito įstaigos remiasi registruotais, o ne faktiniais duomenimis. Be to, bet kokie neatitikimai gali apsunkinti būsimas rekonstrukcijas, kapitalinius remontus ar net pardavimą - ypač jei reikės įteisinti savavališkus pakeitimus pagal galiojančius teisės aktus.
Dar vienas svarbus aspektas - nepadengti bendrijos ar komunaliniai įsiskolinimai. Jei šios skolos nėra aiškiai aptartos ir įtrauktos į sutartį, pirkėjas gali netikėtai perimti finansinę naštą už ankstesnio savininko įsipareigojimus.
Kiekviena iš šių aplinkybių, nors iš pirmo žvilgsnio gali atrodyti kaip techninė smulkmena, realybėje gali tapti rimta kliūtimi sandoriui ar lemti papildomas išlaidas, kurių buvo galima išvengti, laiku atlikus visapusišką dokumentų patikrą.
Kokius Dokumentus Būtina Tikrinti?
Kad išvengtumėte aukščiau minėtų problemų, kruopščiai patikrinkite svarbiausius NT dokumentus dar prieš pasirašydami preliminarią sutartį ar mokėdami avansą. Pagrindiniai dokumentai ir duomenys, kuriuos turi peržiūrėti pirkėjas (arba jo samdomas ekspertas):
- Nekilnojamojo turto registro išrašas (nuosavybės pažymėjimas). Tai dokumentas kuriame surašyti esminiai duomenys: savininkas (-ai), turto unikalus numeris, adresas, plotas, paskirtis, taip pat teisiniai statusai - įregistruotos hipotekos, areštai, servitutai, nuomos teisės, juridiniai faktai ir kt. Registro išrašas atsako į klausimus apie juridinę turto padėtį: ar turtas nėra įkeistas, ar nėra teisminių ginčų, kas tiksliai jį valdo, kokia naudojimo paskirtis, ar nustatyti servitutai bei kitokie apribojimai. Būtinai naudokite naujausią (geriausia einamosios dienos) išrašo versiją - sena pažyma (pvz., kelių mėnesių senumo) gali neatspindėti naujai atsiradusių apribojimų. Registro išrašo galima paprašyti pardavėjo; tačiau atkreipkite dėmesį, kad popierinį išrašą galima suklastoti, todėl geriau tikrinti duomenis oficialiai. Patartina kreiptis į specialistą, kuris turi tiesioginę prieigą prie Registrų centro duomenų bazės ir gali patvirtinti dokumento tikrumą bei paaiškinti įrašų reikšmę.
- Asmens tapatybės dokumentai ir įgaliojimai. Vienas pirmųjų žingsnių prieš mokant avansą sudarant nekilnojamojo turto sandorį - įsitikinti, kad asmuo, siūlantis parduoti turtą, yra teisėtas savininkas. Visuomet patikrinkite, ar pardavėjo vardas ir pavardė sutampa su įrašais Nekilnojamojo turto registro išraše. Jei pardavėjas veikia per atstovą (pvz., brokerį, giminaitį ar kitą asmenį), būtina reikalauti notaro patvirtinto įgaliojimo, kuris aiškiai įvardija konkrečius įgaliojimus - teisę parduoti konkretų objektą, sudaryti preliminarią sutartį ar atstovauti viso sandorio metu. Tokiose situacijose rekomenduojama visas esmines sutartis, ypač preliminariąją, sudaryti notaro biure, kad notaras galėtų tiesiogiai patikrinti įgaliojimo galiojimą (ar jis nėra atšauktas ar netekęs galios). Taip išvengsite rizikos, kad įgaliojimas yra pasibaigęs ar netikras. Jeigu turtas turi kelis bendrasavininkius, svarbu gauti rašytinius sutikimus iš visų bendraturčių, arba bent jau įtraukti į sutartį aiškų punktą, kad pasirašantis asmuo garantuoja turįs visų bendraturčių sutikimą ir prisiima teisinę atsakomybę už galimus jų prieštaravimus. Nors toks susitarimas negarantuoja absoliučios apsaugos (bendraturtis vis tiek gali pareikšti prieštaravimą), tai yra svarbi prevencinė priemonė, mažinanti avanso praradimo riziką, jei sandoris žlugtų dėl teisinių ginčų ar nesutarimų tarp savininkų.
