Šalims pasirašius sutartį, sutarties vykdymo metu gali atsirasti aplinkybių, dėl kurių viena iš sutarties šalių praranda interesą toliau tęsti sutartinius santykius. Pavyzdžiui, jei pažeidžiamos sutarties sąlygos arba sutartį dėl kažkokių priežasčių vienai šaliai vykdyti tampa sudėtinga. Tokiais atvejais sutartis gali būti nutraukta abipusiu susitarimu, o, esant pagrindui, vienos iš šalių iniciatyva - tai vadinama vienašališku sutarties nutraukimu. Aptarsime negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties nutraukimo ypatumus ir pateiksime pavyzdžius, atsižvelgiant į nuomininko ir nuomotojo teises bei pareigas.
Nuomininko Teisės ir Pareigos Nutraukiant Sutartį
Prieš nutraukiant sutartį, reikėtų išanalizuoti, kokie sutarties nutraukimo pagrindai numatyti sutartyje ir, ar jie konkrečiu atveju suteikia teisę šaliai nutraukti sutartį vienašališkai. Konkretūs sutarties nutraukimo atvejai yra numatyti ir atskiras sutarčių rūšis reglamentuojančiose Lietuvos Respublikos civilinio kodekso normose.
Nuomininkas, pageidaujantis nutraukti terminuotą nuomos sutartį, turėtų įvertinti ir sutartyje numatytas galimybes. Kartais šalys susitaria dėl nuostatų, leidžiančių sutartį nutraukti ir nesant kitos šalies kaltės ar numatančių kitokius sutarties nutraukimo pagrindus, nei numatyti CK. Pabrėžtina, kad nuomininkui nederėtų neprotingai plačiai interpretuoti įstatyme ar sutartyje numatytų pagrindų sutarčiai anksčiau termino nutraukti.
Jeigu nėra CK ir/ar sutartyje numatytų pagrindų nuomos sutarčiai nutraukti, nuomininkui belieka kreiptis į nuomotoją su pasiūlymu dėl nuomos sutarties nutraukimo ir derėtis dėl kompromisinių sutarties nutraukimo sąlygų. Nuomininkui nepavykus susitarti su nuomotoju dėl nuomos sutarties nutraukimo anksčiau termino, svarstytina galimybė kreiptis į jį dėl sutarties pakeitimo.
Sutarties Vykdymo Suvaržymas
Tokią teisę numato CK 6.204 str., reglamentuojantis sutarčių vykdymą tais atvejais, kai vienai šaliai įvykdyti sutartį tampa sudėtingiau negu kitai šaliai. Pagal nurodytą normą, sutarties vykdymo suvaržymu laikomos aplinkybės, atitinkančios CK numatytus kriterijus, kurios iš esmės pakeičia sutartinių prievolių pusiausvyrą, t.y. arba iš esmės padidėja įvykdymo kaina, arba iš esmės sumažėja gaunamas įvykdymas.
Formaliai atrodytų, kad nuomininkas, mokantis didesnį mokestį už nuomą nei vyraujančios nuomos kainos, neturi pagrindo prašyti nuomotoją nuomos mokestį pakeisti. Viena vertus, nuomininkas terminuotą nuomos sutartį sudarė veikdamas savo rizika ir savo interesų naudai. Užsitikrindamas, kad už nuomojamas patalpas ilgą laiką bus mokamas fiksuoto dydžio nuomos mokestis, jis galėjo įvertinti riziką, kad nuomos kainos gali kristi.
Nuomotojo Teisės Nutraukiant Sutartį
Terminuota nuomos sutartis gali būti nutraukta prieš terminą, kai tokia galimybė yra numatyta sutartyje, o taip pat, kai yra sutarties esminiai pažeidimai. Tiek terminuotos, tiek neterminuotos sutarties nutraukimą esant pažeidimui reglamentuoja CK 6.497 (sutarties nutraukimas prieš terminą Nuomotojo reikalavimu) ir CK 6.498 (sutarties nutraukimas prieš terminą Nuomininko reikalavimu) straipsniai.
Lietuvos Aukščiausiojo Teismas yra išreiškęs poziciją, kad reikalavimas nutraukti kitų rūšių terminuotas nuomos sutartis, kurių nutraukimą reglamentuoja CK 6.497 ir 6.498 straipsniai (transporto priemonių, negyvenamųjų patalpų, pastatų ir įrenginių, įmonės nuomos) tik teismo tvarka, būtų nelogiškas, prieštarautų privačių santykių dispozityviškumo, sutarties laisvės, teisingumo, protingumo ir sąžiningumo principams, todėl pripažįsta, kad šių normų nuostatos dėl teisės pareikšti reikalavimą nutraukti nuomos sutartį teisme nėra imperatyviosios, jose nustatyta galima, tačiau ne privaloma sutarties nutraukimo tvarka.
Taigi, tiek Nuomininkas, tiek Nuomotojas turi teisę vienašališkai (nesikreipiant į teismą) nutraukti sutartį, tačiau tai daryti turi vadovaudamiesi CK 6.217 str.
Sutarties Nutraukimo Pagrindai
Vienašališkas sutarties nutraukimas galimas, kai tokia galimybė nurodyta pačioje sutartyje. Konkretūs sutarties vienašališko nutraukimo atvejai yra numatyti ir atskiras sutarčių rūšis reglamentuojančiose Lietuvos Respublikos civilinio kodekso normose. Pavyzdžiui, galimybė pirkėjui nutraukti pirkimo-pardavimo sutartį dėl netinkamos kokybės daikto (6.334 str. 1 d.).