- Kadastrinių duomenų patikra. Perkant žemės sklypą ar namą su jam priskirtu sklypu, kadastriniai duomenys tampa vienu svarbiausių aspektų, kuriuos būtina patikrinti dar iki preliminariosios sutarties pasirašymo. Rekomenduojama atidžiai peržiūrėti žemės sklypo ar statinio planą, pasitikrinti registruotą plotą, ribų konfigūraciją, statinių buvimo vietą ir įsitikinti, ar visa tai atitinka faktinę situaciją - tai yra, ar Jūsų apžiūrėtas turtas iš tiesų atitinka įregistruotus duomenis Nekilnojamojo turto kadastre. Ypatingą dėmesį vertėtų skirti tam, ar nėra pasikeitusių duomenų, neįregistruotų statinių ar komunikacijų, ar nustatyti ir pažymėti reikiami servitutai. Netikslumai ar paslėpti neatitikimai ne tik apsunkina sandorį, bet vėliau gali lemti papildomas išlaidas dokumentų tvarkymui, o kai kuriais atvejais - net teisines problemas. Pavyzdžiui, jei per sklypą eina neįteisintos inžinerinės komunikacijos, tai gali trukdyti gauti statybos leidimą ar įregistruoti statinius. Jei kyla abejonių dėl dokumentų atitikimo, visuomet rekomenduojama kreiptis į kvalifikuotus specialistus.
- Statybos leidimai ir baigtumo dokumentai. Perkant naujai pastatytą arba rekonstruotą gyvenamąjį namą, itin svarbu patikrinti, ar statybos buvo vykdytos teisėtai ir tinkamai užbaigtos. Pirkėjas turi teisę reikalauti statybos leidimo kopijos bei statybos užbaigimo akto arba deklaracijos apie statybos užbaigimą. Šie dokumentai įrodo, kad statybos procesas vyko pagal galiojančius teisės aktus, o statinys atitinka projektinius sprendinius. Jei tokie dokumentai nepateikiami, kyla pagrįsta rizika, kad statyba buvo vykdoma savavališkai, be leidimo, arba kad statinys nėra priduotas pagal nustatytą tvarką. Tokiu atveju visas įteisinimo procesas - nuo techninių ekspertizių iki sudėtingų derinimų - gali tekti pirkėjui, o kraštutiniais atvejais gali būti pareikalauta nugriauti neteisėtai pastatytus statinius ar jų dalis.
- Energetinio naudingumo sertifikatas. Pagal Lietuvoje galiojančius reikalavimus, parduodant pastatą ar patalpas privaloma turėti galiojantį energinio naudingumo sertifikatą. Nors tai pardavėjo atsakomybė, pirkėjui verta pasidomėti, ar sertifikatas yra ir kokia energinio naudingumo klasė nustatyta. Sertifikatas neužkerta kelio pasirašyti preliminarią sutartį, bet notarui tvirtinant galutinį sandorį sertifikato reikės. Jei pardavėjas jo neturi, tai rizika pirkėjui, kuris bus sumokėjęs avansą ir lauks, kol pardavėjas susitvarkys dokumentus. Todėl geriau, kad visi būtini dokumentai būtų paruošti iš anksto.
Papildomai galite paprašyti pardavėjo pateikti pažymas apie atsiskaitymą už komunalines paslaugas (elektra, dujos, vanduo) ar bendrijos (administratoriaus) pažymą apie įsiskolinimus už namo priežiūrą. Nors teisiškai skolos už komunalinius mokesčius lieka buvusiam savininkui, praktikoje neapsidraudus gali kilti nepatogumų.
Nekilnojamojo Turto Mokestis
Nekilnojamojo turto (NT) mokestis yra skaičiuojamas nuo visų Jums priklausančių, įsigyjamų NT objektų (gyventojams už komercinės paskirties, o juridiniams asmenims už visą nuosavybės teise priklausantį, įsigyjamą ar ir perimtą iš fizinio asmens nekilnojamąjį turtą (arba jo dalį)), bendros mokestinės vertės.
Masiniu būdu vertinamo nekilnojamojo turto objekto mokestinę vertę galima sužinoti Valstybės įmonės Registrų centras svetainėje įvedus NT unikalų numerį. Unikalus numeris yra suteiktas kiekvienam registruotam objektui.
Naujai nustatytos NT objektų mokestinės vertės nekilnojamojo turto mokesčiui apskaičiuoti naudojamos 5 metus, pradedant nuo 2021 m. mokestinio laikotarpio.
Gyventojai neatlygintinai vieną kartą per mokestinį laikotarpį gali užsisakyti Nekilnojamojo turto mokestinės vertės išrašą vienam NT objektui arba (savininkui paprašius) visiems NT objektams esantiems viename registre. Registrų centras per 7 darbo dienas parengia ir įteikia Nekilnojamojo turto registro išrašą, kuriame nurodoma nekilnojamojo turto objekto mokestinė vertė.
Kaip Užsisakyti Nekilnojamojo Turto Mokestinės Vertės Išrašą?
Į Registrų centrą dėl pažymos užsakymo galite kreiptis keliais būdais:
- Elektroniniu būdu per Registrų centro klientų savitarnos sistemą išskyrus turtui, kuris turi būti vertinamas išlaidų (kaštų) metodu.
- El. paštu išsiuntus užpildytą ir e. parašu pasirašytą laisvos formos prašymą el.
Jeigu išraše esančio NT objekto vertės nustatymo būdas yra „Atkuriamoji vertė“ ir nustatymo data yra anksčiau nei 5 metai, arba neradote ieškomo NT objekto mokestinės vertės Registrų centro internetinėje svetainėje, Jums reikia kreiptis į Registrų centrą ir užsakyti NT vidutinės rinkos ir / ar mokestinės vertės perskaičiavimą vienu iš aukščiau nurodytų būdų.
Vidutinės rinkos vertės apskaičiavimas išlaidų (kaštų) metodu atliekamas NT, kurio vidutinė rinkos vertė nėra nustatoma masinio vertinimo būdu (pvz. sandėliavimo, pramoniniai ir inžineriniai statiniai, kūrybinės dirbtuvės ir pan.). Apskaičiuotos vidutinės rinkos vertės mokesčiams galioja ne ilgiau nei 5 metus.
5 dažniausiai pasitaikančios nekilnojamojo turto pardavėjų klaidos
Jei jums priklauso tik dalis NT objekto, tuomet tos dalies mokestinė vertė apskaičiuojama visą NT objekto vertę padauginus iš turimos dalies. Pavyzdžiui, jums priklauso 1/3 administracinės patalpos, kurio mokestinė vertė yra 12 000 eurų, tai turimos dalies mokestinė vertė 12 000 eurų x 1/3 = 4 000 eurų.
Mokesčio tarifus nustato savivaldybės - nuo 0,5 procento iki 3 procentų nekilnojamojo turto mokestinės vertės. Savivaldybių sprendimus dėl nekilnojamojo turto mokesčio tarifų rasite čia.
Nekilnojamojo turto mokesčio deklaracijos KIT711 formoje yra nurodoma savivaldybėje esančio nuosavo ar perimto nekilnojamojo turto, apmokestinamo pagal nurodytą tarifą, vertė. Jei turite keletą NT objektų vienoje savivaldybėje, tuomet jų vertes turite sudėti, jei tiems objektams yra taikomas tas pats mokesčio tarifas.
Kur galima rasti unikalų nekilnojamojo turto numerį? Unikalų nekilnojamojo turto numerį nemokamai galite rasti VĮ „Registrų centras“ interneto svetainėje čia, suvedę nekilnojamojo turto duomenis: savivaldybę, vietovę, gatvės pavadinimą, namo ar buto numerį.
Kadastriniai Matavimai
Mūsų praktika rodo, kad šio svarbaus nuosavybės dokumento būsto savininkai gan dažnai neturi, nes naujakuriai savarankiškai perkantys būstą be paskolos pamiršta šio dokumento paprašyti buvusių būsto šeimininkų.
Kadastrinių matavimų byla - tai dokumentas, rodantis tikslius bute esančių patalpų matmenis, bei patalpų išdėstymą. Jeigu bute atliktas kosmetinis remontas, perdažytos sienos, atnaujinta grindų danga, kadastrinių matavimų bylos atnaujinti nereikia.
Rekomenduojame visada išsirinkus butą, prieš rezervaciją patikrinti buto „bylutę“ ir įsitikinti ar joje esantys duomenys atitinka esamą situaciją.
Jei yra atliktų pakeitimų kapitalinėse sienose - būtinas projektas bei statybų (griovimo) leidimas šiems darbams, taip pat reikalinga deklaracija apie statybų užbaigimą.
Pardavėjams rekomenduojame, dar prieš pradedant pardavinėti butą, sutvarkyti kadastrinių matavimų bylą, kad to netektų daryti atsiradus pirkėjui.
Jei nesate tikri, ar kadastrinė buto matavimų byla yra tvarkoje, kreipkitės į nekilnojamojo turto specialistą.
Banko Paskola Ir Nekilnojamojo Turto Dokumentai
Daugelis pirkėjų NT perka su banko paskola, todėl būtina suprasti, kaip turto dokumentų būklė gali paveikti banko sprendimą finansuoti. Bankai, suteikdami būsto kreditą, vertina ne tik pirkėjo pajamas, bet ir patį turtą, kuris bus įkeičiamas kaip užstatas. Jei kyla abejonių dėl turto teisinio statuso ar likvidumo, bankas gali atsisakyti suteikti paskolą arba kelti papildomas sąlygas.
Nuo šiol geoportal.lt naudotojai gali nemokamai peržiūrėti šiuos VĮ „Registrų Centro" duomenis: Nekilnojamojo turto kadastro žemėlapis ir Administracinės ribos ir adresai. Nekilnojamojo turto kadastro žemėlapio el. paslauga apima šiuos duomenis: LR teritorijos kadastro vietovių ribas, sklypų ribas, inžinerinius įrenginius, o administracinių ribų ir adresų peržiūros paslauga - LR teritorijos seniūnijų, savivaldybių ir apskričių administracines ribas bei gyvenamųjų vietovių ribas, gatvių ašines linijas ir adresų taškus. Žemėlapius pasieksite geoportal.lt žemėlapių naršyklėje ir/ar duomenų paieškos puslapyje.
tags: #prudas #patikrinti #kadastre