Esminis Sutarties Pažeidimas
Dar vienas pagrindas vienašališkai nutraukti sutartį yra esminis sutarties pažeidimas. LAWCORPUS advokatė išskiria, kad nuspręsti, ar pažeidimas buvo esminis, galima pagal tokius pagrindinius esminio sutarties pažeidimo kriterijus:
- Nukentėjusi šalis negavo to, ko tikėjosi iš sutarties;
- Griežtas prievolės sąlygų laikymasis turėjo esminės reikšmės;
- Pažeidimas buvo padarytas tyčia arba dėl didelio neatsargumo;
- Dėl pažeidimo buvo prarastas pasitikėjimas kita šalimi.
Siekiant išvengti ginčų dėl to, ar sutarties pažeidimas laikytinas esminiu, rekomenduotina sutartyje iš anksto numatyti, kokie sutarties pažeidimai bus laikomi esminiais sutarties pažeidimais, leidžiančiais nutraukti sutartį vienašališkai. Sutarties nutraukimas sukelia teisines pasekmes.
Papildomas Terminas ir Nenugalima Jėga
Sutartį galima nutraukti vienašališkai tuomet, kai sutartis neįvykdoma per papildomai nustatytą terminą. Papildomas terminas gali būti nustatomas tada, kai kita sutarties šalis praleidžia sutarties vykdymo terminą, arba kitais sutarties pažeidimo atvejais, nesusijusiais su termino praleidimu. Nenugalimos jėgos (force majeure) aplinkybės - tai įvykiai, kurių šalis negalėjo išvengti ir kurių nebuvo bei nebuvo galima numatyti pasirašant sutartį. Šios sąvokos aktualumas ypatingai išryškėjo Covid-19 pandemijos metu, kai daugelis verslų buvo priversti nutraukti arba apriboti veiklą dėl taikytų pandemijos valdymo priemonių.
Sutartis gali būti vienašališkai nutraukiama tik esant pagrindui ir tinkamai pranešus kitai šaliai apie savo ketinimus.
| Pagrindas | Apibūdinimas |
|---|---|
| Sutarties pažeidimas | Vienos iš šalių įsipareigojimų nevykdymas ar netinkamas vykdymas. |
| Esminis sutarties pažeidimas | Pažeidimas, dėl kurio nukentėjusioji šalis negavo to, ko tikėjosi iš sutarties. |
| Papildomas terminas | Sutarties nevykdymas per papildomai nustatytą terminą. |
| Nenugalima jėga (force majeure) | Aplinkybės, kurių šalis negalėjo išvengti ir kurių nebuvo galima numatyti pasirašant sutartį. |
Susitarimas Nutraukti Negyvenamųjų Patalpų Nuomos Sutartį: Pavyzdys
Šis susitarimas yra pavyzdys, kaip šalys gali susitarti dėl negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties nutraukimo abipusiu sutarimu.
Susitarimo Pavyzdys
Susitarimas nutraukti negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį Nr. [Sutarties numeris]
Sudarytas [Data] [Vieta]
Mes, žemiau pasirašę:
- [Nuomotojo pavadinimas], atstovaujamas [Atstovo vardas ir pavardė], veikiančio pagal [Dokumento pavadinimas], toliau vadinamas Nuomotoju, ir
- [Nuomininko pavadinimas], atstovaujamas [Atstovo vardas ir pavardė], veikiančio pagal [Dokumento pavadinimas], toliau vadinamas Nuomininku,
sudarome šį susitarimą dėl negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties Nr. [Sutarties numeris], sudarytos [Data], nutraukimo:
- Šalių susitarimu nuo [Data] negyvenamųjų patalpų nuomos sutartis (sudaryta [Data]) yra nutraukiama.
- Nuomininkas įsipareigoja iki [Data] perduoti Nuomotojui išsinuomotas patalpas.
- Nuomininkas nuomos mokestį paskaičiuos ir sumokės už laikotarpį iki [Data].
- Šis susitarimas yra neatsiejama negyvenamųjų patalpų nuomos sutarties (sudarytos [Data]) dalis.
- Šis susitarimas sudarytas dviem egzemplioriais, po vieną kiekvienai šaliai.
Dažnas atvejis, kai ūkininkai žemės sklypus valdo nuomos sutarties pagrindu, t. y. už sutartą atlyginimą naudojasi kitam asmeniui nuosavybės teise priklausančiu žemės sklypu.
Pavyzdžiui, valstybinė žemės ūkio paskirties žemė gali būti išnuomojama 25 metams (tai maksimalus valstybinės žemės nuomos terminas). Tačiau asmenys, besiverčiantys žemės ūkio veikla, gali žemę nuomotis ne tik iš valstybės, bet ir iš privačių asmenų.
Prieš pasirašydami dokumentus, atidžiai perskaitykite teksto turinį, su kuriuo sutiksite padėję savo parašą. Toks patarimas tinka kalbant apie bet kokio pobūdžio dokumentus - darbo, paskolos, nuomos sutartis bei įvairius kitus.
tags: #prasymas #nutraukti #negyvenamuju #patalpu #nuomos #sutarti